5 Kapitel
Baugenehmigung
Wann benötige ich eine Baugenehmigung?
Grundsätzlich sind die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von baulichen Anlagen wie Gebäuden genehmigungspflichtig. Sie sollten daher rechtzeitig bei der zuständigen Baugenehmigungs-Behörde klären, inwieweit Ihr Vorhaben einer Baugenehmigung bedarf.
Die Baugenehmigung ist ein schriftlicher Bescheid, mit dem bestätigt wird, dass dem beantragten Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Erst nach Erteilung der Baugenehmigung darf mit den Bauarbeiten begonnen werden. Eine Baugenehmigung wird "unbeschadet privater Rechte Dritter" erteilt.
Beispiel: Sie beantragen eine Baugenehmigung für ein Grundstück, das Ihnen noch nicht gehört. Vorausgesetzt, es stehen keine anderen Gründe entgegen, so wird Ihnen eine Baugenehmigung erteilt. Sie dürfen von dieser Genehmigung jedoch keinen Gebrauch machen, weil Ihnen der Grundstückseigentümer die Durchführung der Baumaßnahmen untersagen kann.
Wann ist ein Vorhaben im Freistellungsverfahren möglich?
Für Wohngebäude der Gebäudeklasse 1-3 einschließlich ihrer Nebengebäude, die im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegen, ist keine Baugenehmigung erforderlich (Freistellungsverfahren). Die Erschließung muss gesichert sein. Der Bauherr stellt bei der Verbandsgemeindeverwaltung einen Antrag an Freistellung. Dabei müssen alle relevanten Unterlagen eingereicht werden, die das Vorhaben beschreiben (wie bei einem regulären Bauantrag) und Belegen, dass die Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten werden. Die Verbandsgemeindeverwaltung prüft, ob die Voraussetzungen für eine Freistellung erfüllt sind. Der Antragsteller erhält eine Bescheinigung über die Vorlage der Unterlagen im Freistellungsverfahren und die notwendigen Unterlagen.
Was ist eine Nutzungsänderung?
Häufig wird ein bestehendes Gebäude erworben und soll mit oder ohne bauliche Änderungen anders genutzt werden. So soll zum Beispiel aus einer Garage eine Werkstatt entstehen oder aus einer Wohnung ein Büro. Auch für diese Fälle bedarf es einer Genehmigung für die Nutzungsänderung. Der Grundsatz dazu lautet, dass immer dann eine Genehmigung notwendig ist, wenn sich der Nutzungszweck derart ändert, dass die neue Nutzung andere Anforderungen an öffentlich-rechtliche Vorschriften wie Brandschutz, Immissionen, Abstandsflächen usw. stellt.
Welche Unterlagen benötigt das Bauordnungsamt für Ihren Antrag?
Richten Sie den Bauantrag schriftlich (i. d. R. in dreifacher Ausfertigung) über die Verbands gemeindeverwaltung an die Bauaufsichtsbehörde. Diese Unterlagen müssen Sie beifügen:
Ist eine Baugenehmigung zeitlich befristet?
Die Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von 4 Jahren nach Erteilung mit der Ausführung des Vorhabens begonnen wurde, und kann auf schriftlichen Antrag verlängert werden. Wichtig ist dabei, dass Sie daran denken, den Antrag vor Ablauf der Frist zu stellen und einzureichen. Geht der Antrag verspätet ein, erlischt die Genehmigung mit Fristablauf und es muss ein neuer Antrag gestellt werden. Die Genehmigung erlischt auch, wenn mit der Bauausführung zwar begonnen wird, diese aber 4 Jahre unterbrochen wurde.
Teilbaugenehmigung
Damit können Bauarbeiten für die Baugrube, für einzelne Bauteile oder -abschnitte schon vor der Baugenehmigung schriftlich gestattet werden. Die Teilbaugenehmigung berechtigt aber nur zur Ausführung des festgelegten Teilbereichs.
Was ist eine Bauvoranfrage?
