Das Bauvorhaben/Die Baugenehmigung
Genehmigungspflicht
Die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung baulicher Anlagen sowie der Abbruch von Hochhäusern sind genehmigungspflichtig.
Die Durchführung ohne notwendige Baugenehmigung oder Baufreigabe stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einer Geldbuße geahndet werden. Hinzu kommt das Risiko, dass eine nicht genehmigungsfähige, jedoch begonnene Baumaßnahme wieder beseitigt werden muss. Vor Einleitung des eigentlichen Baugenehmigungsverfahrens besteht die Möglichkeit, zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens eine Bauvoranfrage zu stellen.
Dieser Bescheid setzt eine eindeutige Fragestellung und die zur Beantwortung notwendigen Unterlagen voraus. Die Abfrage bzw. Prüfung aller dem Bauantrags-/Genehmigungsverfahren vorbehaltenen Fragen ist mit der Bauvoranfrage nicht möglich.
Entwurfsverfasser/-in - Bauvorlageberechtigung
Der geeignete Partner für die Bauherrschaft ist ein/e qualifizierte/r Entwurfsverfasser/-in. Wesentlich ist auch, dass diejenige entwurfsverfassende Person, der Sie die Planung und Abwicklung Ihres Bauvorhabens anvertrauen wollen, nicht nur Kompetenz in allen Baufragen, sondern auch die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Bauvorlageberechtigung besitzt. In welchen Fällen es der Bauvorlageberechtigung bedarf und wer für welche Bauvorhaben vorlageberechtigt ist, regelt § 64 LBauO.
Genehmigungsfreie Vorhaben
Bestimmte Baumaßnahmen können genehmigungsfrei durchgeführt werden. Denken Sie aber bitte daran, dass genehmigungsfreie Baumaßnahmen die Anforderungen des öffentlichen Baurechts ebenso wie genehmigungspflichtige Baumaßnahmen erfüllen müssen. D. h., genehmigungsfrei ist nicht automatisch zulässig.
In jedem Fall sollten Sie bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde bzw. beim Stadtplanungsamt nachfragen, ob Ihr Vorhaben zulässig und evtl. genehmigungsfrei ist.
Widersprechen bauliche Anlagen dem öffentlichen Baurecht, müssen sie auch dann wieder beseitigt werden, wenn sie genehmigungsfrei errichtet wurden.
Im § 62 LBauO sind alle genehmigungsfreien Bauvorhaben aufgeführt. Handelt es sich bei dem Gebäude oder bei der baulichen Anlage um ein Denkmal, so ist der Abbruch zwar bauaufsichtlich genehmigungsfrei, jedoch denkmalrechtlich genehmigungspflichtig.
Bauvoranfrage
Dem schriftlichen Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides sind die Bauunterlagen beizufügen, die zur Beurteilung der durch den Vorbescheid zu entscheidenden Fragen (klare Fragestellung) des Bauvorhabens erforderlich sind, zumindest: Lageplan mit Darstellung des geplanten Vorhabens sowie der Bebauung auf den Nachbargrundstücken, Entwurfsskizzen.
Diese Unterlagen müssen mindestens zweifach bei der Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden. Die Beantragung eines Vorbescheides empfiehlt sich vor allem dann, wenn Zweifel, z. B. über die grundsätzliche Bebaubarkeit des Grundstückes, die Zulässigkeit eines Bauvorhabens oder auch zu bestimmten Detailfragen bestehen. Auf diese Weise lassen sich eventuell aufwendige, jedoch letztlich vergebliche Planungsarbeiten und Kosten vermeiden.
Der Bauvorbescheid hat vier Jahre Gültigkeit, auf Antrag kann er verlängert werden, sofern sich die äußeren Voraussetzungen nicht geändert haben.
Bauantrag und Baugenehmigung
Der Bauantrag ist bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Zur Erstellung des Bauantrages bedarf es einer bauvorlageberechtigten entwurfsverfassenden Person.
Dem Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung müssen alle notwendigen Unterlagen nach der Landesverordnung über Bauunterlagen und bautechnische Prüfung (Bauunt Prüf VO) beigefügt werden.
Nach Vorlage des vollständigen Bauantrages mit den erforderlichen Bauunterlagen werden die notwendigen Stellungnahmen der Fachbehörden und Fachbereiche eingeholt.
