Formelle Voraussetzungen des Genehmigungsverfahrens
1. Welche Unterlagen benötigt das Bauordnungsamt für meinen Antrag?
In Sachsen-Anhalt sind für die meisten Verfahren Antragsformulare vorgeschrieben. Diese müssen schriftlich und in der Regel dreifach eingereicht werden. Die Gebühr für die Bearbeitung bemisst sich nach der Baugebührenverordnung des Landes Sachsen-Anhalt und die Bearbeitung erfolgt gewöhnlich innerhalb von drei Monaten nach Eingang der Anfrage, abhängig von der Vollständigkeit und Qualität der für die Prüfung jeweils benötigten Unterlagen.
Zwingend zu verwendende Antragsformulare werden über das Landesportal www.sachsen-anhalt.de zur Verfügung gestellt.
Wichtige Anträge sind:
Eine in den meisten Verfahren wichtige Antragsunterlage ist der Lageplan. Auf diesen werden insbesondere die Grenzabstände, die vorhandene Nachbarbebauung, Grundstückshöhen und -tiefen sowie die Straßenhöhe gekennzeichnet. Zu beachten ist, dass der Lageplan aufgrund oft idealisierter Grenzen im Katasterauszug durch einen geeigneten Fachplaner zu fertigen ist, sofern der örtliche Grenzverlauf nicht behördlich festgestellt ist und das Gebäude entsprechend dicht an die Nachbargrenze heranrückt! Auskünfte über den Status Quo der Grenzvermessung erteilt das Landesamt für Vermessung und Geoinformation in der Elisabethstraße 15, 06847 Dessau-Roßlau.
Den Bauantrag muss sowohl der Bauherr, als auch der Entwurfsverfasser unterschreiben. Die Bauvorlagen sind nur vom Entwurfsverfasser zu unterzeichnen. Je umfassender und sorgfältiger der Antrag vorbereitet ist, desto zügiger kann das Genehmigungsverfahren durchgeführt werden. Fehlende Bauvorlagen, nachträgliche Änderungen und Überarbeitungen - oft auch die Erstellung genehmigungsfähiger Unterlagen im Genehmigungsverfahren selbst - können zu erheblichen Zeitverzögerungen führen. Zu beachten ist: Werden Nachreichungsfristen nicht eingehalten, gilt ein Bauantrag nach § 68 Absatz 4 BauO LSA automatisch als zurückgenommen. Die Antragsunterlagen können kostenpflichtig zurückgereicht werden.
2. Wie läuft das Verfahren ab?
Das Baugenehmigungsverfahren wird in dem Moment eingeleitet, wenn Sie beim Bauordnungsamt das vollständig ausgefüllte und unterzeichnete Antragsformular einreichen. Nachdem Sie den Bauantrag eingereicht haben, wird zunächst geprüft, ob der Antrag vollständig ist. Sollten Unterlagen fehlen oder der Antrag Mängel aufweisen, werden Sie darüber informiert und Ihnen wird eine Frist zur Behebung der Mängel bzw. Einreichung der fehlenden Unterlagen eingeräumt.
Über den Bauantrag muss in der Regel innerhalb von drei Monaten nach dem bestätigten Eingangsdatum des Antrags entschieden werden. Diese Frist kann um zwei weitere Monate verlängert werden, wenn wichtige Gründe dies rechtfertigen. Dies wird Ihnen schriftlich mitgeteilt.
Sodann wird geprüft, ob Ihr Vorhaben bauplanungsrechtlich nach dem Baugesetzbuch (BauGB) zulässig ist, also ob es in dem von Ihnen gewählten Gebiet/Grundstück grundsätzlich errichtet werden darf und die Erschließung gesichert ist.
In einem zweiten Schritt werden weitere fachliche Stellen beteiligt, damit festgestellt werden kann, ob Ihr Vorhaben auch den anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Beispielsweise können Überschwemmungsgebiete von Flüssen, naturschutzrechtlich geschützte Flächen oder Altlasten im Boden gegen das Bauvorhaben sprechen. Auch das Regenwasser muss schadfrei abfließen können. Und natürlich prüft auch die Bauordnungsbehörde selbst, ob die Vorschriften der Bauordnung eingehalten sind. Hierzu gehören unter anderem die einzuhaltenden Abstandsflächen zu Grundstücksgrenzen und Gebäuden, die Statik und der Brandschutz. Aber auch die Grundstücksverhältnisse hinsichtlich Eigentum, Zuschnitt und Erschließung können Gegenstand der Prüfung sein. Wenn Sie Abweichungen vom Bauordnungsrecht beantragt haben, wird über diese Anträge ebenfalls im Verfahren entschieden.
