Kapitel 2
Baugrundstück
Auch wenn der Großteil der Grundstücke auf dem freien Markt erworben wird, lohnt sich ein Besuch bei der kommunalen Bauverwaltung. Dort erfahren Sie, wo derzeit Baumöglichkeiten bestehen oder künftige Neubaugebiete geplant sind. Ebenso bieten viele gemeinnützige Organisationen hilfreiche Informationen zu diesem Thema.
Die Verfügbarkeit von Bauland unterliegt dabei sehr starken zeitlichen Schwankungen und ist für Auswärtige oft schwierig zu überblicken, denn oft ist das Baulandangebot an einen Architekten oder Bauträger gebunden.
2.1 Auswahl eines Grundstücks
Die Auswahl eines Baugrundstücks ist der erste entscheidende Schritt zur Verwirklichung Ihres Bauvorhabens, mit der Sie eine langfristige Bindung an einen Standort eingehen.
Bei der Auswahl können Sie nicht sorgfältig genug vorgehen. Dabei spielen verschiedene Aspekte eine Rolle, wie z. B. Entfernung zum Arbeitsplatz, Betreuungsangebote für Kleinkinder, Schulen, vorhandene und geplante Infrastruktur. Um Belichtung und Lärmimmissionen einschätzen zu können, bietet sich ein Besuch des Grundstücks zu verschiedenen Tageszeiten an. Dabei können Auskünfte von Nachbarn des ins Auge gefassten Grundstücks hilfreich sein.
2.2 Bebaubarkeit des Grundstücks
Sie sollten sich zunächst bei der Gemeinde oder dem Landratsamt Calw erkundigen, ob das Grundstück nach den planungsrechtlichen Vorgaben und dem Stand der Erschließung ein Baugrundstück ist und wie es bebaut werden darf.
Hierbei sollte den folgenden Fragen besondere Beachtung geschenkt werden:
Checkliste
Vor einem Grundstückskauf sollte man sich auch über mögliche Altlasten und schädliche Bodenverunreinigungen informieren, um böse Überraschungen zu vermeiden. Für den gesamten Landkreis Calw liegt eine flächendeckende historische Erhebung vor.
Das Landratsamt Calw, Abteilung Umwelt- und Arbeitsschutz, ist für Sie als Bauherr Ansprechpartner und berät gerne.
Internet: www.kreis-calw.de/umwelt-arbeitsschutz.de
Ist der Altlastenverdacht erst einmal ausgeräumt oder eine Sanierung erfolgt, kann das Grundstück gefahrlos genutzt werden und bietet viele Entwicklungsmöglichkeiten. Diese Grundstücke liegen oft in bebauten Gebieten und eröffnen interessante Nutzungsmöglichkeiten. Durch die "Wiedernutzung" wird aktiver Umweltschutz betrieben, da wertvolle Flächen im Außenbereich geschont werden können und brachliegende Flächen in den Ortslagen städtebaulich aufgewertet werden.
2.4 Boden
Spätestens beim Aushub Ihrer Baugrube werden Sie feststellen, dass Boden nicht gleich Boden ist. Unsere Böden sind unterschiedlich und vielschichtig - sie haben eine Entwicklungsgeschichte von mehreren tausend Jahren hinter sich. Als Lebensgrundlage für Menschen, Tiere und Pflanzen haben sie eine sehr wichtige Funktion. Unsere Böden sind empfindlich und wertvoll. Deshalb müssen wir sie nachhaltig sichern. Durch Verdichtung, Abtrag und Versiegelung können sie ihre Funktion im Naturhaushalt verlieren. Daher ist im Zuge der anstehenden Baumaßnahmen auf einen schonenden und fachgerechten Umgang zu achten.
Vor diesem Hintergrund ist bei Einzelbauvorhaben der wertvolle Mutterboden grundsätzlich abzutragen und möglichst auf dem Grundstück für spätere Grünflächen wiederzuverwenden - und dadurch zu erhalten. Des Weiteren sollten schon in der Planung des Neubaus die Höhen des Grundstücks und des neuen Gebäudes so gewählt werden, dass anfallender Bodenaushub vermindert wird und möglichst auf dem Grundstück wiederverwertet werden kann. Dies spart Entsorgungskosten und schont die Umwelt.
