Kapitel 4
Baugenehmigung und Genehmigungsfreistellung
Genehmigungspflicht
Die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen sind genehmigungspflichtig.
Die Errichtung baulicher Anlagen ohne den erforderlichen »Freibrief« stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einer Geldbuße geahndet werden. Hinzu kommt das Risiko, dass eine nicht genehmigungsfähige, jedoch begonnene Baumaßnahme wieder beseitigt werden muss.
Seit vielen Jahren sieht die Landesbauordnung NRW bei Erfüllung bestimmter Voraussetzungen anstelle der Genehmigungspflicht eine Genehmigungsfreistellung (Anzeigepflicht) vor. Voraussetzung dafür ist:
Planentwurfsverfasser
Zur Erstellung von Bauunterlagen (Bauplänen) und Unterzeichnung als Entwurfsverfasser müssen Architekten und Ingenieure herangezogen werden, die aufgrund des Architektengesetzes bzw. des Ingenieurgesetzes dazu berechtigt sind. Insbesondere im Anzeigeverfahren sind Bauherr und Entwurfsverfasser allein für die rechtmäßige, ordnungsgemäße und technisch einwandfreie Ausführung des Bauvorhabens verantwortlich.
Es empfiehlt sich daher für den Bauherren dringend, den Architekten bzw. Entwurfsverfasser sorgfältig auszuwählen und sich die Planvorlageberechtigung nachweisen zu lassen.
4.1 Der Bauantrag und die Baugenehmigung
Dem Bauantrag (Formulare liegen beim Bauordnungsamt bereit oder sind auf der Internetseite der Stadt verfügbar) auf Erteilung einer Baugenehmigung müssen im Kern folgende Unterlagen beigefügt werden:
Baugenehmigung
Der Verfahrensgang bei einem Baugesuch läuft wie folgt ab:
Der Bauantrag wird beim Bauordnungsamt der Stadt registriert, mit einem Aktenzeichen (BauKennNummer) versehen und in Umlauf durch die einzelnen Fachdienste gegeben. Der Antrag geht zunächst in den Fachdienst Bauleitplanung zur Prüfung der planungsrechtlichen Vorschriften und anschließend in den Fachdienst Tiefbau, Erschließung und Entwässerung (Kanal- und Straßenanschluss).
Sollte aufgrund fehlender Unterlagen eine Prüfung nicht möglich sein, was leider auch öfter der Fall ist, muss der Antrag bis zum Eingang der nachzureichenden Unterlagen ruhen. Der Bauantrag kann jedoch auch wegen mangelnder Bauvorlagen gebührenpflichtig zurückgewiesen werden.
Sind bei der bisherigen Prüfung keine Mängel aufgetaucht, werden bei Bedarf die Stellungnahmen u. a. folgender Ämter und Dienststellen eingeholt:
Ist das Vorhaben aufgrund des Prüfungsergebnisses nicht genehmigungsfähig, erhält der Bauherr einen Anhörungsbescheid, aus welchen Gründen sein Bauantrag abgelehnt werden soll. Dann besteht noch die Möglichkeit, durch Änderungen des Antrages die Genehmigungsfähigkeit herzustellen.
Teilbaugenehmigung
Vor der Zustellung der Baugenehmigung darf nicht mit den Bauarbeiten einschließlich des Baugrubenaushubs begonnen werden. Liegt dem Bauordnungsamt ein kompletter Bauantrag vor, der den öffentlich rechtlichen Vorschriften entspricht, und ist bei Erforderlichkeit die Standsicherheit nachgewiesen, so kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Teilbaugenehmigung schriftlich beantragt werden.
Damit können Bauarbeiten für die Baugrube, für einzelne Bauteile oder -abschnitte schon vor der Baugenehmigung schriftlich gestattet werden. Die Teilbaugenehmigung berechtigt aber nur zur Ausführung des festgelegten Teilbereichs.
Gültigkeitsdauer der Baugenehmigung
Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn nicht innerhalb von 3 Jahren mit dem Bauvorhaben begonnen wird, oder die Bautätigkeit länger als 1 Jahr ruht.
Auf schriftlichen Antrag kann die Frist jedoch jeweils um 1 Jahr verlängert werden. Hierfür sind erneut Gebühren fällig. Die Verlängerung kann auch rückwirkend beantragt werden. In der Regel werden Sie jedoch vor Ablauf der Geltungsdauer vom Bauordnungsamt informiert.