Durch eine Bauvoranfrage bei der Baugenehmigungsbehörde lässt sich abklären, ob eine Baumaßnahme generell genehmigt werden könnte. So kann beispielsweise geklärt werden, ob und wie das Wunschgrundstück außerhalb eines Bebauungsplans bebaut werden darf.
Baugenehmigungsgebühren
Die Höhe der Gebühr richtet sich nach dem Gebührenverzeichnis der jeweiligen Kommune bzw. bei der Kreisverwaltung. Gebührenpflichtig ist auch die Ablehnung eines Antrages oder die Zurücknahme des Antrags durch den Bauherrn während des Genehmigungsverfahrens. Diese orientieren sich am Stand des Verfahrens und an den dadurch entstandenen Kosten bei der Prüfung im jeweiligen Einzelfall.
Lageplan
Der Lageplan liefert unter anderem Informationen zur Bezeichnungen des Baugrundstücks und der benachbarten Grundstücke, die Größe des Baugrundstücks, die Flurstücksnummern und Flurstücksgrenzen, angrenzende öffentliche Verkehrsflächen oder die erlaubte Art der baulichen Nutzung. Erhältlich ist dieser beim Vermessungs- und Katasteramt.
Bauzeichnungen
Eine Bauzeichnung bildet in Form einer technischen Darstellung das Bauvorhaben ab. Diese Zeichnung umfasst statische oder geometrische Informationen durch die Wiedergabe der Ausmaße der Architektur des Bauprojekts und muss bei der Baugenehmigungsbehörde im Rahmen des Bauantrags eingereicht werden. Die Anfertigung von Bauzeichnungen obliegt Architekten, Bauingenieuren, Fachingenieuren und Bauzeichnern. Die Abrechnung erfolgt nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure).
Baubeschreibung
Die Baubeschreibung enthält Angaben zu Nutzung, Statik, Stellplätzen, Feuerungsanlagen, verwendeten Baustoffen, Feuerwiderständen, Rohbau- und Gesamtbaukosten, Berechnung des umbauten Raums u. a.
Wann benötige ich eine Baugenehmigung?
Grundsätzlich sind die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von baulichen Anlagen wie Gebäuden genehmigungspflichtig. Sie sollten daher rechtzeitig bei der zuständigen Baugenehmigungs-Behörde klären, inwieweit Ihr Vorhaben einer Baugenehmigung bedarf.
Die Baugenehmigung ist ein schriftlicher Bescheid, mit dem bestätigt wird, dass dem beantragten Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Erst nach Erteilung der Baugenehmigung darf mit den Bauarbeiten begonnen werden. Eine Baugenehmigung wird "unbeschadet privater Rechte Dritter" erteilt.
Beispiel: Sie beantragen eine Baugenehmigung für ein Grundstück, das Ihnen noch nicht gehört. Vorausgesetzt, es stehen keine anderen Gründe entgegen, so wird Ihnen eine Baugenehmigung erteilt. Sie dürfen von dieser Genehmigung jedoch keinen Gebrauch machen, weil Ihnen der Grundstückseigentümer die Durchführung der Baumaßnahmen untersagen kann.
Wann ist ein Vorhaben im Freistellungsverfahren möglich?
Für Wohngebäude der Gebäudeklasse 1-3 einschließlich ihrer Nebengebäude, die im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegen, ist keine Baugenehmigung erforderlich (Freistellungsverfahren). Die Erschließung muss gesichert sein. Der Bauherr stellt bei der Verbandsgemeindeverwaltung einen Antrag an Freistellung. Dabei müssen alle relevanten Unterlagen eingereicht werden, die das Vorhaben beschreiben (wie bei einem regulären Bauantrag) und Belegen, dass die Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten werden. Die Verbandsgemeindeverwaltung prüft, ob die Voraussetzungen für eine Freistellung erfüllt sind. Der Antragsteller erhält eine Bescheinigung über die Vorlage der Unterlagen im Freistellungsverfahren und die notwendigen Unterlagen.
Was ist eine Nutzungsänderung?
