Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens
Vor Einreichung eines Bauantrages kann zur Klärung und rechtlichen Absicherung Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid, der zwei Jahre Gültigkeit hat, beantragt werden.
Mit einem Antrag auf Vorbescheid, einer sogenannten Bauvoranfrage, erhalten Sie eine rechtsverbindliche Auskunft, ob ein Grundstück nach den eigenen Vorstellungen bebaut werden kann.
Eine Bauvoranfrage ist immer dann zu empfehlen, wenn das Baugrundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt und wenn sich die Umgebungsbebauung nicht klar definieren lässt.
Die notwendigen Bauvorlagen richten sich in der Regel nach den zu prüfenden Fragen, die wiederum so konkret sein müssen, dass sie von der Baugenehmigungsbehörde verbindlich beantwortet werden können.
Scheidet eine Bauvoranfrage aus, kann unmittelbar ein Bauantrag gestellt werden, für dessen Genehmigung es verschiedene Verfahren gibt.
Das vereinfachte Genehmigungsverfahren - § 68 Bauordnung NRW
Das vereinfachte Genehmigungsverfahren betrifft alle Vorhaben, soweit es sich nicht um Sonderbauvorhaben handelt, die in § 68 Abs. 1 BauO NRW abschließend aufgelistet sind.
Der Prüfaufwand der Bauantragsunterlagen ist für die Bewilligungsbehörde geringer, da er sich hauptsächlich auf die planungsrechtliche Prüfung und nur in geringem, allerdings genau festgelegtem Umfang auf das Bauordnungsrecht beschränkt.
Das materielle Baurecht ist hier verstärkt von Architekten und weiteren Sachverständigen für Schall-, Wärme- und Brandschutz und Statikern sicherzustellen.
Das normale Genehmigungsverfahren - § 63 Bauordnung NRW
Alle Bauvorhaben, die nicht unter die vorgenannten Verfahren fallen, unterliegen einem normalen Baugenehmigungsverfahren.
Diese Vorhaben sind beispielsweise Gewerbebauten, Geschäftshäuser, Hochhäuser, usw. Diese Vorhaben unterliegen der gesamtinhaltlichen Prüfung.
Dazu gehören z. B.:
Diverse Merkblätter zu unterschiedlichen kleineren Bauvorhaben (u. a. Gartenhäuser, Garagen etc.) können zu den Öffnungszeiten der Bauaufsicht abgegeben werden.
Vorhaben, die grundsätzlich nach den gesetzlichen Bestimmungen genehmigungsfrei sind
In den Paragraphen 65 und 66 BauO NRW werden die baulichen Vorhaben und Anlagen aufgelistet, die keiner Baugenehmigung bedürfen. Hierunter fallen beispielsweise Nebenanlagen bis zu 30 m3 umbauten Raum, Einfriedigungen, die nicht an öffentlicher Verkehrsfläche liegen, bis zu 2,0 m Höhe über der Geländeoberfläche (sofern ein Bebauungsplan nichts anderes regelt), Fahnenmaste und vieles mehr.
Die Genehmigungsfreiheit entbindet allerdings nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung von bestehenden Vorschriften.
Oft stehen örtliche Satzungen wie der Bebauungsplan, Gestaltungssatzungen oder das Nachbarschaftsrecht einem Vorhaben entgegen.
Erkundigen Sie sich, bevor Sie Ihr Vorhaben realisieren, bitte frühzeitig bei uns und sprechen Sie mit Ihrem Nachbarn.
Bauberatung
Die Mitarbeiter - und Mitarbeiterinnen der Baugenehmigungsbehörde sind bemüht Sie umfassend über die rechtlichen und technischen Möglichkeiten des Bauens zu beraten. Die Öffnungszeiten des Rathauses und somit auch der Baugenehmigungsbehörde sind
Montag und Mittwoch bis Freitag 8.00 - 12.00 Uhr
sowie Dienstag 14.00 - 16.00 Uhr
und Donnerstag 14.00 - 18.00 Uhr
Die Öffnungszeiten können sich ändern. Bitte achten Sie auf Hinweise im städtischen Amtsblatt. Vielen Dank.
Dienstagvormittag bleibt das Rathaus geschlossen.
Der Bauantrag
In NRW werden die Vorgaben für den Bauantrag durch die Bauordnung und die Bauvorlagenverordnung geregelt. Für das Erstellen eines Bauantrags ist in der Regel ein vorlageberechtigter Entwurfsverfasser, zumeist Architekt oder Bauingenieur erforderlich, der die Baupläne und die zugehörigen Unterlagen anfertigt.
Die Baugenehmigung
Die Baugenehmigung ist ein schriftlicher Bescheid, mit dem bestätigt wird, dass dem eingereichten Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Es besteht ein Rechtsanspruch auf die Baugenehmigung, sofern alle rechtlichen Vorgaben erfüllt sind. Erst nach der Erteilung der Baugenehmigung darf mit dem Bauvorgang begonnen werden. Das Baugenehmigungsverfahren dient der Sicherheit der späteren Nutzer, Nachbarn, Passanten und Besucher und gibt der Bauherrin und dem Bauherrn Rechts- und Investitionssicherheit.