Die Verlängerung einer einmal erloschenen Genehmigung ist nicht möglich. In diesem Fall muss ein neuer Bauantrag gestellt werden.
Baugenehmigungsgebühren
Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen, Abnahmen usw. werden nach der allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung für das Land NRW festgesetzt. Sie richten sich nach der Höhe der Rohbausumme, die nach der Landesverordnung, unabhängig von den Angaben des Bauherrn, errechnet wird. Die Gebühr für ein Einfamilienhaus beträgt um die 700 €.
Gebührenpflichtig ist auch die Ablehnung oder Zurücknahme eines Bauantrages.
4.2 Die Genehmigungsfreistellung
Die Voraussetzungen für die Genehmigungsfreistellung sind bereits weiter oben erläutert worden.
Die erforderlichen Bauvorlagen sind hierbei in einfacher Ausfertigung einzureichen. Zuständig für die Prüfung und Beurteilung ist in diesem Falle der Fachdienst Bauleitplanung der Stadt. Entspricht ihr Wohnbauvorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes und ist die Erschließung gesichert, erhalten Sie einen Bescheid, dass die Stadt nicht beabsichtigt, ein Genehmigungsverfahren einzuleiten. Dieser Bescheid ist mit einer Gebühr von 50 € verbunden. Sie können direkt nach Erhalt des Bescheides mit den Bauarbeiten beginnen.
Sie können allerding auch bestimmen, dass Sie den o.g. Bescheid nicht wünschen. Damit sparen Sie sich die Gebühr von 50 €. Sie müssen dann allerdings 4 Wochen warten. Erhalten Sie in diesem Zeitraum keine Nachricht von der Stadt, können Sie mit dem Vorhaben beginnen.
Ganz wichtig zu wissen ist, dass mit dem genannten Bescheid nichts über die Rechtmäßigkeit des Vorhabens im Sinne einer Baugenehmigung ausgesagt ist, da bauordnungsrechtliche Belange nicht geprüft werden. Für die rechtmäßige und ordnungsgemäße Ausführung des Bauvorhabens sind der Bauherr und sein Architekt verantwortlich.
4.3 Genehmigungsfreie Vorhaben
Die Landesbauordnung sieht in bestimmten Fällen für festgelegte bauliche Anlagen
(z. B. Garagen, Gartenhütten) vor, dass diese genehmigungsfrei errichtet werden können. (§ 62 BauO NW). Wird diese Vergünstigung in Anspruch genommen, so ist eine gewsisse Vorsicht geboten: Denn nicht jede genehmigungsfrei zu errichtende bauliche Anlage ist automatisch zulässig.
So gibt es z. B. Bebauunspläne, die die Zulässigkeit von Gartenhütten im rückwärtigen Gartenbereich einschränken, oder Vorgaben über Höhe und Ausgestaltung von Einfriedigungen beinhalten. Erfahrungsgemäß bieten derartige Situationen nachbarschaftliches Konfliktpotential, speziell wenn derartigen Hütten direkt an der Grenze errichtet werden. Prüfen Sie daher in allen Fällen auch die baurechtliche Zulässigkeit, bevor sie ein genehmigungsfreies Gebäude oder Vorhaben errichten.
4.4 Die Bauvoranfrage
Die Beantragung eines Vorbescheides empfiehlt sich vor allem dann, wenn vor Erwerb eines Baugrundstücks geklärt werden soll, ob das Grundstück überhaupt und in welcher Art und Weise, also meist den eigenen Vorstellungen entsprechend, bebaut werden darf. Dies ist in der Regel nur in schwierigen und nicht eindeutigen Fällen erforderlich.
Der Bauvorbescheid kann daher sowohl Auskunft über die generelle Zulässigkeit eines Vorhabens als auch schon über bestimmte Einzelheiten geben, ohne dass dafür bereits komplette Bauvorlagen vorgelegt werden müssen.
Dem schriftlichen Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides sind die Bauvorlagen beizufügen, die zur Beurteilung der durch den Vorbescheid zu entscheidenden Fragen des Bauvorhabens erforderlich sind, zumindest:
Der Vorbescheid ist 3 Jahre gültig. Die Gültigkeit kann auf Antrag verlängert werden.
Genehmigungspflicht
Die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen sind genehmigungspflichtig.
Die Errichtung baulicher Anlagen ohne den erforderlichen »Freibrief« stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einer Geldbuße geahndet werden. Hinzu kommt das Risiko, dass eine nicht genehmigungsfähige, jedoch begonnene Baumaßnahme wieder beseitigt werden muss.
