Kapitel 3
Baurecht kurz erklärt
3. Das öffentliche Baurecht
Das öffentliche Baurecht unterscheidet zwei grundsätzliche Bereiche:
3.1 Das Bauplanungsrecht
Bauleitplanung
Die Planungshoheit der Gemeinde beinhaltet das Recht und die Pflicht, für eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Gemeindegebiet zu sorgen. Die Planungshoheit übt die Gemeinde mit den Instrumenten der Bauleitplanung aus. Die Bauleitplanung vollzieht sich in zwei Stufen. Zum einen durch den Flächennutzungsplan als vorbereitenden und zum anderen durch den Bebauungsplan als verbindlichen Bauleitplan (§ 1 Abs. 2 BauGB). Die Gemeinde ist zuständig für die Verabschiedung des Flächennutzungsplanes und der Bebauungspläne.
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) umfasst das gesamte Gemeindegebiet bzw. mehrere Gemeinden bei einer Verwaltungsgemeinschaft und ordnet den voraussehbaren Flächenbedarf für die einzelnen Nutzungen wie z. B. für Wohnen, Arbeiten, Verkehr, Erholung, Landwirtschaft und Gemeindebedarf. Aus dem Flächennutzungsplan entsteht kein Anspruch auf die dargestellte Nutzung.
Bebauungsplan
Der Gemeinderat beschließt die Aufstellung eines Bebauungsplanes, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Im Bebauungsplan werden insbesondere die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen, über die Sie nicht bauen dürfen bzw. Baulinien, an die Sie direkt bauen müssen) und die Verkehrsflächen festgesetzt. Weitere Festsetzungen sind je nach Bedarf möglich bzw. erforderlich. Es wird geregelt was, wie und wo gebaut werden darf.
Als Bauinteressent sollten Sie sich vorab bei der Gemeinde über den Inhalt des Bebauungsplanes informieren, um zu beurteilen, ob sich die Festsetzungen mit den eigenen Bauabsichten decken.
Hält Ihr Bauvorhaben die Festsetzungen des Bebauungsplanes ein, haben Sie bauplanungsrechtlich einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung. Auf die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplanes besteht dagegen kein Rechtsanspruch.
Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen
Bei einer untergeordneten Abweichung von den festgesetzten Zulässigkeitskriterien kann ein zunächst unzulässiges Vorhaben durch eine Ausnahme und /oder Befreiung doch noch ermöglicht werden.
Das Baugesetzbuch beinhaltet zum einen die Möglichkeit, von Festsetzungen des Bebauungsplanes abzuweichen, sofern eine Ausnahme ausdrücklich im Bebauungsplan vorgesehen ist. Zum anderen können Sie einen Befreiungsantrag stellen. Abweichungen, Befreiungen und Ausnahmen sind zu beantragen.
Befreiungen von den Festsetzungen sind regelmäßig nur möglich, wenn u. a. die Grundzüge der gemeindlichen Planungsabsichten nicht berührt werden. In aller Regel muss eine besondere (Grundstücks-) Situation die Befreiung rechtfertigen. Bei Befreiungen nach dem sogenannten Bauturbo gelten Erleichterungen. Als Bauherr sollten Sie im Einzelfall einen begründeten, den Nachbarschutz berücksichtigenden Antrag vorab mit der Gemeinde und der Baugenehmigungsbehörde abstimmen.
Einvernehmen und Zustimmung der Gemeinde
Die Gemeinde ist im Baugenehmigungsverfahren zu beteiligen und stellt gemäß § 36 BauGB das Einvernehmen her, wenn von den Festsetzungen des Bebauungsplanes abgewichen werden soll oder ein Vorhaben auf einem Grundstück errichtet werden soll, das nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt.
Für Befreiungen und Abweichungen nach den Vorschriften des Bauturbos ist außerdem eine explizite Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB erforderlich. Diese Vorschriften regeln das Zusammenwirken von Gemeinde und Baugenehmigungsbehörde und sichern die Planungshoheit der Gemeinde.
Fazit
Ein Grundstück ist grundsätzlich bebaubar, wenn es
Im Gegensatz zum Bauplanungsrecht ist das Bauordnungsrecht nicht bundesweit einheitlich, sondern nach individuellem Landesrecht geregelt.