Bei Bauvorhaben besonderer Art und Nutzung wird empfohlen, dass die Planung bereits im Vorfeld mit der Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd, Regionalstelle Gewerbeaufsicht, mit dem Brandschutz im Bereich Bauaufsicht und mit der Bauaufsichtsbehörde sowie der Stadtplanung abgestimmt wird.
Erst wenn sämtliche Stellungnahmen der Fachbehörden vorliegen, kann der Bauantrag abschließend bearbeitet werden. Voraussetzung hierzu ist jedoch, dass der Bauantrag vollständig ist. Es ist deshalb wichtig, dass dem Bauantrag alle erforderlichen Bauunterlagen beigefügt werden.
Bei Neubauten bzw. Erweiterungen von Gebäuden wird empfohlen, bereits während der Planung des Vorhabens die Stadtwerke und den Umwelt- und Servicebetrieb Zweibrücken (UBZ) zu beteiligen.
Sind Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes erforderlich oder handelt es sich um ein Vorhaben, das im Planbereich eines aufzustellenden Bebauungsplanes, oder um ein Vorhaben, das im unbeplanten Innenbereich verwirklicht werden soll und von dem eine gewisse Bedeutung für die Stadtentwicklung ausgeht, ist die Zustimmung der zuständigen Gremien des Stadtrates (Bau- und Umweltausschuss und ggf. Ortsbeirat) gem. § 36 BauGB erforderlich.
Baugenehmigungsverfahren
Mit dem Eingang Ihres Bauantrages bei der Bauaufsichtsbehörde wird neben der quantitativen (= Inhalt der vorgelegten Bauvorlagen bzw. bauordnungs- und bauplanungsrechtliche Zulässigkeit) Vorprüfung insbesondere geprüft, in welches Baugenehmigungsverfahren Ihr Bauantrag einzuordnen ist, d. h., ob Ihr Antrag im
"Vereinfachtes" Baugenehmigungsverfahren
Die Unterschiede zum "normalen" Baugenehmigungsverfahren sind beim "vereinfachten" Verfahren im Wesentlichen zu sehen:
Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne des § 12 oder des § 30 Abs. 1 BauGB bedürfen Wohngebäude der Gebäudeklasse 1 und 3 einschließlich ihrer Nebengebäude und -anlagen keiner Baugenehmigung, wenn
Das bedeutet, der Bauherr ist auch verantwortlich, dass sein Bauvorhaben alle öffentlich-rechtlichen Anforderungen erfüllt. Die Bauunterlagen müssen vollständig 2-fach vorgelegt werden.
Teilbaugenehmigung
Vor der Zustellung der Baugenehmigung darf nicht mit den Bauarbeiten einschließlich des Baugrubenaushubs begonnen werden. Liegt der Bauaufsichtsbehörde ein Bauantrag vor, so ist es möglich, zur schnelleren Abwicklung eines Bauvorhabens, auf schriftlichen Antrag der Bauherrschaft unter bestimmten Voraussetzungen für einzelne Teile des Vorhabens (z. B. Baugrubenaushub, Entwässerung, Fundamentierung) eine Teilbaugenehmigung zu erhalten. Das Vorliegen der Voraussetzungen für eine Teilbaugenehmigung kann nur im jeweiligen konkreten Einzelfall mit der Bauaufsichtsbehörde abgeklärt werden.
Geltungsdauer der Baugenehmigung
Die Geltungsdauer der Baugenehmigung bzw. Teilbaugenehmigung beträgt vier Jahre. Baugenehmigung und Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn nicht innerhalb von vier Jahren nach Zustellung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen wurde oder die Bauausführung vier Jahre unterbrochen wurde. Auf schriftlichen Antrag kann die Frist jeweils bis zu vier Jahren verlängert werden. Hierbei sind jedoch evtl. eingetretene Änderungen der Sach- und Rechtslage zu berücksichtigen.
Die Verlängerung einer einmal erloschenen Genehmigung ist nicht möglich. In diesem Fall muss ein neuer Bauantrag gestellt werden.
Baubeginn - Baustellenkennzeichnung
Mindestens eine Woche vor Ausführung des Vorhabens ist die Baubeginnanzeige mit den entsprechenden Nachweisen (z. B. Standsicherheitsnachweis, Bestellung des/der Bauleiters/in) vorzulegen.
