Kapitel 4 - Baugenehmigung
Wann benötige ich eine Baugenehmigung?
Grundsätzlich sind die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von baulichen Anlagen wie Gebäuden genehmigungspflichtig. Sie sollten daher rechtzeitig mit der Unteren Bauaufsichtsbehörde klären, inwieweit Ihr Vorhaben einer Baugenehmigung bedarf.
Die Baugenehmigung ist ein schriftlicher Bescheid, mit dem bestätigt wird, dass dem beantragten Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Erst nach Erteilung der Baugenehmigung darf mit den Bauarbeiten begonnen werden. Eine Baugenehmigung wird "unbeschadet privater Rechte DritterU+201F erteilt.
Beispiel:
Sie beantragen eine Baugenehmigung für ein Grundstück, das Ihnen noch nicht gehört. Vorausgesetzt, es stehen keine anderen Gründe entgegen, so wird Ihnen eine Baugenehmigung erteilt. Sie dürfen von dieser Genehmigung jedoch keinen Gebrauch machen, weil Ihnen der Grundstückseigentümer die Durchführung der Baumaßnahmen untersagen kann.
Was ist eine Genehmigungsfreistellung?
Hinter dem Begriff Genehmigungsfreistellung verbirgt sich das sogenannte Freistellungsverfahren. Eine Genehmigungsfreistellung bedeutet, es muss kein Bauantrag gestellt werden. Stattdessen muss der Bauherr sein Bauvorhaben lediglich "anzeigenU+201F. Um eine Genehmigungsfreistellung zu erhalten, müssen alle wichtigen Planungsunterlagen vom Architekten bzw. Bauplaner bei dem zuständigen Bauamt ihrer Kommune eingereicht werden. Die Behörde prüft dann, ob das Bauvorhaben den Kriterien des Bebauungsplans entspricht.
Was ist eine Nutzungsänderung?
Häufig wird ein bestehendes Gebäude erworben und soll mit oder ohne bauliche Änderungen anders genutzt werden. So soll zum Beispiel aus einer Garage eine Werkstatt entstehen oder aus einer Wohnung ein Büro. Auch für diese Fälle bedarf es einer Genehmigung für die Nutzungsänderung. Der Grundsatz dazu lautet, dass immer dann eine Genehmigung notwendig ist, wenn sich der Nutzungszweck derart ändert, dass die neue Nutzung andere Anforderungen an öffentlich-rechtliche Vorschriften wie Brandschutz, Immissionen, Abstandsflächen usw. stellt.
Welche Unterlagen benötigt die Untere Bauaufsichtsbehörde für Ihren Antrag?
Richten Sie den Bauantrag schriftlich (i. d. R. in dreifacher Ausfertigung) über die Gemeinde oder die Stadt oder direkt an die Untere Bauaufsichtsbehörde. Diese Unterlagen müssen Sie beifügen:
Wie läuft das Verfahren ab?
Die Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von 3 Jahren nach Erteilung mit der Ausführung des Vorhabens begonnen wurde, und kann auf schriftlichen Antrag verlängert werden. Wichtig ist dabei, dass Sie daran denken, den Antrag vor Ablauf der Frist zu stellen und einzureichen. Geht der Antrag verspätet ein, erlischt die Genehmigung mit Fristablauf und es muss ein neuer Antrag gestellt werden. Die Genehmigung erlischt auch, wenn mit den Bauarbeiten zwar begonnen wird, diese aber über einen Zeitraum von einem Jahr unterbrochen werden.
Teilbaugenehmigung
Damit können Bauarbeiten für die Baugrube, für einzelne Bauteile oder -abschnitte schon vor der Baugenehmigung schriftlich gestattet werden. Die Teilbaugenehmigung berechtigt aber nur zur Ausführung des festgelegten Teilbereichs.
Was ist eine Bauvoranfrage?
Durch eine Bauvoranfrage bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde lässt sich abklären, ob eine Baumaßnahme generell genehmigt werden könnte. So kann beispielsweise geklärt werden, ob das Wunschgrundstück außerhalb eines Bebauungsplans bebaut werden darf.
