5. Die Baugenehmigung - maßgebende Voraussetzung für den Baubeginn
5.1 Baugenehmigung
Die Baugenehmigung ist ein schriftlicher Bescheid, mit dem Ihnen bestätigt wird, dass dem beantragten Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen soweit sie überprüft werden. Es besteht ein Rechtsanspruch auf Genehmigung, wenn alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Erst nach Erteilung der Baugenehmigung darf mit den Bauarbeiten begonnen werden.
Das Baugenehmigungsverfahren dient der Sicherheit des/ der Bauherrn/in, der späteren Nutzer, der Nachbarn, Passanten und Besucher. Sie gibt außerdem Rechts- und Investitionssicherheit.
Die Baupläne (Bauzeichnungen, Lagepläne), die zu der Baugenehmigung gehören, können Eintragungen in grüner Farbe, sogenannte "Grüneintragungen", von der Bauaufsicht enthalten. Das sind wichtige Prüfvermerke als Korrektur der ursprünglich eingereichten Pläne. Sie sind unbedingt bei der Bauausführung zu beachten. Es Hier kann es zu Versäumnissen und damit zu ärgerlichen Bauverzögerungen und eventuellen zusätzlichen unnötigen Kosten kommen, wenn die "Grüneintragungen nicht beachtet werden. Daher ist der Bauherr zwingend verpflichtet, dem beauftragten Bauunternehmen diese bauaufsichtlich geprüften Baupläne vor Baubeginn im Original vorzulegen. Gleichermaßen ist das Bauunternehmen ebenso zwingend verpflichtet, sich die geprüften Baupläne vorlegen zu lassen.
5.2 Teilbaugenehmigung
Gemäß § 72 der Niedersächsische Bauordnung (NBauO) darf vor der Zustellung der Baugenehmigung nicht mit den Bauarbeiten begonnen werden. Das betrifft auch die Erdarbeiten für eine Baumaßnahme. Nur unter bestimmten Voraussetzungen ist es möglich, für bestimmte Teile eine sogenannte "Teilbaugenehmigung" zu erhalten. Durch eine solche Genehmigung kann früher mit dem Bau begonnen und der gesamte Bauprozess beschleunigt werden.
Liegt dem Bauordnungsamt der Stadt Nordhorn ein kompletter Bauantrag vor, der den öffentlich rechtlichen Vorschriften entspricht, und ist die Standsicherheit nachgewiesen, so kann eine Teilbaugenehmigung schriftlich beantragt werden. Mit der dann aufgrund dieses Antrags erteilten Teilbaugenehmigung können z. B. Bauarbeiten für die Baugrube, für einzelne Bauteile oder Abschnitte schon vor der Erteilung der Baugenehmigung zugelassen werden. Die Teilbaugenehmigung berechtigt aber nur zur Ausführung des festgelegten Teilbereichs.
Die für die Teilbaugenehmigung entstehenden Kosten sind im Verhältnis zu den übrigen Baukosten sehr gering. Außerdem werden sie bei den abschließenden Baugenehmigungsgebühren verrechnet. Es entstehen durch eine Teilbaugenehmigung also keine zusätzlichen Kosten!
5.3. Geltungsdauer der Baugenehmigung
Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlöschen gemäß § 71 der Niedersächsische Bauordnung (NBauO), wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach deren Zustellung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen oder wenn die Bauausführung drei Jahre unterbrochen wurde. Auf schriftlichen formlosen Antrag kann die Frist jedoch jeweils um bis zu drei Jahre verlängert werden. Gleiches gilt im übertragenen Sinne für Bauvorbescheide. Die Verlängerung dieser Genehmigungen muss vor dem Ende der Dreijahresfrist beantragt werden. Hierfür sind erneut relativ geringe Gebühren fällig. Die Verlängerung einer einmal erloschenen Genehmigung ist nicht mehr möglich. In diesem Fall muss ein komplett neuer Antrag gestellt werden. Das wird dann teurer als bei der Verlängerung.
