Baurecht im Überblick
Das öffentliche Baurecht besteht aus zwei Teilbereichen, dem Bauplanungsrecht (Bundesgesetzgebung) und dem Bauordnungsrecht (Landesgesetzgebung).
Für die Umsetzung eines Bauvorhabens gilt es also, die Vorschriften und Maßgaben sowohl des Bauplanungs- als auch des Bauordnungsrechts zu beachten. Dazu kommen noch öffentlich-rechtliche Vorschriften des Baunebenrechts, wie beispielsweise Denkmalschutz-, Wasser-, Naturschutz-, Abfall- und Immissionsschutzrecht.
Bauplanungsrecht
Im Gegensatz zum Bauordnungsrecht, welches sich damit befasst, wie ein Grundstück bebaut werden darf, regeln die Bestimmungen des Bauplanungsrechts die Frage, ob ein Grundstück überhaupt bebaut werden darf. Die entsprechenden Regelungen finden sich im Baugesetzbuch (BauGB), der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und einer Reihe anderer baurechtlicher Nebengesetze.
Flächennutzungsplan - Zuständigkeit Gemeinde
Der Flächennutzungsplan stellt in Grundzügen die zukünftige Art der Bodennutzung für ein Gemeindegebiet dar und ist ein vorbereitender Bauleitplan. Im Flächennutzungsplan werden für die Bebauung vorgesehene Flächen, Flächen für Verkehrsanlagen, Gewerbegebiete, Grünflächen, aber auch Flächen für Landwirtschaft und Waldflächen entsprechend den Bedürfnissen der jeweiligen Gemeinde ausgewiesen. Basierend auf dem Flächennutzungsplan werden regelmäßig Bebauungspläne entwickelt.
Bebauungsplan - Zuständigkeit Gemeinde
Bebauungspläne sind Ortssatzungen. Anders als Flächennutzungspläne enthalten Bebauungspläne verbindliche Festsetzungen, die bestimmen, wie die Grundstücke bebaut werden können. Dabei wird die Art der Nutzung, wie Gewerbe oder Wohnraum, das Maß der Nutzung, zum Beispiel Höhe, Geschossflächen- und -anzahl, die bauliche Gestaltung, unter anderem Dachneigung, die überbaubaren Flächen und die Erschließung festgelegt. Die Planungshoheit liegt dabei in den Händen der Gemeinde, gleichzeitig soll die umfassende Beteiligung aller Betroffenen und der Öffentlichkeit sichergestellt werden. Nach den gesetzlichen Bestimmungen sind die Bürger daher während der einmonatigen Offenlegung der Planung zu beteiligen.
Bebaubarkeit
Wenn die Errichtung einer baulichen Anlage auf einem Grundstück geplant ist, sollte möglichst schon vor dem Erwerb des Grundstücks geklärt werden, ob das Baugrundstück auch wirklich "Bauland" - also bebauungsfähig - ist.
Dazu bedarf es einer planungs- und bauordnungsrechtlichen Beurteilung des Grundstücks. Es muss insbesondere festgestellt werden, ob das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt und ob der Grundstückszuschnitt geeignet ist. Sie sollte in Zusammenarbeit mit der Gemeinde, der Bauaufsichtsbehörde und einem erfahrenen Entwurfsverfasser erfolgen, der die Bauwünsche auf deren Realisierbarkeit prüfen kann. Dies gilt auch für die Beurteilung der Baugrundbeschaffenheit.
Planungsrechtliche Bereiche
Plangeltungsbereich
Das Grundstück liegt innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans (Paragraf 30 BauGB). In diesem Fall darf gebaut werden, sofern die Erschließung des Grundstücks gesichert ist, das Bauvorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht und keine sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Der Bebauungsplan kann sehr detaillierte Angaben darüber enthalten, was gebaut werden darf und was nicht (zum Beispiel Art und Höhe der Gebäude). Einsicht in den Bebauungsplan erhalten Interessierte bei der jeweiligen Gemeinde.
Innenbereich
Das Grundstück liegt außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (Paragraf 34 BauGB).
In diesem Fall kann der Bau beginnen, sofern die Erschließung des Grundstücks gesichert ist und sich das Bauvorhaben nach Art und Maß, der Bauweise und eventuell vor Ort ergebenden Baufluchten in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Wie bei allen anderen Bauvorhaben sind im Übrigen die Regelungen der Sächsischen Bauordnung (SächsBO), gegebenenfalls Satzungen der Gemeinde und denkmalschutzrechtliche Regelungen zu beachten. Wenn Bauwillige im Zweifel sind, ob das Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, sollte die Bauaufsichtsbehörde hinzugezogen werden. Diese nimmt die Einstufung des Grundstücks nach den maßgeblichen rechtlichen Kriterien vor.
Außenbereich
Das Grundstück liegt sowohl außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans als auch außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im sogenannten Außenbereich (Paragraf 35 BauGB). In diesem Fall können die Antragsteller nur in bestimmten und engen Voraussetzungen mit einer Baugenehmigung für ihr Vorhaben rechnen, weil für den Außenbereich ein allgemeines Bauverbot besteht. Im Außenbereich sind grundsätzlich nur sogenannte privilegierte Vorhaben (wie bauliche Anlagen für Land- und Forstwirtschaft) zulässig.
Um die grundsätzliche Bebaubarkeit eines Grundstücks mit dem geplanten Vorhaben rechtssicher zu klären, gibt es die Möglichkeit, einen Antrag auf Bauvorbescheid zu stellen.
