Das Baugenehmigungsverfahren

1. Grundsätzliches

Wer bauen oder bauliche Anlagen verändern möchte, muss einen Bauantrag stellen. Gleiches gilt für eine Vielzahl von Nutzungsänderungen auch ohne bauliche Veränderungen. Beispielsweise sind Wohnraumanbauten, Gebäudeaufstockungen, Balkonanbauten, Carports mit einer bestimmten Größe genauso genehmigungspflichtig wie der Neubau als Gesamtbauwerk. Dies gilt nur dann nicht, wenn Ihr Vorhaben gemäß der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) verfahrensfrei oder genehmigungsfrei gestellt ist.

2. Wann ist ein Vorhaben verfahrens- oder genehmigungsfrei?

Es gibt eine Reihe von Vorhaben, die gemäß § 60 BauO LSA verfahrensfrei sind. Dazu zählen zum Beispiel:

Instandhaltungsarbeiten,
der Bau eingeschossiger Gebäude mit einer Grundfläche bis zu 10 m², außer im Außenbereich
Garagen einschließlich überdachter Stellplätze mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Grundfläche bis zu 50 m²,
Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m² und einer Tiefe bis zu 3 m
Solaranlagen in, an und auf Dach- und Außenwandflächen ausgenommen bei Hochhäusern sowie die damit verbundene Änderung der Nutzung oder der äußeren Gestalt des Gebäudes,
Brunnen,
Mauern einschließlich Stützmauern und Einfriedungen mit einer Höhe bis zu 2 m, außer im Außenbereich,
Aufschüttungen und Abgrabungen mit einer Höhe oder Tiefe bis zu 3 m und einer Grundfläche bis zu 30 m², im Außenbereich bis zu 300 m²,
Schwimmbecken mit einem Beckeninhalt bis zu 100 m³ einschließlich dazugehöriger luftgetragener Überdachungen, außer im Außenbereich,
Anlagen, die der Gartennutzung, der Gartengestaltung oder der zweckentsprechenden Einrichtung von Gärten dienen, wie Bänke, Sitzgruppen oder Pergolen, ausgenommen Gebäude und Einfriedungen,
nichttragende und nichtaussteifende Bauteile in baulichen Anlagen,
die Änderung tragender Bauteile innerhalb von kleineren Wohngebäuden
Fenster und Türen sowie die dafür bestimmten Öffnungen,
Außenwandbekleidungen einschließlich Maßnahmen der Wärmedämmung, ausgenommen bei Hochhäusern, Verblendungen und Verputz baulicher Anlagen und Bedachung einschließlich Maßnahmen der Wärmedämmung, ausgenommen bei Hochhäusern,
unbedeutende Anlagen oder unbedeutende Teile von Anlagen wie Hauseingangsüberdachungen, Markisen, Rollläden, Terrassen, Maschinenfundamente, Fahrzeugwaagen, Pergolen, Jägerstände, Fütterungs- und Melkstände, Bienenfreistände, Taubenhäuser, Hofeinfahrten und Vorrichtungen zum Teppichklopfen und Wäschetrocknen.

Diese Aufzählung ist nicht abschließend. Und: Auch verfahrensfreie Bauvorhaben müssen den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen! Das bedeutet, dass der Bauherr derartiger Bauvorhaben eigenständig verantwortlich darüber ist, öffentlich-rechtliche Belange zu ermitteln und zu beachten! Er benötigt lediglich keine Genehmigung zur Umsetzung.

Auch der Abbruch freistehender kleinerer Gebäude der Gebäudeklasse ist verfahrensfrei. Dies gilt aber nur dann, wenn es sich nicht um ein denkmalgeschütztes Objekt handelt und auch keine naturschutzrechtlichen Belange dem entgegenstehen. Ob dies der Fall ist, können Sie vor der geplanten Maßnahme gern beim Bauordnungsamt erfragen.

Werden nur Gebäudeteile, wie Anbauten oder Geschosse, abgebrochen oder besteht eine bauliche Verbindung zum anstehenden Nachbargebäude, bedarf der Abbruch einer Anzeige gegenüber dem Bauordnungsamt einschl. der Stellungnahme eines qualifizierten Tragwerksplaners (Statiker).

Anders als bei verfahrensfreien Bauvorhaben läuft bei sogenannten genehmigungsfreigestellten Projekten ein Verfahren bei der Behörde. Antragsunterlagen werden wie beim Baugenehmigungsverfahren eingereicht und nach § 61 BauO LSA eingeschränkt geprüft. Eine Genehmigungsfreistellung kommt bei bestimmten baulichen Anlagen in Frage, wenn das Bauvorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt, es den Festsetzungen nicht widerspricht, die Erschließung gesichert ist und die Gemeinde nicht auf die Durchführung eines Genehmigungsverfahrens besteht.

3. Wann benötige ich eine Baugenehmigung?

Grundsätzlich ist die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von baulichen Anlagen wie Gebäuden genehmigungspflichtig. Sie sollten daher rechtzeitig im Bauordnungsamt klären, inwieweit Ihr Vorhaben einer Baugenehmigung bedarf.

4. Was ist eine Nutzungsänderung?

Häufig wird ein Bestandsgebäude erworben und soll mit oder ohne bauliche Änderungen umgenutzt werden. So soll zum Beispiel aus einer Garage eine Werkstatt entstehen oder aus einer Wohnung ein Büro. Auch für diese Fälle bedarf es einer Genehmigung für die Nutzungsänderung.

Der Grundsatz dazu lautet, dass immer dann eine Genehmigung notwendig ist, wenn sich der Nutzungszweck derart ändert, dass die neue Nutzung andere Anforderungen an öffentlich-rechtliche Vorschriften wie Brandschutz, Immissionen, Abstandsflächen usw. stellt wie zum Beispiel bei

Änderung des Handelsgutes
Änderung der Löschwassermenge/ Löschmittel
Änderung der Lärmimmissionen
Änderung der notwendigen Rettungswege
Änderung der möglichen Rettungsmittel.

Auch entfällt beispielsweise oft die Abstandsflächenprivilegierung einer Garage zu einer andersartigen Nutzung.

Und auf die Genehmigungspflicht bei Sanierung denkmalgeschützter baulicher Anlagen wird verwiesen - siehe auf der Seite "Der Erwerb eines Denkmals"!