13. Planen von A-Z ausgewählte Fachbegriffe
Abstandsflächen
Abstandsflächen sind Flächen, die von oberirdischen Gebäuden freigehalten werden müssen, wenn Häuser nicht unmittelbar aneinander gebaut werden. Die Abstandsflächen dienen dem Brandschutz der Gebäude. Darüber hinaus sollen sie auch eine ausreichende Belichtung und Belüftung garantieren.
Abweichung
Abweichung ist der Oberbegriff für Ausnahmen und Befreiungen. Abweichungen von allgemein und abstrakt gehaltenen Regelungen dienen der Einzelfallgerechtigkeit und dem Übermaßverbot.
Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung wird notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Sie stellt eine Anspruchssicherung des Käufers eines Grundstückes dar und wird relativ zügig eingetragen. In der Regel dauert diese Eintragung zwischen sechs und acht Wochen.
Ausnahme
Eine Ausnahme ist eine Abweichung von einer Vorschrift, die in dieser Vorschrift ausdrücklich vorgesehen ist und die erteilt werden kann, wenn sie mit anderen öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Außenbereich
Der Außenbereich soll grundsätzlich von einer Bebauung freigehalten werden. Diese einschneidende Vorgabe des Gesetzgebers dient u. a. dazu, den Naturhaushalt zu schonen, das Landschaftsbild zu erhalten und die gemeindliche Infrastruktur vor unwirtschaftlichen Aufwendungen zu schützen. Ausgenommen hiervon sind privilegierte Vorhaben, wie z. B für die Landwirtschaft, und einige weitere begünstigte Vorhaben. Alle Vorhaben im Außenbereich sind in einer flächensparenden Weise auszuführen.
Baudarlehen
Das Baudarlehen von einer Bank oder Bausparkasse wird über eine Hypothek abgesichert. Für ein Baudarlehen werden günstigere Zinssätze geboten als beispielsweise für einen Privat- oder Dispokredit.
Baulast
Durch die Belastung eines oder mehrerer Grundstücke soll die Zulässigkeit eines Bauvorhabens erreicht werden. In den meisten Fällen handelt es sich um die Übernahme von Abstandsflächen, die Sicherung der Erschließung, den Nachweis von Stellplätzen oder ähnlichem. Eine Baulast ist eine einseitige öffentlich-rechtliche Verpflichtung, mit der der Eigentümer schriftlich erklärt, auf seinem Grundstück etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen, wozu er zunächst nicht verpflichtet wäre. Die Baulast bindet auch die Rechtsnachfolger. Durch Eintragung in das beim Bauordnungsamt der Stadt Nordhorn geführte Baulastenverzeichnis wird die Baulast wirksam.
Bäume auf Grundstücken
Bäume können mit einer Erhaltungsfestsetzung im Bebauungsplan belegt sein oder unter die Baumschutzsatzung der Stadt Nordhorn fallen. In beiden Fällen dürfen sie nicht ohne besondere Ausnahmegenehmigung gefällt werden. Auskünfte hierzu erteilt das Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Umwelt.
Befreiung
Eine Befreiung ist eine Abweichung von einer Vorschrift, die in dieser Vorschrift allgemein vorgesehen ist. Eine Befreiung kann erteilt werden, wenn die Einhaltung der Vorschrift zu einer offenbar nicht beabsichtigen Härte führen würde und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist oder das Wohl der Allgemeinheit die Befreiung erfordert.
Beleihungsgrenze
Die Obergrenze, mit der eine Immobilie beliehen werden kann. In der Regel liegt dieser Wert bei maximal 80% des Kaufpreises.
Bereitstellungszinsen
Wird ein vereinbarter Kredit vom Kreditnehmer nicht innerhalb der vereinbarten Frist in Anspruch genommen, so berechnet die Bank Bereitstellungszinsen für die zur Verfügung gehaltene Kreditsumme.
Disagio
Das Disagio verringert als Zinsvorauszahlung den Nominalzins und ist die Differenz zwischen Kreditsumme und tatsächlich ausbezahltem Betrag. Normalerweise liegt diese Differenz zwischen 3% und 10% der Summe.
Effektivzins
Der Effektivzins ist der Zinssatz für einen Kredit inklusive Gebühren, Disagio und sonstigen Kosten der Bank.