5.4 Baugebühren
Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen, Abnahmen usw. werden nach der allgemeinen Baugebührenordnung für das Land Niedersachsen festgesetzt. Sie richten sich nach der Höhe der Rohbausumme, die nach einer Landesverordnung, unabhängig von den Angaben des Bauherrn, errechnet wird. In wenigen Sonderfällen werden auch die Herstellungskosten zugrunde gelegt. Gebührenpflichtig ist auch die Ablehnung eines Bauantrages, wenn z. B. trotz Aufforderung fehlender Planunterlagen diese nicht in angemessener Frist vorgelegt werden.
Auch die Zurücknahme des Bauantrages durch den Antragsteller während des laufenden Genehmigungsverfahrens hat Gebühren zur Folge. Diese richten sich nach dem Fortschritt des Genehmigungsverfahrens und den dadurch entstandenen Kosten bei der Prüfung im jeweiligen Einzelfall.
5.5 Pflichten des/der Bauherrn/in
Bei der Ausführung des Bauvorhabens übernimmt der/die Bauherr/in verschiedene Pflichten. Jeder Baugenehmigung können Bedingungen, Auflagen, Vorbehalte oder Hinweise beigefügt sein, die vom/von der Bauherrn/in beachtet werden müssen.
Der Beginn, die Unterbrechung, die Rohbaufertigstellung und die abschließende Fertigstellung des Bauvorhabens sind dem Bauordnungsamt möglichst vorher mitzuteilen. Der Baugenehmigung sind dann jeweils entsprechende Formulare beigefügt.
Wichtig ist, dass der/die Bauherr/in vor Baubeginn dem Bauunternehmer die Baugenehmigung im Original vorlegt. Sofern amtliche Prüfvermerke in Form der sogenannten "Grüneintragungen" enthalten sind, muss der/die Bauherr/in diese mit dem Bauunternehmer ausführlich besprechen, denn diese Grüneintragungen sind zwingend zu beachten. Die Nichtbeachtung führt regelmäßig zu einem von der Baugenehmigung abweichenden Bauen. Das ist eine Ordnungswidrigkeit, die zu einem Bußgeld und schlimmstenfalls sogar zum Rückbau führen kann. Dieser Ärger lässt sich leicht vermeiden, wenn der/die Bauherr/in frühzeitig nach Erhalt der Baugenehmigung mit dem beauftragten Bauunternehmen redet.
Die genehmigten Baupläne und der Bauschein müssen von Anbeginn der Arbeiten auf der Baustelle vorhanden sein. Bei genehmigungsfreien Baumaßnahmen (s. "Abschnitt 4.5") ist nach § 62 Abs. 9 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) zwingend vorgeschrieben, dass der Entwurf einschließlich der Nachweise für die Standsicherheit, für den Schall- und Wärmeschutz während der Durchführung der Baumaßnahme an der Baustelle vorliegen muss.
Auf dem Baugrundstück ist ein von der Verkehrsfläche aus gut sichtbares Baustellenschild anzubringen, das von der Bauaufsichtsbehörde ausgehändigt wird. Es enthält die Bezeichnung des Bauvorhabens, Namen und Anschriften des Architekten oder Bauingenieurs, des Bauleiters sowie des Bauherrn.
Falls öffentliche Straßenflächen für die Baumaßnahme in Anspruch genommen werden oder eine Absperrung errichtet werden soll, muss hierfür eine Sondernutzungserlaubnis beim Amt für Straßenbau, Entwässerung und Verkehr, Stadthaus I, Telefon 05921 878-235 eingeholt werden.
Falls öffentliche Straßenflächen sogar aufgegraben werden sollen, muss hierfür eine Aufbruchgenehmigung beim Fachbereich öffentliche Flächen der Stadt Nordhorn, Enschedestraße 1, Telefon 05921 878-720 eingeholt werden.
5.6 Rechte des/ der Bauherrn/in und der Nachbarn
Falls Sie mit einer Entscheidung des Bauordnungsamts nicht einverstanden sind, können Sie dagegen Widerspruch einlegen. Dies kann insbesondere in folgenden Fällen geschehen:
Ein Widerspruch hat grundsätzlich aufschiebende Wirkung. Das gilt jedoch nicht, wenn Widerspruch gegen eine bereits genehmigte Baumaßnahme eines Dritten eingelegt werden soll. Falls Sie als Nachbar die Fortsetzung einer Baumaßnahme eines Dritten verhindern wollen, müssen Sie daher die aufschiebende Wirkung Ihres Widerspruchs herstellen lassen. Dazu müssen Sie zunächst beim Bauordnungsamt einen Antrag auf aufschiebende Wirkung Ihres Widerspruchs einreichen. Wenn das Bauordnungsamt Ihren Antrag abgelehnt hat, der Dritte mit der Baumaßnahme bereits begonnen hat oder der Baubeginn unmittelbar bevorsteht, können Sie diesen Antrag auch beim Verwaltungsgericht Osnabrück stellen.
Im Rahmen des Widerspruchsverfahrens müssen Sie darstellen, inwieweit Sie die Entscheidung des Bauordnungsamts für rechtswidrig halten. Der Sachverhalt wird dann unter Berücksichtigung Ihrer Ausführung nochmals überprüft. Ist Ihr Widerspruch rechtlich begründet, wird ihm abgeholfen. Hält das Bauordnungsamt Ihren Widerspruch für rechtlich unbegründet, erlässt es einen kostenpflichtigen Widerspruchsbescheid. In diesem Fall können Sie innerhalb eines Monats beim Verwaltungsgericht Osnabrück eine Klage einreichen.
Weitere Informationen zum Rechtsschutz in bauaufsichtlichen Verfahren finden Sie im Internet beispielsweise unter www.verwaltungsgericht-osnabrueck.niedersachsen.de. Fragen zum Rechtsschutz in bauaufsichtlichen Verfahren werden Ihnen beantwortet im Stadthaus I, Telefon 05921 878-208.
Die Baugenehmigung ist ein schriftlicher Bescheid, mit dem Ihnen bestätigt wird, dass dem beantragten Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen soweit sie überprüft werden. Es besteht ein Rechtsanspruch auf Genehmigung, wenn alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Erst nach Erteilung der Baugenehmigung darf mit den Bauarbeiten begonnen werden.
Das Baugenehmigungsverfahren dient der Sicherheit des/ der Bauherrn/in, der späteren Nutzer, der Nachbarn, Passanten und Besucher. Sie gibt außerdem Rechts- und Investitionssicherheit.
Die Baupläne (Bauzeichnungen, Lagepläne), die zu der Baugenehmigung gehören, können Eintragungen in grüner Farbe, sogenannte "Grüneintragungen", von der Bauaufsicht enthalten. Das sind wichtige Prüfvermerke als Korrektur der ursprünglich eingereichten Pläne. Sie sind unbedingt bei der Bauausführung zu beachten. Es Hier kann es zu Versäumnissen und damit zu ärgerlichen Bauverzögerungen und eventuellen zusätzlichen unnötigen Kosten kommen, wenn die "Grüneintragungen nicht beachtet werden. Daher ist der Bauherr zwingend verpflichtet, dem beauftragten Bauunternehmen diese bauaufsichtlich geprüften Baupläne vor Baubeginn im Original vorzulegen. Gleichermaßen ist das Bauunternehmen ebenso zwingend verpflichtet, sich die geprüften Baupläne vorlegen zu lassen.
5.2 Teilbaugenehmigung
Gemäß § 72 der Niedersächsische Bauordnung (NBauO) darf vor der Zustellung der Baugenehmigung nicht mit den Bauarbeiten begonnen werden. Das betrifft auch die Erdarbeiten für eine Baumaßnahme. Nur unter bestimmten Voraussetzungen ist es möglich, für bestimmte Teile eine sogenannte "Teilbaugenehmigung" zu erhalten. Durch eine solche Genehmigung kann früher mit dem Bau begonnen und der gesamte Bauprozess beschleunigt werden.
Liegt dem Bauordnungsamt der Stadt Nordhorn ein kompletter Bauantrag vor, der den öffentlich rechtlichen Vorschriften entspricht, und ist die Standsicherheit nachgewiesen, so kann eine Teilbaugenehmigung schriftlich beantragt werden. Mit der dann aufgrund dieses Antrags erteilten Teilbaugenehmigung können z. B. Bauarbeiten für die Baugrube, für einzelne Bauteile oder Abschnitte schon vor der Erteilung der Baugenehmigung zugelassen werden. Die Teilbaugenehmigung berechtigt aber nur zur Ausführung des festgelegten Teilbereichs.
