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Die Baugenehmigung

Die Bauaufsichtsbehörde entscheidet in allen bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren nur auf schriftlichen Antrag der Bauherrin oder des Bauherrn (Bauantrag). Dabei unterscheidet die Niedersächsische Bauordnung zwischen baugenehmigungspflichtigen, genehmigungsfreien und verfahrensfreien Vorhaben. Genehmigungsvorbehalte in anderen Vorschriften, z. B. Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz, bleiben unberührt.

Bauantrag

Der Bauantrag ist in zweifacher Ausfertigung bei der Stadt Norden einzureichen. Die für den Bauantrag erforderlichen Formulare erhalten Sie im Bauamt. Alternativ können Sie sich diese Vordrucke auch im Internet unter www.norden.de herunterladen. Dabei wird der Bauantrag von Ihnen als Bauherrin oder Bauherr und von der Entwurfsverfasserin oder dem Entwurfsverfasser mit Tagesangabe unterzeichnet. Mit dem Bauantrag sind alle für die Beurteilung des Bauvorhabens und die Bearbeitung des Bauantrages erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) einzureichen.

Auf der Grundlage der Bauvorlagenverordnung sind für einen Wohnhausneubau im Regelfall folgende Unterlagen erforderlich:
  • der Antragsvordruck

  • der aktuellste Auszug aus der Liegenschaftskarte (einfacher Lageplan), max. 6 Monate alt, im Maßstab 1:500 im Original

  • Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 mit Grundrissen, Schnitten, und Ansichten im entsprechenden Maßstab

  • die Berechnung der bebauten Fläche, der Grundflächenzahl, der Geschossflächenzahl, des umbauten Raumes, der Rohbau- und Gesamtbaukosten

  • Nachweis der PKW-Stellplätze

  • Ggf. ein Nachweis der Statik

  • Ggf. Nachweis des Brandschutzes

  • Ggf. der Freiflächengestaltungsplan mit Bäumen und Bepflanzungsarten

  • Ein statistischer Erhebungsbogen

Die Bauaufsichtsbehörde kann jedoch weitere Unterlagen fordern, wenn diese zur Beurteilung der Baumaßnahme oder der baulichen Anlage erforderlich sind. Dies trifft vor allem bei gewerblichen und landwirtschaftlichen Bauvorhaben zu.

Bauaufsichtliche Verfahren

Um die Verfahrensdauer vom Einreichen der Antragsunterlagen bis zum Beginn der Bauarbeiten an Ihrem Vorhaben so kurz wie möglich und nötig zu gestalten, ist für genau definierte Bauvorhaben der Prüfumfang reduziert und nach § 60 bis 62 NBauO verfahrensfreie Baumaßnahmen, Abbruchanzeige und genehmigungsfreie Baumaßnahmen sowie dem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach § 63 NBauO geregelt worden. Die Bauherrin oder der Bauherr hat eine über die beabsichtigte Baumaßnahme eine von ihr oder ihm unterschriebene Mitteilung, der die Bauvorlagen beizufügen sind, bei der Gemeinde einzureichen.

Sollte für Sie ein Anzeigeverfahren nach § 62 NBauO möglich sein, so können Sie zwischen diesem Verfahren oder dem vereinfachten Verfahren nach § 63 NBauO wählen. Ist kein Anzeigeverfahren möglich, so ist das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren verbindlich vorgeschrieben.

Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens
Wenn der Bauantrag bei der Bauaufsichtsbehörde vorliegt, wird zunächst ein Aktenzeichen vergeben und eine Eingangsbestätigung ausgestellt.

Anschließend wird der Antrag auf Vollständigkeit und grundsätzliche Vereinbarkeit mit dem Baurecht hin überprüft. Danach erhalten Sie eine Mitteilung, die gegebenenfalls dazu auffordert, noch fehlende Unterlagen nachzureichen.

Normales Baugenehmigungsverfahren nach § 64 NBauO (Sonderbauten)
Wenn keine Ausnahmeregelung greift, wird im Baugenehmigungsverfahren ganz regulär der Bauantrag auf Vereinbarkeit mit dem öffentlichen Baurecht geprüft.