Die Vordrucke für die Baubeginnanzeige, die Anzeige für die Fertigstellung des Rohbaues und die abschließende Fertigstellung erhalten Sie mit der Baugenehmigung.
Baugenehmigung und Bauunterlagen müssen an der Baustelle von Baubeginn an vorgehalten werden.
Bei der Ausführung des Vorhabens sind Sie verpflichtet, an der Baustelle eine von der Bauaufsicht ausgehändigte Baustellenkennzeichnung (Roter Punkt) anzubringen, die Angaben über die Art des Vorhabens enthalten muss. Sie haben außerdem die Verpflichtung, vor Baubeginn den Namen, die Anschrift und Rufnummer der Entwurfsverfasserin oder des Entwurfsverfassers und der am Rohbau beteiligten Unternehmen in die Kennzeichnung einzutragen. Die Kennzeichnung muss dauerhaft, leicht lesbar und von der öffentlichen Verkehrsfläche aus sichtbar angebracht sein.
Baugenehmigungsgebühren
Für die Wahrnehmung der Aufgaben der Bauaufsichtsbehörde werden Gebühren nach der Landesverordnung über Gebühren und Vergütungen für Amtshandlungen und Leistungen nach dem Bauordnungsrecht (Besonderes Gebührenverzeichnis) erhoben. Sie richten sich nach der Höhe des Rohbauwertes. der nach der Anlage 2 der Verordnung errechnet wird, und in einigen Sonderfällen auch nach den Herstellungskosten bzw. dem Verwaltungsaufwand. Gebührenpflichtig ist auch die Ablehnung oder Zurücknahme eines Bauantrages.
Die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung baulicher Anlagen sowie der Abbruch von Hochhäusern sind genehmigungspflichtig.
Die Durchführung ohne notwendige Baugenehmigung oder Baufreigabe stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einer Geldbuße geahndet werden. Hinzu kommt das Risiko, dass eine nicht genehmigungsfähige, jedoch begonnene Baumaßnahme wieder beseitigt werden muss. Vor Einleitung des eigentlichen Baugenehmigungsverfahrens besteht die Möglichkeit, zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens eine Bauvoranfrage zu stellen.
Dieser Bescheid setzt eine eindeutige Fragestellung und die zur Beantwortung notwendigen Unterlagen voraus. Die Abfrage bzw. Prüfung aller dem Bauantrags-/Genehmigungsverfahren vorbehaltenen Fragen ist mit der Bauvoranfrage nicht möglich.
Entwurfsverfasser/-in - Bauvorlageberechtigung
Der geeignete Partner für die Bauherrschaft ist ein/e qualifizierte/r Entwurfsverfasser/-in. Wesentlich ist auch, dass diejenige entwurfsverfassende Person, der Sie die Planung und Abwicklung Ihres Bauvorhabens anvertrauen wollen, nicht nur Kompetenz in allen Baufragen, sondern auch die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Bauvorlageberechtigung besitzt. In welchen Fällen es der Bauvorlageberechtigung bedarf und wer für welche Bauvorhaben vorlageberechtigt ist, regelt § 64 LBauO.
Genehmigungsfreie Vorhaben
Bestimmte Baumaßnahmen können genehmigungsfrei durchgeführt werden. Denken Sie aber bitte daran, dass genehmigungsfreie Baumaßnahmen die Anforderungen des öffentlichen Baurechts ebenso wie genehmigungspflichtige Baumaßnahmen erfüllen müssen. D. h., genehmigungsfrei ist nicht automatisch zulässig.
In jedem Fall sollten Sie bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde bzw. beim Stadtplanungsamt nachfragen, ob Ihr Vorhaben zulässig und evtl. genehmigungsfrei ist.
Widersprechen bauliche Anlagen dem öffentlichen Baurecht, müssen sie auch dann wieder beseitigt werden, wenn sie genehmigungsfrei errichtet wurden.
Im § 62 LBauO sind alle genehmigungsfreien Bauvorhaben aufgeführt. Handelt es sich bei dem Gebäude oder bei der baulichen Anlage um ein Denkmal, so ist der Abbruch zwar bauaufsichtlich genehmigungsfrei, jedoch denkmalrechtlich genehmigungspflichtig.
