Wann ist ein Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig?
Was gebaut werden darf, wo gebaut werden darf, wie gebaut werden darf und wie Grund und Boden genutzt werden darf, sind allesamt Fragen die sich ganz zu Beginn einer Baumaßnahme stellen, für deren Beantwortung Vorschriften des Bauplanungsrechts - auch Städtebaurecht genannt - zu beachten sind. Im Gegensatz dazu beschäftigt sich das Bauordnungsrecht mit der konkreten Ausführung eines Bauvorhabens.
Grundsätzlich existieren drei verschiedene Möglichkeiten, nach denen sich die planerische Zulässigkeit von Bauvorhaben beurteilen lässt. Unser Stadtgebiet gliedert sich demnach in Gebiete mit Bebauungsplänen, in den "unbeplanten Innenbereich" und den "Außenbereich". Für jedes dieser Gebiete bestehen unterschiedliche Regeln, wann ein Bauvorhaben zulässig ist.
Bei Gebieten mit Bebauungsplänen ist die "Regelungsdichte" am höchsten, d.h. hier bestehen die wichtigsten planerischen Vorgaben von Seiten der Stadt. Die Bebauungspläne in unserer Stadt werden in der Stadtverwaltung im Amt für Stadtentwicklung, Denkmalpflege und Geodienste aufbewahrt. Jede/r kann sie dort einsehen. Auch im Internet sind Bebauungspläne veröffentlicht. Die dafür geltende Adresse lautet:
https://verwaltung.dessau-rosslau.de/stadtentwicklung-und-umwelt/stadtentwicklung/stadtplanung/rechtswirksame-bebauungsplaene.html
Der "unbeplante Innenbereich" dagegen enthält keine Vorgaben wie in einem Bebauungsplan. Hier muss daher die planerische Zulässigkeit von Bauvorhaben anhand der in der Umgebung bereits vorhandenen Bebauung beurteilt werden. In der Regel gehören hierzu alle größeren bebauten Ortslagen ohne Bebauungsplan.
Als dritte Kategorie existiert auch noch das planerische Gebiet des "Außenbereichs". Dieser nimmt insofern gegenüber den anderen Gebieten eine Sonderrolle ein, weil der Außenbereich grundsätzlich von der Bebauung freigehalten werden soll. Dazu gehören regelmäßig größere Freiflächen, wie Wälder, Äcker, Wiesen und Parkanlagen. Für Bauherren, die am Ortsrand wohnen oder hinter ihrem Haus ein Gartenhäuschen, einen Swimmingpool oder eine Garage etc. errichten wollen, ist diese planungsrechtliche Vorschrift von großer Bedeutung. Denn gerade in Gebieten mit großen Grundstücken und naturnaher Umgebung können Grundstücksanteile zum Außenbereich gehören. Grob vereinfacht gesagt, darf man im Außenbereich nicht bauen. Dort wäre das Bauen nur unter sehr engen Voraussetzungen in Ausnahmefällen z.B. für land- oder forstwirtschaftliche Betriebe möglich.
Zu den Vorgaben des Bauplanungsrechtes gehört auch die gesicherte Erschließung. Darunter wird das Vorhandensein der für ein Baugebiet erforderlichen Straßen, Fuß- und Radwege verstanden. Neben der verkehrlichen Anbindung gehört zur Erschließung im weiteren Sinne auch die Abwasser- und Abfallentsorgung sowie die Strom - und Wasserversorgung.
Dieser Beitrag befasst sich nur mit der Frage, wie man die verschiedenen Gebiete der Stadt nach dem Planungsrecht gliedert. Denn auch wenn Ihr Grundstück, auf dem Sie bauen wollen, für eine Bebauung prinzipiell in Frage kommen könnte, heißt das leider noch nicht, dass Sie dort alles nach Belieben bauen dürfen.
