Kapitel 2
Das Baugrundstück
2.1 Auswahl eines Grundstücks
Grundstücksmarkt
Die Beschaffung eines geeigneten Grundstücks erfolgt normalerweise auf dem »freien« Markt über Zeitungsannoncen oder über Immobilienmakler. Anfragen bei der Stadtverwaltung oder gemeinnützigen Institutionen können ebenso zum Ziel führen. Bevor Sie sich auf die Suche machen, lohnt sich ein Besuch bei der Planungsabteilung der Stadtverwaltung. Dort erfahren Sie, wo derzeit Baumöglichkeiten bestehen oder wo künftig Neubaugebiete geplant sind.
Haben Sie bereits ein bestimmtes Grundstück ins Aufge gefasst, erfahren Sie dort, ob und wie dieses Grundstück bebaut werden kann.
Wenn man nicht unbedingt nach eigenen Vorstellungen bauen möchte, kommen als Ansprechpartner auch Bauträger und Architekten in Frage, die Grundstücke in Verbindung mit dem Bau eines Hauses (meist Doppelhaushälften) anbieten.
Bei sog. Bauträgermaßnahmen ist die Bebaubarkeit eines Grundstückes bereits geklärt, zumeist ist das Haus in Bau oder gar schon fertig, so dass Sie sich über die Frage der Bebaubarkeit eines Grundstückes keine Gedanken mehr machen brauchen.
Darüber hinaus werden auch von der Stadt selbst Baugrundstücke angeboten, die in der Regel direkt an Bauwillige veräußert werden.
Das Baulandangebot generell und auch die Verfügbarkeit städtischer Grundstücke ist von Ortsteil zu Ortsteil sehr unterschiedlich und ist auch von starken zeitlichen Schwankungen geprägt. Generell ist festzustellen, dass es speziell für Auswärtige sehr schwierig geworden ist, auf eigene Faust an ein privates Baugrundstück zu kommen, das nicht an einen Architekten oder Bauträger gebunden ist. Es existieren zwar noch etliche Baulücken in den einzelnen Ortsteilen, diese sind jedoch in fast allen Fällen am Markt nicht verfügbar.
Grundsätzlich gilt, dass in bestehenden Neubaugebieten, derzeit (Ende 2019) nur ein geringes Angebot an Baugrundstücken verfügbar ist. Zusätzliche Neubaugebiete befinden sich in der konkreten planerischen Entwicklung (Dingden) oder in der Vorkonzeption. Angestrebt wird, mittelfristig in allen Ortsteilen ein bedarfsgerechtes Angebot an Baumöglichkeiten zu schaffen.
Dabei ist vorgesehen, dass bei der Entwicklung von Neubaugebietern die Stadt durch Zwischenerwerb der geplanten Baugebietsflächen selbst als Grundstücksverkäufer fungieren kann.
Voraussetzungen für eine Bebaubarkeit
Hierbei ist zu prüfen, ob das Grundstück nach den planungsrechtlichen Eigenschaften und dem Stand der Erschließung tatsächlich ein Baugrundstück ist und wie es bebaut werden kann.
Ein Grundstück ist bebaubar, wenn
Ohne ausreichende benutzbare Erschließungsanlagen, die die Gebäude an den öffentlichen Straßenverkehr (mindestens Baustraße) und den öffentlichen Kanal anschließen, ist ein Grundstück in der Regel nicht bebaubar. Ein Rechtsanspruch des Grundstückseigentümers auf Erschließung besteht nicht.
Selbst wenn ein Grundstück baureif ist, wissen Sie damit in der Regel noch nicht,
wie Sie tatsächlich bauen dürfen.
Das Bauordnungsamt der Stadt bzw. die Planungsabteilung kann in den meisten Fällen Klarheit schaffen. In Zweifelsfällen ist es ratsam, eine Bauvoranfrage zu stellen, um eine gesicherte Aussage über die Bebaubarkeit zu erhalten."HIER"
2.2 Grundstückserwerb
Bevor Sie sich endgültig für ein Grundstück entscheiden, sollten Sie es genauer kennenlernen. Eine wichtige Rolle spielt die Untergrundbeschaffenheit, hier insbesondere die Höhe des Grundwasserspiegels. Ggf. müssen entsprechende bauliche Vorkehrungen, beispielsweise ein Keller aus wasserundurchlässigem Beton, getroffen werden, die auch die Baukosten erhöhen. Auskünfte erhalten Sie eventuell von der Stadt, von Baugeschäften am Ort oder von Nachbarn.
Erkundigen Sie sich auch genau, ob ggf. Altlasten bekannt sind und wie die Gegend um das Grundstück in den nächsten Jahren aussehen wird. Garantien für eine ruhige Lage auf Lebenszeit mit unverbaubarem Blick in die freie Landschaft gibt es nirgends. Bei der Planungsabteilung der Stadt kann man erfahren, was in den nächsten Jahren im Umfeld des Grundstückes geplant ist.
Günstig ist ein Bauplatz, auf dem das Haus möglichst windgeschützt liegt und nach der Sonne orientiert werden kann. Nicht die schmale, sondern die breite Seite des Hauses sollte nach Süden schauen, damit möglichst viele Räume Sonnenlicht und Wärme empfangen können.
Im Normalfall wird beim Grundstückskauf der Kaufpreis vollständig bezahlt. Dies ist der Fall, wenn Sie ein Grundstück der Stadt erwerben. Daneben gibt es aber grundsätzlich noch andere "Kaufformen", z. B. die Nutzung im Wege des Erbbaurechts. Dies ist ein grundbuchgesichertes Recht zur baulichen Nutzung eines fremden Grundstücks.
Eine weitere Alternative bietet der Grundstückskauf auf Rentenbasis. Diese Rente ist nicht an eine feste Laufzeit gebunden, sondern bis zum Lebensende des rentenberechtigten Verkäufers zu bezahlen. Falls diese Alternativen in Frage kommen, empfiehlt sich in jedem Fall eine Vergleichsrechnung.
Grundstückswerte und -preise in Hamminkeln
Die Grundstückspreise sind je nach Ortsteil sehr unterschiedlich. Auch innerhalb eines Ortsteiles kann es je nach Lage und Umfeld noch Preisunterschiede geben. In guten Wohnlagen sind in Hamminkeln und Dingden für Wohnhausgrundstücke zur Zeit bis 200 €/m² zu zahlen. In den übrigen Ortsteilen liegen die Preise teilweise deutlich darunter.
Genauere Auskünfte über Bodenwerte von Grundstücken erhalten Sie im Internet unter der Adresse www.boris.nrw.de
Auf der Grundlage einer Kartenübersicht können Sie die jeweils aktuellen Bodenrichtwerte in Erfahrung bringen, die einen ersten guten Anhalt für Grundstückspreise bringen. Dieser Wert stellt jedoch nicht den Preis dar, der auf dem freien Markt erzielt wird. Oft kosten sogenannte Baulücken erheblich mehr.
2.3 Nebenkosten
Beim Grundstückskauf kommen neben den Grundstückskosten noch etliche teilweise nicht unerhebliche Nebenkosten hinzu. Im Folgenden finden Sie eine Aufstellung dieser Kosten.
2.3.1 Erschließungskosten
Den größten Teil der Nebenkosten nehmen die von der Stadt erhobenen Erschließungskosten ein. Diese Kosten enthalten den Kanalanschlussbeitrag, dessen Höhe von der Grundstücksgröße und der Bebaubbarkeit abhängig ist.
Die Straßenanliegerbeiträge richten sich nach den tatsächlich entstehenden Kosten für den Straßenausbau. Auch hier ist die Grundstücksgröße der Berechnungsmaßstab. In der Regel müssen die Anlieger 90 % der angefallenen Kosten übernehmen. Die restlichen 10 % trägt die Stadt.
Aktuelle Berechnungswerte und Auskünfte über bereits bezahlte oder noch zu zahlende Beiträge erhalten Sie vom Steueramt der Stadt, soweit diese vorliegen.
Wasser, Strom, Gas und Telefon sind weitere Anschlüsse, die Ihr Grundstück benötigt. Diese werden allerdings durch private Versorgungsträger bereitgestellt und sind in der Regel ebenfalls kostenpflichtig. Eine Aufstellung der zuständigen Versorgungsunternehmen finden Sie in Kapitel 9.
In den letzten Jahren ist ein weiterer Kostenfaktor hinzugekommen. Die Stadt muss im Rahmen der Neuplanung von Baugebieten "auf der grünen Wiese" als Ausgleich für den Verlust von Natur und Landschaft ökologische Aufwertungsmaßnahmen planen und durchführen. Die dafür anfallenden Kosten werden ebenfalls zum Teil auf die neuen Baugrundstücke umgelegt.
2.3.2 Notarkosten
Die Notariats- und Grundbuchkosten betragen ca. 2 % des Kaufpreises. Kaufen Sie lediglich ein Grundstück, so werden die Kosten hiervon berechnet. Kaufen Sie ein bereits bestehendes Objekt oder schließen Sie einen Vertrag mit einem Bauträger über die Immobilie ab, so werden die Gebühren von der im Vertrag genannten Summe berechnet.
2.3.3 Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer wird ebenfalls vom Kaufpreis berechnet. Es werden 6,5% der vereinbarten Summe in Rechnung gestellt.
Die Grunderwerbsteuer wird, soweit das Gebäude im Kaufvertrag enthalten ist, auch vom Gebäudewert verlangt. Kaufen Sie lediglich ein Grundstück und bauen mit einem Bauträger oder in eigener Regie, so bezahlen Sie lediglich vom Grundstückswert die verlangten 6,5%.
2.3.4 Sonstige Nebenkosten
Beim Grundstückskauf können weitere Nebenkosten Ihren Geldbeutel belasten. Ist Ihr Grundstück noch nicht amtlich vermessen, so schlagen zu Buche. Haben Sie ein Haus über einen Makler erworben, fällt eine Maklerprovision an. Für die Bearbeitung Ihres Bauantrages fallen ebenfalls Gebühren bei der Stadt an.
Checkliste - Grundstücks-/Hauskauf
(Wichtig - Vorhanden - Nicht wichtig)
2.1 Auswahl eines Grundstücks
Grundstücksmarkt
Die Beschaffung eines geeigneten Grundstücks erfolgt normalerweise auf dem »freien« Markt über Zeitungsannoncen oder über Immobilienmakler. Anfragen bei der Stadtverwaltung oder gemeinnützigen Institutionen können ebenso zum Ziel führen. Bevor Sie sich auf die Suche machen, lohnt sich ein Besuch bei der Planungsabteilung der Stadtverwaltung. Dort erfahren Sie, wo derzeit Baumöglichkeiten bestehen oder wo künftig Neubaugebiete geplant sind.
Haben Sie bereits ein bestimmtes Grundstück ins Aufge gefasst, erfahren Sie dort, ob und wie dieses Grundstück bebaut werden kann.
Wenn man nicht unbedingt nach eigenen Vorstellungen bauen möchte, kommen als Ansprechpartner auch Bauträger und Architekten in Frage, die Grundstücke in Verbindung mit dem Bau eines Hauses (meist Doppelhaushälften) anbieten.
Bei sog. Bauträgermaßnahmen ist die Bebaubarkeit eines Grundstückes bereits geklärt, zumeist ist das Haus in Bau oder gar schon fertig, so dass Sie sich über die Frage der Bebaubarkeit eines Grundstückes keine Gedanken mehr machen brauchen.
Darüber hinaus werden auch von der Stadt selbst Baugrundstücke angeboten, die in der Regel direkt an Bauwillige veräußert werden.
Das Baulandangebot generell und auch die Verfügbarkeit städtischer Grundstücke ist von Ortsteil zu Ortsteil sehr unterschiedlich und ist auch von starken zeitlichen Schwankungen geprägt. Generell ist festzustellen, dass es speziell für Auswärtige sehr schwierig geworden ist, auf eigene Faust an ein privates Baugrundstück zu kommen, das nicht an einen Architekten oder Bauträger gebunden ist. Es existieren zwar noch etliche Baulücken in den einzelnen Ortsteilen, diese sind jedoch in fast allen Fällen am Markt nicht verfügbar.
Grundsätzlich gilt, dass in bestehenden Neubaugebieten, derzeit (Ende 2019) nur ein geringes Angebot an Baugrundstücken verfügbar ist. Zusätzliche Neubaugebiete befinden sich in der konkreten planerischen Entwicklung (Dingden) oder in der Vorkonzeption. Angestrebt wird, mittelfristig in allen Ortsteilen ein bedarfsgerechtes Angebot an Baumöglichkeiten zu schaffen.
Dabei ist vorgesehen, dass bei der Entwicklung von Neubaugebietern die Stadt durch Zwischenerwerb der geplanten Baugebietsflächen selbst als Grundstücksverkäufer fungieren kann.
Voraussetzungen für eine Bebaubarkeit
Hierbei ist zu prüfen, ob das Grundstück nach den planungsrechtlichen Eigenschaften und dem Stand der Erschließung tatsächlich ein Baugrundstück ist und wie es bebaut werden kann.
Ein Grundstück ist bebaubar, wenn
- das geplante Bauvorhaben im Einklang mit einem Bebauungsplan steht und die Erschließung gesichert ist (dies gilt für einen Großteil der Baugrundstücke) oder
- es nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, aber innerhalb der bebauten Ortslage liegt, die Erschließung gesichtert ist und sich das Bauvorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und das Ortsbild nicht beeinträchtigt oder
- außerhalb des Siedlungsbereiches im sog. Außenbereich liegt und es einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb oder anderen privilegierten Zwecken dient oder als sonstiges Vorhaben öffentliche Belange nicht beeinträchtigt. (z. B. Umbau oder Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude)
Ohne ausreichende benutzbare Erschließungsanlagen, die die Gebäude an den öffentlichen Straßenverkehr (mindestens Baustraße) und den öffentlichen Kanal anschließen, ist ein Grundstück in der Regel nicht bebaubar. Ein Rechtsanspruch des Grundstückseigentümers auf Erschließung besteht nicht.
Selbst wenn ein Grundstück baureif ist, wissen Sie damit in der Regel noch nicht,
wie Sie tatsächlich bauen dürfen.
Das Bauordnungsamt der Stadt bzw. die Planungsabteilung kann in den meisten Fällen Klarheit schaffen. In Zweifelsfällen ist es ratsam, eine Bauvoranfrage zu stellen, um eine gesicherte Aussage über die Bebaubarkeit zu erhalten."HIER"
2.2 Grundstückserwerb
Bevor Sie sich endgültig für ein Grundstück entscheiden, sollten Sie es genauer kennenlernen. Eine wichtige Rolle spielt die Untergrundbeschaffenheit, hier insbesondere die Höhe des Grundwasserspiegels. Ggf. müssen entsprechende bauliche Vorkehrungen, beispielsweise ein Keller aus wasserundurchlässigem Beton, getroffen werden, die auch die Baukosten erhöhen. Auskünfte erhalten Sie eventuell von der Stadt, von Baugeschäften am Ort oder von Nachbarn.
Erkundigen Sie sich auch genau, ob ggf. Altlasten bekannt sind und wie die Gegend um das Grundstück in den nächsten Jahren aussehen wird. Garantien für eine ruhige Lage auf Lebenszeit mit unverbaubarem Blick in die freie Landschaft gibt es nirgends. Bei der Planungsabteilung der Stadt kann man erfahren, was in den nächsten Jahren im Umfeld des Grundstückes geplant ist.
Günstig ist ein Bauplatz, auf dem das Haus möglichst windgeschützt liegt und nach der Sonne orientiert werden kann. Nicht die schmale, sondern die breite Seite des Hauses sollte nach Süden schauen, damit möglichst viele Räume Sonnenlicht und Wärme empfangen können.
Im Normalfall wird beim Grundstückskauf der Kaufpreis vollständig bezahlt. Dies ist der Fall, wenn Sie ein Grundstück der Stadt erwerben. Daneben gibt es aber grundsätzlich noch andere "Kaufformen", z. B. die Nutzung im Wege des Erbbaurechts. Dies ist ein grundbuchgesichertes Recht zur baulichen Nutzung eines fremden Grundstücks.
Eine weitere Alternative bietet der Grundstückskauf auf Rentenbasis. Diese Rente ist nicht an eine feste Laufzeit gebunden, sondern bis zum Lebensende des rentenberechtigten Verkäufers zu bezahlen. Falls diese Alternativen in Frage kommen, empfiehlt sich in jedem Fall eine Vergleichsrechnung.
Grundstückswerte und -preise in Hamminkeln
Die Grundstückspreise sind je nach Ortsteil sehr unterschiedlich. Auch innerhalb eines Ortsteiles kann es je nach Lage und Umfeld noch Preisunterschiede geben. In guten Wohnlagen sind in Hamminkeln und Dingden für Wohnhausgrundstücke zur Zeit bis 200 €/m² zu zahlen. In den übrigen Ortsteilen liegen die Preise teilweise deutlich darunter.
Genauere Auskünfte über Bodenwerte von Grundstücken erhalten Sie im Internet unter der Adresse www.boris.nrw.de
Auf der Grundlage einer Kartenübersicht können Sie die jeweils aktuellen Bodenrichtwerte in Erfahrung bringen, die einen ersten guten Anhalt für Grundstückspreise bringen. Dieser Wert stellt jedoch nicht den Preis dar, der auf dem freien Markt erzielt wird. Oft kosten sogenannte Baulücken erheblich mehr.
2.3 Nebenkosten
Beim Grundstückskauf kommen neben den Grundstückskosten noch etliche teilweise nicht unerhebliche Nebenkosten hinzu. Im Folgenden finden Sie eine Aufstellung dieser Kosten.
2.3.1 Erschließungskosten
Den größten Teil der Nebenkosten nehmen die von der Stadt erhobenen Erschließungskosten ein. Diese Kosten enthalten den Kanalanschlussbeitrag, dessen Höhe von der Grundstücksgröße und der Bebaubbarkeit abhängig ist.
Die Straßenanliegerbeiträge richten sich nach den tatsächlich entstehenden Kosten für den Straßenausbau. Auch hier ist die Grundstücksgröße der Berechnungsmaßstab. In der Regel müssen die Anlieger 90 % der angefallenen Kosten übernehmen. Die restlichen 10 % trägt die Stadt.
Aktuelle Berechnungswerte und Auskünfte über bereits bezahlte oder noch zu zahlende Beiträge erhalten Sie vom Steueramt der Stadt, soweit diese vorliegen.
Wasser, Strom, Gas und Telefon sind weitere Anschlüsse, die Ihr Grundstück benötigt. Diese werden allerdings durch private Versorgungsträger bereitgestellt und sind in der Regel ebenfalls kostenpflichtig. Eine Aufstellung der zuständigen Versorgungsunternehmen finden Sie in Kapitel 9.
In den letzten Jahren ist ein weiterer Kostenfaktor hinzugekommen. Die Stadt muss im Rahmen der Neuplanung von Baugebieten "auf der grünen Wiese" als Ausgleich für den Verlust von Natur und Landschaft ökologische Aufwertungsmaßnahmen planen und durchführen. Die dafür anfallenden Kosten werden ebenfalls zum Teil auf die neuen Baugrundstücke umgelegt.
2.3.2 Notarkosten
Die Notariats- und Grundbuchkosten betragen ca. 2 % des Kaufpreises. Kaufen Sie lediglich ein Grundstück, so werden die Kosten hiervon berechnet. Kaufen Sie ein bereits bestehendes Objekt oder schließen Sie einen Vertrag mit einem Bauträger über die Immobilie ab, so werden die Gebühren von der im Vertrag genannten Summe berechnet.
2.3.3 Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer wird ebenfalls vom Kaufpreis berechnet. Es werden 6,5% der vereinbarten Summe in Rechnung gestellt.
Die Grunderwerbsteuer wird, soweit das Gebäude im Kaufvertrag enthalten ist, auch vom Gebäudewert verlangt. Kaufen Sie lediglich ein Grundstück und bauen mit einem Bauträger oder in eigener Regie, so bezahlen Sie lediglich vom Grundstückswert die verlangten 6,5%.
2.3.4 Sonstige Nebenkosten
Beim Grundstückskauf können weitere Nebenkosten Ihren Geldbeutel belasten. Ist Ihr Grundstück noch nicht amtlich vermessen, so schlagen zu Buche. Haben Sie ein Haus über einen Makler erworben, fällt eine Maklerprovision an. Für die Bearbeitung Ihres Bauantrages fallen ebenfalls Gebühren bei der Stadt an.
Checkliste - Grundstücks-/Hauskauf
(Wichtig - Vorhanden - Nicht wichtig)
- Geschäfte
- Bushaltestelle
- Ärzte
- Öffentliche Verkehrsmittel
- Kurze Entfernung zum Arbeitsplatz
- Garten
- Grundstücksgröße
- Zentrale Lage
- Lage zu Schulen, Kindergärten, Geschäften
- Freizeitangebote
Kapitel 1