In Baden-Württemberg ist dies die Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO). Die Landesbauordnung wird durch weitere Vorschriften ergänzt. Das Bauordnungsrecht hat die Vermeidung von Gefahren zum Inhalt, die bei der Errichtung und dem Betrieb baulicher Anlagen entstehen können. Das Bauordnungsrecht stellt vor allem an die Standsicherheit, die Verkehrssicherheit und an den Brandschutz von baulichen Anlagen besondere Anforderungen.
Die Baurechtsbehörde bedient sich ausschließlich der Vorschriften, die zum öffentlichen Baurecht gehören. Private Rechtsbeziehungen, etwa zwischen dem Bauherren und dem Grundstückseigentümer oder den Nachbarn, werden in der Regel nicht in die behördlichen Entscheidungen einbezogen. Demzufolge ist eine Baugenehmigung immer dann zu erteilen, wenn einem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen.
Grenzabstand
Grundsätzlich haben Sie mit jedem Gebäude mindestens 2,50 m Abstand von allen Grenzen Ihres Baugrundstückes einzuhalten. Außer Betracht bleiben bei der Bemessung der Abstandsfläche untergeordnete Gebäudeteile wie z. B.
Im Übrigen bemisst sich die Tiefe der Abstandsfläche nach der jeweiligen Wandhöhe; sie beträgt
Grenzabstand für Garagen- und Abstellgebäude
Abstandsflächen sind nicht erforderlich bei Garagen, soweit die Wandhöhe nicht mehr als 3 m, die Wandlänge nicht mehr als 9 m beträgt und die Wandfläche nicht größer als 25 qm ist.
Die am Bau Beteiligten
Bei der Errichtung, der Änderung oder dem Abbruch einer baulichen Anlage sind der Bauherr und im Rahmen ihres Wirkungskreises die anderen am Bau Beteiligten dafür verantwortlich, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden.
Bauherr (§ 42 LBO)
Der Bauherr hat zur Vorbereitung, Überwachung und Ausführung eines genehmigungspflichtigen oder kenntnisgabepflichtigen Bauvorhabens einen geeigneten Entwurfsverfasser, geeignete (Bau-) Unternehmer und einen geeigneten Bauleiter zu bestellen. Dem Bauherrn obliegen die nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen Anzeigen an die Baurechtsbehörde.
Werden Bauarbeiten in Selbst-, Nachbarschafts- oder Gefälligkeitshilfe ausgeführt, ist die Bestellung von Unternehmern nicht erforderlich, vorausgesetzt, es wirken genügend Fachkräfte mit der nötigen Sachkunde, Erfahrung und Zuverlässigkeit mit. Kenntnisgabepflichtige Abbrucharbeiten dürfen nicht in Selbst-, Nachbarschafts- oder Gefälligkeitshilfe ausgeführt werden.
Entwurfsverfasser (§ 43 LBO)
Der Entwurfsverfasser ist dafür verantwortlich, dass sein Entwurf den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.
Verfügt der Entwurfsverfasser auf einzelnen Fachgebieten nicht über die erforderliche Sachkunde, so hat er den Bauherrn zu veranlassen, geeignete Sachverständige zu bestellen.
(Bau-)Unternehmer (§ 44 LBO)
Jedes Unternehmen ist für die den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechende Ausführung der von ihm übernommenen Arbeiten und insofern für die ordnungsgemäße Einrichtung und den sicheren Betrieb der Baustelle verantwortlich. Es hat die erforderlichen Nachweise über die Brauchbarkeit der verwendeten Bauprodukte und Bauarbeiten zu erbringen und auf der Baustelle bereitzuhalten. Sofern ein Unternehmer nicht über die erforderliche Sachkenntnis und Erfahrung verfügt, so hat er den Bauherrn zu veranlassen, geeignete Fachkräfte zu bestellen.
Bauleiter (§ 45 LBO)
Der Bauleiter hat darüber zu wachen, dass die Bauausführung den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den Entwürfen des Entwurfsverfassers entspricht. Er hat für einen sicheren bautechnischen Betrieb auf der Baustelle zu sorgen und auf das gefahrlose Ineinandergreifen der Arbeiten der Unternehmer zu achten.
Der Bauleiter muss über die für seine Aufgabe erforderliche Sachkunde und Erfahrung verfügen. Ist dies in einzelnen Teilbereichen nicht der Fall, so sind geeignete Fachbauleiter heranzuziehen.
