Das Baugrundstück
Der Grundstücksmarkt
Die Beschaffung eines geeigneten Grundstücks kann zum einen auf dem "freien Markt" über Annoncen oder die Einschaltung von Immobilienmaklern erfolgen, zum anderen bietet die Verwaltung durch die Veröffentlichung des Baulückenkatasters auf der städtischen Internetseite (www.zweibruecken.de) Hilfestellung bei der Suche. Das Baulückenkataster beinhaltet alle bekannten unbebauten, untergenutzten oder geringfügig bebauten Grundstücke im Stadtgebiet, die aus öffentlich-rechtlicher Sicht sofort bzw. in absehbarere Zeit bebaubar sind, deren Eigentümer der Veröffentlichung nicht widersprochen haben. Bei Grundstücken in Privateigentum erhalten sie die Eigentümerauskunft beim Katasteramt bzw. dessen Auskunftsstelle im Rathaus.
Auskunft über Baugrundstücke im Eigentum der Stadt Zweibrücken erhalten Sie beim Stadtbauamt, Abteilung Liegenschaften.
Erschließung
Nachdem Sie sich als Grundstücksbesitzer oder -käufer bei der Stadt Klarheit über die grundsätzlichen Möglichkeiten einer Bebauung verschafft haben, ist es für Sie wichtig, sich über den Stand der Erschließung zu informieren, da davon der Zeitpunkt einer möglichen Bebauung abhängig ist.
Die tatsächliche Nutzung einer Fläche hängt also davon ab, dass die Grundstücke an Straßen und Ver- und Entsorgungsanlagen angeschlossen und so mit dem vorhandenen Netz solcher Anlagen verbunden werden. Erst wenn die Erschließung vorhanden ist, sind Grundstücke baureif. Im Einzelnen versteht man unter Erschließungsanlagen die Herstellung und Unterhaltung der öffentlichen, zum Anbau bestimmten Straßen, Wege, Plätze und Sammelstraßen, die Parkflächen und Grünanlagen (soweit sie Bestandteile der genannten Verkehrsanlagen sind) sowie Lärmschutzwände bzw. -wälle und Ähnliches. Darüber hinaus zählen dazu die Herstellung und Unterhaltung der öffentlichen Wasserversorgungs- und Abwasseranlagen sowie der Strom- und Energieversorgung und der Straßenbeleuchtung.
In Neubaugebieten ist es grundsätzlich Aufgabe der Stadt, die Erschließungsanlagen herzustellen. Im Ausnahmefall kann die Erschließung durch Vertrag auch auf einen Dritten (Erschließungsträger) übertragen werden. Die Kosten hierfür werden nach Maßgabe der städtischen Erschließungsbeitragssatzung in der Regel bis zu 90 % auf die durch die jeweilige Anlage erschlossenen Grundstücke umgelegt. Erschließungsbeiträge sind in der Regel zu leisten, wenn die entsprechenden Anlagen endgültig fertiggestellt sind. Die Stadt kann jedoch den Bauherrn mit Beginn der Baumaßnahme zu Vorausleistungen heranziehen.
Es ist ratsam, sich vor dem Kauf eines Grundstücks in einem Neubaugebiet zu erkundigen, ob Erschließungsbeiträge noch anfallen oder bereits gezahlt worden sind. Auch die Kosten für die Herstellung und Unterhaltung der öffentlichen Wasserversorgungs- und Abwasseranlagen werden nach Maßgabe von Satzungen auf die Anlieger in Form von Beiträgen, Anschluss- und Benutzungsgebühren umgelegt.
Der Grundstückskauf
Bevor Sie sich endgültig für ein Grundstück entscheiden, sollten Sie es genauer kennenlernen. Eine wichtige Rolle spielt die Untergrundbeschaffenheit. Bei felsigem Grund oder hohem Grundwasserspiegel müssen beispielsweise entsprechende Vorkehrungen getroffen werden, die auch die Baukosten erhöhen. Auch sollten Sie sich erkundigen, ob sich das Grundstück im Bereich einer kartierten Altablagerung befindet oder ein sogenannter Altstandort im Sinne des Bodenschutzrechts ist. Die beiden Begriffe Altablagerungen und Altstandort sind im Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) definiert. Sollte das betroffene Grundstück in einem solchen Bereich liegen, könnten Kosten für Gefahrerforschungsmaßnahmen und auch Sanierungsmaßnahmen bei einer Kontamination anfallen. Das Stadtbauamt- Sachgebiet Untere Abfall-/Bodenschutz- und Wasserbehörde - hat hierzu ein Merkblatt "Bodenschutzrelevante Flächen" für Grundstückseigentümer, Bauinteressenten, Planer und Architekten herausgegeben.
