Das besondere Städtebaurecht und Denkmalrecht

Sanierungsgebiet

Die städtebauliche Sanierung ist eine strukturelle Daueraufgabe, die sich in vielen Gemeinden zu einer kommunalen Schwerpunktaufgabe entwickelt hat. Ziele sind die städtebauliche Verbesserung und Aufwertung der bereits bebauten Bereiche, die Beseitigung städtebaulicher Missstände und die Verbesserung der Wohn- und Lebensbedingungen für die Bewohner.
Gemäß § 142 BauGB wurde für das "Stadtdenkmal Neustrelitz" eine Sanierungssatzung aufgestellt.

Die Festlegung des davon betroffenen Bereichs als Sanierungsgebiet hat zur Folge, dass bei allen Grundstücken im Grundbuch ein sogenannter "Sanierungsvermerk" eingetragen wird. Dies bedeutet, dass jegliche baulichen Veränderungen auf dem Grundstück (Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung oder Beseitigung von jeglichen baulichen Anlage, so z. B. auch Zäunen) sowie Grundstücksveräußerungen nach § 144 BauGB einer gesonderten Genehmigungspflicht durch die Stadt unterliegen. Außerdem steht der Stadt ein besonderes Vorkaufsrecht zu. Damit soll sichergestellt werden, dass die vorgesehenen Maßnahmen den Sanierungszielen entsprechen. Die Sanierungsgenehmigung ersetzt für genehmigungspflichtige Vorhaben nicht die Baugenehmigung, sondern ist in dem Fall ergänzend einzuholen, wenn das Grundstück im Sanierungsgebiet gelegen ist.

Seitens der Stadt besteht die Möglichkeit, kleinteilige Modernisierungsmaßnahmen innerhalb des Sanierungsgebiets durch Städtebaufördermittel finanziell zu unterstützen. Bei Bedarf erhalten Sie nähere Auskunft zu Fördermodalitäten, -höhen und Vergabeverfahren im Amt für Stadtplanung und Grundstücksentwicklung bzw. bei dem von der Stadt mit der Durchführung der Sanierung betrauten Sanierungsträger, der BIG Städtebau GmbH. Prinzipiell sind bei Inanspruchnahme der Städtebaufördermittel folgende Schritte einzuhalten bzw. erforderlich:

• Formloser Antrag des Eigentümers (einschließlich Grundbuchauszug als Nachweis bzw. Kaufvertrag) an die Stadt bzw. an den Sanierungsträger,

• Prüfung des Antrags und Bewertung der Maßnahme durch die Stadt und den Sanierungsträger,

• Auswahl des Architekten durch den Bauherrn für die Erstellung einer Modernisierungsuntersuchung,

• Abstimmung der Bestandsaufnahme und Vorplanung mit der Stadt/dem Sanierungsträger, der Denkmalpflege usw. durch den Eigentümer und den Architekten,

• Vorlage der Modernisierungsuntersuchung (einschließlich Kostenschätzung) bei der Stadt/dem Sanierungsträger,

• Erarbeitung eines vorläufigen Kosten- und Finanzierungskonzeptes durch den Sanierungsträger und zur Zustimmung an den Eigentümer,

• Zustimmungsbeschluss zum Einsatz der Städtebaufördermittel durch städtische Gremien,

• Beauftragung des Architekten durch den Eigentümer für die Erstellung aller weiteren erforderlichen Unterlagen (Entwurfsplanung usw.),

• Erstellung des Förderantrages zum Einsatz der Städtebaufördermittel und Weiterleitung an das Landesförderinstitut durch den Sanierungsträger,

• Zusage des Landesförderinstitutes bezüglich der Städtebaufördermittel an den Sanierungsträger,

• Mitteilung an den Eigentümer mit Übersendung des Entwurfes der zwischen dem Eigentümer und der Stadt abzuschließenden Modernisierungsvereinbarung,

• Besprechung mit dem Eigentümer, dem Architekten und dem Sanierungsträger über die weitere Abwicklung,

• Abschluss der Modernisierungsvereinbarung zwischen dem Eigentümer und der Stadt,

• Durchführung und Abrechnung.

In den meisten Fällen kann der Bauherr bei der Durchführung von Baumaßnahmen im Sanierungsgebiet eine erhöhte steuerliche Abschreibung nach §§ 7h u. a. Einkommenssteuergesetz in Anspruch nehmen. Ob eine Abschreibung möglich wäre, ist mit einem Steuerberater zu klären. Sollte dies der Fall sein, muss vor Beginn der Baumaßnahme mit der Stadt eine entsprechende Vereinbarung abgeschlossen werden. Diese ist Voraussetzung für die steuerliche Abschreibung.

Im Rahmen des Sanierungsverfahrens werden erhebliche öffentliche und private Mittel eingesetzt, z. B. für die Gestaltung des öffentlichen Raums, die Sanierung von ortsbildprägenden Gebäuden, die Beseitigung von städtebaulichen Missständen. Auf der Grundlage des § 154 (1) BauGB hat der Eigentümer eines im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag in Höhe der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung an die Gemeinde zu entrichten. Mit dem Ausgleichsbetrag wird die ausschließlich durch die Sanierungsmaßnahmen bedingte Bodenwerterhöhung abgeschöpft. Dabei sind nur die Bodenwerte Gegenstand der Wertermittlung, nicht aber die Werte der baulichen Anlagen. Im Gegenzug entfallen Erschließungsbeiträge.

Erhaltungsgebiet

Zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart aufgrund der städtebaulichen Gestalt wurden sowohl für die Innenstadt als auch für Teile von Strelitz-Alt Erhaltungsgebiete festgesetzt.
Ähnlich wie bei der Sanierungssatzung bedürfen auch in diesen Gebieten der Rückbau, die Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen einer gesonderten Genehmigung der Stadt.

Denkmalbereich

Darüber hinaus regelt die Verordnung über den Denkmalbereich die Genehmigungspflicht jeglicher Bauvorhaben durch die untere Denkmalschutzbehörde des Landkreises. In den entsprechenden Plänen sind die Geltungsbereiche der vorgenannten Satzungen gekennzeichnet.

Darüber hinaus ist nicht zuletzt die Satzung über das Stadtumgebiet "Kiefernheide" nach § 171b BauGB zu beachten.

Bei diesbezüglichen Fragen steht Ihnen das Amt für Stadtplanung und Grundstücksentwicklung gerne zur Verfügung.