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Weitere baurechtliche Themen

Das Nachbarrecht

Beteiligung der Nachbarn (§ 68 NBauO)
Das Nachbarschaftsverhältnis ist eine dauerhafte menschliche Beziehung, die sorgfältig gepflegt werden will. Harmonisch nebeneinander zu leben ist sicherlich besser, als sich dem Stress von ständigen Streitereien auszusetzen. Unter zerstrittenen Nachbarn gibt es viele Möglichkeiten, sich das Leben schwer zu machen. Starten Sie daher am besten von Anfang an die Beziehung zu ihren Nachbarn auf dem richtigen Fuß. Ärger mit den Nachbarn kann ein Bauprojekt verzögern und verteuern, falls es zu einem Rechtsstreit kommt. Vor allem, wenn umstritten ist, ob die Baugenehmigung mit dem öffentlichen Baurecht in Einklang steht, könnten Probleme auftreten, denn als direkt Betroffener kann der Nachbar die Baugenehmigung anfechten. Ein Nachbarwiderspruch gegen ein genehmigtes Vorhaben hat zwar keine aufschiebende Wirkung. Allerdings hat der Nachbar die Möglichkeit, beim Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung des Widerspruches zu beantragen. Damit es erst gar nicht so weit kommt, sollte der Nachbar rechtzeitig über die Baupläne informiert werden. Wenn für die Erteilung der Baugenehmigung eine Befreiung bzw. Ausnahme von bauordnungsrechtlichen Vorschriften erforderlich wird, ist es eine gute Lösung, vor Einreichung des Bauantrages den Lageplan und die Bauzeichnung dem Nachbarn für nachbarschützende Vorschriften zur Unterschrift vorzulegen. Unterschreibt er, so kann man in der Regel mit einer unangefochtenen Durchführung des Bauvorhabens rechnen. Weiterhin beschleunigt man durch die Unterschrift das Genehmigungsverfahren, denn eine evtl. erforderliche Benachrichtigung des Nachbarn durch die Genehmigungsbehörde kann in diesem Falle entfallen. Ist der Nachbar mit dem Bauvorhaben nicht einverstanden, so bedeutet das noch nicht, dass aus diesem Grunde keine Baugenehmigung erteilt wird. Dafür ist allein maßgebend, ob das Bauvorhaben den Bauvorschriften entspricht.

Denkmalschutz

Die Bewahrung unseres Kulturgutes ist eine wichtige Aufgabe. Es ist dafür Sorge zu tragen, dass Denkmale dauerhaft erhalten und nicht verfälscht, beschädigt, beeinträchtigt oder zerstört werden. In Norden stehen z. Zt. ca. 370 Gebäude auf der Liste für Kulturdenkmale. Hierbei handelt es sich nicht nur um historisch bedeutende Bauten wie Kirchen oder Rathäuser, sondern auch um Gebäude, die im täglichen Leben der Menschen vergangener Zeiten eine Rolle gespielt haben und die deren Lebensumstände heute noch dokumentieren. Auch Park- und Gartenanlagen, bewegliche Denkmale wie Skulpturen, Grabsteine und Bilder, oder Bodendenkmale, wie z.B. alte Deichlinien, Warften etc. können unter Denkmalschutz stehen. Im Bundesland Niedersachsen gilt das sogenannte deklaratorische Verfahren. Dies bedeutet, auch wenn das Objekt nicht in der Liste der Kulturdenkmale geführt ist, kann es ein Denkmal gemäß dem Niedersächsischen Denkmalschutzgesetz (NDSchG) sein. Das Nichtwissen der Denkmaleigenschaft schützt nicht vor eventuell auftretenden Anforderungen gemäß dem NDSchG. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Ihr Gebäude, oder das von Ihnen genutzte Gebäude, eine Denkmaleigenschaft besitzt oder der Grundbesitz eventuell z. B. zu einer archäologischen Fundstelle gehört, sollte der Kontakt mit der unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt Norden hergestellt werden, um die Sachlage zu klären. Wenn Sie als Eigentümer/in, Pächter/in oder Mieter/in, an oder in einem unter Denkmalschutz stehenden Objekt bauliche Maßnahmen planen, benötigen Sie hierfür eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung. Die denkmalschutzrechtliche Genehmigung ist kostenfrei. Prinzipiell sind Änderungen in .Form, Farbe und Material, Lage, sowie die fachgerechte Ausführung vor Beginn der Maßnahmen abzustimmen und eine hierfür notwendige denkmalrechtliche Genehmigung zu beantragen. Für den Antrag auf denkmalschutzrechtliche Genehmigung sind folgende Unterlagen notwendig:
  • Ihr Name und Ihre Anschrift sowie Datum und Unterschrift

  • Die Adresse des betreffenden Objektes

  • Die genaue Beschreibung der geplanten Maßnahme, ergänzt durch Zeichnungen, Positionsangaben und Fotos

  • Detailzeichnungen (Schnitte und Ansichten) von Einzelbauteilen wie Fenster, Türen, Geländer, Treppen u. a.