Ist die Erschließung als weitere Voraussetzung für ein baureifes Grundstück gegenwärtig nicht gegeben, muss diese im Hinblick auf die Genehmigungsfähigkeit eines anstehenden Bauvorhabens ab dem Zeitpunkt der Herstellung des Bauwerks (Nutzungsbeginn) ausreichend gesichert sein.
Das bedeutet insbesondere: Zugang zum öffentlichen Straßennetz, gesicherte Versorgung mit Trinkwasser, Löschwasser sowie ordnungsgemäße Abwasserentsorgung.
Bauordnungsrecht
Das Bauordnungsrecht beinhaltet verschiedene Anforderungen an die Ausführung/Herstellung baulicher Anlagen (materielles Bauordnungsrecht). Diese sind insbesondere in der SächsBO als Vorschriften/Regelungen festgeschrieben und dienen vor allem der Gefahrenabwehr. Eine Gefährdung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung soll verhindert werden, wenn bauliche Anlagen errichtet, geändert, instandgehalten oder beseitigt werden oder deren Nutzung geändert wird.
Es geht vor allem um Fragen der Standsicherheit sowie des Brand-, Schall-, Wärme- und Erschütterungsschutzes. Dabei sollte jeder wissen, dass diese bauordnungsrechtlichen Anforderungen Kraft gesetzlicher Regelung nur noch eingeschränkt von der Bauaufsichtsbehörde geprüft werden. Dennoch sind die am Bau Beteiligten, insbesondere der Bauherr, verpflichtet, dafür zu sorgen, dass das Bauvorhaben allen geltenden Vorschriften entspricht.
Neben dem materiellen Bauordnungsrecht beinhaltet die SächsBO natürlich auch formelle Regelungen. In welchen Fällen bedarf es beispielsweise einer Baugenehmigung und wie wird ein solches Verfahren durchgeführt.
Baugenehmigungspflicht, Genehmigungsfreistellung
Die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen ist grundsätzlich genehmigungspflichtig. Einige Bundesländer, dazu gehört auch der Freistaat Sachsen, haben inzwischen die sogenannte Genehmigungsfreistellung als Kenntnisgabeverfahren eingeführt, die regelt, dass bauliche Vorhaben innerhalb eines Bebauungsplangebiets genehmigungsfrei errichtet werden können, sofern sie keine Sonderbauten sind, die Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten werden und die Gemeinde kein Baugenehmigungsverfahren verlangt. Die vollständigen Antragsunterlagen sind aber dennoch bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einzureichen.
In der Genehmigungsfreistellung erfolgt keine inhaltliche Prüfung des Baugesuchs. Vorteil der Genehmigungsfreistellung ist, dass schneller mit dem Bau begonnen werden kann und die Gebühren hier niedriger als für eine Baugenehmigung sind. Dafür tragen die am Bau Beteiligten, insbesondere der Bauherr selbst, die volle Verantwortung dafür, dass bei der Vorhabenrealisierung geltendes öffentliches Recht eingehalten wird.
Zusätzlich wird unterschieden zwischen dem vereinfachten Genehmigungsverfahren (zum Beispiel Einfamilienhäuser) und dem Voll- oder Normalverfahren (für Sonderbauten) mit jeweils unterschiedlichem Prüfumfang.
Verstöße gegen baurechtliche Bestimmungen können die Baueinstellung, Beseitigungs- oder Nutzungsuntersagungsverfügung zur Folge haben. Außerdem drohen Bußgelder.
Verfahrensfreie Vorhaben
Für eine ganze Reihe baulicher Anlagen ist weder ein Bauantrag noch ein Genehmigungsfreistellungsverfahren erforderlich. Dabei handelt es sich nicht nur um bestimmte Gebäude, sondern beispielsweise auch um bauliche Anlagen wie Gebäudetechnik, Masten, Antennen, Behälter für Brennstoffe, Mauern, Einfriedungen und Schwimmbecken.
Ob eine solche bauliche Anlage verfahrensfrei ist, hängt meistens von verschiedenen konkreten Bedingungen ab. Grundsätzlich handelt es sich um kleinere, eher unbedeutende Anlagen, die kaum eine bau- und bodenrechtliche Relevanz besitzen.
Häufig vorkommende verfahrensfreie bauliche Anlagen sind beispielsweise:
Der Abbruch baulicher Anlagen ist anzeigepflichtig, außer:
Wichtig:
Wenn bauliche Anlagen aber Bestandteil eines Gesamtvorhabens sind, für welches eine Baugenehmigung notwendig ist, werden auch die an sich verfahrensfreien Anlagen in die Baugenehmigungspflicht einbezogen.
Ein Bauvorhaben wird immer in seiner Gesamtheit beurteilt und darf nicht in verfahrensfreie und genehmigungspflichtige Bestandteile aufgeteilt werden.
Bauantrag und Vorbescheid
In Deutschland werden die Vorgaben für den Bauantrag durch die Bauordnung und die Bauvorlagenverordnung des jeweiligen Bundeslandes geregelt. Im Freistaat Sachsen gilt diesbezüglich die Sächsische Bauordnung (SächsBO) und die zugehörige Durchführungsverordnung.
Für das Erstellen eines Bauantrages mit zugehörigen Bauvorlagen ist in der Regel ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser (Architekt oder Bauingenieur) erforderlich. Für technische Nachweise sind zumeist Fachplaner einzubeziehen. Speziell der Standsicherheitsnachweis ist grundsätzlich von einem qualifizierten Tragwerksplaner zu erstellen.
Qualifizierte Tragwerksplaner bedürfen des Eintrages in eine von der Ingenieurkammer geführten Liste. Insofern kann die Ingenieurkammer Sachsen namentlich Auskunft erteilen, ob ein Tagwerksplaner entsprechend "gelistet" ist.
Vor dem eigentlichen Bauantrag kann für einzelne Fragen des Bauvorhabens ein Antrag auf Vorbescheid (Bauvoranfrage) gestellt werden. Das empfiehlt sich, wenn vor dem Kauf eines Grundstückes geklärt werden soll, ob das Grundstück auch wirklich in der geplanten Form bebaut werden darf (-> Bebaubarkeit). Ein Antrag auf Vorbescheid muss mit einer konkreten Fragestellung einhergehen. Der Umfang der einzureichenden Unterlagen ist dabei maßgeblich von dieser Fragestellung abhängig.
Fragestellungen im Rahmen eines Antrages auf Vorbescheid müssen sich innerhalb des gesetzlich vorgegebenen Prüfrahmens in Abhängigkeit von konkret durchzuführenden Verfahren (vereinfacht beziehungsweise Voll- oder Normalverfahren) bewegen. Ein Vorbescheid ist ein sogenannter vorweg genommener Teil einer künftigen Baugenehmigung.
Vom Bauvorbescheid zu unterscheiden ist der Begehr einer Rechtsauskunft, wenn beispielsweise ein Bauherr ohne eine konkrete Bauabsicht von der Behörde die Aussage möchte, ob sein Grundstück grundsätzlich bebauungsfähig ist (zum Beispiel im Vorfeld des Grundstückserwerbs) oder wenn ein Bauwilliger eine baurechtliche Frage außerhalb des oben genannten Prüfrahmens hat.
Zum Bauantrag gehören mindestens:
Wichtig:
Die Bearbeitungsfrist beginnt erst bei Vollständigkeit der Unterlagen zu laufen. Innerhalb der Prüffristen beteiligt die Baugenehmigungsbehörde die Gemeinde und je nach Vorhaben und konkreten Standortbedingungen die zuständigen Fachbehörden.
Die Baugenehmigung
Die Baugenehmigung ist ein schriftlicher Bescheid mit dem bestätigt wird, dass dem eingereichten Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind. Möglicherweise müssen selbstständig vor dem Baustart noch weitere Gestattungen neben der Baugenehmigung eingeholt werden (beispielsweise beim Bau in unmittelbarer Waldnähe eine Ausnahmegestattung nach Waldgesetz oder eine Sanierungsgenehmigung, wenn innerhalb eines förmlich festgesetzten Sanierungsgebietes gebaut werden soll).
Eine Baugenehmigung stellt insofern keine öffentlich-rechtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde dar.
Es besteht ein Rechtsanspruch auf die Baugenehmigung, sofern alle zu prüfenden rechtlichen Vorgaben erfüllt sind. Erst nach der Erteilung der Baugenehmigung darf mit dem Bau begonnen werden.
Die Baupläne, die zur Baugenehmigung gehören, können unter Umständen behördliche Eintragungen enthalten. Dies sind Korrekturen der eingereichten Pläne, die regelmäßig im Sinne von Nebenbestimmungen zur Baugenehmigung gelten und insofern bei der Bauausführung unbedingt zu beachten sind.
Die genehmigten Baupläne einschließlich aller Unterlagen müssen vom Baubeginn an auf der Baustelle vorhanden sein. Dazu muss der Bauherr ein von der öffentlichen Verkehrsfläche aus sichtbares Baustellenschild anbringen, das die Bezeichnung des Bauvorhabens, Namen und Anschriften des Entwurfsverfassers, des Bauleiters und des Unternehmers für den Rohbau enthalten muss.
Baulasten
Neben zivilrechtlichen Grundstücksbelastungen (wie Grunddienstbarkeiten) gibt es auch öffentlich-rechtliche Grundstückslasten, die sogenannten Baulasten. Mit diesen können eventuelle Hindernisse, die der Baugenehmigung entgegenstehen, im Einzelfall ausgeräumt werden.
Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde können Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen (z. B. Abstandsflächen, Wegerechte, Stellplätze, Grundstücksvereinigungen u. a.) zu Lasten ihres Grundstückes innerhalb eines Baugenehmigungsverfahrens übernehmen. Die Erklärung bedarf der Schriftform und muss vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder von ihr anerkannt werden. Die Baulastübernahme geschieht freiwillig und wird durch die Eintragung ins Baulastenverzeichnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde wirksam.
Wer grundstücksbezogen ein berechtigtes Interesse darlegt, kann gebührenpflichtig in das Baulastenverzeichnis Einsicht nehmen oder Abschriften erhalten.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Wer sein Gebäude in Wohn- und/oder Sondereigentum aufteilen möchte, benötigt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 und § 32 Abs. 2 des Wohneigentumsgesetzes (WEG). Die Bauaufsichtsbehörde erstellt diese Bescheinigung, die zur Teilungserklärung beim Grundbuchamt vorgelegt werden muss.
Für die Bearbeitung einer Teilungserklärung nach § 7 des WEG (Abgeschlossenheitsbescheinigung) sind folgende Unterlagen erforderlich:
Gebühren/Kosten
Die Gebührensätze für Baugenehmigungen sind geregelt in einem Kostenverzeichnis des Freistaates Sachsen und beziehen sich je nach Vorhaben in der Regel auf die Rohbau- oder die Herstellungssumme. Hinzu kommen gegebenenfalls weitere Gebühren, zum Beispiel für Abweichungsentscheidungen sowie Auslagen, beispielsweise wenn technische Nachweise geprüft oder wenn Nachbarn beteiligt werden müssen. Gebühren bei Genehmigungsfreistellungen bewegen sich innerhalb eines Rahmens von 50 bis 150 EUR je Gebäude oder sonstige bauliche Anlage. Die Gebühren für Vorbescheide hängen maßgeblich vom Verwaltungsaufwand im Zusammenhang mit der konkreten Fragestellung im Antrag ab.
Eigentum verpflichtet!
Bauliche Anlagen sind so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instandzuhalten, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen, nicht gefährdet werden. Dies ist für Bauherren, die ein neues Gebäude errichten wollen, sicher kein Thema. Aber es gibt auch alte Gebäude. Wer ein solches vernachlässigt und damit die öffentliche Sicherheit und Ordnung in einer nicht vertretbaren Weise gefährdet, muss damit rechnen, dass die Behörde kostenpflichtig eingreift.
Örtliche Bauvorschriften
Mit dem Erlass von örtlichen Bauvorschriften haben die Gemeinden für ihr Territorium die Gelegenheit, über die SächsBO hinaus Regelungen für Bauvorhaben zu treffen. Dies ist innerhalb gesetzlicher Vorgaben möglich und betrifft in der Regel nur gestalterische Elemente. So kann jede Gemeinde Einfluss auf den Erhalt oder maßvolle Veränderung des Erscheinungsbildes des Ortes nehmen.
Manche Regelungen können ein Bauvorhaben direkt betreffen, andere wiederum nur mittelbar, wenn sie die Gestaltung des Wohnumfeldes zum Ziel haben. So dürfen unter anderem zu folgenden Punkten örtliche Bauvorschriften erlassen werden:
..., wenn es dem lieben Nachbarn nicht gefällt
Sind Nachbarn mit einem Bauvorhaben nicht einverstanden, bedeutet dies nicht zwangsläufig, dass aus diesem Grund keine Baugenehmigung erteilt werden kann. Maßgebend dafür ist allein, ob das Bauvorhaben den geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Nur wenn das geplante Bauvorhaben gegen nachbarschützende öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt, hat ein Nachbar die Chance, ein Bauvorhaben zu verhindern. Dies ist insbesondere der Fall, wenn erforderliche Grenzabstände nicht eingehalten oder immissionsschutzrechtliche Belange nicht beachtet werden.
Nachbarn sind damit in der Lage, durch Einlegen von Rechtsmitteln gegen die Baugenehmigung Aufwand und Kosten zu verursachen. Zu Bedenken ist dabei sowohl als Bauherr als auch als Nachbar: sich arrangieren ist besser als prozessieren, damit eine Nachbarschaft entstehen kann, in der man sich viele Jahre lang wohlfühlt. Auch bei verschiedenen Positionen und Interessenlagen sollte immer eine Kompromisslösung angestrebt werden.
Grundstücksauswahl
Wer einen passenden Bauplatz sucht, sollte einige Dinge beachten. Vor dem Kauf ist zu klären, ob Einschränkungen für die Bebauung bestehen. Untergrundbeschaffenheit, ein hoher Grundwasserspiegel oder felsiger Untergrund können beispielsweise die Baukosten stark erhöhen. Hochwassergefahr oder geringer Waldabstand schränken evtl. die bebaubare Fläche ein. Durch Altlasten, wie durch frühere industrielle Nutzung des Geländes, können Grundstücke mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sein. Auch der Blick in das Baulastenverzeichnis, welches von der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde geführt wird, empfiehlt sich. Entscheidend für die Qualität eines Baugrundstücks ist natürlich vor allem die Lage. Hier spielen das Umfeld, vorhandene oder geplante Infrastruktur, die Erreichbarkeit von Arbeitsplatz, Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten eine wichtige Rolle.
Für die Umsetzung eines Bauvorhabens gilt es also, die Vorschriften und Maßgaben sowohl des Bauplanungs- als auch des Bauordnungsrechts zu beachten. Dazu kommen noch öffentlich-rechtliche Vorschriften des Baunebenrechts, wie beispielsweise Denkmalschutz-, Wasser-, Naturschutz-, Abfall- und Immissionsschutzrecht.
Bauplanungsrecht
Im Gegensatz zum Bauordnungsrecht, welches sich damit befasst, wie ein Grundstück bebaut werden darf, regeln die Bestimmungen des Bauplanungsrechts die Frage, ob ein Grundstück überhaupt bebaut werden darf. Die entsprechenden Regelungen finden sich im Baugesetzbuch (BauGB), der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und einer Reihe anderer baurechtlicher Nebengesetze.
Flächennutzungsplan - Zuständigkeit Gemeinde
Der Flächennutzungsplan stellt in Grundzügen die zukünftige Art der Bodennutzung für ein Gemeindegebiet dar und ist ein vorbereitender Bauleitplan. Im Flächennutzungsplan werden für die Bebauung vorgesehene Flächen, Flächen für Verkehrsanlagen, Gewerbegebiete, Grünflächen, aber auch Flächen für Landwirtschaft und Waldflächen entsprechend den Bedürfnissen der jeweiligen Gemeinde ausgewiesen. Basierend auf dem Flächennutzungsplan werden regelmäßig Bebauungspläne entwickelt.
Bebauungsplan - Zuständigkeit Gemeinde
Bebauungspläne sind Ortssatzungen. Anders als Flächennutzungspläne enthalten Bebauungspläne verbindliche Festsetzungen, die bestimmen, wie die Grundstücke bebaut werden können. Dabei wird die Art der Nutzung, wie Gewerbe oder Wohnraum, das Maß der Nutzung, zum Beispiel Höhe, Geschossflächen- und -anzahl, die bauliche Gestaltung, unter anderem Dachneigung, die überbaubaren Flächen und die Erschließung festgelegt. Die Planungshoheit liegt dabei in den Händen der Gemeinde, gleichzeitig soll die umfassende Beteiligung aller Betroffenen und der Öffentlichkeit sichergestellt werden. Nach den gesetzlichen Bestimmungen sind die Bürger daher während der einmonatigen Offenlegung der Planung zu beteiligen.
Bebaubarkeit
Wenn die Errichtung einer baulichen Anlage auf einem Grundstück geplant ist, sollte möglichst schon vor dem Erwerb des Grundstücks geklärt werden, ob das Baugrundstück auch wirklich "Bauland" - also bebauungsfähig - ist.
Dazu bedarf es einer planungs- und bauordnungsrechtlichen Beurteilung des Grundstücks. Es muss insbesondere festgestellt werden, ob das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt und ob der Grundstückszuschnitt geeignet ist. Sie sollte in Zusammenarbeit mit der Gemeinde, der Bauaufsichtsbehörde und einem erfahrenen Entwurfsverfasser erfolgen, der die Bauwünsche auf deren Realisierbarkeit prüfen kann. Dies gilt auch für die Beurteilung der Baugrundbeschaffenheit.
Planungsrechtliche Bereiche
Plangeltungsbereich
Das Grundstück liegt innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans (Paragraf 30 BauGB). In diesem Fall darf gebaut werden, sofern die Erschließung des Grundstücks gesichert ist, das Bauvorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht und keine sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Der Bebauungsplan kann sehr detaillierte Angaben darüber enthalten, was gebaut werden darf und was nicht (zum Beispiel Art und Höhe der Gebäude). Einsicht in den Bebauungsplan erhalten Interessierte bei der jeweiligen Gemeinde.
Innenbereich
Das Grundstück liegt außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (Paragraf 34 BauGB).
In diesem Fall kann der Bau beginnen, sofern die Erschließung des Grundstücks gesichert ist und sich das Bauvorhaben nach Art und Maß, der Bauweise und eventuell vor Ort ergebenden Baufluchten in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Wie bei allen anderen Bauvorhaben sind im Übrigen die Regelungen der Sächsischen Bauordnung (SächsBO), gegebenenfalls Satzungen der Gemeinde und denkmalschutzrechtliche Regelungen zu beachten. Wenn Bauwillige im Zweifel sind, ob das Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, sollte die Bauaufsichtsbehörde hinzugezogen werden. Diese nimmt die Einstufung des Grundstücks nach den maßgeblichen rechtlichen Kriterien vor.
Außenbereich
Das Grundstück liegt sowohl außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans als auch außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im sogenannten Außenbereich (Paragraf 35 BauGB). In diesem Fall können die Antragsteller nur in bestimmten und engen Voraussetzungen mit einer Baugenehmigung für ihr Vorhaben rechnen, weil für den Außenbereich ein allgemeines Bauverbot besteht. Im Außenbereich sind grundsätzlich nur sogenannte privilegierte Vorhaben (wie bauliche Anlagen für Land- und Forstwirtschaft) zulässig.
Um die grundsätzliche Bebaubarkeit eines Grundstücks mit dem geplanten Vorhaben rechtssicher zu klären, gibt es die Möglichkeit, einen Antrag auf Bauvorbescheid zu stellen.
Ist die Erschließung als weitere Voraussetzung für ein baureifes Grundstück gegenwärtig nicht gegeben, muss diese im Hinblick auf die Genehmigungsfähigkeit eines anstehenden Bauvorhabens ab dem Zeitpunkt der Herstellung des Bauwerks (Nutzungsbeginn) ausreichend gesichert sein.
Das bedeutet insbesondere: Zugang zum öffentlichen Straßennetz, gesicherte Versorgung mit Trinkwasser, Löschwasser sowie ordnungsgemäße Abwasserentsorgung.
Bauordnungsrecht
Das Bauordnungsrecht beinhaltet verschiedene Anforderungen an die Ausführung/Herstellung baulicher Anlagen (materielles Bauordnungsrecht). Diese sind insbesondere in der SächsBO als Vorschriften/Regelungen festgeschrieben und dienen vor allem der Gefahrenabwehr. Eine Gefährdung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung soll verhindert werden, wenn bauliche Anlagen errichtet, geändert, instandgehalten oder beseitigt werden oder deren Nutzung geändert wird.
Es geht vor allem um Fragen der Standsicherheit sowie des Brand-, Schall-, Wärme- und Erschütterungsschutzes. Dabei sollte jeder wissen, dass diese bauordnungsrechtlichen Anforderungen Kraft gesetzlicher Regelung nur noch eingeschränkt von der Bauaufsichtsbehörde geprüft werden. Dennoch sind die am Bau Beteiligten, insbesondere der Bauherr, verpflichtet, dafür zu sorgen, dass das Bauvorhaben allen geltenden Vorschriften entspricht.
Neben dem materiellen Bauordnungsrecht beinhaltet die SächsBO natürlich auch formelle Regelungen. In welchen Fällen bedarf es beispielsweise einer Baugenehmigung und wie wird ein solches Verfahren durchgeführt.
Baugenehmigungspflicht, Genehmigungsfreistellung
Die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen ist grundsätzlich genehmigungspflichtig. Einige Bundesländer, dazu gehört auch der Freistaat Sachsen, haben inzwischen die sogenannte Genehmigungsfreistellung als Kenntnisgabeverfahren eingeführt, die regelt, dass bauliche Vorhaben innerhalb eines Bebauungsplangebiets genehmigungsfrei errichtet werden können, sofern sie keine Sonderbauten sind, die Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten werden und die Gemeinde kein Baugenehmigungsverfahren verlangt. Die vollständigen Antragsunterlagen sind aber dennoch bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einzureichen.
In der Genehmigungsfreistellung erfolgt keine inhaltliche Prüfung des Baugesuchs. Vorteil der Genehmigungsfreistellung ist, dass schneller mit dem Bau begonnen werden kann und die Gebühren hier niedriger als für eine Baugenehmigung sind. Dafür tragen die am Bau Beteiligten, insbesondere der Bauherr selbst, die volle Verantwortung dafür, dass bei der Vorhabenrealisierung geltendes öffentliches Recht eingehalten wird.
Zusätzlich wird unterschieden zwischen dem vereinfachten Genehmigungsverfahren (zum Beispiel Einfamilienhäuser) und dem Voll- oder Normalverfahren (für Sonderbauten) mit jeweils unterschiedlichem Prüfumfang.
Verstöße gegen baurechtliche Bestimmungen können die Baueinstellung, Beseitigungs- oder Nutzungsuntersagungsverfügung zur Folge haben. Außerdem drohen Bußgelder.
Verfahrensfreie Vorhaben
Für eine ganze Reihe baulicher Anlagen ist weder ein Bauantrag noch ein Genehmigungsfreistellungsverfahren erforderlich. Dabei handelt es sich nicht nur um bestimmte Gebäude, sondern beispielsweise auch um bauliche Anlagen wie Gebäudetechnik, Masten, Antennen, Behälter für Brennstoffe, Mauern, Einfriedungen und Schwimmbecken.
Ob eine solche bauliche Anlage verfahrensfrei ist, hängt meistens von verschiedenen konkreten Bedingungen ab. Grundsätzlich handelt es sich um kleinere, eher unbedeutende Anlagen, die kaum eine bau- und bodenrechtliche Relevanz besitzen.
Häufig vorkommende verfahrensfreie bauliche Anlagen sind beispielsweise:
eingeschossige Gebäude mit einer Brutto-Grundfläche bis zu zehn Quadratmetern, außer im Außenbereich
Garagen einschließlich überdachter Stellplätze mit einer mittleren Wandhöhe bis zu drei Metern und einer Brutto-Grundfläche bis zu 50 Quadratmetern je Grundstück, außer im Außenbereich
Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 Quadratmetern und einer Tiefe bis zu drei Metern
Brunnen (als Anlagen der Ver- und Entsorgung)
Mauern (einschließlich Stützmauern) und Einfriedungen (Zäune) mit einer Höhe bis zu zwei Metern, außer im Außenbereich
Schwimmbecken mit einem Beckeninhalt bis zu 100 Kubikmetern einschließlich dazugehöriger luftgetragener Überdachungen, außer im Außenbereich
- folgende tragende und nicht tragende Bauteile:
- nicht tragende und nicht aussteifende Bauteile innerhalb von baulichen Anlagen
- Änderung tragender oder aussteifender Bauteile innerhalb von Gebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2
- Fenster, Türen und die dafür bestimmten Öffnungen in den Wänden.
Der Abbruch baulicher Anlagen ist anzeigepflichtig, außer:
wenn deren Errichtung verfahrensfrei wäre
wenn es sich um freistehende Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 3 handelt oder
bei sonstigen Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe bis zu zehn Metern.
Wichtig:
Wenn bauliche Anlagen aber Bestandteil eines Gesamtvorhabens sind, für welches eine Baugenehmigung notwendig ist, werden auch die an sich verfahrensfreien Anlagen in die Baugenehmigungspflicht einbezogen.
Ein Bauvorhaben wird immer in seiner Gesamtheit beurteilt und darf nicht in verfahrensfreie und genehmigungspflichtige Bestandteile aufgeteilt werden.
Bauantrag und Vorbescheid
In Deutschland werden die Vorgaben für den Bauantrag durch die Bauordnung und die Bauvorlagenverordnung des jeweiligen Bundeslandes geregelt. Im Freistaat Sachsen gilt diesbezüglich die Sächsische Bauordnung (SächsBO) und die zugehörige Durchführungsverordnung.
Für das Erstellen eines Bauantrages mit zugehörigen Bauvorlagen ist in der Regel ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser (Architekt oder Bauingenieur) erforderlich. Für technische Nachweise sind zumeist Fachplaner einzubeziehen. Speziell der Standsicherheitsnachweis ist grundsätzlich von einem qualifizierten Tragwerksplaner zu erstellen.
Qualifizierte Tragwerksplaner bedürfen des Eintrages in eine von der Ingenieurkammer geführten Liste. Insofern kann die Ingenieurkammer Sachsen namentlich Auskunft erteilen, ob ein Tagwerksplaner entsprechend "gelistet" ist.
Vor dem eigentlichen Bauantrag kann für einzelne Fragen des Bauvorhabens ein Antrag auf Vorbescheid (Bauvoranfrage) gestellt werden. Das empfiehlt sich, wenn vor dem Kauf eines Grundstückes geklärt werden soll, ob das Grundstück auch wirklich in der geplanten Form bebaut werden darf (-> Bebaubarkeit). Ein Antrag auf Vorbescheid muss mit einer konkreten Fragestellung einhergehen. Der Umfang der einzureichenden Unterlagen ist dabei maßgeblich von dieser Fragestellung abhängig.
Fragestellungen im Rahmen eines Antrages auf Vorbescheid müssen sich innerhalb des gesetzlich vorgegebenen Prüfrahmens in Abhängigkeit von konkret durchzuführenden Verfahren (vereinfacht beziehungsweise Voll- oder Normalverfahren) bewegen. Ein Vorbescheid ist ein sogenannter vorweg genommener Teil einer künftigen Baugenehmigung.
Vom Bauvorbescheid zu unterscheiden ist der Begehr einer Rechtsauskunft, wenn beispielsweise ein Bauherr ohne eine konkrete Bauabsicht von der Behörde die Aussage möchte, ob sein Grundstück grundsätzlich bebauungsfähig ist (zum Beispiel im Vorfeld des Grundstückserwerbs) oder wenn ein Bauwilliger eine baurechtliche Frage außerhalb des oben genannten Prüfrahmens hat.
Zum Bauantrag gehören mindestens:
das vollständig ausgefüllte und vom Bauherren und Entwurfsverfasser unterzeichnete Bauantragsformular
ein Lageplan vorzugsweise im Maßstab 1 : 500 mit allen zur Beurteilung des Vorhabens erforderlichen Angaben (siehe Paragraf 9 Durchführungsbestimmung zur SächsBO) und ein Auszug aus der Liegenschaftskarte (nicht älter als ein halbes Jahr)
Bauzeichnungen im Maßstab 1 : 100, in denen alle für eine Beurteilung wichtigen Angaben, insbesondere Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit Vermessung, aufzuführen sind
eine formgebundene Baubeschreibung
Nachweise zur gesicherten Erschließung
statistischer Erhebungsbogen.
Wichtig:
Die Bearbeitungsfrist beginnt erst bei Vollständigkeit der Unterlagen zu laufen. Innerhalb der Prüffristen beteiligt die Baugenehmigungsbehörde die Gemeinde und je nach Vorhaben und konkreten Standortbedingungen die zuständigen Fachbehörden.
Die Baugenehmigung
Die Baugenehmigung ist ein schriftlicher Bescheid mit dem bestätigt wird, dass dem eingereichten Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind. Möglicherweise müssen selbstständig vor dem Baustart noch weitere Gestattungen neben der Baugenehmigung eingeholt werden (beispielsweise beim Bau in unmittelbarer Waldnähe eine Ausnahmegestattung nach Waldgesetz oder eine Sanierungsgenehmigung, wenn innerhalb eines förmlich festgesetzten Sanierungsgebietes gebaut werden soll).
Eine Baugenehmigung stellt insofern keine öffentlich-rechtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde dar.
Es besteht ein Rechtsanspruch auf die Baugenehmigung, sofern alle zu prüfenden rechtlichen Vorgaben erfüllt sind. Erst nach der Erteilung der Baugenehmigung darf mit dem Bau begonnen werden.
Die Baupläne, die zur Baugenehmigung gehören, können unter Umständen behördliche Eintragungen enthalten. Dies sind Korrekturen der eingereichten Pläne, die regelmäßig im Sinne von Nebenbestimmungen zur Baugenehmigung gelten und insofern bei der Bauausführung unbedingt zu beachten sind.
Die genehmigten Baupläne einschließlich aller Unterlagen müssen vom Baubeginn an auf der Baustelle vorhanden sein. Dazu muss der Bauherr ein von der öffentlichen Verkehrsfläche aus sichtbares Baustellenschild anbringen, das die Bezeichnung des Bauvorhabens, Namen und Anschriften des Entwurfsverfassers, des Bauleiters und des Unternehmers für den Rohbau enthalten muss.
Baulasten
Neben zivilrechtlichen Grundstücksbelastungen (wie Grunddienstbarkeiten) gibt es auch öffentlich-rechtliche Grundstückslasten, die sogenannten Baulasten. Mit diesen können eventuelle Hindernisse, die der Baugenehmigung entgegenstehen, im Einzelfall ausgeräumt werden.
Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde können Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen (z. B. Abstandsflächen, Wegerechte, Stellplätze, Grundstücksvereinigungen u. a.) zu Lasten ihres Grundstückes innerhalb eines Baugenehmigungsverfahrens übernehmen. Die Erklärung bedarf der Schriftform und muss vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder von ihr anerkannt werden. Die Baulastübernahme geschieht freiwillig und wird durch die Eintragung ins Baulastenverzeichnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde wirksam.
Wer grundstücksbezogen ein berechtigtes Interesse darlegt, kann gebührenpflichtig in das Baulastenverzeichnis Einsicht nehmen oder Abschriften erhalten.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Wer sein Gebäude in Wohn- und/oder Sondereigentum aufteilen möchte, benötigt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 und § 32 Abs. 2 des Wohneigentumsgesetzes (WEG). Die Bauaufsichtsbehörde erstellt diese Bescheinigung, die zur Teilungserklärung beim Grundbuchamt vorgelegt werden muss.
Für die Bearbeitung einer Teilungserklärung nach § 7 des WEG (Abgeschlossenheitsbescheinigung) sind folgende Unterlagen erforderlich:
Antrag auf Abgeschlossenheitserklärung nach dem Wohneigentumsgesetz
Amtliche Flurkarte (nicht älter als sechs Monate)
- zeichnerische Unterlagen (mindestens zweifach einreichen):
- Lageplan 1: 500
- Aufteilungspläne aller Gebäudegrundrisse M 1: 100
- Schnitte und Ansichten der Gebäude, die auf dem betreffenden Grundstück bestehen bzw. errichtet werden, M 1: 100
- bei bestehenden Gebäuden sind Baubestandszeichnungen erforderlich.
Gebühren/Kosten
Die Gebührensätze für Baugenehmigungen sind geregelt in einem Kostenverzeichnis des Freistaates Sachsen und beziehen sich je nach Vorhaben in der Regel auf die Rohbau- oder die Herstellungssumme. Hinzu kommen gegebenenfalls weitere Gebühren, zum Beispiel für Abweichungsentscheidungen sowie Auslagen, beispielsweise wenn technische Nachweise geprüft oder wenn Nachbarn beteiligt werden müssen. Gebühren bei Genehmigungsfreistellungen bewegen sich innerhalb eines Rahmens von 50 bis 150 EUR je Gebäude oder sonstige bauliche Anlage. Die Gebühren für Vorbescheide hängen maßgeblich vom Verwaltungsaufwand im Zusammenhang mit der konkreten Fragestellung im Antrag ab.
Eigentum verpflichtet!
Bauliche Anlagen sind so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instandzuhalten, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen, nicht gefährdet werden. Dies ist für Bauherren, die ein neues Gebäude errichten wollen, sicher kein Thema. Aber es gibt auch alte Gebäude. Wer ein solches vernachlässigt und damit die öffentliche Sicherheit und Ordnung in einer nicht vertretbaren Weise gefährdet, muss damit rechnen, dass die Behörde kostenpflichtig eingreift.
Örtliche Bauvorschriften
Mit dem Erlass von örtlichen Bauvorschriften haben die Gemeinden für ihr Territorium die Gelegenheit, über die SächsBO hinaus Regelungen für Bauvorhaben zu treffen. Dies ist innerhalb gesetzlicher Vorgaben möglich und betrifft in der Regel nur gestalterische Elemente. So kann jede Gemeinde Einfluss auf den Erhalt oder maßvolle Veränderung des Erscheinungsbildes des Ortes nehmen.
Manche Regelungen können ein Bauvorhaben direkt betreffen, andere wiederum nur mittelbar, wenn sie die Gestaltung des Wohnumfeldes zum Ziel haben. So dürfen unter anderem zu folgenden Punkten örtliche Bauvorschriften erlassen werden:
- besondere Anforderungen an die äußere Gestaltung von Bauwerken sowie von Werbeanlagen und Warenautomaten mit dem Zweck, das Ortsbild zu erhalten oder zu gestalten, zum Beispiel:
- Anordnung und Ausrichtung von Gebäuden auf dem Grundstück (zum Beispiel Giebel, Dachfläche oder bestimmter Winkel zur Straße)
- Dachform, Dachneigung, Farbe und Material der Dachdeckung
- Werkstoff, Putz und Farbe von Fassaden
- Gestaltung von Fenstern
- Zulässigkeit und Gestaltung von Erkern, Balkonen, Hauseingängen, Terrassen und anderen Bauteilen
Gestaltung der unbebauten Flächen der Grundstücke (zum Beispiel zur Bepflanzung oder Versieglung von Flächen)
Notwendigkeit, Art, Gestaltung und Höhe von Einfriedungen (Mauern, Zäune)
vom Standard abweichende Abstandsflächentiefe, soweit dies zur Gestaltung des Ortsbildes oder im Rahmen einer städtebaulichen Satzung erforderlich ist (eine ausreichende Belichtung und der Brandschutz sind dabei sicherzustellen)
Lage, Größe, Beschaffenheit, Ausstattung und Unterhaltung von Kinderspielplätzen
Verbot von Werbeanlagen und Warenautomaten aus ortsgestalterischen Gründen
Gestaltung von Plätzen für bewegliche Abfallbehälter.
..., wenn es dem lieben Nachbarn nicht gefällt
Sind Nachbarn mit einem Bauvorhaben nicht einverstanden, bedeutet dies nicht zwangsläufig, dass aus diesem Grund keine Baugenehmigung erteilt werden kann. Maßgebend dafür ist allein, ob das Bauvorhaben den geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Nur wenn das geplante Bauvorhaben gegen nachbarschützende öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt, hat ein Nachbar die Chance, ein Bauvorhaben zu verhindern. Dies ist insbesondere der Fall, wenn erforderliche Grenzabstände nicht eingehalten oder immissionsschutzrechtliche Belange nicht beachtet werden.
Nachbarn sind damit in der Lage, durch Einlegen von Rechtsmitteln gegen die Baugenehmigung Aufwand und Kosten zu verursachen. Zu Bedenken ist dabei sowohl als Bauherr als auch als Nachbar: sich arrangieren ist besser als prozessieren, damit eine Nachbarschaft entstehen kann, in der man sich viele Jahre lang wohlfühlt. Auch bei verschiedenen Positionen und Interessenlagen sollte immer eine Kompromisslösung angestrebt werden.
Grundstücksauswahl
Wer einen passenden Bauplatz sucht, sollte einige Dinge beachten. Vor dem Kauf ist zu klären, ob Einschränkungen für die Bebauung bestehen. Untergrundbeschaffenheit, ein hoher Grundwasserspiegel oder felsiger Untergrund können beispielsweise die Baukosten stark erhöhen. Hochwassergefahr oder geringer Waldabstand schränken evtl. die bebaubare Fläche ein. Durch Altlasten, wie durch frühere industrielle Nutzung des Geländes, können Grundstücke mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sein. Auch der Blick in das Baulastenverzeichnis, welches von der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde geführt wird, empfiehlt sich. Entscheidend für die Qualität eines Baugrundstücks ist natürlich vor allem die Lage. Hier spielen das Umfeld, vorhandene oder geplante Infrastruktur, die Erreichbarkeit von Arbeitsplatz, Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten eine wichtige Rolle.
Bauaufsichtsbehörden im Landkreis Zwickau