Genehmigungspflicht, Genehmigungsfreiheit
Grundsätzlich bedarf jede Errichtung und jeder Abbruch einer baulichen Anlage einer Baugenehmigung, soweit durch die LBO nichts anderes bestimmt ist. § 50 LBO legt abschließend fest, welche Bauvorhaben verfahrensfrei sind, also keiner Baugenehmigung bedürfen. Es ist Ihnen als Bauherren unbedingt zu raten, sich über die Genehmigungsfreiheit oder die Genehmigungspflicht eines geplanten Bauvorhabens bereits im Vorfeld der Planung und Ausführung zu informieren. Die Entscheidungen trifft die zuständige untere Baurechtsbehörde. Reine Instandhaltungsarbeiten sind immer verfahrensfrei.
Die Genehmigungsfreiheit für verfahrensfreie Vorhaben nach § 50 LBO entbindet Sie nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung der Anforderungen, die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften gestellt werden.
Bei allen Vorhaben, die nicht ausdrücklich als verfahrensfrei benannt sind, muss ein Verfahren durchgeführt werden.
Die LBO kennt die folgenden Verfahren:
Das Verfahren ist anwendbar bei:
Bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1- 4 sowie deren Nebengebäude und Nebenanlagen ist neben dem Kenntnisgabeverfahren nur das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren eröffnet. Es kann jedoch auch außerhalb des Geltungsbereiches eines qualifizierten Bebauungsplanes und bei Abweichungen von den öffentlich-rechtlichen Vorschriften angewandt werden.
Der Prüfumfang ist jedoch auf die planungsrechtliche Zulässigkeit und die Abstandsflächen reduziert. Wie auch beim Kenntnisgabeverfahren liegt die Einhaltung der darüber hinaus geltenden Vorschriften im Verantwortungsbereich des Antragsstellers bzw. des Entwurfsverfassers.
"Klassisches" Baugenehmigungsverfahren
Dieses Verfahren ist für alle Bauvorhaben, soweit sie nicht verpflichtend im vereinfachten Verfahren zu beantragen oder bereits verfahrensfrei sind, möglich. In diesem Verfahren prüft die Baurechtsbehörde den Bauantrag in vollem Umfang. Sie beteiligt, wie auch im vereinfachten Verfahren, weitere Fachabteilungen, deren Belange durch den Bauantrag betroffen sind und holt deren fachliche Stellungnahme ein.
Bauantrag
Seit dem 01. Januar 2025 können Bauanträge und Anträge auf Bauvorbescheide nur noch digital über die Plattform "virtuelles Bauamt" (ViBa BW) gestellt werden. Diese Online-Plattform bietet nicht nur eine papierlose Antragstellung, sondern auch eine digitale Kommunikation und rechtssichere Zustellung.
Um ViBa BW nutzen zu können, benötigen Sie als Privatperson (Bauherr) ein BundID-Konto oder als gewerbliche Antragsteller (z. B. Architekten/Behörde) ein Unternehmenskonto.
Jetzt informieren & Antrag stellen:
Ausführliche Informationen unter: https://bw.digitalebaugenehmigung.de/lk-calw/
Für einen Wohnhausneubau sind im Regelfall mindestens folgende Unterlagen erforderlich:
Baugenehmigungsgebühren
Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen und Auslagen werden nach dem Gebührenverzeichnis festgesetzt. Derzeit werden 7 ‰ der Baukosten (mind. 150,00 €) als Baugenehmigungsgebühr erhoben. Im vereinfachten Verfahren werden 6 ‰ der Baukosten (mind. 150,00 €) als Gebühr erhoben.
Für etwaige Befreiungen oder Abweichungen werden gesondert
Gebühren erhoben.
Bauvorbescheid
Der Bauvorbescheid dient überwiegend dazu, abzuklären, ob ein Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist. Der Antrag auf Bauvorbescheid ist nur zweckmäßig, wenn die Klärung einzelner bauplanungsrechtlicher oder anderer städtebaulicher Vorgaben für die Realisierung des Vorhabens von grundsätzlicher Bedeutung ist, sodass zunächst ein Baugenehmigungsverfahren zu riskant wäre.
Baulast und Baulastenverzeichnis
Beseitigung von baurechtlichen Hindernissen
Die Erteilung einer Baugenehmigung setzt voraus, dass ein Bauvorhaben den Anforderungen des öffentlichen Baurechts entspricht. Um in bestimmten Fällen rechtliche Hindernisse einer Bebauung zu beseitigen, kann eine sogenannte Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen werden.