Außer einem Blick in das Grundbuch, aus dem Sie über privatrechtliche Verpflichtungen (z. B. Dienstbarkeit) informiert werden, die auf dem Grundstück ruhen, ist es ratsam auch einen Blick in das Baulastenverzeichnis zu werfen. Dies wird beim Bauamt geführt und informiert Sie über öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die mit dem Grundstück verbunden sind. Hierzu zählen insbesondere Baulasten zur Sicherung einer Abstandsfläche oder einer Zuwegung zugunsten des Nachbarn. Hieraus können sich unmittelbar Einschränkungen für die bauliche Ausnutzung Ihres Grundstücks ergeben.
Nebenkosten
Bei jedem Grundstückskauf kommen neben den reinen Grundstückskosten noch Nebenkosten dazu.
Dies sind die Grunderwerbssteuer (3,5 % vom Kaufpreis), die Notariats- und Grundbuchkosten (1,5 % vom Kaufpreis), die Vermessungsgebühren (Auskunft erteilt das Vermessungs- und Katasteramt) und eventuell die Maklerprovision (in Zweibrücken 3,57 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer).
Grundstückswerte
Auskünfte über die aktuellen Bodenrichtwerte von Grundstücken erhalten Sie bei der Geschäftsstelle des Gutacherausschusses für Grundstückswerte, die beim Vermessungs- und Katasteramt Pirmasens eingerichtet ist oder auf der Internetseite des Landesvermessungsamtes (www.lvermgeo.rlp.de). Diese Werte stellen eine gute Orientierung für Ihre Kaufverhandlungen dar.
Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erhalten Sie auch eine Bescheinigung über den aktuellen Bodenrichtwert, die Sie z. B für das Finanzamt benötigen.
Möchten Sie den individuellen augenblicklichen Wert eines Grundstücks (sog. "Verkehrswert") wissen, so besteht auch die Möglichkeit - unter bestimmten Voraussetzungen - ein Verkehrswertgutachten bei einem Grundstückssachverständigen oder dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Auftrag zu geben. Diese Gutachten sind jedoch unverbindlich und verpflichten niemanden, zu dem ermittelten Ergebnis zu kaufen oder zu verkaufen. Gleichwohl kann die Kenntnis dieses ermittelten Wertes für Sie selbst eine wesentliche Entscheidungshilfe oder auch ein Verhandlungsargument sein.
Grundstücksteilungen
In vielen Fällen ist es erforderlich, das Baugrundstück im rechtlichen Sinne erst noch zu schaffen.
Falls Ihr Baugrundstück aus einem größeren im Grundbuch eingetragenen Grundstück herausgetrennt werden muss, ist eine Teilungsvermessung erforderlich. Diese kann nur vom Katasteramt oder einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖBVI) durchgeführt werden. Erst nach Übernahme der Vermessung in das Kataster ist die Eigentumsumschreibung im Grundbuch möglich. Das Grundbuchamt darf die Eigentumsumschreibung erst vornehmen, wenn die Gemeinde die Teilung genehmigt hat bzw. ein Zeugnis über die Nichterfordernis einer solchen Genehmigung erteilt hat.
Soll Ihr Baugrundstück dagegen umgekehrt aus mehreren kleinen Teilstücken zusammengefügt werden, so ist eine Parzellenvereinigung erforderlich. Kann diese im Einzelfall nicht durchgeführt werden, besteht die Möglichkeit, eine Vereinigungsbaulast einzutragen.
In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten besteht eine besondere Genehmigungspflicht für jedes Grundstücksgeschäft und jede Baumaßnahme.