Was im Innenbereich gebaut werden darf, wie groß es sein darf und ob es einen Abstand zur Nachbargrenze einhalten muss, richtet sich nach dem, was in Ihrer Umgebung (in Form rechtmäßig errichteter Bauwerke) ortsüblich ist. In Bebauungsplänen gibt es dagegen klare Vorgaben zur versiegelbaren Fläche, zur Lage und Höhe der Gebäude. Zudem können für alle Bauvorhaben noch weitere Regelungen mit städtebaulichem und gestalterischem Bezug eine Rolle spielen. Dazu gehören insbesondere der Denkmalschutz, städtebauliche Satzungen und Vorgaben zur Gestaltung von Gebäuden sowie das besondere Städtebaurecht (Stadtumbau, Sanierung und Entwicklung). Als Stadt mit vier Welterbestätten ist Dessau-Roßlau zudem besonders verpflichtet, Baukultur und Landschaftsgestaltung zu wahren und weiter zu entwickeln. Dafür gibt es in der Stadt einen Gestaltungsbeirat, ein unabhängiges und ehrenamtlich tätiges Experten-Gremium, das fachlich begründete Empfehlungen an Bauwillige und Entscheidungsträger gibt. Davon können Sie im besonderen Maße profitieren, wenn sich Ihr Vorhaben in besonders gestalteten Ortslagen oder in einem Gestaltungssatzungsgebiet befindet.
Wenn Sie also beabsichtigen, ein Gebäude zu erwerben, es umzunutzen oder ein Grundstück zu bebauen, sollten Sie vor Ihrer Entscheidung sichergehen, dass Sie Ihre Vorstellungen tatsächlich auch umsetzen können. Dazu ist neben einer Beratung durch einen Architekten oder Bauingenieur eine bauplanungsrechtliche Beurteilung notwendig. Die Mitarbeiter im Amt für Stadtentwicklung, Denkmalpflege und Geodienstleistungen stellen für Sie fest, ob Ihr Grundstück beispielsweise in einem Bebauungsplan oder in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil liegt. Denn nur dort ist es vorstellbar, dass Grundstücke prinzipiell bebaut werden können.
Für Ihre Fragen stehen Ihnen die Mitarbeiter des Amtes für Stadtentwicklung, Denkmalpflege und Geodienstleistungen gerne zur Verfügung.
Für eine Terminanfrage erreichen Sie uns unter folgenden Kontaktdaten:
Telefon: 0340 2042061
E-Mail: stadtplanung@dessau-rosslau.de
Grundsätzlich existieren drei verschiedene Möglichkeiten, nach denen sich die planerische Zulässigkeit von Bauvorhaben beurteilen lässt. Unser Stadtgebiet gliedert sich demnach in Gebiete mit Bebauungsplänen, in den "unbeplanten Innenbereich" und den "Außenbereich". Für jedes dieser Gebiete bestehen unterschiedliche Regeln, wann ein Bauvorhaben zulässig ist.
Bei Gebieten mit Bebauungsplänen ist die "Regelungsdichte" am höchsten, d.h. hier bestehen die wichtigsten planerischen Vorgaben von Seiten der Stadt. Die Bebauungspläne in unserer Stadt werden in der Stadtverwaltung im Amt für Stadtentwicklung, Denkmalpflege und Geodienste aufbewahrt. Jede/r kann sie dort einsehen. Auch im Internet sind Bebauungspläne veröffentlicht. Die dafür geltende Adresse lautet:
https://verwaltung.dessau-rosslau.de/stadtentwicklung-und-umwelt/stadtentwicklung/stadtplanung/rechtswirksame-bebauungsplaene.html
Der "unbeplante Innenbereich" dagegen enthält keine Vorgaben wie in einem Bebauungsplan. Hier muss daher die planerische Zulässigkeit von Bauvorhaben anhand der in der Umgebung bereits vorhandenen Bebauung beurteilt werden. In der Regel gehören hierzu alle größeren bebauten Ortslagen ohne Bebauungsplan.
