Kapitel 3
Das Baurecht
Zahlreiche Gesetze und Verordnungen regeln das Baugeschehen im Interesse des allgemeinen Wohls; unter Berücksichtigung von Umwelt und Nachbarinteressen soll die Bautätigkeit in unterschiedlich strukturierten Baugebieten einer Stadt oder Gemeinde nach entsprechenden städtebaulichen Leitsätzen gelenkt werden. Das "öffentliche Baurecht" ist insbesondere durch das bundesweit geltende Baugesetzbuch einschließlich der Baunutzungsverordnung (Bauplanungsrecht) und der Landesbauordnung NRW (Bauordnungsrecht) gekennzeichnet.
Das Bauplanungsrecht beschäftigt sich damit, wo und was gebaut werden darf. Das Bauordnungsrecht klärt, wann und wie gebaut werden darf, konzentriert sich also auf die Ausführung des Bauvorhabens auf dem Grundstück.
3.1 Städtebau und Bauplanungsrecht
Das Baugesetzbuch trifft neben Regelungen zur Zulässigkeit von (Bau)-Vorhaben, wie sie im Abschnitt 2.1, 2. Absatz bereits erwähnt wurden, insbesondere Regelungen, wie unter Beachtung öffentlicher und privater Belange die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen haben. Der Flächennutzungsplan ist der vorbereitende Bauleitplan, aus ihm werden nach Bedarf die einzelnen Bebauungspläne mit rechtsverbindlichen Festsetzungen entwickelt.
Die Bauleitplanung ist neben der Finanzplanung einer der Kernpunkte der grundgesetzlich verankerten gemeindlichen Selbstverwaltungsgarantie. In diesem Zusammenhang wird der Begriff der "Kommunalen Planungshoheit" verwendet. Die Bauleitpläne werden in eigener Zuständigkeit und Verantwortung von der Stadt aufgestellt und vom Stadtrat beschlossen. Die Bürger sind im Planaufstellungsverfahren beteiligt.
3.1.1 Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan ordnet für das gesamte Gemeindegebiet den voraussehbaren Flächenbedarf für die im einzelnen benötigten und nach den örtlichen Gegebenheiten vertretbaren Nutzungsmöglichkeiten, wie z. B. für Wohnen (Hausbau), Arbeiten (Gewerbe u. Industrie), Verkehr (Straßen, Parkplätze), Gemeinbedarf (Kindergärten, Schulen) und Land- und Forstwirtschaft.
Der Flächennutzungsplan ist ein städtebauliches "Programm", das neben den kommunalen Bedürfnissen auch die übergeordneten Ziele der Raumordnung und Landesplanung zu berücksichtigen hat. Die Darstellungen im Flächennutzungsplan vermitteln grundsätzlich noch keinen Genehmigungsanspruch für den einzelnen Bauwilligen.
3.1.2 Bebauungspläne
Bebauungspläne sind für den Bauwilligen und die Behörden rechtsverbindlich. Sie werden vom Stadtrat für die einzelnen Baugebiete als Ortssatzung erlassen. Der Bebauungsplan setzt die bauliche Nutzung in allen erforderlichen Einzelheiten fest, insbesondere die Art der Nutzung (Wohnen, Gewerbe usw.) und deren Intensität (Einzelhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Geschossigkeit). Verkehrsflächen werden ebenfalls festgesetzt, um die Erschließung sicherstellen zu können. Weitere Festsetzungen betreffen u. a. Grünflächen sowie Pflanzpflichten. Darüber hinaus gelten zumeist gestalterische Festsetzungen insbesondere in Bezug auf die Dachgestaltung.
Diese Festsetzungen sind bei der Beurteilung eines Bauvorhabens zu beachten; ferner wirken sie sich z. B. auf die Umlegung von Grundstücken oder die Erhebung von Erschließungskosten aus.
Sind mit der Aufstellung oder Änderung von Bebauungsplänen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten, so müssen dafür Ausgleichsmaßnahmen festgesetzt und im Zuge der Realisierung des Baugebietes durchgeführt werden.
3.2 Bauordnungsrecht
Die Bauordnung für das Land NRW (BauO NW) bildet mit den dazu ergangenen Rechtsverordnungen das Bauordnungsrecht. Dies gilt für alle baulichen Anlagen, unabhängig davon, ob sie genehmigungspflichtig sind oder nicht.
Die bauordnungsrechtlichen Anforderungen bestehen im wesentlichen darin:
Verstöße gegen das Baurecht
Diese liegen z. B. vor, wenn ohne die erforderliche Baugenehmigung oder abweichend vom genehmigten Plan bauliche Anlagen errichtet, verändert oder abgebrochen werden. Die Ordnungswidrigkeiten können mit einer Geldstrafe bis zu max. 500.000 € geahndet werden. Mit Zahlung dieser Geldbuße wird der Bauherr jedoch nicht von den sonstigen Folgen seines Vergehens freigestellt. Kann aus bautechnischen oder baurechtlichen Gründen der Verstoß nicht durch nachträgliche Genehmigung sanktioniert werden, wird unter Umständen die Beseitigung der nicht genehmigten Bauteile oder der Abbruch angeordnet.