Die Beschaffung eines geeigneten Grundstücks kann zum einen auf dem "freien Markt" über Annoncen oder die Einschaltung von Immobilienmaklern erfolgen, zum anderen bietet die Verwaltung durch die Veröffentlichung des Baulückenkatasters auf der städtischen Internetseite (www.zweibruecken.de) Hilfestellung bei der Suche. Das Baulückenkataster beinhaltet alle bekannten unbebauten, untergenutzten oder geringfügig bebauten Grundstücke im Stadtgebiet, die aus öffentlich-rechtlicher Sicht sofort bzw. in absehbarere Zeit bebaubar sind, deren Eigentümer der Veröffentlichung nicht widersprochen haben. Bei Grundstücken in Privateigentum erhalten sie die Eigentümerauskunft beim Katasteramt bzw. dessen Auskunftsstelle im Rathaus.
Auskunft über Baugrundstücke im Eigentum der Stadt Zweibrücken erhalten Sie beim Stadtbauamt, Abteilung Liegenschaften.
Erschließung
Nachdem Sie sich als Grundstücksbesitzer oder -käufer bei der Stadt Klarheit über die grundsätzlichen Möglichkeiten einer Bebauung verschafft haben, ist es für Sie wichtig, sich über den Stand der Erschließung zu informieren, da davon der Zeitpunkt einer möglichen Bebauung abhängig ist.
Die tatsächliche Nutzung einer Fläche hängt also davon ab, dass die Grundstücke an Straßen und Ver- und Entsorgungsanlagen angeschlossen und so mit dem vorhandenen Netz solcher Anlagen verbunden werden. Erst wenn die Erschließung vorhanden ist, sind Grundstücke baureif. Im Einzelnen versteht man unter Erschließungsanlagen die Herstellung und Unterhaltung der öffentlichen, zum Anbau bestimmten Straßen, Wege, Plätze und Sammelstraßen, die Parkflächen und Grünanlagen (soweit sie Bestandteile der genannten Verkehrsanlagen sind) sowie Lärmschutzwände bzw. -wälle und Ähnliches. Darüber hinaus zählen dazu die Herstellung und Unterhaltung der öffentlichen Wasserversorgungs- und Abwasseranlagen sowie der Strom- und Energieversorgung und der Straßenbeleuchtung.
In Neubaugebieten ist es grundsätzlich Aufgabe der Stadt, die Erschließungsanlagen herzustellen. Im Ausnahmefall kann die Erschließung durch Vertrag auch auf einen Dritten (Erschließungsträger) übertragen werden. Die Kosten hierfür werden nach Maßgabe der städtischen Erschließungsbeitragssatzung in der Regel bis zu 90 % auf die durch die jeweilige Anlage erschlossenen Grundstücke umgelegt. Erschließungsbeiträge sind in der Regel zu leisten, wenn die entsprechenden Anlagen endgültig fertiggestellt sind. Die Stadt kann jedoch den Bauherrn mit Beginn der Baumaßnahme zu Vorausleistungen heranziehen.
Es ist ratsam, sich vor dem Kauf eines Grundstücks in einem Neubaugebiet zu erkundigen, ob Erschließungsbeiträge noch anfallen oder bereits gezahlt worden sind. Auch die Kosten für die Herstellung und Unterhaltung der öffentlichen Wasserversorgungs- und Abwasseranlagen werden nach Maßgabe von Satzungen auf die Anlieger in Form von Beiträgen, Anschluss- und Benutzungsgebühren umgelegt.
Der Grundstückskauf
Bevor Sie sich endgültig für ein Grundstück entscheiden, sollten Sie es genauer kennenlernen. Eine wichtige Rolle spielt die Untergrundbeschaffenheit. Bei felsigem Grund oder hohem Grundwasserspiegel müssen beispielsweise entsprechende Vorkehrungen getroffen werden, die auch die Baukosten erhöhen. Auch sollten Sie sich erkundigen, ob sich das Grundstück im Bereich einer kartierten Altablagerung befindet oder ein sogenannter Altstandort im Sinne des Bodenschutzrechts ist. Die beiden Begriffe Altablagerungen und Altstandort sind im Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) definiert. Sollte das betroffene Grundstück in einem solchen Bereich liegen, könnten Kosten für Gefahrerforschungsmaßnahmen und auch Sanierungsmaßnahmen bei einer Kontamination anfallen. Das Stadtbauamt- Sachgebiet Untere Abfall-/Bodenschutz- und Wasserbehörde - hat hierzu ein Merkblatt "Bodenschutzrelevante Flächen" für Grundstückseigentümer, Bauinteressenten, Planer und Architekten herausgegeben.