Erschließungsbeiträge
Die Gemeinden erheben zur Deckung ihres nicht gedeckten Aufwands für bestimmte Anlagen (z. B. öffentliche Straßen, Wege, Plätze und Abwasseranlagen) Erschließungs- und Abwasserbeiträge. Diese Beiträge haben diejenigen zu tragen, die im Zeitpunkt der Zustellung des Beitragsbescheides Eigentümer der von der öffentlichen Anlage erschlossenen Grundstücke sind.
Festzins
Als Festzins wird eine vertragliche Vereinbarung zwischen Kreditnehmer und Bank über einen festen Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum bezeichnet.
Freistellungserklärung
Die Freistellungserklärung bestätigt im Kaufvertrag, dass die Immobilie frei von etwaigen Lasten ist. Sie ist vom Gesetzgeber vorgeschrieben und muss vor der Kaufpreiszahlung dem Käufer ausgestellt werden.
Grundbuch
Es enthält Informationen zu jedem Grundstück und wird beim Amtsgericht geführt (Grundbuchamt). Rechte, Lasten, Pflichten, Größe des Grundstücks und Informationen über die darauf befindlichen Gebäude sind die wichtigsten Informationen, die ein Grundbuchauszug enthält.
Grundschuld
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, welches im Grundbuch eingetragen wird. Mit der Grundschuld wird ein Grundstück belastet, so dass dieses Grundstück für die Zahlung einer bestimmten Geldsumme haftet. Die Grundschuld wird nicht automatisch nach Tilgung der Schuld, sondern erst auf Antrag wieder aus dem Grundbuch gelöscht.
Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)
Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist ein Regelwerk, welches das Honorar für die Architekten und Ingenieure festlegt. Sie ist gestaffelt in fünf Honorarzonen, wobei die Zone I sehr geringe Planungsanforderungen, die Zone V sehr hohe Planungsanforderungen enthält. Die Planung von Einfamilienhäusern fällt in der Regel zwischen Zone III bis IV und macht sieben bis zehn Prozent der reinen Baukosten aus.
Hypothekendarlehen
Ein Kredit, welcher von Hypothekenbanken für Immobiliendarlehen gegeben wird. Ein Hypothekendarlehen wird über eine Grundschuld abgesichert. Das bedeutet, dass bei Zahlungsunfähigkeit die Immobilie als Sicherheit dient.
Jahres-Heizwärmebedarf
Der Jahres-Heizwärmebedarf ist die rechnerisch erforderliche Wärmemenge, die über ein Heizsystem zur Aufrechterhaltung einer bestimmten mittleren Raumtemperatur in einem Gebäude benötigt wird. Berücksichtigt werden unter anderem Transmissionswärmeverluste durch Außenbauteile und Lüftungswärmeverluste durch undichte oder geöffnete Fenster und Türen.
Jahres-Primärenergiebedarf
Als Jahres-Primärenergiebedarf bezeichnet man die Energiemenge, die zur Deckung des Jahres-Heizenergiebedarfs und des Warmwasserbedarfs benötigt wird. Der Jahres-Heizenergiebedarf beinhaltet die Energiemenge für die Raumheizung und die Warmwasserversorgung. Berücksichtigt werden Verluste sowohl von der Gewinnung des Energieträgers an seiner Quelle und von seinem Transport als auch die Verluste der Heizungs- und Warmwasserleitungen im Gebäude.
Nebenkosten
Bei der Immobilie sind dies die Grunderwerbsteuer, Maklerkosten, Notar- und Gerichtskosten. Die Nebenkosten betragen zwischen 2 und 10% der Gesamtkosten.
Nominalzins
Der Nominalzins ist der Zinssatz, der abzüglich Disagiozinsverrechnung, Kosten und Gebühren der Bank jährlich vom Kreditnehmer bezogen auf die gesamte Kreditsumme bezahlt wird.
Transmissionswärmeverlust
Der Transmissionswärmeverlust entsteht durch Wärmeverlust über die Außenbauteile wie Wände, Fenster, Decken und Boden und lässt sich durch eine geeignete Wärmedämmung eines Hauses wesentlich senken.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist die Bestätigung des zuständigen Finanzamts, dass ein Immobilienerwerber die fällige Grunderwerbsteuer bezahlt hat. Erst nach Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung wird eine Eintragung beim Grundbuchamt vorgenommen.
Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB)
Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) ist die Grundlage des Bauvertragswesens. Die VOB ist allgemein anerkannte Vertragsgrundlage, aber weder Gesetz noch Rechtsverordnung. Sie muss besonders vereinbart werden.
