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Das öffentliche Baurecht

Grundsätzlich unterteilt sich das öffentliche Baurecht in zwei Bereiche, das Planungsrecht und das Bauordnungsrecht.
  • Das Bauplanungsrecht, auch Städtebaurecht genannt, gilt einheitlich im ganzen Bundesgebiet und bestimmt, vereinfacht ausgedrückt, wo und was in einer Stadt gebaut werden darf.

  • Das Bauordnungsrecht stellt konkrete und detaillierte Anforderungen an Bauvorhaben, insbesondere hinsichtlich der Lage und der Zugänglichkeit auf dem Baugrundstück und der Bauausführung.

Die wichtigsten bauordnungsrechtlichen Bestimmungen sind in der Landesbauordnung (BauO NRW) enthalten, u. a. auch die formalen Voraussetzungen für das Bauen.

Das Baunebenrecht umfasst die anderen Rechtsbereiche, die mit ihren Vorschriften auch das Bauen betreffen; nachfolgend die wichtigsten: Denkmalschutzrecht (z.B. Veränderung eines Denkmals oder Bauen neben einem Denkmal), Straßenbaurecht (z.B. Bauen an Bundes-, Landes- oder Kreisstraßen), Wasserrecht (z.B. Bauen in Wasserschutzgebieten, geregelte Abwasserbeseitigung), Landschaftsrecht (z.B. Bauen im Außenbereich, Natur- und Landschaftsschutz), Immissionsschutzrecht (z.B. Bauen in der Nähe von störenden Industrie- oder Gewerbebetrieben), Abfallrecht (z.B. Altlasten, Entsorgung von Baustellenabfällen und Abbruchmaterial).

Bauplanungsrecht

Die für das Bauen wesentlichsten bauplanungsrechtlichen Bestimmungen betreffen zum einen die Bauleitplanung der Städte und Gemeinden und zum anderen die Zulässigkeit von Bauvorhaben. Die städtebauliche Planung in den Städten und Gemeinden der Bundesrepublik stützt sich im Wesentlichen auf die Bauleitplanung, die im Baugesetzbuch (BauGB) mit dem Flächennutzungsplan als vorbereitenden Bauleitplan und dem Bebauungsplan bzw. dem Vorhaben- und Erschließungsplan als verbindlichen Bauleitplan zweistufig ausgestaltet ist. In diesem Gesetz sind auch die Verfahren zur Aufstellung der Bauleitpläne genau geregelt, u. a. auch die Bürgerbeteiligung.

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan stellt für das ganze Stadtgebiet, wie der Name schon sagt, die geplante Nutzung aller Flächen dar, wobei er sich an die übergeordneten Gebietsentwicklungen anpassen muss. Im Flächennutzungsplan werden unter anderem Bauflächen für Wohnen, Industrie und Gewerbe, gemischte Nutzungen und Sondernutzungen, die Gemeinbedarfseinrichtungen, die Verkehrsflächen, die Grünflächen, die Wasserflächen, die Flächen für Ver- und Entsorgung, die Flächen für die Landwirtschaft, Wald sowie die Flächen für Natur- und Landschaftsschutz dargestellt. Der Flächennutzungsplan bindet vor allem die Stadt bei ihrer verbindlichen Bauleitplanung, also bei Verfahren zu Bebauungsplänen und Vorhaben- und Erschließungsplänen.

Bebauungsplan

Ein Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung eines bestimmten, räumlich abgegrenzten Gebietes innerhalb der Stadt. Diese Festsetzungen betreffen die Art der Bodennutzung (z.B. reines Wohngebiet, allgemeines Wohngebiet, Dorfgebiet, Mischgebiet, Kerngebiet, Gewerbegebiet, Industriegebiet, Sondergebiet), das Maß der baulichen Nutzung (z.B. Verhältnis von überbauter Fläche zur Fläche des Baugrundstücks, Verhältnis von Geschossfläche zur Fläche des Baugrundstücks, Zahl der Vollgeschosse, Gebäudehöhe), die durch Baugrenzen und/oder Baulinien zur Überbauung bestimmten Flächen auf den Baugrundstücken, die Verkehrsflächen, die Grünflächen, Pflanzgebote, die Flächen für den Gemeinbedarf etc. Ein Bebauungsplan ist von der Stadt aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung erforderlich ist; es besteht aber durch die Öffentlichkeit kein Anspruch auf die Aufstellung eines Bebauungsplanes.

Bei der Bebauungsplanaufstellung sind die vielfältigen öffentlichen Belange und die privaten Belange von z. B. Grundstückseigentümern gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Der Bebauungsplan wird von der Stadtverordnetenversammlung als Satzung beschlossen und ist nach Inkrafttreten durch ortsübliche Bekanntmachung allgemein rechtsverbindlich, seine Festsetzungen sind somit baurechtliche Bestimmungen wie z.B. auch die Vorschriften der Landesbauordnung.

Ein Bebauungsplan kann auch geändert, ergänzt oder aufgehoben werden, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; hierfür gelten die gleichen Vorschriften wie für die Aufstellung eines Bebauungsplans.