Außer einem Blick in das Grundbuch, aus dem Sie über privatrechtliche Verpflichtungen (z. B. Dienstbarkeit) informiert werden, die auf dem Grundstück ruhen, ist es ratsam auch einen Blick in das Baulastenverzeichnis zu werfen. Dies wird beim Bauamt geführt und informiert Sie über öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die mit dem Grundstück verbunden sind. Hierzu zählen insbesondere Baulasten zur Sicherung einer Abstandsfläche oder einer Zuwegung zugunsten des Nachbarn. Hieraus können sich unmittelbar Einschränkungen für die bauliche Ausnutzung Ihres Grundstücks ergeben.
Nebenkosten
Bei jedem Grundstückskauf kommen neben den reinen Grundstückskosten noch Nebenkosten dazu.
Dies sind die Grunderwerbssteuer (3,5 % vom Kaufpreis), die Notariats- und Grundbuchkosten (1,5 % vom Kaufpreis), die Vermessungsgebühren (Auskunft erteilt das Vermessungs- und Katasteramt) und eventuell die Maklerprovision (in Zweibrücken 3,57 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer).
Grundstückswerte
Auskünfte über die aktuellen Bodenrichtwerte von Grundstücken erhalten Sie bei der Geschäftsstelle des Gutacherausschusses für Grundstückswerte, die beim Vermessungs- und Katasteramt Pirmasens eingerichtet ist oder auf der Internetseite des Landesvermessungsamtes (www.lvermgeo.rlp.de). Diese Werte stellen eine gute Orientierung für Ihre Kaufverhandlungen dar.
Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erhalten Sie auch eine Bescheinigung über den aktuellen Bodenrichtwert, die Sie z. B für das Finanzamt benötigen.
Möchten Sie den individuellen augenblicklichen Wert eines Grundstücks (sog. "Verkehrswert") wissen, so besteht auch die Möglichkeit - unter bestimmten Voraussetzungen - ein Verkehrswertgutachten bei einem Grundstückssachverständigen oder dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Auftrag zu geben. Diese Gutachten sind jedoch unverbindlich und verpflichten niemanden, zu dem ermittelten Ergebnis zu kaufen oder zu verkaufen. Gleichwohl kann die Kenntnis dieses ermittelten Wertes für Sie selbst eine wesentliche Entscheidungshilfe oder auch ein Verhandlungsargument sein.
Grundstücksteilungen
In vielen Fällen ist es erforderlich, das Baugrundstück im rechtlichen Sinne erst noch zu schaffen.
Falls Ihr Baugrundstück aus einem größeren im Grundbuch eingetragenen Grundstück herausgetrennt werden muss, ist eine Teilungsvermessung erforderlich. Diese kann nur vom Katasteramt oder einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖBVI) durchgeführt werden. Erst nach Übernahme der Vermessung in das Kataster ist die Eigentumsumschreibung im Grundbuch möglich. Das Grundbuchamt darf die Eigentumsumschreibung erst vornehmen, wenn die Gemeinde die Teilung genehmigt hat bzw. ein Zeugnis über die Nichterfordernis einer solchen Genehmigung erteilt hat.
Soll Ihr Baugrundstück dagegen umgekehrt aus mehreren kleinen Teilstücken zusammengefügt werden, so ist eine Parzellenvereinigung erforderlich. Kann diese im Einzelfall nicht durchgeführt werden, besteht die Möglichkeit, eine Vereinigungsbaulast einzutragen.
In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten besteht eine besondere Genehmigungspflicht für jedes Grundstücksgeschäft und jede Baumaßnahme.
Das Baurecht