Wer Bodenarbeiten gezielt schonend und fachgerecht ausführen lässt, verhindert Verdichtungen und Stauwasserbildung und beugt so Spätschäden an Gebäuden und aufwendigen Rekultivierungen im Gartenbereich vor.
2.5 Erwerb des Grundstücks
Auskünfte über Bodenwerte der Grundstücke erhalten Sie bei den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse im Landkreis Calw: für den südlichen Bereich bei der Großen Kreisstadt Nagold, für den nördlichen Bereich bei der Großen Kreisstadt Calw. Auch in "BORIS-BW" finden Sie erste Informationen zum Bodenrichtwert. Beim Grundstückskauf sollten Sie beachten, dass neben den Grundstücks- und Finanzierungskosten zumindest noch folgende Nebenkosten hinzukommen:
(Internet: www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw)
Hier erhalten Sie einen guten Überblick über die Bodenrichtwerte.
Auszug aus dem Liegenschaftskataster
Für den Bauantrag benötigen Sie einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster als Grundlage für den amtlichen Lageplan (s.u.). Diesen bekommen Sie entweder direkt bei der zuständigen Vermessungsbehörde (Landratsamt Calw, Abteilung Vermessung) oder Sie beauftragen einen Sachverständigen nach der Landesbauordnung.
Aushub und Schnurgerüst
Der Sachverständige nach der Landesbauordnung übernimmt alle relevanten Unterlagen vom Planer und erstellt einen Lageplan, einschließlich der höhenmäßigen Festlegung des Bauwerks. Er überträgt die Gebäudegeometrie in die Örtlichkeit für den Aushub und für das Mauerwerk (Schnurgerüst). Bei Bedarf erstellt er auch für die Genehmigungsbehörde eine Einmessbescheinigung. Dadurch ist eine Einstellung des Bauvorhabens etwa auf Grund angezweifelter Grenzabstände ausgeschlossen.
Amtlicher Lageplan
Der für das Genehmigungsverfahren erforderliche amtliche Lageplan ist für jeden Architekten die Grundlage für alle planungsrelevanten Arbeiten. Damit erhält man größtmögliche Planungssicherheit und kostspielige Umplanungen während der Bauphase können vermieden werden.
Gebäudeeinmessung nach Fertigstellung des Bauwerks
Zur Sicherung des Eigentums an Grund und Boden, als Grundlage für diverse Bestandspläne (Ver- und Entsorgungsleitungen etc.) oder sonstige Nachweise wird das Liegenschaftskataster geführt. Die vollständige und genaue Darstellung aller Gebäudegrundrisse ist daher neben den Flurstücken und Nutzungsarten wichtiger Bestandteil des Liegenschaftskatasters. Die Grundstückseigentümer sind verpflichtet, der unteren Vermessungsbehörde (Landratsamt, Abteilung Vermessung) anzuzeigen, wenn ein Gebäude errichtet, verändert oder abgebrochen worden ist. Die gebührenpflichtige Gebäudeaufnahme für das Liegenschaftskataster kann auch ohne Antrag von der unteren Vermessungsbehörde oder von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur vorgenommen werden.
Auch wenn der Großteil der Grundstücke auf dem freien Markt erworben wird, lohnt sich ein Besuch bei der kommunalen Bauverwaltung. Dort erfahren Sie, wo derzeit Baumöglichkeiten bestehen oder künftige Neubaugebiete geplant sind. Ebenso bieten viele gemeinnützige Organisationen hilfreiche Informationen zu diesem Thema.
Die Verfügbarkeit von Bauland unterliegt dabei sehr starken zeitlichen Schwankungen und ist für Auswärtige oft schwierig zu überblicken, denn oft ist das Baulandangebot an einen Architekten oder Bauträger gebunden.
2.1 Auswahl eines Grundstücks
Die Auswahl eines Baugrundstücks ist der erste entscheidende Schritt zur Verwirklichung Ihres Bauvorhabens, mit der Sie eine langfristige Bindung an einen Standort eingehen.