  • Ggf. Nachweis zur fachgerechten Ausführung durch Referenzobjekte der ausführenden Firma.

  • Ggf. Voruntersuchungen, Gutachten oder Berichte von Sonderfachleuten (z. B. aus den Bereichen Restauration, Statik, Geologie, Inspektion und Wartung)

Werbeanlagen an Denkmalen unter einer Fläche von 1 qm, die nach den Bauvorschriften verfahrensfrei sind, sind denkmalschutzrechtlich genehmigungspflichtig. In Niedersachsen werden bei Baumaßnahmen an und in Denkmalen die bauantragspflichtig sind, die Denkmalschutzbehörden beteiligt. Die Baugenehmigung enthält dann die denkmalschutzrechtliche Genehmigung, so dass es in diesem Fall keiner zusätzlichen denkmalschutzrechtlichen Beantragung bedarf. Auch eine Baumaßnahme an einem benachbarten Gebäude, das selbst nicht unter Denkmalschutz steht, ist nach dem NDSchG genehmigungspflichtig, wenn die Baumaßnahme das Erscheinungsbild des benachbarten Denkmals beeinflusst. Eine Möglichkeit der Förderung, die allen offensteht, soweit sie Steuern zahlen, ist die Inanspruchnahme der Steuervergünstigungen für Herstellungs- und Anschaffungskosten bei Baudenkmalen nach dem Einkommensteuergesetz (EStG) und der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDVO). So können Sie z.B. bei selbstgenutzten Baudenkmalen über einen Zeitraum von 10 Jahren jeweils 9% der denkmalgerechten Maßnahmen steuerlich geltend machen. Eine Novellierung der Gesetzeslage ändert ggf. die Nutzungsmöglichkeiten der §§ 7i, 7h, 10e, lüf, sowie lla und llb EStG. Daher ist anzuraten, sich bei einem Steuerberater vorab zu erkundigen, welche Regelungen für Sie bzw. Ihr Objekt zutreffend sind. Für die Erhaltung, Sicherung und Restaurierung von Denkmalen können Landesmittel beantragt werden. Informations- und Anschauungsmaterial sowie Beratung zum Denkmalschutz erhalten Sie, nach terminlicher Vereinbarung, bei der unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt Norden. Anträge für die o.g. steuerlichen Bescheinigungen, das NDSchG und einen Vordruck für einen Antrag auf denkmalschutzrechtliche Genehmigung finden Sie auf unserer Internetseite www.norden.de.

Baulast - Beseitigung von baurechtlichen Hindernissen

Die Erteilung einer Baugenehmigung setzt voraus, dass ein Bauvorhaben den Anforderungen des öffentlichen Baurechts entspricht. Um rechtliche Hindernisse einer Bebauung zu beseitigen, kann eine sogenannte Baulast im Baulastenverzeichnis, das bei der jeweils zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt wird, eingetragen werden. Dabei verpflichtet sich ein Grundstückseigentümer - in der Regel ein beteiligter Nachbar - in einem festgelegten Umfang zum Verzicht seiner Eigentumsbefugnisse, mithin übernimmt er eine Verpflichtung des Bauherrn.

Die wichtigsten Baulasten dienen der Sicherung
  • der Übernahme eines Grenzabstandes auf ein Nachbargrundstück (Abstandsbaulast oder Anbaubaulast)

  • der Zusammengehörigkeit mehrerer Grundstücke zu einem Baugrundstück (Vereinigungsbaulast)

  • der Benutzbarkeit einer privaten Verkehrsfläche (Überwegungsbaulast)

Die häufigsten Arten der Baulast sind die Abstandsbaulast und die Anbaubaulast. Hält Ihr Bauvorhaben den vorgeschriebenen Abstand zur Grenze des Baugrundstücks nicht ein, darf ein benachbartes Grundstück für die Bemessung des Grenzabstandes bis zu einer gedachten Grenze zugerechnet werden. Die Nachbarin oder der Nachbar gewährleistet durch die Erklärung einer Abstandsbaulast, dass bauliche Anlagen auf seinem Grundstück den erforderlichen Abstand von der fiktiven Baulastgrenze einhalten. Eine reale Grenzveränderung findet nicht statt, es wird nur eine für beide Seiten verbindliche fiktive Grenze für die Bemessung der Abstandsflächen festgelegt. Bei der Anbaubaulast erklärt der Eigentümer des Nachbargrundstücks, dass er an ein auf seiner Grenze ohne Abstand errichtetes Gebäude entsprechend anbauen wird. Ebenso können eine Nachbarin oder ein Nachbar mittels Überwegungsbaulast Ihnen als Bauherrin oder Bauherr zur Sicherung der verkehrlichen Erschließung die Zufahrt über einen bestimmten Teil seines/ihres Grundstückes ermöglichen.