Verkehrswert
Als Verkehrswert wird der Verkaufspreis bezeichnet, der unter Berücksichtigung von allen Umständen und Besonderheiten der Immobilie am Tag der Ermittlung zu erzielen wäre.
Vorkaufsrecht
Man unterscheidet zwischen privatem und öffentlichem Vorkaufsrecht. Das private Vorkaufsrecht wird meist im Grundbuch eingetragen. Derjenige, zu dessen Gunsten das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist, kann beanspruchen, dass ihm das Grundstück bei einem Verkauf an einen Dritten zu den gleichen Bedingungen, wie in dem Vertrag mit dem Dritten festgelegt, übertragen wird. Das öffentliche Vorkaufsrecht (z. B. der Gemeinde) ist im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt.
Wärmeschutz
Die Anforderungen an den Wärmeschutz eines Gebäudes ergeben sich aus der seit 2002 gültigen und mehrfach überarbeiteten Energieeinsparverordnung (EnEV). Die Verordnung basiert auf einem Bilanzverfahren, bei dem die Wärmeverluste eines Hauses dem inneren Wärmegewinn durch Körperausstrahlung von Menschen, Gerätewärme oder Sonneneinstrahlungswärme durch Fenster gegenübergestellt werden.
Wohnfläche
Die Wohnfläche ist die anrechenbare Grundfläche einer Wohnung. Aufenthaltsräume im Keller wie Hobbyraum, Kellerbar, Sauna, Flur können ebenso zur Wohnfläche gehören wie die anrechenbaren Flächen im ausgebauten Dachgeschoss. Wirtschaftsräume wie Waschküche, Vorratskeller, Heizungsräume und gewerbliche Räume sind keine Wohnfläche, sondern sie gelten als Nutzfläche.
Zwischenfinanzierung
Als Zwischenfinanzierung bezeichnet man einen kurzfristigen Kredit bis zur Auszahlung von Fremdmitteln mit günstigen Konditionen und längerer Laufzeit. Meist werden Zwischenfinanzierungen benötigt, um die Zeit bis zur Auszahlung von Bauspardarlehen zu überbrücken.
Abstandsflächen sind Flächen, die von oberirdischen Gebäuden freigehalten werden müssen, wenn Häuser nicht unmittelbar aneinander gebaut werden. Die Abstandsflächen dienen dem Brandschutz der Gebäude. Darüber hinaus sollen sie auch eine ausreichende Belichtung und Belüftung garantieren.
Abweichung
Abweichung ist der Oberbegriff für Ausnahmen und Befreiungen. Abweichungen von allgemein und abstrakt gehaltenen Regelungen dienen der Einzelfallgerechtigkeit und dem Übermaßverbot.
Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung wird notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Sie stellt eine Anspruchssicherung des Käufers eines Grundstückes dar und wird relativ zügig eingetragen. In der Regel dauert diese Eintragung zwischen sechs und acht Wochen.
Ausnahme
Eine Ausnahme ist eine Abweichung von einer Vorschrift, die in dieser Vorschrift ausdrücklich vorgesehen ist und die erteilt werden kann, wenn sie mit anderen öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Außenbereich
Der Außenbereich soll grundsätzlich von einer Bebauung freigehalten werden. Diese einschneidende Vorgabe des Gesetzgebers dient u. a. dazu, den Naturhaushalt zu schonen, das Landschaftsbild zu erhalten und die gemeindliche Infrastruktur vor unwirtschaftlichen Aufwendungen zu schützen. Ausgenommen hiervon sind privilegierte Vorhaben, wie z. B für die Landwirtschaft, und einige weitere begünstigte Vorhaben. Alle Vorhaben im Außenbereich sind in einer flächensparenden Weise auszuführen.
Baudarlehen
Das Baudarlehen von einer Bank oder Bausparkasse wird über eine Hypothek abgesichert. Für ein Baudarlehen werden günstigere Zinssätze geboten als beispielsweise für einen Privat- oder Dispokredit.