Baugenehmigungsgebühren
Die Höhe der Gebühr richtet sich nach dem Gebührenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörden des Saarlandes. Gebührenpflichtig ist auch die Ablehnung eines Antrages oder die Zurücknahme des Antrags durch den Bauherrn während des Genehmigungsverfahrens. Diese orientieren sich am Stand des Verfahrens und an den dadurch entstandenen Kosten bei der Prüfung im jeweiligen Einzelfall.
Lageplan
Der Lageplan liefert unter anderem Informationen zu Bezeichnungen des Baugrundstücks und der benachbarten Grundstücke, zur Größe des Baugrundstücks, zu Flurstücksnummern und Flurstücksgrenzen, zu angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen oder zur erlaubten Art der baulichen Nutzung.
Bauzeichnungen
Eine Bauzeichnung bildet in Form einer technischen Darstellung das Bauvorhaben ab. Diese Zeichnung umfasst statische oder geometrische Informationen durch die Wiedergabe der Ausmaße der Architektur des Bauprojekts und muss bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde im Rahmen des Bauantrags eingereicht werden. Die Anfertigung von Bauzeichnungen obliegt Architekten, Bauingenieuren, Fachingenieuren und Bauzeichnern. Die Abrechnung erfolgt nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure).
Baubeschreibung
Die Baubeschreibung enthält Angaben zu Nutzung, Statik, Stellplätzen, Feuerungsanlagen, verwendeten Baustoffen, Feuerwiderständen, Rohbau- und Gesamtbaukosten, Berechnung des umbauten Raums u. a.
Grundsätzlich sind die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von baulichen Anlagen wie Gebäuden genehmigungspflichtig. Sie sollten daher rechtzeitig mit der Unteren Bauaufsichtsbehörde klären, inwieweit Ihr Vorhaben einer Baugenehmigung bedarf.
Die Baugenehmigung ist ein schriftlicher Bescheid, mit dem bestätigt wird, dass dem beantragten Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Erst nach Erteilung der Baugenehmigung darf mit den Bauarbeiten begonnen werden. Eine Baugenehmigung wird "unbeschadet privater Rechte DritterU+201F erteilt.
Beispiel:
Sie beantragen eine Baugenehmigung für ein Grundstück, das Ihnen noch nicht gehört. Vorausgesetzt, es stehen keine anderen Gründe entgegen, so wird Ihnen eine Baugenehmigung erteilt. Sie dürfen von dieser Genehmigung jedoch keinen Gebrauch machen, weil Ihnen der Grundstückseigentümer die Durchführung der Baumaßnahmen untersagen kann.
Was ist eine Genehmigungsfreistellung?
Hinter dem Begriff Genehmigungsfreistellung verbirgt sich das sogenannte Freistellungsverfahren. Eine Genehmigungsfreistellung bedeutet, es muss kein Bauantrag gestellt werden. Stattdessen muss der Bauherr sein Bauvorhaben lediglich "anzeigenU+201F. Um eine Genehmigungsfreistellung zu erhalten, müssen alle wichtigen Planungsunterlagen vom Architekten bzw. Bauplaner bei dem zuständigen Bauamt ihrer Kommune eingereicht werden. Die Behörde prüft dann, ob das Bauvorhaben den Kriterien des Bebauungsplans entspricht.
Was ist eine Nutzungsänderung?
Häufig wird ein bestehendes Gebäude erworben und soll mit oder ohne bauliche Änderungen anders genutzt werden. So soll zum Beispiel aus einer Garage eine Werkstatt entstehen oder aus einer Wohnung ein Büro. Auch für diese Fälle bedarf es einer Genehmigung für die Nutzungsänderung. Der Grundsatz dazu lautet, dass immer dann eine Genehmigung notwendig ist, wenn sich der Nutzungszweck derart ändert, dass die neue Nutzung andere Anforderungen an öffentlich-rechtliche Vorschriften wie Brandschutz, Immissionen, Abstandsflächen usw. stellt.