Verfahren und Rechtsfolgen
Die Baulast muss in schriftlicher Form oder als Niederschrift abgegebene Erklärung von allen belasteten Grundstückseigentümern unterschrieben werden. Bei bestehendem Erbbaurecht haben die Eigentümer und die oder der Erbbauberechtigte die Verpflichtungserklärung abzugeben. Die Unterschrift der Erklärenden muss entweder von einer Notarin einem Notar oder von einer öffentlich bestellten Vermessungsingenieurin oder einem Vermessungsingenieur öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet bzw. anerkannt werden. Die oder der Baulastenbegünstigte erhält nach erfolgter Eintragung im Baulastenverzeichnis einen Gebührenbescheid. Mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde wird die Baulast wirksam und gilt auch gegenüber den Rechtsnachfolgern der Erklärenden. Daher empfiehlt sich auch vor dem Kauf eines Grundstückes eine Anfrage nach bestehenden Baulasten.

Sonderfall: Grundstücksteilung

Für viele Bauwillige stellt sich bei der Planung eines Bauvorhabens die Frage nach der optimalen Größe des Grundstückes. Oftmals entscheiden sich die Bauherrin oder der Bauherr aufgrund der Kostenersparnis für den Verkauf eines Grundstückteils. Dabei wird ein Teil des Grundstücks von einem Grundbuch abgeschrieben und in ein anderes übertragen. Bis 2008 war dieses Verfahren noch genehmigungspflichtig. Auch wenn das Verfahren heute nicht mehr genehmigt werden muss, gilt es trotzdem zu beachten, dass die- oder derjenige, welche die Teilung des Grundstückes veranlasst, dafür verantwortlich ist, dass die baurechtlichen Bestimmungen eingehalten werden. So müssen beispielsweise die Grenzabstände der vorhandenen Gebäude, die Erschließung des geteilten Grundstücks und ggf. die Festsetzung eines Bebauungsplans beachtet werden. Unterstützend und beratend stehen hier die Katasterämter, Vermessungsingenieure und Bauämter zur Seite.

Naturschutz

Nahezu alle Bauvorhaben beanspruchen Boden, Natur und Landschaft. Die Landschaft wird zersiedelt, Tier- und Pflanzenarten müssen sich auf Restlebensräume zurückziehen und die Funktionen des Bodens im Hinblick auf Fruchtbarkeit und Grundwasserneubildung werden beeinträchtigt. Daher ist der Schutz von Natur und Landschaft auch für Sie beim Bauen eine gesetzliche Verpflichtung. Soweit im Geltungsbereich von Bebauungsplänen gebaut wird, sind diese Randbedingungen mit dem Bebauungsplan im Regelfall abgearbeitet worden. Gegebenenfalls sind im jeweiligen Bebauungsplan naturschützende Festsetzungen enthalten, die Sie zu beachten haben. Diese Festsetzungen können beispielsweise Anpflanzungen von Hecken und Bäumen sowie deren dauerhaften Erhalt - auch auf Privatgrundstücken - verbindlich regeln. Insgesamt darf Ihr Bauvorhaben den im jeweiligen Bebauungsplan enthaltenen naturschützenden Festsetzungen nicht widersprechen. Unabhängig davon muss auf Baugrundstücken auch der Schutz bestimmter wildlebender Tier- und Pflanzenarten beachtet werden.

Dies sind insbesondere:
  • nistende Vögel,
  • in hohlen Bäumen lebende Fledermäuse oder Hornissen,
  • hügelbauende Waldameisen.
Bei Bauten im Außenbereich bzw. in Schutzgebieten sind zusätzlich besondere Anforderungen und Regeln zu beachten. Diese Anforderungen sind teilweise so speziell, dass eine auf das besondere Vorhaben bezogene Beratung erfolgen muss.

Baumschutzsatzung
Im Gebiet der Stadt Norden besteht eine Baumschutzsatzung, welche dem Zweck dient, erhaltenswerte Bäume zu schützen, weil sie das Ortsbild beleben und gliedern, das Kleinklima und den Naturhaushalt verbessern, vielfältige Lebensräume darstellen und der Luftreinhaltung dienen. Geschützt sind Bäume mit einem Stammumfang von mindestens 150 cm, gemessen 100 cm über dem Erdboden. Ausgenommen von der Baumschutzsatzung sind ein Teil der Nadelbaumarten und einige Laubbäume. Es ist verboten, diese Bäume zu beseitigen, zu zerstören, zu beschädigen oder wesentlich zu verändern! Nur auf Antrag bei der Stadt Norden kann eine Befreiung oder eine Ausnahme von dieser Satzung erfolgen! In dem Fall einer Genehmigung ist eine Ersatzpflanzung auf dem Grundstück durchzuführen oder, falls dies nicht möglich ist, eine Ausgleichszahlung zu leisten. Bitte informieren Sie sich vor Tätigwerden genau über die rechtlichen Vorgaben, welche sich aus der Baumschutzsatzung ergeben und halten Sie ggf. Rücksprache mit der Stadt Norden.