Bei der Auswahl können Sie nicht sorgfältig genug vorgehen. Dabei spielen verschiedene Aspekte eine Rolle, wie z. B. Entfernung zum Arbeitsplatz, Betreuungsangebote für Kleinkinder, Schulen, vorhandene und geplante Infrastruktur. Um Belichtung und Lärmimmissionen einschätzen zu können, bietet sich ein Besuch des Grundstücks zu verschiedenen Tageszeiten an. Dabei können Auskünfte von Nachbarn des ins Auge gefassten Grundstücks hilfreich sein.
2.2 Bebaubarkeit des Grundstücks
Sie sollten sich zunächst bei der Gemeinde oder dem Landratsamt Calw erkundigen, ob das Grundstück nach den planungsrechtlichen Vorgaben und dem Stand der Erschließung ein Baugrundstück ist und wie es bebaut werden darf.
Hierbei sollte den folgenden Fragen besondere Beachtung geschenkt werden:
Checkliste
- Welche Möglichkeiten der Bebauung bestehen hinsichtlich der Grundstückslage, der Grundstücksgröße und des Zuschnitts? Dabei sind die Festsetzungen eines eventuell bestehenden Bebauungsplans zu beachten, in den Sie jederzeit bei der Gemeinde Einsicht nehmen dürfen.
- Welche Baubeschränkungen ergeben sich durch die Umgebungsbebauung, falls kein Bebauungsplan vorliegt?
- Wie sieht es mit der Baureife und der Erschließung des Grundstücks aus? Ist eine ausreichend ausgebaute Zufahrtsstraße vorhanden, können Anschlüsse an die Versorgungs- und Entsorgungsleitungen (Gas, Strom, Wasser, Abwasser) kurzfristig hergestellt werden, was lässt sich in Bezug auf die Tragfähigkeit des Baugrunds und die Grundwasserverhältnisse feststellen? Gegebenenfalls ist vor Baubeginn ein Bodengutachten einzuholen. Zusätzlich sollte in das beim Landratsamt Calw geführte Altlastenkataster Einsicht genommen werden.
- In welcher Höhe sind Zahlungen für Erschließungsbeiträge zu erwarten?
- Tangieren durchgehende Versorgungsleitungen (unterirdisch oder als Freileitung) das Baugrundstück?
- Ist das Grundstück im Grundbuch belastet?
- Sind für das Baugrundstück Baulasten eingetragen? Das Baulastenverzeichnis wird bei der Gemeinde geführt.
- Welche Störungen durch angrenzende Bestandsgebäude sind zu erwarten? Welche künftigen Planungen hat die Gemeinde für die unmittelbare Umgebung?
Vor einem Grundstückskauf sollte man sich auch über mögliche Altlasten und schädliche Bodenverunreinigungen informieren, um böse Überraschungen zu vermeiden. Für den gesamten Landkreis Calw liegt eine flächendeckende historische Erhebung vor.
Das Landratsamt Calw, Abteilung Umwelt- und Arbeitsschutz, ist für Sie als Bauherr Ansprechpartner und berät gerne.
Internet: www.kreis-calw.de/umwelt-arbeitsschutz.de
Ist der Altlastenverdacht erst einmal ausgeräumt oder eine Sanierung erfolgt, kann das Grundstück gefahrlos genutzt werden und bietet viele Entwicklungsmöglichkeiten. Diese Grundstücke liegen oft in bebauten Gebieten und eröffnen interessante Nutzungsmöglichkeiten. Durch die "Wiedernutzung" wird aktiver Umweltschutz betrieben, da wertvolle Flächen im Außenbereich geschont werden können und brachliegende Flächen in den Ortslagen städtebaulich aufgewertet werden.
2.4 Boden
Spätestens beim Aushub Ihrer Baugrube werden Sie feststellen, dass Boden nicht gleich Boden ist. Unsere Böden sind unterschiedlich und vielschichtig - sie haben eine Entwicklungsgeschichte von mehreren tausend Jahren hinter sich. Als Lebensgrundlage für Menschen, Tiere und Pflanzen haben sie eine sehr wichtige Funktion. Unsere Böden sind empfindlich und wertvoll. Deshalb müssen wir sie nachhaltig sichern. Durch Verdichtung, Abtrag und Versiegelung können sie ihre Funktion im Naturhaushalt verlieren. Daher ist im Zuge der anstehenden Baumaßnahmen auf einen schonenden und fachgerechten Umgang zu achten.
