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Das Baurecht

Das Baurecht im kurzen Überblick

Das öffentliche Baurecht besteht aus zwei Teilbereichen, dem Bauplanungsrecht (Bundesgesetzgebung) und dem Bauordnungsrecht (Landesgesetzgebung).

Für die Umsetzung eines Bauvorhabens müssen die sich daraus ergebenden Vorschriften und Maßgaben beachtet werden. Hinzu kommen noch weitere öffentlich-rechtliche Vorschriften (z. B. das Denkmalrecht).

Bauplanungsrecht

Das Bauplanungsrecht wird geregelt durch das Baugesetzbuch (BauGB), die Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie durch den auf dieser Rechtsgrundlage erstellten Flächennutzungsplan und die aufgestellten Bebauungspläne.
Die Bestimmungen des Bauplanungsrechts regeln im Wesentlichen die grundsätzlichen Fragen, ob ein Grundstück überhaupt bebaut und in welcher Form es genutzt werden darf.

Flächennutzungsplan
Grundlage der gemeindlichen Entwicklung ist der Flächennutzungsplan (F-Plan), den die Stadt in eigener Planungshoheit nach den erforderlichen Abstimmungen mit den Bürgern und Trägern öffentlicher Belange (TÖB) sowie den jeweiligen Fachbehörden auf der Grundlage des BauGB erstellt. Der derzeitige F-Plan der Stadt Neustrelitz ist seit Dezember 2003 rechtswirksam.
Der F-Plan ist das übergreifende Planungskonzept für das gesamte Stadtgebiet. Er hat die Aufgabe, die Grundzüge der Stadtentwicklung für einen Zeitraum von etwa 15 Jahren darzustellen. Er soll in seiner Gesamtschau von Siedlungs-, Landschafts- und Infrastrukturplanung für das Stadtgebiet Neustrelitz zu einer nachhaltigen und umweltgerechten Entwicklung beitragen.
Bei der F-Planung wurden u. a. die erwartete Bevölkerungsentwicklung, die landschaftlichen und wirtschaftlichen Voraussetzungen und die verkehrsmäßige Anbindung ermittelt. Die Ergebnisse wurden im F-Plan berücksichtigt, der damit den Rahmen für die künftigen städtebaulichen Planungen der Stadt setzt.
Der F-Plan ist auf der Internetseite der Stadt Neustrelitz (www.neustrelitz.de) einsehbar.

Bebauungsplan
Der Bebauungsplan (B-Plan) trifft für jedes von ihm erfasste Grundstück konkrete Regelungen zu dessen Nutzung, d. h. hier wird im Wesentlichen festgelegt, ob und wie ein Grundstück bebaut werden kann. Er setzt als verbindlicher Bauleitplan in der Regel einen gültigen F-Plan voraus und muss aus diesem entwickelt werden. Ebenso wie beim F-Plan ist die Stadt auch Planungsträgerin der B-Pläne und für deren Aufstellung allein verantwortlich. Die B-Pläne werden von der Stadtvertretung als Satzungen beschlossen, sodass die darin getroffenen Festsetzungen für den jeweiligen Grundstückseigentümer bzw. -nutzer rechtsverbindlich sind. Es liegt in der Planungshoheit der Stadt, ob und wann sie die Aufstellung eines B-Plans für notwendig hält. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass ein Planungserfordernis besteht.

Die derzeit geltenden B-Pläne sowie die Satzungen des besonderen Städtebaurechts (siehe dazu "Das besondere Städtebaurecht und Denkmalrecht") sind ebenfalls auf der Internetseite der Stadt Neustrelitz (www.neustrelitz.de) einsehbar.

Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben
Hier werden drei "Fallkonstellationen" unterschieden:
A) Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines B-Plans (§ 30 BauGB): Ein Vorhaben ist zulässig, wenn es den Festsetzungen des B-Plans nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Die Vorgaben des B-Plans sind somit bei der Planung und Ausführung eines Vorhabens einzuhalten. Ausnahmen und Befreiungen können unter gesetzlich geregelten Voraussetzungen zugelassen werden. Hierüber entscheidet prinzipiell die untere Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Mecklenburgische Seenplatte im Einvernehmen mit der Stadt Neustrelitz, bei den sogenannten verfahrensfreien Vorhaben allerdings ausschließlich die Stadt Neustrelitz.

B) Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines B-Plans, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (§ 34 BauGB), d. h. im sogenannten unbeplanten Innenbereich. Da hier kein B-Plan die Bebaubarkeit regelt, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubarer Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird, die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben und die Erschließung gesichert ist.
Maßstab für die Zulässigkeit eines Vorhabens ist somit der städtebauliche Rahmen, wie er durch die Umgebungsbebauung vorgegeben wird.
Zu Fragen der Zulässigkeit und damit des Einfügens steht Ihnen das Amt für Stadtplanung und Grundstücksentwicklung gerne zur Verfügung.

C) Alle Grundstücke, die weder im Geltungsbereich eines B-Plans noch im o. g. Innenbereich nach § 34 BauGB gelegen sind, liegen im sogenannten Außenbereich gemäß § 35 BauGB. Prinzipiell ist dieser von jeglicher Bebauung freizuhalten. Allerdings hat der Gesetzgeber gewisse Ausnahmen davon ermöglicht, beispielsweise für land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Daher kann ein Vorhaben im Außenbereich in der Regel nur verwirklicht werden, wenn es unter die Privilegierung nach § 35 (1) BauGB fällt. Darüber hinaus können u. a. auch vereinzelt sonstige Vorhaben, insbesondere die unter Absatz 4 des § 35 BauGB aufgeführten begünstigten, als unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls mögliche Vorhaben zugelassen werden. Da dies jedoch die Ausnahme ist, fallen die meisten Bauvorhaben unter die ersten beiden "Fallkonstruktionen".

Bauordnungsrecht

Die Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V) bildet das Bauordnungsrecht. Dieses regelt bautechnische Anforderungen an bauliche Anlagen, Bauteile und Baustoffe (z. B. Brandschutz, Grenzabstände, Standsicherheit, Anforderungen an Belichtung, Belüftung, Raumhöhe usw.). Hinzu kommen Regelungen zur Verantwortlichkeit der am Bau beteiligten Personen sowie Zuständigkeits- und Verfahrensvorschriften (Genehmigungspflicht usw.).

Neben den Satzungen des allgemeinen Städtebaurechts existieren für das Grundstück ggf. weitere relevante Satzungen bzw. Verordnungen wie beispielsweise des besonderen Städtebaurechts und des Denkmalrechts, die vom Bauherrn zu beachten sind.