Zivil- bzw. privatrechtliche Vorschriften werden im Baugenehmigungsverfahren in der Regel nicht berücksichtigt.
Die Baupläne, die zur Baugenehmigung gehören, können unter Umständen Eintragungen in grüner Farbe enthalten. Dies sind Korrekturen der eingereichten Pläne, die bei der Bauausführung unbedingt zu beachten sind. Diese so genannten "Grüneintragungen" muss die Bauherrin und der Bauherr unbedingt mit den am Bauvorhaben Beteiligten besprechen. Ebenso sind alle Bedingungen, Auflagen und Hinweise die der Bescheid enthält zu beachten. Die Nichtbeachtung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, und kann Bußgelder oder den Rückbau ausgeführter Vorhaben zur Folge haben.
Die genehmigten Baupläne einschließlich aller Unterlagen müssen vom Beginn der Bauarbeiten an auf der Baustelle vorhanden sein. Dazu muss die Bauherrin oder der Bauherr ein Baustellenschild anbringen, das die Bezeichnung des Bauvorhabens, Namen und Anschriften der Entwurfsverfasserin oder dem Entwurfverfasser, der Bauleiterin oder den Bauleiter sowie der Bauherrin/Bauherrn enthält.
Gebühren
Die Gebührensätze für Baugenehmigungen sind landeseinheitlich festgelegt und beziehen sich auf Rohbaukosten. Hinzu kommen weitere Faktoren, die zur Berechnung der Baugenehmigungsgebühr berücksichtigt werden.
Die wichtigsten Faktoren für die Gebührenberechnung sind:
Mit einem Antrag auf Vorbescheid, einer sogenannten Bauvoranfrage, erhalten Sie eine rechtsverbindliche Auskunft, ob ein Grundstück nach den eigenen Vorstellungen bebaut werden kann.
Eine Bauvoranfrage ist immer dann zu empfehlen, wenn das Baugrundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt und wenn sich die Umgebungsbebauung nicht klar definieren lässt.
Die notwendigen Bauvorlagen richten sich in der Regel nach den zu prüfenden Fragen, die wiederum so konkret sein müssen, dass sie von der Baugenehmigungsbehörde verbindlich beantwortet werden können.
Scheidet eine Bauvoranfrage aus, kann unmittelbar ein Bauantrag gestellt werden, für dessen Genehmigung es verschiedene Verfahren gibt.
Das vereinfachte Genehmigungsverfahren - § 68 Bauordnung NRW
Das vereinfachte Genehmigungsverfahren betrifft alle Vorhaben, soweit es sich nicht um Sonderbauvorhaben handelt, die in § 68 Abs. 1 BauO NRW abschließend aufgelistet sind.
Der Prüfaufwand der Bauantragsunterlagen ist für die Bewilligungsbehörde geringer, da er sich hauptsächlich auf die planungsrechtliche Prüfung und nur in geringem, allerdings genau festgelegtem Umfang auf das Bauordnungsrecht beschränkt.
Das materielle Baurecht ist hier verstärkt von Architekten und weiteren Sachverständigen für Schall-, Wärme- und Brandschutz und Statikern sicherzustellen.
Das normale Genehmigungsverfahren - § 63 Bauordnung NRW
Alle Bauvorhaben, die nicht unter die vorgenannten Verfahren fallen, unterliegen einem normalen Baugenehmigungsverfahren.
Diese Vorhaben sind beispielsweise Gewerbebauten, Geschäftshäuser, Hochhäuser, usw. Diese Vorhaben unterliegen der gesamtinhaltlichen Prüfung.
Dazu gehören z. B.:
- Antragsvordruck mit genauer Fragestellung
- Aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster
- Lageplan mit Angaben über das Baugrundstück und der Nachbarschaft, mit Eintragungen über das vorhandene Baurecht (Baugrenzen, Festsetzungen usw.) aller vorhandenen baulichen Anlagen, deren Nutzung sowie geschützte Bäume, ggf. Baulasten und weiteren Eintragungen, die zur Beurteilung relevant sein können.
- Name, Adresse des Bauherren und dessen Unterschrift auf allen Bauvorlagen
- Bau- und Betriebsbeschreibung, je nach Art der Anfrage ggf. Berechnungen, Stellplatznachweis usw.
- Bauentwurfsskizzen, Ansichten, Schnitte und evtl. eine Abwicklung des Bauvorhabens
- Erhebungsvordruck (Baustatistik für das Land NR W)
- Berechnung der Wohn- und Nutzfläche
- Berechnung des Umbauten Raumes oder Angabe der Herstellungskosten
- Abstandflächenberechnung
- ggf. Stellplatznachweis
- ggf. Gutachten, Brandschutzkonzepte o. ä.
Diverse Merkblätter zu unterschiedlichen kleineren Bauvorhaben (u. a. Gartenhäuser, Garagen etc.) können zu den Öffnungszeiten der Bauaufsicht abgegeben werden.
Vorhaben, die grundsätzlich nach den gesetzlichen Bestimmungen genehmigungsfrei sind
In den Paragraphen 65 und 66 BauO NRW werden die baulichen Vorhaben und Anlagen aufgelistet, die keiner Baugenehmigung bedürfen. Hierunter fallen beispielsweise Nebenanlagen bis zu 30 m3 umbauten Raum, Einfriedigungen, die nicht an öffentlicher Verkehrsfläche liegen, bis zu 2,0 m Höhe über der Geländeoberfläche (sofern ein Bebauungsplan nichts anderes regelt), Fahnenmaste und vieles mehr.
Die Genehmigungsfreiheit entbindet allerdings nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung von bestehenden Vorschriften.
Oft stehen örtliche Satzungen wie der Bebauungsplan, Gestaltungssatzungen oder das Nachbarschaftsrecht einem Vorhaben entgegen.
Erkundigen Sie sich, bevor Sie Ihr Vorhaben realisieren, bitte frühzeitig bei uns und sprechen Sie mit Ihrem Nachbarn.
Bauberatung
Die Mitarbeiter - und Mitarbeiterinnen der Baugenehmigungsbehörde sind bemüht Sie umfassend über die rechtlichen und technischen Möglichkeiten des Bauens zu beraten. Die Öffnungszeiten des Rathauses und somit auch der Baugenehmigungsbehörde sind
Montag und Mittwoch bis Freitag 8.00 - 12.00 Uhr
sowie Dienstag 14.00 - 16.00 Uhr
und Donnerstag 14.00 - 18.00 Uhr
Die Öffnungszeiten können sich ändern. Bitte achten Sie auf Hinweise im städtischen Amtsblatt. Vielen Dank.
Dienstagvormittag bleibt das Rathaus geschlossen.
Der Bauantrag
In NRW werden die Vorgaben für den Bauantrag durch die Bauordnung und die Bauvorlagenverordnung geregelt. Für das Erstellen eines Bauantrags ist in der Regel ein vorlageberechtigter Entwurfsverfasser, zumeist Architekt oder Bauingenieur erforderlich, der die Baupläne und die zugehörigen Unterlagen anfertigt.
Die Baugenehmigung
Die Baugenehmigung ist ein schriftlicher Bescheid, mit dem bestätigt wird, dass dem eingereichten Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Es besteht ein Rechtsanspruch auf die Baugenehmigung, sofern alle rechtlichen Vorgaben erfüllt sind. Erst nach der Erteilung der Baugenehmigung darf mit dem Bauvorgang begonnen werden. Das Baugenehmigungsverfahren dient der Sicherheit der späteren Nutzer, Nachbarn, Passanten und Besucher und gibt der Bauherrin und dem Bauherrn Rechts- und Investitionssicherheit.
Zivil- bzw. privatrechtliche Vorschriften werden im Baugenehmigungsverfahren in der Regel nicht berücksichtigt.
Die Baupläne, die zur Baugenehmigung gehören, können unter Umständen Eintragungen in grüner Farbe enthalten. Dies sind Korrekturen der eingereichten Pläne, die bei der Bauausführung unbedingt zu beachten sind. Diese so genannten "Grüneintragungen" muss die Bauherrin und der Bauherr unbedingt mit den am Bauvorhaben Beteiligten besprechen. Ebenso sind alle Bedingungen, Auflagen und Hinweise die der Bescheid enthält zu beachten. Die Nichtbeachtung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, und kann Bußgelder oder den Rückbau ausgeführter Vorhaben zur Folge haben.
Die genehmigten Baupläne einschließlich aller Unterlagen müssen vom Beginn der Bauarbeiten an auf der Baustelle vorhanden sein. Dazu muss die Bauherrin oder der Bauherr ein Baustellenschild anbringen, das die Bezeichnung des Bauvorhabens, Namen und Anschriften der Entwurfsverfasserin oder dem Entwurfverfasser, der Bauleiterin oder den Bauleiter sowie der Bauherrin/Bauherrn enthält.
Gebühren
Die Gebührensätze für Baugenehmigungen sind landeseinheitlich festgelegt und beziehen sich auf Rohbaukosten. Hinzu kommen weitere Faktoren, die zur Berechnung der Baugenehmigungsgebühr berücksichtigt werden.
Die wichtigsten Faktoren für die Gebührenberechnung sind:
- Die Rohbaukosten die über Bauvolumen und Rohbaurichtwerte ermittelt werden.
- In Einzelfällen auch die Herstellungskosten
- Die Verwaltungsgebührenordnung des Landes NRW
- Das Gebührengesetz des Landes NRW
- Brutto Rauminhalt der Gebäude.
- evtl. zusätzlich genehmigungspflichtige Gebäude wie z. B. Garagen
- Die Verfahrensart
- Befreiungs- und Abweichungsbescheide
Was ist Baurecht?