Vor diesem Hintergrund ist bei Einzelbauvorhaben der wertvolle Mutterboden grundsätzlich abzutragen und möglichst auf dem Grundstück für spätere Grünflächen wiederzuverwenden - und dadurch zu erhalten. Des Weiteren sollten schon in der Planung des Neubaus die Höhen des Grundstücks und des neuen Gebäudes so gewählt werden, dass anfallender Bodenaushub vermindert wird und möglichst auf dem Grundstück wiederverwertet werden kann. Dies spart Entsorgungskosten und schont die Umwelt.
Wer Bodenarbeiten gezielt schonend und fachgerecht ausführen lässt, verhindert Verdichtungen und Stauwasserbildung und beugt so Spätschäden an Gebäuden und aufwendigen Rekultivierungen im Gartenbereich vor.
2.5 Erwerb des Grundstücks
Auskünfte über Bodenwerte der Grundstücke erhalten Sie bei den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse im Landkreis Calw: für den südlichen Bereich bei der Großen Kreisstadt Nagold, für den nördlichen Bereich bei der Großen Kreisstadt Calw. Auch in "BORIS-BW" finden Sie erste Informationen zum Bodenrichtwert. Beim Grundstückskauf sollten Sie beachten, dass neben den Grundstücks- und Finanzierungskosten zumindest noch folgende Nebenkosten hinzukommen:
- Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg (5 % des vereinbarten Kaufpreises)
- Notariats- und Grundbuchkosten (betragen in der Regel bis zu 1,5 % des Kaufpreises)
- ggf. Erschließungsbeiträge für Straßenbau, Wasser und Abwasser
- ggf. weitere Kosten (Vermessung, Makler)
(Internet: www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw)
Hier erhalten Sie einen guten Überblick über die Bodenrichtwerte.
Auszug aus dem Liegenschaftskataster
Für den Bauantrag benötigen Sie einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster als Grundlage für den amtlichen Lageplan (s.u.). Diesen bekommen Sie entweder direkt bei der zuständigen Vermessungsbehörde (Landratsamt Calw, Abteilung Vermessung) oder Sie beauftragen einen Sachverständigen nach der Landesbauordnung.
Aushub und Schnurgerüst
Der Sachverständige nach der Landesbauordnung übernimmt alle relevanten Unterlagen vom Planer und erstellt einen Lageplan, einschließlich der höhenmäßigen Festlegung des Bauwerks. Er überträgt die Gebäudegeometrie in die Örtlichkeit für den Aushub und für das Mauerwerk (Schnurgerüst). Bei Bedarf erstellt er auch für die Genehmigungsbehörde eine Einmessbescheinigung. Dadurch ist eine Einstellung des Bauvorhabens etwa auf Grund angezweifelter Grenzabstände ausgeschlossen.
Amtlicher Lageplan
Der für das Genehmigungsverfahren erforderliche amtliche Lageplan ist für jeden Architekten die Grundlage für alle planungsrelevanten Arbeiten. Damit erhält man größtmögliche Planungssicherheit und kostspielige Umplanungen während der Bauphase können vermieden werden.
Gebäudeeinmessung nach Fertigstellung des Bauwerks
Zur Sicherung des Eigentums an Grund und Boden, als Grundlage für diverse Bestandspläne (Ver- und Entsorgungsleitungen etc.) oder sonstige Nachweise wird das Liegenschaftskataster geführt. Die vollständige und genaue Darstellung aller Gebäudegrundrisse ist daher neben den Flurstücken und Nutzungsarten wichtiger Bestandteil des Liegenschaftskatasters. Die Grundstückseigentümer sind verpflichtet, der unteren Vermessungsbehörde (Landratsamt, Abteilung Vermessung) anzuzeigen, wenn ein Gebäude errichtet, verändert oder abgebrochen worden ist. Die gebührenpflichtige Gebäudeaufnahme für das Liegenschaftskataster kann auch ohne Antrag von der unteren Vermessungsbehörde oder von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur vorgenommen werden.
Kapitel 1