Baulast
Durch die Belastung eines oder mehrerer Grundstücke soll die Zulässigkeit eines Bauvorhabens erreicht werden. In den meisten Fällen handelt es sich um die Übernahme von Abstandsflächen, die Sicherung der Erschließung, den Nachweis von Stellplätzen oder ähnlichem. Eine Baulast ist eine einseitige öffentlich-rechtliche Verpflichtung, mit der der Eigentümer schriftlich erklärt, auf seinem Grundstück etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen, wozu er zunächst nicht verpflichtet wäre. Die Baulast bindet auch die Rechtsnachfolger. Durch Eintragung in das beim Bauordnungsamt der Stadt Nordhorn geführte Baulastenverzeichnis wird die Baulast wirksam.
Bäume auf Grundstücken
Bäume können mit einer Erhaltungsfestsetzung im Bebauungsplan belegt sein oder unter die Baumschutzsatzung der Stadt Nordhorn fallen. In beiden Fällen dürfen sie nicht ohne besondere Ausnahmegenehmigung gefällt werden. Auskünfte hierzu erteilt das Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Umwelt.
Befreiung
Eine Befreiung ist eine Abweichung von einer Vorschrift, die in dieser Vorschrift allgemein vorgesehen ist. Eine Befreiung kann erteilt werden, wenn die Einhaltung der Vorschrift zu einer offenbar nicht beabsichtigen Härte führen würde und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist oder das Wohl der Allgemeinheit die Befreiung erfordert.
Beleihungsgrenze
Die Obergrenze, mit der eine Immobilie beliehen werden kann. In der Regel liegt dieser Wert bei maximal 80% des Kaufpreises.
Bereitstellungszinsen
Wird ein vereinbarter Kredit vom Kreditnehmer nicht innerhalb der vereinbarten Frist in Anspruch genommen, so berechnet die Bank Bereitstellungszinsen für die zur Verfügung gehaltene Kreditsumme.
Disagio
Das Disagio verringert als Zinsvorauszahlung den Nominalzins und ist die Differenz zwischen Kreditsumme und tatsächlich ausbezahltem Betrag. Normalerweise liegt diese Differenz zwischen 3% und 10% der Summe.
Effektivzins
Der Effektivzins ist der Zinssatz für einen Kredit inklusive Gebühren, Disagio und sonstigen Kosten der Bank.
Erschließungsbeiträge
Die Gemeinden erheben zur Deckung ihres nicht gedeckten Aufwands für bestimmte Anlagen (z. B. öffentliche Straßen, Wege, Plätze und Abwasseranlagen) Erschließungs- und Abwasserbeiträge. Diese Beiträge haben diejenigen zu tragen, die im Zeitpunkt der Zustellung des Beitragsbescheides Eigentümer der von der öffentlichen Anlage erschlossenen Grundstücke sind.
Festzins
Als Festzins wird eine vertragliche Vereinbarung zwischen Kreditnehmer und Bank über einen festen Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum bezeichnet.
Freistellungserklärung
Die Freistellungserklärung bestätigt im Kaufvertrag, dass die Immobilie frei von etwaigen Lasten ist. Sie ist vom Gesetzgeber vorgeschrieben und muss vor der Kaufpreiszahlung dem Käufer ausgestellt werden.
Grundbuch
Es enthält Informationen zu jedem Grundstück und wird beim Amtsgericht geführt (Grundbuchamt). Rechte, Lasten, Pflichten, Größe des Grundstücks und Informationen über die darauf befindlichen Gebäude sind die wichtigsten Informationen, die ein Grundbuchauszug enthält.
Grundschuld
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, welches im Grundbuch eingetragen wird. Mit der Grundschuld wird ein Grundstück belastet, so dass dieses Grundstück für die Zahlung einer bestimmten Geldsumme haftet. Die Grundschuld wird nicht automatisch nach Tilgung der Schuld, sondern erst auf Antrag wieder aus dem Grundbuch gelöscht.
Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)
Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist ein Regelwerk, welches das Honorar für die Architekten und Ingenieure festlegt. Sie ist gestaffelt in fünf Honorarzonen, wobei die Zone I sehr geringe Planungsanforderungen, die Zone V sehr hohe Planungsanforderungen enthält. Die Planung von Einfamilienhäusern fällt in der Regel zwischen Zone III bis IV und macht sieben bis zehn Prozent der reinen Baukosten aus.
Hypothekendarlehen
Ein Kredit, welcher von Hypothekenbanken für Immobiliendarlehen gegeben wird. Ein Hypothekendarlehen wird über eine Grundschuld abgesichert. Das bedeutet, dass bei Zahlungsunfähigkeit die Immobilie als Sicherheit dient.
