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Das Bauvorhaben

Unter "Bauvorhaben" fallen neben der Errichtung baulicher Anlagen auch deren Änderung (im Sinne von Umbau), Abbruch, Nutzungsänderung und Instandsetzung. Selbstverständlich trifft dies auch für Teile dieser Anlagen zu. Grundsätzlich muss zunächst davon ausgegangen werden, dass jedes Bauvorhaben bzw. Baumaßnahme einer Genehmigung durch die jeweils zuständige Stelle bedarf. Darunter fallen u. a. auch Aufschüttungen und Abgrabungen.

Genehmigungspflicht

Ob ein Bauvorhaben nun endgültig genehmigungspflichtig ist und welches Verfahren dann zu wählen ist, regeln die §§ 29 ff. BauGB und §§ 59 ff. LBauO M-V.

§ 61 LBauO M-V: Verfahrensfreie Bauvorhaben
Von der Genehmigungspflicht sind einige Bauvorhaben, wie beispielsweise die Errichtung von Schuppen bis 10 m² oder Garagen bzw. Carports mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer maximalen Grundfläche von 30 m², außer im sogenannten Außenbereich (§ 35 BauGB), ausgenommen. Hierbei handelt es sich um verfahrensfreie Vorhaben, die im Einzelnen unter § 61 der LBauO M-V aufgeführt sind und bei denen es sich fast ausschließlich um untergeordnete Bauvorhaben handelt, für die keine Baugenehmigung benötigt wird. Verfahrensfreiheit bedeutet in dem Fall jedoch lediglich, dass ein behördliches Prüfverfahren nicht beantragt werden muss und nicht, dass der Bauherr nach seinem Belieben bauen darf! Schließlich bedeutet eine Genehmigungsfreiheit nicht, dass das Vorhaben auch tatsächlich zulässig ist. Vielmehr müssen dabei wichtige öffentlich-rechtliche Anforderungen beachtet werden. Dazu zählen neben dem Gebot des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung (§ 34 BauGB) insbesondere auch Festsetzungen von Bebauungsplänen, Sanierungs- und Erhaltungssatzungen, Denkmalbereichsverordnungen, Abstandsflächenvorschriften nach LBauO M-V usw. Entscheidend sind deshalb sowohl die geplante Ausführung bzw. Gestaltung des Bauvorhabens als auch der jeweilige konkrete Standort auf dem Grundstück.
Das Bauvorhaben bedarf folglich zwar ggf. keiner Baugenehmigung, dafür aber vielleicht einer Genehmigung aufgrund anderer Satzungen bzw. Verordnungen oder ist auf Grundlage der §§ 34 und 35 BauGB bzw. eines ggf. für den Bereich gültigen Bebauungsplans sogar gänzlich unzulässig. Da es in der Praxis immer wieder zu Fehleinschätzungen der Rechtslage seitens der Bauherren kommt, empfiehlt sich eine Anfrage beim Amt für Stadtplanung und Grundstücksentwicklung, ob das geplante Vorhaben verfahrensfrei ist und welche Genehmigungen ggf. notwendig sind.

§ 62 LBauO M-V: Genehmigungsfreistellung
Einige Vorhaben (Wohngebäude; sonstige baulichen Anlagen, die keine Gebäude sind; Nebengebäude und -anlagen zu den beiden vorgenannten Punkten) können auf Grundlage eines B-Plans genehmigungsfrei errichtet werden, wenn diese den Festsetzungen dessen nicht widersprechen, die Erschließung gesichert ist und die Stadt Neustrelitz erklärt, dass weder ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll noch eine vorläufige Untersagung beim Landkreis Mecklenburgische Seenplatte beantragt wird. Vorteil der Genehmigungsfreistellung ist, dass das Verfahren zur Realisierung des Vorhabens aufgrund der Verlagerung von Zuständigkeiten auf den Planer kürzer und die dabei anfallenden Gebühren niedriger als für eine Baugenehmigung sind.