Zahlreiche Gesetze und Verordnungen regeln das Baugeschehen im Interesse des allgemeinen Wohls; unter Berücksichtigung von Umwelt und Nachbarinteressen soll die Bautätigkeit in unterschiedlich strukturierten Baugebieten einer Stadt oder Gemeinde nach entsprechenden städtebaulichen Leitsätzen gelenkt werden. Das "öffentliche Baurecht" ist insbesondere durch das bundesweit geltende Baugesetzbuch einschließlich der Baunutzungsverordnung (Bauplanungsrecht) und der Landesbauordnung NRW (Bauordnungsrecht) gekennzeichnet.
Das Bauplanungsrecht beschäftigt sich damit, wo und was gebaut werden darf. Das Bauordnungsrecht klärt, wann und wie gebaut werden darf, konzentriert sich also auf die Ausführung des Bauvorhabens auf dem Grundstück.
3.1 Städtebau und Bauplanungsrecht
Das Baugesetzbuch trifft neben Regelungen zur Zulässigkeit von (Bau)-Vorhaben, wie sie im Abschnitt 2.1, 2. Absatz bereits erwähnt wurden, insbesondere Regelungen, wie unter Beachtung öffentlicher und privater Belange die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen haben. Der Flächennutzungsplan ist der vorbereitende Bauleitplan, aus ihm werden nach Bedarf die einzelnen Bebauungspläne mit rechtsverbindlichen Festsetzungen entwickelt.
Die Bauleitplanung ist neben der Finanzplanung einer der Kernpunkte der grundgesetzlich verankerten gemeindlichen Selbstverwaltungsgarantie. In diesem Zusammenhang wird der Begriff der "Kommunalen Planungshoheit" verwendet. Die Bauleitpläne werden in eigener Zuständigkeit und Verantwortung von der Stadt aufgestellt und vom Stadtrat beschlossen. Die Bürger sind im Planaufstellungsverfahren beteiligt.
3.1.1 Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan ordnet für das gesamte Gemeindegebiet den voraussehbaren Flächenbedarf für die im einzelnen benötigten und nach den örtlichen Gegebenheiten vertretbaren Nutzungsmöglichkeiten, wie z. B. für Wohnen (Hausbau), Arbeiten (Gewerbe u. Industrie), Verkehr (Straßen, Parkplätze), Gemeinbedarf (Kindergärten, Schulen) und Land- und Forstwirtschaft.
Der Flächennutzungsplan ist ein städtebauliches "Programm", das neben den kommunalen Bedürfnissen auch die übergeordneten Ziele der Raumordnung und Landesplanung zu berücksichtigen hat. Die Darstellungen im Flächennutzungsplan vermitteln grundsätzlich noch keinen Genehmigungsanspruch für den einzelnen Bauwilligen.
3.1.2 Bebauungspläne
Bebauungspläne sind für den Bauwilligen und die Behörden rechtsverbindlich. Sie werden vom Stadtrat für die einzelnen Baugebiete als Ortssatzung erlassen. Der Bebauungsplan setzt die bauliche Nutzung in allen erforderlichen Einzelheiten fest, insbesondere die Art der Nutzung (Wohnen, Gewerbe usw.) und deren Intensität (Einzelhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Geschossigkeit). Verkehrsflächen werden ebenfalls festgesetzt, um die Erschließung sicherstellen zu können. Weitere Festsetzungen betreffen u. a. Grünflächen sowie Pflanzpflichten. Darüber hinaus gelten zumeist gestalterische Festsetzungen insbesondere in Bezug auf die Dachgestaltung.
Diese Festsetzungen sind bei der Beurteilung eines Bauvorhabens zu beachten; ferner wirken sie sich z. B. auf die Umlegung von Grundstücken oder die Erhebung von Erschließungskosten aus.
Sind mit der Aufstellung oder Änderung von Bebauungsplänen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten, so müssen dafür Ausgleichsmaßnahmen festgesetzt und im Zuge der Realisierung des Baugebietes durchgeführt werden.
3.2 Bauordnungsrecht
Die Bauordnung für das Land NRW (BauO NW) bildet mit den dazu ergangenen Rechtsverordnungen das Bauordnungsrecht. Dies gilt für alle baulichen Anlagen, unabhängig davon, ob sie genehmigungspflichtig sind oder nicht.
Die bauordnungsrechtlichen Anforderungen bestehen im wesentlichen darin:
- Umweltgerechte Ent- und Versorgung der Grundstücke (z. B. Ableitung der Abwässer),
- Einhaltung von Abstandsflächen zu Gebäuden und Grenzen,
- Ausführung der Bauwerke in bautechnisch, baukonstruktiver, bauphysikalischer, sicherheitstechnischer und baugestalterischer Hinsicht (Standsicherheit, Brand-, Wärme-, Schallschutz, Beschaffenheit von Wänden, Decken, Dächern etc.),
- Ausbilden und Ausstatten der Gebäude und Räume in einer bestimmten Art und nach Maßen (z. B. Anforderungen an Aufenthaltsräume)
Verstöße gegen das Baurecht
Diese liegen z. B. vor, wenn ohne die erforderliche Baugenehmigung oder abweichend vom genehmigten Plan bauliche Anlagen errichtet, verändert oder abgebrochen werden. Die Ordnungswidrigkeiten können mit einer Geldstrafe bis zu max. 500.000 € geahndet werden. Mit Zahlung dieser Geldbuße wird der Bauherr jedoch nicht von den sonstigen Folgen seines Vergehens freigestellt. Kann aus bautechnischen oder baurechtlichen Gründen der Verstoß nicht durch nachträgliche Genehmigung sanktioniert werden, wird unter Umständen die Beseitigung der nicht genehmigten Bauteile oder der Abbruch angeordnet.
Kapitel 2