Ein Grundstückseigentümer - in der Regel der Nachbar - verpflichtet sich in einem festgelegten Umfang zum Verzicht seiner Eigentumsbefugnisse, in dem er eine Verpflichtung des Bauherrn übernimmt.
Die wesentlichsten Baulastenarten sind Baulasten zur Sicherung
Checkliste
Internet: www.kreis-calw.de/Service-Verwaltung/Service/Anträge, Fomulare, Merkblätter
3. Das öffentliche Baurecht
Das öffentliche Baurecht unterscheidet zwei grundsätzliche Bereiche:
- Das Bauplanungsrecht - geregelt im Baugesetzbuch (BauGB), durch Bebauungspläne und in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) - beschäftigt sich damit, wo und was gebaut werden darf.
- Das Bauordnungsrecht - geregelt in der Landesbauordnung (LBO) - klärt, wann und wie gebaut werden darf, konzentriert sich also auf die Ausführung des Bauvorhabens auf dem Grundstück.
3.1 Das Bauplanungsrecht
Bauleitplanung
Die Planungshoheit der Gemeinde beinhaltet das Recht und die Pflicht, für eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Gemeindegebiet zu sorgen. Die Planungshoheit übt die Gemeinde mit den Instrumenten der Bauleitplanung aus. Die Bauleitplanung vollzieht sich in zwei Stufen. Zum einen durch den Flächennutzungsplan als vorbereitenden und zum anderen durch den Bebauungsplan als verbindlichen Bauleitplan (§ 1 Abs. 2 BauGB). Die Gemeinde ist zuständig für die Verabschiedung des Flächennutzungsplanes und der Bebauungspläne.
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) umfasst das gesamte Gemeindegebiet bzw. mehrere Gemeinden bei einer Verwaltungsgemeinschaft und ordnet den voraussehbaren Flächenbedarf für die einzelnen Nutzungen wie z. B. für Wohnen, Arbeiten, Verkehr, Erholung, Landwirtschaft und Gemeindebedarf. Aus dem Flächennutzungsplan entsteht kein Anspruch auf die dargestellte Nutzung.
Bebauungsplan
Der Gemeinderat beschließt die Aufstellung eines Bebauungsplanes, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Im Bebauungsplan werden insbesondere die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen, über die Sie nicht bauen dürfen bzw. Baulinien, an die Sie direkt bauen müssen) und die Verkehrsflächen festgesetzt. Weitere Festsetzungen sind je nach Bedarf möglich bzw. erforderlich. Es wird geregelt was, wie und wo gebaut werden darf.
Als Bauinteressent sollten Sie sich vorab bei der Gemeinde über den Inhalt des Bebauungsplanes informieren, um zu beurteilen, ob sich die Festsetzungen mit den eigenen Bauabsichten decken.
Hält Ihr Bauvorhaben die Festsetzungen des Bebauungsplanes ein, haben Sie bauplanungsrechtlich einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung. Auf die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplanes besteht dagegen kein Rechtsanspruch.
Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen
Bei einer untergeordneten Abweichung von den festgesetzten Zulässigkeitskriterien kann ein zunächst unzulässiges Vorhaben durch eine Ausnahme und /oder Befreiung doch noch ermöglicht werden.
Das Baugesetzbuch beinhaltet zum einen die Möglichkeit, von Festsetzungen des Bebauungsplanes abzuweichen, sofern eine Ausnahme ausdrücklich im Bebauungsplan vorgesehen ist. Zum anderen können Sie einen Befreiungsantrag stellen. Abweichungen, Befreiungen und Ausnahmen sind zu beantragen.
Befreiungen von den Festsetzungen sind regelmäßig nur möglich, wenn u. a. die Grundzüge der gemeindlichen Planungsabsichten nicht berührt werden. In aller Regel muss eine besondere (Grundstücks-) Situation die Befreiung rechtfertigen. Bei Befreiungen nach dem sogenannten Bauturbo gelten Erleichterungen. Als Bauherr sollten Sie im Einzelfall einen begründeten, den Nachbarschutz berücksichtigenden Antrag vorab mit der Gemeinde und der Baugenehmigungsbehörde abstimmen.