Die für die Teilbaugenehmigung entstehenden Kosten sind im Verhältnis zu den übrigen Baukosten sehr gering. Außerdem werden sie bei den abschließenden Baugenehmigungsgebühren verrechnet. Es entstehen durch eine Teilbaugenehmigung also keine zusätzlichen Kosten!
5.3. Geltungsdauer der Baugenehmigung
Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlöschen gemäß § 71 der Niedersächsische Bauordnung (NBauO), wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach deren Zustellung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen oder wenn die Bauausführung drei Jahre unterbrochen wurde. Auf schriftlichen formlosen Antrag kann die Frist jedoch jeweils um bis zu drei Jahre verlängert werden. Gleiches gilt im übertragenen Sinne für Bauvorbescheide. Die Verlängerung dieser Genehmigungen muss vor dem Ende der Dreijahresfrist beantragt werden. Hierfür sind erneut relativ geringe Gebühren fällig. Die Verlängerung einer einmal erloschenen Genehmigung ist nicht mehr möglich. In diesem Fall muss ein komplett neuer Antrag gestellt werden. Das wird dann teurer als bei der Verlängerung.
5.4 Baugebühren
Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen, Abnahmen usw. werden nach der allgemeinen Baugebührenordnung für das Land Niedersachsen festgesetzt. Sie richten sich nach der Höhe der Rohbausumme, die nach einer Landesverordnung, unabhängig von den Angaben des Bauherrn, errechnet wird. In wenigen Sonderfällen werden auch die Herstellungskosten zugrunde gelegt. Gebührenpflichtig ist auch die Ablehnung eines Bauantrages, wenn z. B. trotz Aufforderung fehlender Planunterlagen diese nicht in angemessener Frist vorgelegt werden.
Auch die Zurücknahme des Bauantrages durch den Antragsteller während des laufenden Genehmigungsverfahrens hat Gebühren zur Folge. Diese richten sich nach dem Fortschritt des Genehmigungsverfahrens und den dadurch entstandenen Kosten bei der Prüfung im jeweiligen Einzelfall.
5.5 Pflichten des/der Bauherrn/in
Bei der Ausführung des Bauvorhabens übernimmt der/die Bauherr/in verschiedene Pflichten. Jeder Baugenehmigung können Bedingungen, Auflagen, Vorbehalte oder Hinweise beigefügt sein, die vom/von der Bauherrn/in beachtet werden müssen.
Der Beginn, die Unterbrechung, die Rohbaufertigstellung und die abschließende Fertigstellung des Bauvorhabens sind dem Bauordnungsamt möglichst vorher mitzuteilen. Der Baugenehmigung sind dann jeweils entsprechende Formulare beigefügt.
Wichtig ist, dass der/die Bauherr/in vor Baubeginn dem Bauunternehmer die Baugenehmigung im Original vorlegt. Sofern amtliche Prüfvermerke in Form der sogenannten "Grüneintragungen" enthalten sind, muss der/die Bauherr/in diese mit dem Bauunternehmer ausführlich besprechen, denn diese Grüneintragungen sind zwingend zu beachten. Die Nichtbeachtung führt regelmäßig zu einem von der Baugenehmigung abweichenden Bauen. Das ist eine Ordnungswidrigkeit, die zu einem Bußgeld und schlimmstenfalls sogar zum Rückbau führen kann. Dieser Ärger lässt sich leicht vermeiden, wenn der/die Bauherr/in frühzeitig nach Erhalt der Baugenehmigung mit dem beauftragten Bauunternehmen redet.
Die genehmigten Baupläne und der Bauschein müssen von Anbeginn der Arbeiten auf der Baustelle vorhanden sein. Bei genehmigungsfreien Baumaßnahmen (s. "Abschnitt 4.5") ist nach § 62 Abs. 9 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) zwingend vorgeschrieben, dass der Entwurf einschließlich der Nachweise für die Standsicherheit, für den Schall- und Wärmeschutz während der Durchführung der Baumaßnahme an der Baustelle vorliegen muss.