Als dritte Kategorie existiert auch noch das planerische Gebiet des "Außenbereichs". Dieser nimmt insofern gegenüber den anderen Gebieten eine Sonderrolle ein, weil der Außenbereich grundsätzlich von der Bebauung freigehalten werden soll. Dazu gehören regelmäßig größere Freiflächen, wie Wälder, Äcker, Wiesen und Parkanlagen. Für Bauherren, die am Ortsrand wohnen oder hinter ihrem Haus ein Gartenhäuschen, einen Swimmingpool oder eine Garage etc. errichten wollen, ist diese planungsrechtliche Vorschrift von großer Bedeutung. Denn gerade in Gebieten mit großen Grundstücken und naturnaher Umgebung können Grundstücksanteile zum Außenbereich gehören. Grob vereinfacht gesagt, darf man im Außenbereich nicht bauen. Dort wäre das Bauen nur unter sehr engen Voraussetzungen in Ausnahmefällen z.B. für land- oder forstwirtschaftliche Betriebe möglich.
Zu den Vorgaben des Bauplanungsrechtes gehört auch die gesicherte Erschließung. Darunter wird das Vorhandensein der für ein Baugebiet erforderlichen Straßen, Fuß- und Radwege verstanden. Neben der verkehrlichen Anbindung gehört zur Erschließung im weiteren Sinne auch die Abwasser- und Abfallentsorgung sowie die Strom - und Wasserversorgung.
Dieser Beitrag befasst sich nur mit der Frage, wie man die verschiedenen Gebiete der Stadt nach dem Planungsrecht gliedert. Denn auch wenn Ihr Grundstück, auf dem Sie bauen wollen, für eine Bebauung prinzipiell in Frage kommen könnte, heißt das leider noch nicht, dass Sie dort alles nach Belieben bauen dürfen.
Was im Innenbereich gebaut werden darf, wie groß es sein darf und ob es einen Abstand zur Nachbargrenze einhalten muss, richtet sich nach dem, was in Ihrer Umgebung (in Form rechtmäßig errichteter Bauwerke) ortsüblich ist. In Bebauungsplänen gibt es dagegen klare Vorgaben zur versiegelbaren Fläche, zur Lage und Höhe der Gebäude. Zudem können für alle Bauvorhaben noch weitere Regelungen mit städtebaulichem und gestalterischem Bezug eine Rolle spielen. Dazu gehören insbesondere der Denkmalschutz, städtebauliche Satzungen und Vorgaben zur Gestaltung von Gebäuden sowie das besondere Städtebaurecht (Stadtumbau, Sanierung und Entwicklung). Als Stadt mit vier Welterbestätten ist Dessau-Roßlau zudem besonders verpflichtet, Baukultur und Landschaftsgestaltung zu wahren und weiter zu entwickeln. Dafür gibt es in der Stadt einen Gestaltungsbeirat, ein unabhängiges und ehrenamtlich tätiges Experten-Gremium, das fachlich begründete Empfehlungen an Bauwillige und Entscheidungsträger gibt. Davon können Sie im besonderen Maße profitieren, wenn sich Ihr Vorhaben in besonders gestalteten Ortslagen oder in einem Gestaltungssatzungsgebiet befindet.
Wenn Sie also beabsichtigen, ein Gebäude zu erwerben, es umzunutzen oder ein Grundstück zu bebauen, sollten Sie vor Ihrer Entscheidung sichergehen, dass Sie Ihre Vorstellungen tatsächlich auch umsetzen können. Dazu ist neben einer Beratung durch einen Architekten oder Bauingenieur eine bauplanungsrechtliche Beurteilung notwendig. Die Mitarbeiter im Amt für Stadtentwicklung, Denkmalpflege und Geodienstleistungen stellen für Sie fest, ob Ihr Grundstück beispielsweise in einem Bebauungsplan oder in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil liegt. Denn nur dort ist es vorstellbar, dass Grundstücke prinzipiell bebaut werden können.
Für Ihre Fragen stehen Ihnen die Mitarbeiter des Amtes für Stadtentwicklung, Denkmalpflege und Geodienstleistungen gerne zur Verfügung.
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Der Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheides
