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Bauantrag, Baugenehmigung, Baubeginn und Fertigstellung

Der Bauantrag
Der Bauantrag ist schriftlich bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen.
Zum Bauantrag gehören alle für die Beurteilung des Bauvorhabens und die Bearbeitung des Bauantrags erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen). Es kann gestattet werden, dass einzelne Bauvorlagen nachgereicht werden.

Der Bauantrag ist bei der unteren Bauaufsichtsbehörde in dreifacher Ausfertigung (ist die Gemeinde zugleich Bauaufsichtsbehörde - Hansestadt Stralsund in zweifacher Ausfertigung) einzureichen. Die Bauaufsichtsbehörde kann Mehrfertigungen verlangen, soweit dies zur Beteiligung oder Anhörung von Stellen, die für die Entscheidung über den Bauantrag notwendig ist.
Es sind die von der obersten Bauaufsichtsbehörde des Landes Mecklenburg. Vorpommern eingeführten Vordrucke für Bauanträge, Baubeschreibungen, Formulare oder für Anzeigen zu verwenden.
Der Bauherr und der Entwurfsverfasser haben den Bauantrag, der Entwurfsverfasser die Bauvorlagen zu unterschreiben. Die von Fachplanern nach § 54 Abs. 2 LBauO M-V bearbeiteten Unterlagen müssen auch von diesen unterschrieben sein. Ist der Bauherr nicht Grundstückseigentümer, kann die Zustimmung des Grundstückseigentümers zu dem Bauvorhaben gefordert werden.

Zum den einzureichenden Bauvorlagen gehören:
  • Bauantragsformular und Baubeschreibungen einschließlich ggf. Betriebsbeschreibung für einen gewerblichen oder landwirtschaftlichen Betrieb.
  • der Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte
  • der Lageplan (§ 7 BauVorlVO M-V),
  • die Bauzeichnungen (§ 8 BauVorlVO M-V),
  • die Baubeschreibung (§ 9 BauVorlVO M-V),
  • der Nachweis der Standsicherheit (§ 10 BauVorlVO M-V), soweit er bauaufsichtlich geprüft wird, einschließlich der Erklärung des Tragwerksplaners nach Maßgabe des Kriterienkataloges der Anlage 2,
  • der Nachweis des Brandschutzes (§ 11 BauVorlVO M-V), soweit er bauaufsichtlich geprüft wird und nicht bereits in den übrigen Bauvorlagen enthalten ist,
  • die erforderlichen Angaben über die gesicherte Erschließung hinsichtlich der Versorgung mit Wasser und Energie sowie der Entsorgung von Abwasser und der verkehrsmäßigen Erschließung, soweit das Bauvorhaben nicht an eine öffentliche Wasser- oder Energieversorgung oder eine öffentliche Abwasserentsorgungsanlage angeschlossen werden kann oder nicht in ausreichender Breite an einer öffentlichen Verkehrsfläche liegt,
  • eine Berechnung des zulässigen, des vorhandenen und des geplanten Maßes der baulichen Nutzung bei Bauvorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der Festsetzungen darüber enthält.
Voraussetzung für eine zügige Bearbeitung des Bauantrages ist die Vollständigkeit der Antragsunterlagen. Fehlen Unterlagen, so muss die Behörde diese nachfordern, welches mit Zeitverlust und Mehraufwand verbunden ist. Es können auch Unterlagen nachgefordert werden, die für die Beurteilung der Fachbehörden notwendig sind. Bleiben nachgeforderte Unterlagen aus, so kann die Baugenehmigungsbehörde diesen wegen Unvollständigkeit zurückweisen.
Sind die Eintragung von Baulasten auf Nachbargrundstücken oder die Beantragung von Abweichungen, Ausnahmen oder Befreiungen von nachbarschützenden Vorschriften vorgesehen, so empfiehlt sich eine rechtzeitige Kontaktaufnahme mit den betroffenen Nachbarn, um deren Zustimmungsbereitschaft schon im Vorfeld zu klären. Die Bauaufsichtsbehörde soll die Eigentümer benachbarter Grundstücke (Nachbarn) vor Erteilung von Abweichungen und Befreiungen benachrichtigen, wenn zu erwarten ist, dass öffentlich-rechtlich geschützte nachbarliche Belange berührt werden. Einwendungen sind innerhalb von zwei Wochen nach Zugang der Benachrichtigung bei der Bauaufsichtsbehörde schriftlich oder zur Niederschrift vorzubringen. Die Benachrichtigung entfällt, wenn die zu benachrichtigenden Nachbarn die Lagepläne und Bauzeichnungen unterschrieben oder dem Bauvorhaben auf andere Weise zugestimmt haben.

Die Baugenehmigung
Die Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind. Prüfungsgegenstand des Baugenehmigungsverfahrens ist ausschließlich der in §§ 63 und 64 LBauO M-V abschließend aufgeführte Katalog.

Möglicherweise müssen selbstständig vor dem Baubeginn weitere Genehmigungen oder Gestattungen wie z. B. eine Sanierungsgenehmigung im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet beantragt werden. Die Sanierungsgenehmigung wäre dann Voraussetzung für den Beginn der Baumaßnahme. Eine Baugenehmigung stellt somit keine öffentlich-rechtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung dar. Die Baugenehmigung bedarf der Schriftform. Die Baugenehmigung kann unter Auflagen, Bedingungen und dem Vorbehalt der nachträglichen Aufnahme, Änderung oder Ergänzung einer Auflage sowie befristet erteilt werden. Die Baugenehmigung wird unbeschadet der Rechte Dritter erteilt.

Mit der Bauausführung oder mit der Ausführung des jeweiligen Bauabschnitts darf erst begonnen werden, wenn
  • die Baugenehmigung dem Bauherrn zugegangen ist und
  • die Baubeginnanzeige der Bauaufsichtsbehörde vorliegt.
Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens nicht begonnen oder die Bauausführung länger als ein Jahr unterbrochen worden ist. Diese Frist kann auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu einem Jahr verlängert werden. Sie kann auch rückwirkend verlängert werden, wenn der Antrag vor Fristablauf bei der Bauaufsichtsbehörde eingegangen ist.

Die Gebühren für die Erteilung der Baugenehmigung richten sich nach der Verordnung über die Gebühren und Auslagen für Amtshandlungen der Bauaufsicht Mecklenburg-Vorpommern (BauGebVO M-V). Dazu werden die anrechenbaren Bauwerte aus dem Brutto-Rauminhalt der Gebäude vervielfältigt mit einem jeweils angegebenen Wert je Kubikmeter Brutto-Rauminhalt berechnet. Diese angegebenen Werte je Kubikmeter Bruttorauminhalt richten sich nach der Gebäudeart, welche sich jährlich aus dem arithmetischen Mittel der von Statistischen Bundesamt veröffentlichen Preisindex für den Neubau von Wohngebäuden, Bürogebäuden und gewerblichen Betriebsgebäuden ändern können.

Für je angefangene 1.000 € anrechenbarer Bauwert werden 11 € Genehmigungsgebühr, mindestens 50 € berechnet. Für Bauvorhaben im vereinfachten Genehmigungsverfahren beträgt die Genehmigungsgebühr 7 € je angefangene 1.000 € anrechenbarer Bauwert, aber wieder mindestens 50 €.

Hinzu kommen noch Gebühren für Konzentrationsentscheidungen im Baugenehmigungsverfahren, wie z. B. Ausnahmen nach der waldrechtlichen Vorschriften, Entscheidungen nach den wasserrechtlichen, naturschutzrechtlichen, straßen- und wegerechtlichen Vorschriften oder/und Gebühren für beantragte Abweichungsentscheidungen nach der Landesbauordnung, Ausnahmen und Befreiungen von Vorschriften eines Bebauungsplanes sowie ggf. Auslagen für die Prüfung von Standsicherheits- und Brandschutznachweisen.

Baubeginn & Fertigstellung
Vor Baubeginn eines Gebäudes müssen die Grundrissfläche abgesteckt und seine Höhenlage festgelegt sein. Baugenehmigungen, Bauvorlagen sowie bautechnische Nachweise müssen an der Baustelle von Baubeginn an vorliegen.

Im Übrigen erhält der Bauherr ein Baustellenschild, welches auf dem Baugrundstück von der öffentlichen Verkehrsfläche gut sichtbar anzubringen ist. Dieses muss die Bezeichnung des Bauvorhabens, Namen und Unterschrift des Entwurfsverfassers, des Bauleiters und des Unternehmers für den Rohbau enthalten. Der Bauherr hat den Ausführungsbeginn genehmigungsbedürftiger Vorhaben und die Wiederaufnahme der Bauarbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als drei Monaten mindestens eine Woche vorher der Bauaufsichtsbehörde schriftlich mitzuteilen (Baubeginnsanzeige).

Die Bauaufsichtsbehörde überwacht die Bauausführung bei baulichen Anlagen
  • des von ihr bauaufsichtlich geprüften Standsicherheitsnachweises,
  • hinsichtlich des von ihr bauaufsichtlich geprüften Brandschutznachweises.
Bei Gebäuden der Gebäudeklasse 4, ausgenommen Sonderbauten sowie Mittel- und Großgaragen, ist die mit dem Brandschutznachweis übereinstimmende Bauausführung vom Nachweisersteller oder einem anderen Nachweisberechtigten (zugelassenen Brandschutzplaner oder Prüfingenieur für Brandschutz) zu bestätigen. Die Bauaufsichtsbehörde kann die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften und Anforderungen und die ordnungsgemäße Erfüllung der Pflichten der am Bau Beteiligten überprüfen.

Die Bauaufsichtsbehörde kann verlangen, dass ihr Beginn und Beendigung bestimmter Bauarbeiten angezeigt werden. Die Bauarbeiten dürfen erst fortgesetzt werden, wenn die Bauaufsichtsbehörde der Fortführung der Bauarbeiten zugestimmt hat.

Der Bauherr hat die beabsichtigte Aufnahme der Nutzung einer nicht verfahrensfreien baulichen Anlage mindestens zwei Wochen vorher der Bauaufsichtsbehörde anzuzeigen.

Eine bauliche Anlage darf erst benutzt werden, wenn sie selbst, Zufahrtswege, Wasserversorgungs- und Abwasserentsorgungs- sowie Gemeinschaftsanlagen in dem erforderlichen Umfang sicher benutzbar sind, nicht jedoch vor dem in der Anzeige zur beabsichtigten Ausnahme der Nutzung bezeichneten Zeitpunkt.

Feuerstätten dürfen erst in Betrieb genommen werden, wenn der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger die Tauglichkeit und die sichere Benutzbarkeit der Abgasanlagen bescheinigt hat; hierzu ist ihm rechtzeitig Gelegenheit zu geben, auch den Rohbauzustand zu besichtigen.