Welche Unterlagen benötigt die Untere Bauaufsichtsbehörde für Ihren Antrag?
Richten Sie den Bauantrag schriftlich (i. d. R. in dreifacher Ausfertigung) über die Gemeinde oder die Stadt oder direkt an die Untere Bauaufsichtsbehörde. Diese Unterlagen müssen Sie beifügen:
- Bauantragsformular
- Lageplan
- Bauzeichnungen
- Bau- und Nutzungsbeschreibung
- Bautechnische Nachweise (Statik, Wärme- und Schallschutz)
- amtliche Flurkarte
- ...
Wie läuft das Verfahren ab?
- Vorberatungen finden statt
- Bauantrag wird gestellt Die Unterlagen werden auf Vollständigkeit geprüft
- Berichtigung bzw. Vervollständigung Fehlen Unterlagen, wird Zeit zur Nachreichung eingeräumt
- Es wird geprüft, ob der Antrag nach BauBG zulässig ist und ob die Erschließung des Grundstücks gesichert ist 3 Monate / Weitere fachliche Stellen werden um Stellungnahme gebeten z. B. im Hinblick auf Brandschutz und Statik
- Roter Punkt Baugenehmigung wird erteilt
- Bauüberwachung
Die Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von 3 Jahren nach Erteilung mit der Ausführung des Vorhabens begonnen wurde, und kann auf schriftlichen Antrag verlängert werden. Wichtig ist dabei, dass Sie daran denken, den Antrag vor Ablauf der Frist zu stellen und einzureichen. Geht der Antrag verspätet ein, erlischt die Genehmigung mit Fristablauf und es muss ein neuer Antrag gestellt werden. Die Genehmigung erlischt auch, wenn mit den Bauarbeiten zwar begonnen wird, diese aber über einen Zeitraum von einem Jahr unterbrochen werden.
Teilbaugenehmigung
Damit können Bauarbeiten für die Baugrube, für einzelne Bauteile oder -abschnitte schon vor der Baugenehmigung schriftlich gestattet werden. Die Teilbaugenehmigung berechtigt aber nur zur Ausführung des festgelegten Teilbereichs.
Was ist eine Bauvoranfrage?
Durch eine Bauvoranfrage bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde lässt sich abklären, ob eine Baumaßnahme generell genehmigt werden könnte. So kann beispielsweise geklärt werden, ob das Wunschgrundstück außerhalb eines Bebauungsplans bebaut werden darf.
Baugenehmigungsgebühren
Die Höhe der Gebühr richtet sich nach dem Gebührenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörden des Saarlandes. Gebührenpflichtig ist auch die Ablehnung eines Antrages oder die Zurücknahme des Antrags durch den Bauherrn während des Genehmigungsverfahrens. Diese orientieren sich am Stand des Verfahrens und an den dadurch entstandenen Kosten bei der Prüfung im jeweiligen Einzelfall.
Lageplan
Der Lageplan liefert unter anderem Informationen zu Bezeichnungen des Baugrundstücks und der benachbarten Grundstücke, zur Größe des Baugrundstücks, zu Flurstücksnummern und Flurstücksgrenzen, zu angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen oder zur erlaubten Art der baulichen Nutzung.
Bauzeichnungen
Eine Bauzeichnung bildet in Form einer technischen Darstellung das Bauvorhaben ab. Diese Zeichnung umfasst statische oder geometrische Informationen durch die Wiedergabe der Ausmaße der Architektur des Bauprojekts und muss bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde im Rahmen des Bauantrags eingereicht werden. Die Anfertigung von Bauzeichnungen obliegt Architekten, Bauingenieuren, Fachingenieuren und Bauzeichnern. Die Abrechnung erfolgt nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure).
Baubeschreibung
Die Baubeschreibung enthält Angaben zu Nutzung, Statik, Stellplätzen, Feuerungsanlagen, verwendeten Baustoffen, Feuerwiderständen, Rohbau- und Gesamtbaukosten, Berechnung des umbauten Raums u. a.
Kapitel 3 - Baurecht kurz erklärt