§§ 63 und 64 LBauO M-V: Genehmigungsverfahren
Fällt ein Vorhaben weder unter § 61 noch unter § 62 LBauO M-V bedarf es nach § 63 LBauO M-V (zum Beispiel ein Einfamilienhaus) oder nach § 64 LBauO M-V (Sonderbauten) eines Baugenehmigungsverfahrens. Der dazu einzureichende Bauantrag wird mit jeweils unterschiedlichem Umfang durch den Landkreis und die Stadt geprüft.

Verstöße gegen baurechtliche Bestimmungen können eine Baueinstellung, Beseitigungs- oder Nutzungsuntersagungsverfügung zur Folge haben. Außerdem drohen Bußgelder.

Genehmigungsfreistellung, Bauantrag und Bauvorbescheid

Die Vorgaben für die Genehmigungsfreistellung und den Bauantrag werden durch die LBauO M-V und die Bauvorlagenverordnung M-V (BauVorlVO M-V) geregelt. Für das Erstellen eines Bauantrags ist in der Regel ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser, zumeist Architekt oder Bauingenieur, erforderlich. Für technische Nachweise werden prinzipiell Fachplaner einzubeziehen sein. Speziell der Standsicherheitsnachweis ist grundsätzlich von einem qualifizierten Tragwerksplaner zu erstellen.
Qualifizierte Tragwerksplaner bedürfen des Eintrags in eine von der Ingenieurkammer geführte Liste. Insofern kann die Ingenieurkammer Mecklenburg-Vorpommern namentlich Auskunft erteilen, ob ein Tragwerksplaner "gelistet" ist.
Zum Bauantrag und zur Vorlage in der Genehmigungsfreistellung gehören insbesondere:
  • das ausgefüllte sowie vom Bauherrn und Planvorlageberechtigten unterzeichnete Bauantragsformular einschließlich der Baubeschreibung;

  • ein Lageplan auf Grundlage einer amtlichen Flurkarte, in dem vom Planer alle wichtigen Angaben zum Bauvorhaben einzuzeichnen sind;

  • Bauzeichnungen möglichst im Maßstab 1:100, in denen alle für eine Beurteilung wichtigen Angaben, insbesondere Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit Vermassung, aufzuführen sind; wichtig ist auch die richtige Darstellung des momentanen (natürlichen) Geländes sowie des nach Fertigstellung geplanten späteren Geländeniveaus;

  • die Darstellung der Grundstücksentwässerung in einem Entwässerungsplan (Leitungen, Schächte, Anschlussstellen an Kanal usw.);

  • weitere Unterlagen: Berechnung des umbauten Raums und der Wohn- und Nutzfläche, Berechnung der bebauten Fläche und der Grund- sowie ggf. Geschossflächenzahl, Berechnung der Rohbau- und Gesamtbaukosten, Berechnung und Darstellung der Abstandsflächen sowie der notwendigen Kfz-Stellplätze.

Sofern die Unterlagen nicht vollständig sind (siehe dazu auch Teil 3 der BauVorlVO M-V zum Inhalt der Bauvorlagen), wird entweder eine Nachforderung von Angaben verlangt oder sogar der Antrag zurückgewiesen. Die Bearbeitungsfrist beginnt auf jeden Fall erst, wenn alle Unterlagen vollständig bei der Genehmigungsbehörde vorliegen.

Vor dem eigentlichen Bauantrag kann für einzelne Fragen zum Bauvorhaben ein Antrag auf Vorbescheid (Bauvoranfrage) gestellt werden. Das empfiehlt sich, wenn beispielsweise vor dem Kauf eines Grundstücks geklärt werden soll, ob das Grundstück auch wirklich in der geplanten Form bebaut werden darf. Ein Antrag auf Vorbescheid muss mit einer konkreten Fragestellung einhergehen. Der Umfang der einzureichenden Unterlagen ist dabei maßgeblich von dieser Fragestellung abhängig. Üblicherweise sind mindestens ein entsprechender Lageplan, eine Baubeschreibung sowie ggf. auch bereits Ansichten erforderlich.