Seit vielen Jahren sieht die Landesbauordnung NRW bei Erfüllung bestimmter Voraussetzungen anstelle der Genehmigungspflicht eine Genehmigungsfreistellung (Anzeigepflicht) vor. Voraussetzung dafür ist:
- Das Bauvorhaben dient Wohnzwecken und liegt im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes.
- Das Bauvorhaben entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes.
- Die Erschließung ist gesichert.
Planentwurfsverfasser
Zur Erstellung von Bauunterlagen (Bauplänen) und Unterzeichnung als Entwurfsverfasser müssen Architekten und Ingenieure herangezogen werden, die aufgrund des Architektengesetzes bzw. des Ingenieurgesetzes dazu berechtigt sind. Insbesondere im Anzeigeverfahren sind Bauherr und Entwurfsverfasser allein für die rechtmäßige, ordnungsgemäße und technisch einwandfreie Ausführung des Bauvorhabens verantwortlich.
Es empfiehlt sich daher für den Bauherren dringend, den Architekten bzw. Entwurfsverfasser sorgfältig auszuwählen und sich die Planvorlageberechtigung nachweisen zu lassen.
4.1 Der Bauantrag und die Baugenehmigung
Dem Bauantrag (Formulare liegen beim Bauordnungsamt bereit oder sind auf der Internetseite der Stadt verfügbar) auf Erteilung einer Baugenehmigung müssen im Kern folgende Unterlagen beigefügt werden:
- Lageplan
- Bauzeichnungen
- Baubeschreibung und je nach Antragsgegenstand diverse Berechnungen und Nachweise
Baugenehmigung
Der Verfahrensgang bei einem Baugesuch läuft wie folgt ab:
Der Bauantrag wird beim Bauordnungsamt der Stadt registriert, mit einem Aktenzeichen (BauKennNummer) versehen und in Umlauf durch die einzelnen Fachdienste gegeben. Der Antrag geht zunächst in den Fachdienst Bauleitplanung zur Prüfung der planungsrechtlichen Vorschriften und anschließend in den Fachdienst Tiefbau, Erschließung und Entwässerung (Kanal- und Straßenanschluss).
Sollte aufgrund fehlender Unterlagen eine Prüfung nicht möglich sein, was leider auch öfter der Fall ist, muss der Antrag bis zum Eingang der nachzureichenden Unterlagen ruhen. Der Bauantrag kann jedoch auch wegen mangelnder Bauvorlagen gebührenpflichtig zurückgewiesen werden.
Sind bei der bisherigen Prüfung keine Mängel aufgetaucht, werden bei Bedarf die Stellungnahmen u. a. folgender Ämter und Dienststellen eingeholt:
- Ordnungsamt (Hausnummernvergabe)
- LandesbetriebStraßen NRW
- Landschaftsbehörde
- Immissionsschutzbehörde
- Denkmalbehörde
Ist das Vorhaben aufgrund des Prüfungsergebnisses nicht genehmigungsfähig, erhält der Bauherr einen Anhörungsbescheid, aus welchen Gründen sein Bauantrag abgelehnt werden soll. Dann besteht noch die Möglichkeit, durch Änderungen des Antrages die Genehmigungsfähigkeit herzustellen.
Teilbaugenehmigung
Vor der Zustellung der Baugenehmigung darf nicht mit den Bauarbeiten einschließlich des Baugrubenaushubs begonnen werden. Liegt dem Bauordnungsamt ein kompletter Bauantrag vor, der den öffentlich rechtlichen Vorschriften entspricht, und ist bei Erforderlichkeit die Standsicherheit nachgewiesen, so kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Teilbaugenehmigung schriftlich beantragt werden.
Damit können Bauarbeiten für die Baugrube, für einzelne Bauteile oder -abschnitte schon vor der Baugenehmigung schriftlich gestattet werden. Die Teilbaugenehmigung berechtigt aber nur zur Ausführung des festgelegten Teilbereichs.
Gültigkeitsdauer der Baugenehmigung
Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn nicht innerhalb von 3 Jahren mit dem Bauvorhaben begonnen wird, oder die Bautätigkeit länger als 1 Jahr ruht.
Auf schriftlichen Antrag kann die Frist jedoch jeweils um 1 Jahr verlängert werden. Hierfür sind erneut Gebühren fällig. Die Verlängerung kann auch rückwirkend beantragt werden. In der Regel werden Sie jedoch vor Ablauf der Geltungsdauer vom Bauordnungsamt informiert.