Einvernehmen und Zustimmung der Gemeinde
Die Gemeinde ist im Baugenehmigungsverfahren zu beteiligen und stellt gemäß § 36 BauGB das Einvernehmen her, wenn von den Festsetzungen des Bebauungsplanes abgewichen werden soll oder ein Vorhaben auf einem Grundstück errichtet werden soll, das nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt.
Für Befreiungen und Abweichungen nach den Vorschriften des Bauturbos ist außerdem eine explizite Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB erforderlich. Diese Vorschriften regeln das Zusammenwirken von Gemeinde und Baugenehmigungsbehörde und sichern die Planungshoheit der Gemeinde.
Fazit
Ein Grundstück ist grundsätzlich bebaubar, wenn es
- im Einklang mit dem Bebauungsplan steht und die Erschließung (Verkehr, Wasserversorgung und Abwasser) gesichert ist (§ 30 BauGB);
- zwar nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, sich in die Eigenart der Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist (§ 34 BauGB).
Im Gegensatz zum Bauplanungsrecht ist das Bauordnungsrecht nicht bundesweit einheitlich, sondern nach individuellem Landesrecht geregelt.
In Baden-Württemberg ist dies die Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO). Die Landesbauordnung wird durch weitere Vorschriften ergänzt. Das Bauordnungsrecht hat die Vermeidung von Gefahren zum Inhalt, die bei der Errichtung und dem Betrieb baulicher Anlagen entstehen können. Das Bauordnungsrecht stellt vor allem an die Standsicherheit, die Verkehrssicherheit und an den Brandschutz von baulichen Anlagen besondere Anforderungen.
Die Baurechtsbehörde bedient sich ausschließlich der Vorschriften, die zum öffentlichen Baurecht gehören. Private Rechtsbeziehungen, etwa zwischen dem Bauherren und dem Grundstückseigentümer oder den Nachbarn, werden in der Regel nicht in die behördlichen Entscheidungen einbezogen. Demzufolge ist eine Baugenehmigung immer dann zu erteilen, wenn einem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen.
Grenzabstand
Grundsätzlich haben Sie mit jedem Gebäude mindestens 2,50 m Abstand von allen Grenzen Ihres Baugrundstückes einzuhalten. Außer Betracht bleiben bei der Bemessung der Abstandsfläche untergeordnete Gebäudeteile wie z. B.
- Gesimse, Dachvorsprünge, Eingangs- und Terrassenüberdachungen, wenn sie nicht mehr als 1,5 m vor die Außenwand vortreten sowie
- Vorbauten wie Wände, Erker, Balkone, Tür- und Fenstervorbauten, wenn sie nicht breiter als 5 m sind und nicht mehr als 1,5 m vortreten
- und von Nachbargrenzen mindestens 2 m entfernt bleiben.
Im Übrigen bemisst sich die Tiefe der Abstandsfläche nach der jeweiligen Wandhöhe; sie beträgt
- allgemein 0,4 der Wandhöhe,
- in Kerngebieten, Dorfgebieten, dörflichen Wohngebieten, urbanen Gebieten und in besonderen Wohngebieten und bei Antennenanlagen im Außenbereich 0,2 der Wandhöhe,
- in Gewerbegebieten und in Industriegebieten, sowie in Sondergebieten, die nicht der Erholung dienen, 0,125 der Wandhöhe.
- Sie darf jedoch 2,50 m (bei Wänden bis 5 m Breite 2 m) nicht unterschreiten.
Grenzabstand für Garagen- und Abstellgebäude
Abstandsflächen sind nicht erforderlich bei Garagen, soweit die Wandhöhe nicht mehr als 3 m, die Wandlänge nicht mehr als 9 m beträgt und die Wandfläche nicht größer als 25 qm ist.
Die am Bau Beteiligten
Bei der Errichtung, der Änderung oder dem Abbruch einer baulichen Anlage sind der Bauherr und im Rahmen ihres Wirkungskreises die anderen am Bau Beteiligten dafür verantwortlich, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden.
Bauherr (§ 42 LBO)
Der Bauherr hat zur Vorbereitung, Überwachung und Ausführung eines genehmigungspflichtigen oder kenntnisgabepflichtigen Bauvorhabens einen geeigneten Entwurfsverfasser, geeignete (Bau-) Unternehmer und einen geeigneten Bauleiter zu bestellen. Dem Bauherrn obliegen die nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen Anzeigen an die Baurechtsbehörde.