Auf dem Baugrundstück ist ein von der Verkehrsfläche aus gut sichtbares Baustellenschild anzubringen, das von der Bauaufsichtsbehörde ausgehändigt wird. Es enthält die Bezeichnung des Bauvorhabens, Namen und Anschriften des Architekten oder Bauingenieurs, des Bauleiters sowie des Bauherrn.
Falls öffentliche Straßenflächen für die Baumaßnahme in Anspruch genommen werden oder eine Absperrung errichtet werden soll, muss hierfür eine Sondernutzungserlaubnis beim Amt für Straßenbau, Entwässerung und Verkehr, Stadthaus I, Telefon 05921 878-235 eingeholt werden.
Falls öffentliche Straßenflächen sogar aufgegraben werden sollen, muss hierfür eine Aufbruchgenehmigung beim Fachbereich öffentliche Flächen der Stadt Nordhorn, Enschedestraße 1, Telefon 05921 878-720 eingeholt werden.
5.6 Rechte des/ der Bauherrn/in und der Nachbarn
Falls Sie mit einer Entscheidung des Bauordnungsamts nicht einverstanden sind, können Sie dagegen Widerspruch einlegen. Dies kann insbesondere in folgenden Fällen geschehen:
Ihr Bauantrag oder Ihre Bauvoranfrage wurde abgelehnt.
Ihre Baugenehmigung oder Ihr Bauvorbescheid enthält Auflagen oder Bedingungen, mit denen Sie nicht einverstanden sind.
Sie sind mit der für Ihre Baugenehmigung oder für Ihren Bauvorbescheid erhobene Gebühr nicht einverstanden.
Sie möchten als Nachbar gegen die einem Dritten erteilte bauaufsichtliche Zulassung, gegen eine Baugenehmigung oder gegen einen Bauvorbescheid, vorgehen.
Sie haben eine bauordnungsrechtliche Anordnung erhalten, z. B. eine Anordnung zur Stilllegung Ihrer Baustelle, eine Nutzungsuntersagung oder eine Abbruchverfügung, gegen die Sie sich wenden möchten.
Ihr Antrag auf Einschreiten gegen eine Baumaßnahme eines Dritten bzw. eines Nachbarn wurde abgelehnt.
Ein Widerspruch hat grundsätzlich aufschiebende Wirkung. Das gilt jedoch nicht, wenn Widerspruch gegen eine bereits genehmigte Baumaßnahme eines Dritten eingelegt werden soll. Falls Sie als Nachbar die Fortsetzung einer Baumaßnahme eines Dritten verhindern wollen, müssen Sie daher die aufschiebende Wirkung Ihres Widerspruchs herstellen lassen. Dazu müssen Sie zunächst beim Bauordnungsamt einen Antrag auf aufschiebende Wirkung Ihres Widerspruchs einreichen. Wenn das Bauordnungsamt Ihren Antrag abgelehnt hat, der Dritte mit der Baumaßnahme bereits begonnen hat oder der Baubeginn unmittelbar bevorsteht, können Sie diesen Antrag auch beim Verwaltungsgericht Osnabrück stellen.
Im Rahmen des Widerspruchsverfahrens müssen Sie darstellen, inwieweit Sie die Entscheidung des Bauordnungsamts für rechtswidrig halten. Der Sachverhalt wird dann unter Berücksichtigung Ihrer Ausführung nochmals überprüft. Ist Ihr Widerspruch rechtlich begründet, wird ihm abgeholfen. Hält das Bauordnungsamt Ihren Widerspruch für rechtlich unbegründet, erlässt es einen kostenpflichtigen Widerspruchsbescheid. In diesem Fall können Sie innerhalb eines Monats beim Verwaltungsgericht Osnabrück eine Klage einreichen.
Weitere Informationen zum Rechtsschutz in bauaufsichtlichen Verfahren finden Sie im Internet beispielsweise unter www.verwaltungsgericht-osnabrueck.niedersachsen.de. Fragen zum Rechtsschutz in bauaufsichtlichen Verfahren werden Ihnen beantwortet im Stadthaus I, Telefon 05921 878-208.
4. Genehmigungsverfahren - Möglichkeiten zur Umsetzung Ihrer Bauwünsche