Die Verlängerung einer einmal erloschenen Genehmigung ist nicht möglich. In diesem Fall muss ein neuer Bauantrag gestellt werden.
Baugenehmigungsgebühren
Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen, Abnahmen usw. werden nach der allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung für das Land NRW festgesetzt. Sie richten sich nach der Höhe der Rohbausumme, die nach der Landesverordnung, unabhängig von den Angaben des Bauherrn, errechnet wird. Die Gebühr für ein Einfamilienhaus beträgt um die 700 €.
Gebührenpflichtig ist auch die Ablehnung oder Zurücknahme eines Bauantrages.
4.2 Die Genehmigungsfreistellung
Die Voraussetzungen für die Genehmigungsfreistellung sind bereits weiter oben erläutert worden.
Die erforderlichen Bauvorlagen sind hierbei in einfacher Ausfertigung einzureichen. Zuständig für die Prüfung und Beurteilung ist in diesem Falle der Fachdienst Bauleitplanung der Stadt. Entspricht ihr Wohnbauvorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes und ist die Erschließung gesichert, erhalten Sie einen Bescheid, dass die Stadt nicht beabsichtigt, ein Genehmigungsverfahren einzuleiten. Dieser Bescheid ist mit einer Gebühr von 50 € verbunden. Sie können direkt nach Erhalt des Bescheides mit den Bauarbeiten beginnen.
Sie können allerding auch bestimmen, dass Sie den o.g. Bescheid nicht wünschen. Damit sparen Sie sich die Gebühr von 50 €. Sie müssen dann allerdings 4 Wochen warten. Erhalten Sie in diesem Zeitraum keine Nachricht von der Stadt, können Sie mit dem Vorhaben beginnen.
Ganz wichtig zu wissen ist, dass mit dem genannten Bescheid nichts über die Rechtmäßigkeit des Vorhabens im Sinne einer Baugenehmigung ausgesagt ist, da bauordnungsrechtliche Belange nicht geprüft werden. Für die rechtmäßige und ordnungsgemäße Ausführung des Bauvorhabens sind der Bauherr und sein Architekt verantwortlich.
4.3 Genehmigungsfreie Vorhaben
Die Landesbauordnung sieht in bestimmten Fällen für festgelegte bauliche Anlagen
(z. B. Garagen, Gartenhütten) vor, dass diese genehmigungsfrei errichtet werden können. (§ 62 BauO NW). Wird diese Vergünstigung in Anspruch genommen, so ist eine gewsisse Vorsicht geboten: Denn nicht jede genehmigungsfrei zu errichtende bauliche Anlage ist automatisch zulässig.
So gibt es z. B. Bebauunspläne, die die Zulässigkeit von Gartenhütten im rückwärtigen Gartenbereich einschränken, oder Vorgaben über Höhe und Ausgestaltung von Einfriedigungen beinhalten. Erfahrungsgemäß bieten derartige Situationen nachbarschaftliches Konfliktpotential, speziell wenn derartigen Hütten direkt an der Grenze errichtet werden. Prüfen Sie daher in allen Fällen auch die baurechtliche Zulässigkeit, bevor sie ein genehmigungsfreies Gebäude oder Vorhaben errichten.
4.4 Die Bauvoranfrage
Die Beantragung eines Vorbescheides empfiehlt sich vor allem dann, wenn vor Erwerb eines Baugrundstücks geklärt werden soll, ob das Grundstück überhaupt und in welcher Art und Weise, also meist den eigenen Vorstellungen entsprechend, bebaut werden darf. Dies ist in der Regel nur in schwierigen und nicht eindeutigen Fällen erforderlich.
Der Bauvorbescheid kann daher sowohl Auskunft über die generelle Zulässigkeit eines Vorhabens als auch schon über bestimmte Einzelheiten geben, ohne dass dafür bereits komplette Bauvorlagen vorgelegt werden müssen.
Dem schriftlichen Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides sind die Bauvorlagen beizufügen, die zur Beurteilung der durch den Vorbescheid zu entscheidenden Fragen des Bauvorhabens erforderlich sind, zumindest:
- Lageplan im Maßstab 1:500 oder 1:1000
- Baubeschreibung
- Bauentwurfsskizze.
Der Vorbescheid ist 3 Jahre gültig. Die Gültigkeit kann auf Antrag verlängert werden.