Werden Bauarbeiten in Selbst-, Nachbarschafts- oder Gefälligkeitshilfe ausgeführt, ist die Bestellung von Unternehmern nicht erforderlich, vorausgesetzt, es wirken genügend Fachkräfte mit der nötigen Sachkunde, Erfahrung und Zuverlässigkeit mit. Kenntnisgabepflichtige Abbrucharbeiten dürfen nicht in Selbst-, Nachbarschafts- oder Gefälligkeitshilfe ausgeführt werden.
Entwurfsverfasser (§ 43 LBO)
Der Entwurfsverfasser ist dafür verantwortlich, dass sein Entwurf den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.
Verfügt der Entwurfsverfasser auf einzelnen Fachgebieten nicht über die erforderliche Sachkunde, so hat er den Bauherrn zu veranlassen, geeignete Sachverständige zu bestellen.
(Bau-)Unternehmer (§ 44 LBO)
Jedes Unternehmen ist für die den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechende Ausführung der von ihm übernommenen Arbeiten und insofern für die ordnungsgemäße Einrichtung und den sicheren Betrieb der Baustelle verantwortlich. Es hat die erforderlichen Nachweise über die Brauchbarkeit der verwendeten Bauprodukte und Bauarbeiten zu erbringen und auf der Baustelle bereitzuhalten. Sofern ein Unternehmer nicht über die erforderliche Sachkenntnis und Erfahrung verfügt, so hat er den Bauherrn zu veranlassen, geeignete Fachkräfte zu bestellen.
Bauleiter (§ 45 LBO)
Der Bauleiter hat darüber zu wachen, dass die Bauausführung den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den Entwürfen des Entwurfsverfassers entspricht. Er hat für einen sicheren bautechnischen Betrieb auf der Baustelle zu sorgen und auf das gefahrlose Ineinandergreifen der Arbeiten der Unternehmer zu achten.
Der Bauleiter muss über die für seine Aufgabe erforderliche Sachkunde und Erfahrung verfügen. Ist dies in einzelnen Teilbereichen nicht der Fall, so sind geeignete Fachbauleiter heranzuziehen.
Genehmigungspflicht, Genehmigungsfreiheit
Grundsätzlich bedarf jede Errichtung und jeder Abbruch einer baulichen Anlage einer Baugenehmigung, soweit durch die LBO nichts anderes bestimmt ist. § 50 LBO legt abschließend fest, welche Bauvorhaben verfahrensfrei sind, also keiner Baugenehmigung bedürfen. Es ist Ihnen als Bauherren unbedingt zu raten, sich über die Genehmigungsfreiheit oder die Genehmigungspflicht eines geplanten Bauvorhabens bereits im Vorfeld der Planung und Ausführung zu informieren. Die Entscheidungen trifft die zuständige untere Baurechtsbehörde. Reine Instandhaltungsarbeiten sind immer verfahrensfrei.
Die Genehmigungsfreiheit für verfahrensfreie Vorhaben nach § 50 LBO entbindet Sie nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung der Anforderungen, die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften gestellt werden.
Bei allen Vorhaben, die nicht ausdrücklich als verfahrensfrei benannt sind, muss ein Verfahren durchgeführt werden.
Die LBO kennt die folgenden Verfahren:
- Kenntnisgabeverfahren (§ 51 LBO)
- Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 52 LBO)
- Baugenehmigungsverfahren (§ 49 LBO)
Das Verfahren ist anwendbar bei:
- Wohngebäuden der Gebäudeklasse 1-3, sgenommen Gaststätten
- Bei sonstigen baulichen Anlagen, die keine Gebäude sind (z. B. Werbeanlagen)
- Nebengebäude und Nebenanlagen zu den vorgenannten Vorhaben
- Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegt
- Das Vorhaben ohne Befreiungen, Ausnahmen und Abweichungen zulässig ist
Bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1- 4 sowie deren Nebengebäude und Nebenanlagen ist neben dem Kenntnisgabeverfahren nur das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren eröffnet. Es kann jedoch auch außerhalb des Geltungsbereiches eines qualifizierten Bebauungsplanes und bei Abweichungen von den öffentlich-rechtlichen Vorschriften angewandt werden.
Der Prüfumfang ist jedoch auf die planungsrechtliche Zulässigkeit und die Abstandsflächen reduziert. Wie auch beim Kenntnisgabeverfahren liegt die Einhaltung der darüber hinaus geltenden Vorschriften im Verantwortungsbereich des Antragsstellers bzw. des Entwurfsverfassers.
