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Bau-Glossar

Abstandsflächen
Abstandsflächen sind Flächen, die zwischen Gebäuden und Zwischen Gebäuden und Grundstücksgrenzen freigehalten werden müssen, wenn Häuser nicht unmittelbar aneinander gebaut werden. Die Abstandsflächen sollen eine ausreichende Belichtung und Besonnung sicherstellen dienen auch dem Brandschutz und stellen einen "Sozialabstand" dar.

Außenbereich
Grundsätzlich soll der Außenbereich, d. h. alle Flächen außerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplans und den im Zusammenhang bebauten Ortslagen, frei von Bebauung gehalten werden, damit die Natur geschont, das Landschaftsbild zur Erholung erhalten wird und die Infrastruktur der Gemeinden geschützt wird. Ausnahmen stellen sogenannte privilegierte, d. h. beispielsweise landwirtschaftliche und begünstigte Vorhaben dar. Generell sind alle Baumaßnahmen im Außenbereich flächensparend auszuführen.

Bauherrin / Bauherr
Die Bauherrin/Bauherr sind gesamtverantwortliche für ein Bauvorhaben. Sie beauftragen in der Regel eine Entwurfsverfasserin oder Entwurfsverfasser, Fachingenieurinnen oder Fachingenieure und Unternehmerinnen und Unternehmer. Sie sind Ansprechpartner für die Genehmigungsbehörde und müssen sich um die notwendigen Bescheinigungen, Nachweise und Anzeigen usw. kümmern. Sie müssen die kompletten Baupläne und Unterlagen auf der Baustelle bereithalten und notwendige Sachverständigenkosten tragen.

Baulast
Die Baulast ist eine vom Grundstückseigentümer freiwillig übernommene Verpflichtung zu einem sein Grundstück betreffendem Tun, Dulden und Unterlassen, die gegenüber der Bauaufsichtsbehörde getroffen wird. Durch die Übernahme einer Baulast soll die Zulässigkeit eines Bauvorhabens erreicht werden. In den meisten Fällen handelt es sich dabei um die Übernahme von Abstandsflächen, die Duldung einer Zufahrt für ein Nachbargrundstück oder die Übernahme einer Stellplatzpflicht. Die Baulast schränkt die Bebaubarkeit und Nutzung eines Grundstückes ein und wirkt sich daher unter Umständen auf den Wert des Grundstücks aus. Die Baulast wird durch schriftliche Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde übernommen und ist auch für die Rechtsnachfolger bindend. Baulasten werden im Baulastenverzeichnis der Baubehörde eingetragen und können bei berechtigtem Interesse von Dritten eingesehen werden.
Empfohlen wird den Baulastinhalt ergänzend auch noch zivilrechtlich über Grundbucheintragungen zu regeln.

Bauleiterin / Bauleiter
Die Bauleiterin und der Bauleiter sind für die ordnungsgemäße Ausführung der Bauarbeiten und die Einhaltung öffentlich rechtlicher Vorschriften verantwortlich. Die Bauleiterin und der Bauleiter werden aber auch zivilrechtlich für die Auftraggeberin/Auftraggeber tätig.

Unternehmerin u. Unternehmer
Die Unternehmerin und der Unternehmer werden von der Bauherrin oder Bauherrn damit beauftragt, den Bau nach den Plänen der Entwurfsverfasserin oder dem Entwurfsverfasser zu erstellen. Sie sind dabei verpflichtet, Arbeitsschutzbestimmungen einzuhalten und die nötigen Sicherungsmaßnahmen auf der Baustelle sowie die allgemein anerkannten Regeln der Technik zu befolgen.

Bauvoranfrage
Durch eine schriftliche, formelle Bauvoranfrage bei der Bauaufsichtsbehörde lässt sich abklären, ob eine Baumaßnahme generell genehmigt werden kann. Ebenso können einzelne Fragen zu einem Bauvorhaben abgeklärt werden. So kann beispielsweise geklärt werden, ob das Wunschgrundstück außerhalb eines Bebauungsplans bebaut werden darf.
Auf eine formelle Voranfrage erfolgt ein rechtsmittelfähiger Bescheid durch die Bauaufsichtsbehörde.

Denkmalschutz
Der Denkmalschutz fällt unter das Landesrecht. Unterschieden wird meist zwischen Baudenkmälern, beweglichen Denkmälern und Bodendenkmälern. Denkmäler werden in eine Denkmalsliste der Stadt oder Gemeinde eingetragen. Baumaßnahmen an unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden unterliegen auch der Genehmigungspflicht der Denkmalbehörde, ebenso deren Abriss. Eigentümer können auch in zumutbarem Umfang zur Instandhaltung und Restauration verpflichtet werden.
Aufwendungen für den Erhalt und die Instandsetzung von Baudenkmälern werden steuerlich begünstigt.

Eigenleistung
Eigenleistung sind alle Bauarbeiten, die die Bauherrin oder der Bauherr nicht an einen gewerbsmäßigen Unternehmer zur Ausführung vergibt, sondern selbst oder mit der Hilfe von Angehörigen und Bekannten durchführt. Dabei lassen sich Kosten für Arbeitslöhne, nicht aber für Materialkosten einsparen. Mögliche Eigenleistungen werden von Laien aber sehr oft überschätzt. Eine Versicherungspflicht über die Bauberufsgenossenschaft sollte zwingend beachtet werden.