Die Stadt Norden ist dafür zuständig, sich mit allen zuständigen Stellen abzustimmen.

Die Baugenehmigung ist drei Jahre gültig. Sie erlischt, wenn innerhalb dieser Zeit noch nicht mit dem Bau begonnen wurde oder wenn die Baumaßnahmen drei Jahre unterbrochen worden sind. Die Geltungsdauer kann auf einen schriftlichen Antrag hin verlängert werden. Dies gilt allerdings nur, wenn der Antrag vor Ablauf der Geltungsdauer bei der Bauaufsichtsbehörde angekommen ist.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63 NBauO)
Alle genehmigungsbedürftigen Baumaßnahmen, die nicht Sonderbauten sind, werden im vereinfachten Genehmigungsverfahren geprüft und genehmigt.

Diese Vorhaben werden u. a. daraufhin überprüft, ob sie an dem vorgesehenen Standort planungsrechtlich zulässig sind und ob andere Gesetze (z. B. das Naturschutzgesetz) eingehalten werden.

Die bautechnischen Nachweise werden Ihnen von Ihrer Entwurfsverfasserin oder Ihrem Entwurfsverfasser ausgehändigt. Bitte bewahren Sie diese mit Ihrer Baugenehmigung auf.

Reichen Sie in Ihrem eigenen Interesse nur vollständige Unterlagen ein!

Die Bearbeitungszeit verkürzt sich nachweislich, wenn von Anfang an alle Unterlagen vorliegen. Außerdem kann ein Antrag nur bei vollständig vorliegenden Unterlagen überprüft werden, ansonsten wird Ihnen eine Frist mitgeteilt, in der Sie die fehlenden Dokumente nachreichen können. Lassen Sie diese Frist verstreichen, wird die Bearbeitung des Antrages wegen fehlender Mitwirkung des Bauherren eingestellt.

Sie sparen also Zeit und damit auch bares Geld, wenn Ihr Antrag vollständig ist. Wenn Ihr Bauvorhaben dem öffentlichen Baurecht entspricht, haben Sie einen Rechtsanspruch auf die Erteilung der Baugenehmigung. Der Baugenehmigungsbescheid ergeht ggf. mit individuellen Bedingungen, Auflagen und Hinweisen. Lesen Sie diese bitte genau durch. Die Bauvorlagen werden mit einem Genehmigungsstempel versehen und als Bestandteil der Baugenehmigung an Sie als Bauherrin oder Bauherrn zurückgegeben.

Bei Verkauf des Hauses sind die Baugenehmigungen den Rechtsnachfolgern zu übergeben.

Sonderfall: Teilbaugenehmigung

Eine Teilbaugenehmigung kann beantragt werden, wenn ein vollständiger Bauantrag vorliegt, der den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht und die Standsicherheit gewährleistet ist. So können Ihnen beispielsweise Bauarbeiten für einen schriftlich festgelegten Teilbereich, wie die Baugrube, für einzelne Bauteile oder -abschnitte bereits vor Erhalt der Baugenehmigung gestattet werden.

Bauen ohne Baugenehmigung

Wer ein genehmigungspflichtiges Vorhaben ohne Genehmigung errichtet, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann. Ein nachträgliches Genehmigungsverfahren wird erforderlich. Bedenken Sie allerdings, dass die Bauaufsichtsbehörde gesetzlich dazu verpflichtet ist, für alle nachträglich zu genehmigenden baulichen Anlagen die dreifache Baugenehmigungsgebühr zu erheben. Wenn sich herausstellt, dass eine nachträgliche Genehmigung nicht erteilt werden kann, droht sogar die Beseitigung des errichteten Bauwerkes.

Baugenehmigungsgebühren

Für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen, Zuschläge der Fachbehörden und Auslagen fallen Gebühren an. Diese errechnen sich nach dem Niedersächsischen Verwaltungskostengesetz in Verbindung mit der Baugebührenordnung. Ausschlaggebend sind dabei neben dem Bruttorauminhalt auch der Rohbauwert des Gebäudes, den die vorhabenbezogene Indexzahl vorgibt. Übrigens sind auch die Ablehnung und die Rücknahme eines Bauantrages gebührenpflichtig.