Wenn sich alle beteiligten Stellen positiv zu Ihrem Bauvorhaben geäußert haben, wird Ihnen die beantragte Baugenehmigung erteilt, in der Regel mit noch zu beachtenden Nebenbestimmungen.
Der Bauherr ist u. a. gesetzlich verpflichtet, der Bauaufsichtsbehörde den Ausführungsbeginn genehmigungsbedürftiger Vorhaben und die Wiederaufnahme der Bauarbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als drei Monaten mindestens eine Woche vorher schriftlich anzuzeigen. Ferner muss er bei genehmigungspflichtigen Vorhaben mit Baubeginn an der Baustelle ein Schild dauerhaft und von der öffentlichen Verkehrsfläche aus sichtbar anbringen, das den Namen und die Anschrift des Entwurfsverfassers, Bauleiters sowie Unternehmers für den Rohbau enthält. Ein solches Schild mit einem markanten "Roten Punkt" wird regelhaft mit der Baugenehmigung ausgereicht und dokumentiert für Dritte sichtbar das genehmigte Bauvorhaben.
3. Ist eine Baugenehmigung zeitlich befristet?
Die Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von 3 Jahren nach Erteilung mit der Ausführung des Vorhabens begonnen wurde und kann um ein Jahr auf schriftlichen Antrag verlängert werden. Wichtig ist dabei, dass Sie daran denken, den schriftlichen Antrag vor Ablauf der Frist zu stellen und einzureichen. Maßgeblich ist der Eingang beim Bauordnungsamt. Geht der Antrag verspätet ein, erlischt die Genehmigung mit Fristablauf und es muss ein neuer Antrag gestellt werden. Die Genehmigung erlischt auch, wenn mit den Bauarbeiten zwar begonnen wird, diese aber über einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren unterbrochen werden.
In Sachsen-Anhalt sind für die meisten Verfahren Antragsformulare vorgeschrieben. Diese müssen schriftlich und in der Regel dreifach eingereicht werden. Die Gebühr für die Bearbeitung bemisst sich nach der Baugebührenverordnung des Landes Sachsen-Anhalt und die Bearbeitung erfolgt gewöhnlich innerhalb von drei Monaten nach Eingang der Anfrage, abhängig von der Vollständigkeit und Qualität der für die Prüfung jeweils benötigten Unterlagen.
Zwingend zu verwendende Antragsformulare werden über das Landesportal www.sachsen-anhalt.de zur Verfügung gestellt.
Wichtige Anträge sind:
- Antrag auf Vorbescheid
- Antrag auf Teilbaugenehmigung
(formlos mit Bezugnahme auf den Hauptantrag) - Antrag auf Baugenehmigung
- Antrag auf Abweichung, Ausnahme, Befreiung
- Antrag auf Akteneinsicht
(formlos mit Angabe der begehrten Vorgänge) - Antrag auf Baulasteneintragung
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
(formlos mit Angabe des Flurstückes) - Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Anzeige auf Beseitigung von Anlagen
Eine in den meisten Verfahren wichtige Antragsunterlage ist der Lageplan. Auf diesen werden insbesondere die Grenzabstände, die vorhandene Nachbarbebauung, Grundstückshöhen und -tiefen sowie die Straßenhöhe gekennzeichnet. Zu beachten ist, dass der Lageplan aufgrund oft idealisierter Grenzen im Katasterauszug durch einen geeigneten Fachplaner zu fertigen ist, sofern der örtliche Grenzverlauf nicht behördlich festgestellt ist und das Gebäude entsprechend dicht an die Nachbargrenze heranrückt! Auskünfte über den Status Quo der Grenzvermessung erteilt das Landesamt für Vermessung und Geoinformation in der Elisabethstraße 15, 06847 Dessau-Roßlau.
Den Bauantrag muss sowohl der Bauherr, als auch der Entwurfsverfasser unterschreiben. Die Bauvorlagen sind nur vom Entwurfsverfasser zu unterzeichnen. Je umfassender und sorgfältiger der Antrag vorbereitet ist, desto zügiger kann das Genehmigungsverfahren durchgeführt werden. Fehlende Bauvorlagen, nachträgliche Änderungen und Überarbeitungen - oft auch die Erstellung genehmigungsfähiger Unterlagen im Genehmigungsverfahren selbst - können zu erheblichen Zeitverzögerungen führen. Zu beachten ist: Werden Nachreichungsfristen nicht eingehalten, gilt ein Bauantrag nach § 68 Absatz 4 BauO LSA automatisch als zurückgenommen. Die Antragsunterlagen können kostenpflichtig zurückgereicht werden.