Jahres-Heizwärmebedarf
Der Jahres-Heizwärmebedarf ist die rechnerisch erforderliche Wärmemenge, die über ein Heizsystem zur Aufrechterhaltung einer bestimmten mittleren Raumtemperatur in einem Gebäude benötigt wird. Berücksichtigt werden unter anderem Transmissionswärmeverluste durch Außenbauteile und Lüftungswärmeverluste durch undichte oder geöffnete Fenster und Türen.
Jahres-Primärenergiebedarf
Als Jahres-Primärenergiebedarf bezeichnet man die Energiemenge, die zur Deckung des Jahres-Heizenergiebedarfs und des Warmwasserbedarfs benötigt wird. Der Jahres-Heizenergiebedarf beinhaltet die Energiemenge für die Raumheizung und die Warmwasserversorgung. Berücksichtigt werden Verluste sowohl von der Gewinnung des Energieträgers an seiner Quelle und von seinem Transport als auch die Verluste der Heizungs- und Warmwasserleitungen im Gebäude.
Nebenkosten
Bei der Immobilie sind dies die Grunderwerbsteuer, Maklerkosten, Notar- und Gerichtskosten. Die Nebenkosten betragen zwischen 2 und 10% der Gesamtkosten.
Nominalzins
Der Nominalzins ist der Zinssatz, der abzüglich Disagiozinsverrechnung, Kosten und Gebühren der Bank jährlich vom Kreditnehmer bezogen auf die gesamte Kreditsumme bezahlt wird.
Transmissionswärmeverlust
Der Transmissionswärmeverlust entsteht durch Wärmeverlust über die Außenbauteile wie Wände, Fenster, Decken und Boden und lässt sich durch eine geeignete Wärmedämmung eines Hauses wesentlich senken.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist die Bestätigung des zuständigen Finanzamts, dass ein Immobilienerwerber die fällige Grunderwerbsteuer bezahlt hat. Erst nach Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung wird eine Eintragung beim Grundbuchamt vorgenommen.
Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB)
Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) ist die Grundlage des Bauvertragswesens. Die VOB ist allgemein anerkannte Vertragsgrundlage, aber weder Gesetz noch Rechtsverordnung. Sie muss besonders vereinbart werden.
Verkehrswert
Als Verkehrswert wird der Verkaufspreis bezeichnet, der unter Berücksichtigung von allen Umständen und Besonderheiten der Immobilie am Tag der Ermittlung zu erzielen wäre.
Vorkaufsrecht
Man unterscheidet zwischen privatem und öffentlichem Vorkaufsrecht. Das private Vorkaufsrecht wird meist im Grundbuch eingetragen. Derjenige, zu dessen Gunsten das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist, kann beanspruchen, dass ihm das Grundstück bei einem Verkauf an einen Dritten zu den gleichen Bedingungen, wie in dem Vertrag mit dem Dritten festgelegt, übertragen wird. Das öffentliche Vorkaufsrecht (z. B. der Gemeinde) ist im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt.
Wärmeschutz
Die Anforderungen an den Wärmeschutz eines Gebäudes ergeben sich aus der seit 2002 gültigen und mehrfach überarbeiteten Energieeinsparverordnung (EnEV). Die Verordnung basiert auf einem Bilanzverfahren, bei dem die Wärmeverluste eines Hauses dem inneren Wärmegewinn durch Körperausstrahlung von Menschen, Gerätewärme oder Sonneneinstrahlungswärme durch Fenster gegenübergestellt werden.
Wohnfläche
Die Wohnfläche ist die anrechenbare Grundfläche einer Wohnung. Aufenthaltsräume im Keller wie Hobbyraum, Kellerbar, Sauna, Flur können ebenso zur Wohnfläche gehören wie die anrechenbaren Flächen im ausgebauten Dachgeschoss. Wirtschaftsräume wie Waschküche, Vorratskeller, Heizungsräume und gewerbliche Räume sind keine Wohnfläche, sondern sie gelten als Nutzfläche.
Zwischenfinanzierung
Als Zwischenfinanzierung bezeichnet man einen kurzfristigen Kredit bis zur Auszahlung von Fremdmitteln mit günstigen Konditionen und längerer Laufzeit. Meist werden Zwischenfinanzierungen benötigt, um die Zeit bis zur Auszahlung von Bauspardarlehen zu überbrücken.
12. Und schließlich: Hausnummer nicht vergessen!