Häufig wird ein bestehendes Gebäude erworben und soll mit oder ohne bauliche Änderungen anders genutzt werden. So soll zum Beispiel aus einer Garage eine Werkstatt entstehen oder aus einer Wohnung ein Büro. Auch für diese Fälle bedarf es einer Genehmigung für die Nutzungsänderung. Der Grundsatz dazu lautet, dass immer dann eine Genehmigung notwendig ist, wenn sich der Nutzungszweck derart ändert, dass die neue Nutzung andere Anforderungen an öffentlich-rechtliche Vorschriften wie Brandschutz, Immissionen, Abstandsflächen usw. stellt.
Welche Unterlagen benötigt das Bauordnungsamt für Ihren Antrag?
Richten Sie den Bauantrag schriftlich (i. d. R. in dreifacher Ausfertigung) über die Verbands gemeindeverwaltung an die Bauaufsichtsbehörde. Diese Unterlagen müssen Sie beifügen:
- Bauantragsformular
- Lageplan auf Grundlage einer amtlichen Flurkarte
- Bauzeichnungen
- Baubeschreibung
- Bautechnische Nachweise (Statik, Wärme- und Schallschutz)
Ist eine Baugenehmigung zeitlich befristet?
Die Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von 4 Jahren nach Erteilung mit der Ausführung des Vorhabens begonnen wurde, und kann auf schriftlichen Antrag verlängert werden. Wichtig ist dabei, dass Sie daran denken, den Antrag vor Ablauf der Frist zu stellen und einzureichen. Geht der Antrag verspätet ein, erlischt die Genehmigung mit Fristablauf und es muss ein neuer Antrag gestellt werden. Die Genehmigung erlischt auch, wenn mit der Bauausführung zwar begonnen wird, diese aber 4 Jahre unterbrochen wurde.
Teilbaugenehmigung
Damit können Bauarbeiten für die Baugrube, für einzelne Bauteile oder -abschnitte schon vor der Baugenehmigung schriftlich gestattet werden. Die Teilbaugenehmigung berechtigt aber nur zur Ausführung des festgelegten Teilbereichs.
Was ist eine Bauvoranfrage?
Durch eine Bauvoranfrage bei der Baugenehmigungsbehörde lässt sich abklären, ob eine Baumaßnahme generell genehmigt werden könnte. So kann beispielsweise geklärt werden, ob und wie das Wunschgrundstück außerhalb eines Bebauungsplans bebaut werden darf.
Baugenehmigungsgebühren
Die Höhe der Gebühr richtet sich nach dem Gebührenverzeichnis der jeweiligen Kommune bzw. bei der Kreisverwaltung. Gebührenpflichtig ist auch die Ablehnung eines Antrages oder die Zurücknahme des Antrags durch den Bauherrn während des Genehmigungsverfahrens. Diese orientieren sich am Stand des Verfahrens und an den dadurch entstandenen Kosten bei der Prüfung im jeweiligen Einzelfall.
Lageplan
Der Lageplan liefert unter anderem Informationen zur Bezeichnungen des Baugrundstücks und der benachbarten Grundstücke, die Größe des Baugrundstücks, die Flurstücksnummern und Flurstücksgrenzen, angrenzende öffentliche Verkehrsflächen oder die erlaubte Art der baulichen Nutzung. Erhältlich ist dieser beim Vermessungs- und Katasteramt.
Bauzeichnungen
Eine Bauzeichnung bildet in Form einer technischen Darstellung das Bauvorhaben ab. Diese Zeichnung umfasst statische oder geometrische Informationen durch die Wiedergabe der Ausmaße der Architektur des Bauprojekts und muss bei der Baugenehmigungsbehörde im Rahmen des Bauantrags eingereicht werden. Die Anfertigung von Bauzeichnungen obliegt Architekten, Bauingenieuren, Fachingenieuren und Bauzeichnern. Die Abrechnung erfolgt nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure).
Baubeschreibung
Die Baubeschreibung enthält Angaben zu Nutzung, Statik, Stellplätzen, Feuerungsanlagen, verwendeten Baustoffen, Feuerwiderständen, Rohbau- und Gesamtbaukosten, Berechnung des umbauten Raums u. a.
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