2. Wie läuft das Verfahren ab?
Das Baugenehmigungsverfahren wird in dem Moment eingeleitet, wenn Sie beim Bauordnungsamt das vollständig ausgefüllte und unterzeichnete Antragsformular einreichen. Nachdem Sie den Bauantrag eingereicht haben, wird zunächst geprüft, ob der Antrag vollständig ist. Sollten Unterlagen fehlen oder der Antrag Mängel aufweisen, werden Sie darüber informiert und Ihnen wird eine Frist zur Behebung der Mängel bzw. Einreichung der fehlenden Unterlagen eingeräumt.
Über den Bauantrag muss in der Regel innerhalb von drei Monaten nach dem bestätigten Eingangsdatum des Antrags entschieden werden. Diese Frist kann um zwei weitere Monate verlängert werden, wenn wichtige Gründe dies rechtfertigen. Dies wird Ihnen schriftlich mitgeteilt.
Sodann wird geprüft, ob Ihr Vorhaben bauplanungsrechtlich nach dem Baugesetzbuch (BauGB) zulässig ist, also ob es in dem von Ihnen gewählten Gebiet/Grundstück grundsätzlich errichtet werden darf und die Erschließung gesichert ist.
In einem zweiten Schritt werden weitere fachliche Stellen beteiligt, damit festgestellt werden kann, ob Ihr Vorhaben auch den anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Beispielsweise können Überschwemmungsgebiete von Flüssen, naturschutzrechtlich geschützte Flächen oder Altlasten im Boden gegen das Bauvorhaben sprechen. Auch das Regenwasser muss schadfrei abfließen können. Und natürlich prüft auch die Bauordnungsbehörde selbst, ob die Vorschriften der Bauordnung eingehalten sind. Hierzu gehören unter anderem die einzuhaltenden Abstandsflächen zu Grundstücksgrenzen und Gebäuden, die Statik und der Brandschutz. Aber auch die Grundstücksverhältnisse hinsichtlich Eigentum, Zuschnitt und Erschließung können Gegenstand der Prüfung sein. Wenn Sie Abweichungen vom Bauordnungsrecht beantragt haben, wird über diese Anträge ebenfalls im Verfahren entschieden.
Wenn sich alle beteiligten Stellen positiv zu Ihrem Bauvorhaben geäußert haben, wird Ihnen die beantragte Baugenehmigung erteilt, in der Regel mit noch zu beachtenden Nebenbestimmungen.
Der Bauherr ist u. a. gesetzlich verpflichtet, der Bauaufsichtsbehörde den Ausführungsbeginn genehmigungsbedürftiger Vorhaben und die Wiederaufnahme der Bauarbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als drei Monaten mindestens eine Woche vorher schriftlich anzuzeigen. Ferner muss er bei genehmigungspflichtigen Vorhaben mit Baubeginn an der Baustelle ein Schild dauerhaft und von der öffentlichen Verkehrsfläche aus sichtbar anbringen, das den Namen und die Anschrift des Entwurfsverfassers, Bauleiters sowie Unternehmers für den Rohbau enthält. Ein solches Schild mit einem markanten "Roten Punkt" wird regelhaft mit der Baugenehmigung ausgereicht und dokumentiert für Dritte sichtbar das genehmigte Bauvorhaben.
3. Ist eine Baugenehmigung zeitlich befristet?
Die Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von 3 Jahren nach Erteilung mit der Ausführung des Vorhabens begonnen wurde und kann um ein Jahr auf schriftlichen Antrag verlängert werden. Wichtig ist dabei, dass Sie daran denken, den schriftlichen Antrag vor Ablauf der Frist zu stellen und einzureichen. Maßgeblich ist der Eingang beim Bauordnungsamt. Geht der Antrag verspätet ein, erlischt die Genehmigung mit Fristablauf und es muss ein neuer Antrag gestellt werden. Die Genehmigung erlischt auch, wenn mit den Bauarbeiten zwar begonnen wird, diese aber über einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren unterbrochen werden.
Das Baugenehmigungsverfahren