Bauvoranfrage
Dem schriftlichen Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides sind die Bauunterlagen beizufügen, die zur Beurteilung der durch den Vorbescheid zu entscheidenden Fragen (klare Fragestellung) des Bauvorhabens erforderlich sind, zumindest: Lageplan mit Darstellung des geplanten Vorhabens sowie der Bebauung auf den Nachbargrundstücken, Entwurfsskizzen.
Diese Unterlagen müssen mindestens zweifach bei der Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden. Die Beantragung eines Vorbescheides empfiehlt sich vor allem dann, wenn Zweifel, z. B. über die grundsätzliche Bebaubarkeit des Grundstückes, die Zulässigkeit eines Bauvorhabens oder auch zu bestimmten Detailfragen bestehen. Auf diese Weise lassen sich eventuell aufwendige, jedoch letztlich vergebliche Planungsarbeiten und Kosten vermeiden.
Der Bauvorbescheid hat vier Jahre Gültigkeit, auf Antrag kann er verlängert werden, sofern sich die äußeren Voraussetzungen nicht geändert haben.
Bauantrag und Baugenehmigung
Der Bauantrag ist bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Zur Erstellung des Bauantrages bedarf es einer bauvorlageberechtigten entwurfsverfassenden Person.
Dem Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung müssen alle notwendigen Unterlagen nach der Landesverordnung über Bauunterlagen und bautechnische Prüfung (Bauunt Prüf VO) beigefügt werden.
Nach Vorlage des vollständigen Bauantrages mit den erforderlichen Bauunterlagen werden die notwendigen Stellungnahmen der Fachbehörden und Fachbereiche eingeholt.
Bei Bauvorhaben besonderer Art und Nutzung wird empfohlen, dass die Planung bereits im Vorfeld mit der Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd, Regionalstelle Gewerbeaufsicht, mit dem Brandschutz im Bereich Bauaufsicht und mit der Bauaufsichtsbehörde sowie der Stadtplanung abgestimmt wird.
Erst wenn sämtliche Stellungnahmen der Fachbehörden vorliegen, kann der Bauantrag abschließend bearbeitet werden. Voraussetzung hierzu ist jedoch, dass der Bauantrag vollständig ist. Es ist deshalb wichtig, dass dem Bauantrag alle erforderlichen Bauunterlagen beigefügt werden.
Bei Neubauten bzw. Erweiterungen von Gebäuden wird empfohlen, bereits während der Planung des Vorhabens die Stadtwerke und den Umwelt- und Servicebetrieb Zweibrücken (UBZ) zu beteiligen.
Sind Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes erforderlich oder handelt es sich um ein Vorhaben, das im Planbereich eines aufzustellenden Bebauungsplanes, oder um ein Vorhaben, das im unbeplanten Innenbereich verwirklicht werden soll und von dem eine gewisse Bedeutung für die Stadtentwicklung ausgeht, ist die Zustimmung der zuständigen Gremien des Stadtrates (Bau- und Umweltausschuss und ggf. Ortsbeirat) gem. § 36 BauGB erforderlich.
Baugenehmigungsverfahren
Mit dem Eingang Ihres Bauantrages bei der Bauaufsichtsbehörde wird neben der quantitativen (= Inhalt der vorgelegten Bauvorlagen bzw. bauordnungs- und bauplanungsrechtliche Zulässigkeit) Vorprüfung insbesondere geprüft, in welches Baugenehmigungsverfahren Ihr Bauantrag einzuordnen ist, d. h., ob Ihr Antrag im
- "normalen" Genehmigungsverfahren (§§61 u. 65 LBauO),
- "vereinfachten" Genehmigungsverfahren (§ 66 LBauO)
- "Freistellungsverfahren" (§ 67 LBauO)
"Vereinfachtes" Baugenehmigungsverfahren
Die Unterschiede zum "normalen" Baugenehmigungsverfahren sind beim "vereinfachten" Verfahren im Wesentlichen zu sehen:
- im Vorliegen bestimmter Anwendungsvoraussetzungen, d. h. nach Art und Umfang bestimmter baulicher Anlagen
- im eingeschränkten Prüfungsumfang der Genehmigungsbehörde und damit in der besonderen Verantwortlichkeit der Bauherrschaft und der am Bau Beteiligten, insbesondere der entwurfsverfassenden Person, für die nicht von der Prüfung erfassten Teile des Bauvorhabens
- in der Benennung des Prüfingenieurs/der Prüfingenieurin für die Prüfung der bautechnischen Nachweise bei bestimmten Vorhaben
- in der Abhängigkeit des Baubeginns vom Zeitpunkt der Vorlage bestimmter Bauvorlagen bzw. Nachweise
- in der Einhaltung vorgegebener Fristen
Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne des § 12 oder des § 30 Abs. 1 BauGB bedürfen Wohngebäude der Gebäudeklasse 1 und 3 einschließlich ihrer Nebengebäude und -anlagen keiner Baugenehmigung, wenn
- sie den Festsetzungen des Bebauungsplanes entsprechen und die Erschließung
Das bedeutet, der Bauherr ist auch verantwortlich, dass sein Bauvorhaben alle öffentlich-rechtlichen Anforderungen erfüllt. Die Bauunterlagen müssen vollständig 2-fach vorgelegt werden.