Vorhaben- und Erschließungsplan

Ein Vorhaben- und Erschließungsplan ist, vereinfacht gesagt, ein von einer/einem privaten Investor/in angefertigter Bebauungsplan für ein konkretes Bauprojekt, z.B. Errichtung einer Wohnsiedlung mit einer bestimmten Anzahl von Wohngebäuden. Auch ein vorhabenbezogener Bebauungsplan wird von der Stadtverordnetenversammlung als Satzung beschlossen. Der Unterschied zum Bebauungsplan besteht vor allem darin, dass der Stadt keine Kosten für die Planung und die Erschließung entstehen. Bei der Beurteilung von Baugesuchen ist u. a. auch eine planungsrechtliche Zulässigkeitsprüfung durchzuführen. Bei dieser Standortprüfung erfolgt eine Aussage darüber, ob das Vorhaben nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches (BauGB) grundsätzlich zugelassen werden kann.

Zulässigkeit von Vorhaben

Jedes Grundstück einer Stadt ist vom Grundsatz her einem der drei nachstehenden planungsrechtlichen Bereiche (abgesehen von einigen wenigen Sonderformen) zuzuordnen:
  • Bauvorhaben im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplanes (§ 30 BauGB),
  • Bauvorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles - Innenbereich - (§ 34 BauGB),
  • Bauvorhaben im Außenbereich (§ 35 BauGB).
Bauvorhaben im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplanes

Das Bauvorhaben, das entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes geplant wurde, ist zulässig, sofern auch die Erschließung gesichert ist. In diesem Fall besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Baugenehmigung. Die Erschließung muss zum Zeitpunkt, zu dem das Grundstück oder das Gebäude genutzt werden soll, sichergestellt sein. Daneben müssen selbstverständlich auch die Bestimmungen der Landesbauordnung eingehalten werden.

Bauvorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles

Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach:
  • Art der baulichen Nutzung
  • Maß der baulichen Nutzung
  • der Bauweise
  • und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Außerdem muss die Erschließung gesichert sein.
Der planungsrechtliche Prüfungsvorgang nach § 34 BauGB setzt im Einzelnen voraus:
  • eine Bestandsaufnahme der Grundstücke in der näheren Umgebung
  • einen bewertenden Vergleich, ob das, was geplant ist, sich in den vorgegebenen Rahmen einfügt
  • eine Prüfung, ob das Gebot der Rücksichtnahme beachtet ist.
Die Kriterien, nach denen geprüft wird, dürfen sich ausschließlich aus den Bestimmungen des § 34 Abs. 1 BauGB ergeben, insbesondere Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und Grundstücksfläche, die überbaut werden soll.

Bauvorhaben im Außenbereich

Der Außenbereich ist grundsätzlich von jeglicher Bebauung freizuhalten. Dieser Grundsatz kann nur unter bestimmten Voraussetzungen in folgenden Fällen durchbrochen werden:
  • privilegierte Vorhaben, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB),

  • sogenannte standortprivilegierte Vorhaben (§ 35 Abs. 1 Nr. 4-6 BauGB), z. B. Anlagen, die dem Fernmeldewesen oder der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas oder Wasser dienen,

  • sonstige, nicht privilegierte Vorhaben, durch die keine Beeinträchtigung öffentlicher Belange eintritt (§ 35 Abs. 2 BauGB),

  • teilprivilegierte Bauvorhaben, die zulässigerweise errichtet worden sind, also Bestandsschutz genießen (§ 3S Abs. 4 BauGB), z. B. geringfügige Erweiterung zulässigerweise errichteter Gebäude.

Ausnahmen und Befreiungen

§ 31 Abs. 1 BauGB beinhaltet die Möglichkeit, von Festsetzungen des Bebauungsplanes abzuweichen, sofern solche Ausnahmen ausdrücklich im Bebauungsplan vorgesehen sind. Von den zwingenden Festsetzungen des Bebauungsplanes kann gemäß § 31 Abs. 2 BauGB im Einzelfall befreit werden, wenn bestimmte gesetzlich geregelte Kriterien vorliegen. Bei einer Befreiung sind regelmäßig nachbarschützende Belange zu würdigen.

Bauordnungsrecht

Das Bauordnungsrecht des Landes Nordrhein-Westfalen (Landesbauordnung - BauO NRW) stellt konkrete und detaillierte Anforderungen an Bauprodukte und Bauvorhaben, insbesondere hinsichtlich der Lage und der Zugänglichkeit auf dem Baugrundstück und der Bauausführung (z. B. Abstände zu Grundstücksgrenzen, Anforderungen an den Brandschutz, Höhe und Belichtung von Aufenthaltsräumen, Beschaffenheit von Wohnungen), aber auch hinsichtlich der Ausgestaltung der Freiflächen auf dem Baugrundstück (Begrünung und Bepflanzung, Anlegen von Spielflächen, Herstellung von genügend Pkw-Stellplätzen). In der Landesbauordnung sind auch die formalen Voraussetzungen für das Bauen geregelt: Erforderlichkeit einer Baugenehmigung, genehmigungsfreie Wohngebäude, sonstige genehmigungsfreie einfache Vorhaben und Anlagen, vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren, Vorbescheid (Bauvoranfrage).