Entwurfsverfasserin / Entwurfsverfasser
Bei der Entwurfsverfasserin oder dem Entwurfsverfasser (auch Objektplaner oder Planfertiger genannt) handelt es sich in der Regel um eine Architektin/ Architekten oder Bauingenieurin/ Bauingenieur.
Diese setzen die Vorstellungen der Bauherrin oder des Bauherrn um, erstellen die Unterlagen, Pläne, Formulare und Berechnungen für ein Bauvorhaben, und reichen diese nach Abstimmung bei der zuständigen Behörde zur Baugenehmigung oder einem anderen Verfahren ein. Dabei tragen diese Personen die Verantwortung für die Qualität des Entwurfs und die Vollständigkeit der Unterlagen und dafür, dass die Bauplanung den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Die entsprechenden Honorare sind in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure geregelt (HOAI).
Von Ausnahmen abgesehen dürfen nur Entwurfsverfasserinnen und Entwurfsverfasser die im Besitz einer Bauvorlageberechtigung sind, Pläne für baugenehmigungspflichtige Bauvorhaben einreichen.

Geschossflächenzahl (GFZ)
Die GFZ gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche erlaubt sind und ist oft ein im Bebauungsplan festgesetzter Wert, um eine zu große Bebauungsdichte zu vermeiden. Die zulässige Gesamt-Geschossfläche des Gebäudes lässt sich einfach ermitteln: Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl = zulässige Gesamt-Geschossfläche. Ein Beispiel: Die Geschossflächenzahl mit dem Wert 0,7 bedeutet, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück höchstens 700 Quadratmeter Geschossfläche errichtet werden dürfen.

Grundflächenzahl (GRZ)
Die Grundflächenzahl gibt an wieviel Quadratmeter Grundstück durch Gebäude und bauliche Anlagen überdeckt werden darf.

Gewerk
Gewerk ist die Bezeichnung für handwerkliche und bautechnische Arbeiten bei der Bauausführung. Zu den verschiedenen Gewerken gehören zum Beispiel Fliesenlegen, Trockenbauarbeiten, Dachdeckerarbeiten, Maurer- Betonarbeiten, Elektroinstallation, Sanitärinstallation usw.

Grundbuch
Im Grundbuch, das beim zuständigen Amtsgericht/Grundbuchamt geführt wird, finden sich Informationen zu jedem Grundstück. Es verzeichnet die Eigentumsverhältnisse sowie mit dem Grundstück verbundene Rechte und auf ihm liegende Lasten. Recht auf Einsichtnahme in das Grundbuch haben lediglich Eigentümer bzw. Hypothekengläubiger des betreffenden Grundstücks, Personen mit Einverständniserklärung des Eigentümers sowie Notare, Rechtsanwälte und Vermessungsingenieure. Im Grundbuch sind aber beispielsweise keine öffentlich rechtlichen Baulasten eingetragen.

HOAI - Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
Die HOAI regelt das Honorar für Architektinnen/Architekten und Ingenieurinnen/Ingenieure und ist gestaffelt in Honorarzonen.

Jahres-Primärenergiebedarf
Energiemenge, die zur Deckung des Jahres-Heizenergie- und Warmwasserbedarfs benötigt wird. Dabei werden auch die Verluste bei der Gewinnung des Energieträgers, beim Transport der Energie und bei der Verteilung und Speicherung der Energie im Gebäude berücksichtigt. Ein genau definierter maximaler Jahres-Primärenergiebedarf stellt eine in der EnEV (Energieeinsparverordnung) festgeschriebene Hauptanforderung an Neubauten dar.

Kostenvoranschlag
Der Kostenvoranschlag dient der möglichst genauen Ermittlung der voraussichtlichen Kosten eines Bauvorhabens, basierend auf einer sorgfältigen Kalkulation. Bauunternehmen beziehungsweise Handwerkerinnen und Handwerker sind verpflichtet, eine erkennbare Überschreitung dieses Kostenrahmens der Bauherrin oder dem Bauherrn unverzüglich mitzuteilen. Dabei wird in der Regel ein Kostenspielraum von 10 bis 15 Prozent anerkannt, da eine gewisse Planungsunsicherheit nicht zu vermeiden ist. Überschreiten die Baukosten am Ende den gesteckten Rahmen, ist die Planerin oder der Planer unter Umständen schadensersatzpflichtig.

Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
Die KfW fördert Maßnahmen zur Schaffung von Wohneigentum durch Bau, Erwerb oder Sanierung/Modernisierung und die Nutzung erneuerbarer Energien mit zinsgünstigen Krediten. Entsprechende Anträge müssen vor Beginn der Maßnahme über die Hausbank gestellt werden.

Nebenkosten
Nebenkosten beim Hausbau sind die Grunderwerbssteuer, Maklerkosten, Notar- und Gerichtskosten. Sie können zwischen 5 und 12 % der Gesamtkosten ausmachen.

Nutzfläche
Zur Nutzfläche eines Hauses gehören neben der Wohnfläche auch alle Nebenräume wie Keller, Dachboden und Heizraum. Oder auch Nutzflächen von Garagen.

Transmissionswärmeverlust
So bezeichnet man den Wärmeverlust durch Außenteile wie Wände, Fenster, Dach und Boden. Durch eine geeignete sehr gute Wärmedämmung lässt sich der Transmissionswärmeverlust deutlich reduzieren.

Überbaubare Grundstücksfläche
Die überbaubare Grundstücksfläche bezeichnet den Bereich eines Grundstücks, der mit Gebäuden oder Teilen davon überbaut werden darf. Die überbaubare Grundstücksfläche wird im Bebauungsplan durch die Festsetzung von Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefen festgelegt. In der Praxis spricht man auch vom Baufenster. Ein geringfügiges Vor- und Zurücktreten von Gebäudeteilen kann als Ausnahme zugelassen werden. Sonstige Abweichungen im Einzelfall bedürfen einer formellen Befreiung.