"Klassisches" Baugenehmigungsverfahren
Dieses Verfahren ist für alle Bauvorhaben, soweit sie nicht verpflichtend im vereinfachten Verfahren zu beantragen oder bereits verfahrensfrei sind, möglich. In diesem Verfahren prüft die Baurechtsbehörde den Bauantrag in vollem Umfang. Sie beteiligt, wie auch im vereinfachten Verfahren, weitere Fachabteilungen, deren Belange durch den Bauantrag betroffen sind und holt deren fachliche Stellungnahme ein.
Bauantrag
Seit dem 01. Januar 2025 können Bauanträge und Anträge auf Bauvorbescheide nur noch digital über die Plattform "virtuelles Bauamt" (ViBa BW) gestellt werden. Diese Online-Plattform bietet nicht nur eine papierlose Antragstellung, sondern auch eine digitale Kommunikation und rechtssichere Zustellung.
Um ViBa BW nutzen zu können, benötigen Sie als Privatperson (Bauherr) ein BundID-Konto oder als gewerbliche Antragsteller (z. B. Architekten/Behörde) ein Unternehmenskonto.
Jetzt informieren & Antrag stellen:
Ausführliche Informationen unter: https://bw.digitalebaugenehmigung.de/lk-calw/
Für einen Wohnhausneubau sind im Regelfall mindestens folgende Unterlagen erforderlich:
Baugenehmigungsgebühren
Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen und Auslagen werden nach dem Gebührenverzeichnis festgesetzt. Derzeit werden 7 ‰ der Baukosten (mind. 150,00 €) als Baugenehmigungsgebühr erhoben. Im vereinfachten Verfahren werden 6 ‰ der Baukosten (mind. 150,00 €) als Gebühr erhoben.
Für etwaige Befreiungen oder Abweichungen werden gesondert
Gebühren erhoben.
Bauvorbescheid
Der Bauvorbescheid dient überwiegend dazu, abzuklären, ob ein Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist. Der Antrag auf Bauvorbescheid ist nur zweckmäßig, wenn die Klärung einzelner bauplanungsrechtlicher oder anderer städtebaulicher Vorgaben für die Realisierung des Vorhabens von grundsätzlicher Bedeutung ist, sodass zunächst ein Baugenehmigungsverfahren zu riskant wäre.
Baulast und Baulastenverzeichnis
Beseitigung von baurechtlichen Hindernissen
Die Erteilung einer Baugenehmigung setzt voraus, dass ein Bauvorhaben den Anforderungen des öffentlichen Baurechts entspricht. Um in bestimmten Fällen rechtliche Hindernisse einer Bebauung zu beseitigen, kann eine sogenannte Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen werden.
Ein Grundstückseigentümer - in der Regel der Nachbar - verpflichtet sich in einem festgelegten Umfang zum Verzicht seiner Eigentumsbefugnisse, in dem er eine Verpflichtung des Bauherrn übernimmt.
Die wesentlichsten Baulastenarten sind Baulasten zur Sicherung
- der Übernahme eines Grenzabstandes auf ein Nachbargrundstück (Abstandsbaulast),
- der Zusammengehörigkeit mehrerer Grundstücke zu einem Baugrundstück (Vereinigungsbaulast),
- der Benutzbarkeit einer privaten Verkehrsfläche oder das Durchleitungsrecht von Wasser/Abwasser (Zuwegungsbaulast).
Checkliste
- Lageplan (mit schriftlichem Teil*)
- Baubeschreibung mit Beschaffenheit und Lage des Baugrundstückes*
- Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 mit Darstellung der Grundrisse, Schnitte und Ansichten
- Standsicherheitsnachweis* und andere bautechnische Nachweise (Wärme- und Schallschutz
- Darstellung der Grundstücksentwässerung
- Stellplatznachweis
- Benennung des Bauleiters*
- Statistischer Erhebungsbogen*
- Abfallverwertungskonzept bei Umbauvorhaben für die Abfälle und generell bei Bodenaushub von mehr 500 m³
- Bodenschutzkonzept bei Neubauvorhaben, die mehr als 5000 m² unbebauter Fläche in Anspruch nehmen
Internet: www.kreis-calw.de/Service-Verwaltung/Service/Anträge, Fomulare, Merkblätter
Kapitel 2