Teilbaugenehmigung
Vor der Zustellung der Baugenehmigung darf nicht mit den Bauarbeiten einschließlich des Baugrubenaushubs begonnen werden. Liegt der Bauaufsichtsbehörde ein Bauantrag vor, so ist es möglich, zur schnelleren Abwicklung eines Bauvorhabens, auf schriftlichen Antrag der Bauherrschaft unter bestimmten Voraussetzungen für einzelne Teile des Vorhabens (z. B. Baugrubenaushub, Entwässerung, Fundamentierung) eine Teilbaugenehmigung zu erhalten. Das Vorliegen der Voraussetzungen für eine Teilbaugenehmigung kann nur im jeweiligen konkreten Einzelfall mit der Bauaufsichtsbehörde abgeklärt werden.
Geltungsdauer der Baugenehmigung
Die Geltungsdauer der Baugenehmigung bzw. Teilbaugenehmigung beträgt vier Jahre. Baugenehmigung und Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn nicht innerhalb von vier Jahren nach Zustellung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen wurde oder die Bauausführung vier Jahre unterbrochen wurde. Auf schriftlichen Antrag kann die Frist jeweils bis zu vier Jahren verlängert werden. Hierbei sind jedoch evtl. eingetretene Änderungen der Sach- und Rechtslage zu berücksichtigen.
Die Verlängerung einer einmal erloschenen Genehmigung ist nicht möglich. In diesem Fall muss ein neuer Bauantrag gestellt werden.
Baubeginn - Baustellenkennzeichnung
Mindestens eine Woche vor Ausführung des Vorhabens ist die Baubeginnanzeige mit den entsprechenden Nachweisen (z. B. Standsicherheitsnachweis, Bestellung des/der Bauleiters/in) vorzulegen.
Die Vordrucke für die Baubeginnanzeige, die Anzeige für die Fertigstellung des Rohbaues und die abschließende Fertigstellung erhalten Sie mit der Baugenehmigung.
Baugenehmigung und Bauunterlagen müssen an der Baustelle von Baubeginn an vorgehalten werden.
Bei der Ausführung des Vorhabens sind Sie verpflichtet, an der Baustelle eine von der Bauaufsicht ausgehändigte Baustellenkennzeichnung (Roter Punkt) anzubringen, die Angaben über die Art des Vorhabens enthalten muss. Sie haben außerdem die Verpflichtung, vor Baubeginn den Namen, die Anschrift und Rufnummer der Entwurfsverfasserin oder des Entwurfsverfassers und der am Rohbau beteiligten Unternehmen in die Kennzeichnung einzutragen. Die Kennzeichnung muss dauerhaft, leicht lesbar und von der öffentlichen Verkehrsfläche aus sichtbar angebracht sein.
Baugenehmigungsgebühren
Für die Wahrnehmung der Aufgaben der Bauaufsichtsbehörde werden Gebühren nach der Landesverordnung über Gebühren und Vergütungen für Amtshandlungen und Leistungen nach dem Bauordnungsrecht (Besonderes Gebührenverzeichnis) erhoben. Sie richten sich nach der Höhe des Rohbauwertes. der nach der Anlage 2 der Verordnung errechnet wird, und in einigen Sonderfällen auch nach den Herstellungskosten bzw. dem Verwaltungsaufwand. Gebührenpflichtig ist auch die Ablehnung oder Zurücknahme eines Bauantrages.
Das Baugrundstück
