Wann ist ein Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig?
Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens wird von den unteren Bauaufsichtsbehörden bei der Stellung eines Bauantrages mitgeprüft. Sie kann aber auch durch Beantragung eines Vorbescheides vorher geklärt werden. Das Bauplanungsrecht trifft Regelungen dazu, wie ein Grundstück bebaut werden darf und welche Nutzungen zulässig sind.
Abhängig ist die Einschätzung davon, wo das Baugrundstück liegt. Ob es sich zum Beispiel im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, dazu zählen qualifizierte, vorhabenbezogene oder einfache Bebauungspläne, oder einem Gebiet, in dem ein Bebauungsplan aktuell aufgestellt werden soll, befindet. Liegt keiner der Fälle vor, richtet sich die Bebaubarkeit danach, ob das Grundstück im sogenannten unbeplanten Innenbereich oder im Außenbereich liegt.
In einem Bebauungsplan können beispielsweise die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise, die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen und Mindestmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke festgesetzt werden. Was alles festgesetzt werden kann, regelt abschließend § 9 BauGB. Ob ein Bebauungsplan für das von Ihnen ins Auge gefasste Grundstück besteht, können Sie entweder bei dem Bauamt Ihrer Gemeinde oder beim Amt für Bauordnung und Denkmalschutz, Sachgebiet Städtebau und Raumordnung, in Erfahrung bringen.
Wenn solche Regularien nicht existieren, bemisst sich die Bebaubarkeit des Grundstücks daran, ob es dem Außen- oder Innenbereich zuzuordnen ist.
Grundsätzlich gilt, dass nur der Innenbereich bebaubar ist, während der Außenbereich von jeglicher Bebauung freizuhalten ist. Ausnahmen von diesem Grundsatz gelten gemäß § 35 Abs. 1 BauGB nur für einige privilegierte Vorhaben, wenn öffentliche Belange (zum Beispiel der Naturschutz) nicht entgegenstehen und die ausreichende Erschließung gesichert ist. Zu diesen privilegierten Vorhaben zählen beispielsweise landwirtschaftliche Betriebe oder Windparks.
Die Einschätzung, ob das betreffende Grundstück dem Innen- oder Außenbereich zuzuordnen ist, stößt immer wieder auf Schwierigkeiten, denn selbst bei sogenannten "Baulücken"-Grundstücken, am Ortsrand oder Eckgrundstücken kann es sich durchaus um eine Außenbereichslage handeln.
Für die Abgrenzung kommt es zunächst darauf an, ob die Flächen selbst zu einem Bebauungszusammenhang zählen und dieser die Qualität eines Ortsteils bildet.
Als Bebauungszusammenhang im Sinne dieser Vorschrift hat das Bundesverwaltungsgericht eine "aufeinander folgende Bebauung" gekennzeichnet, die "trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit (Zusammengehörigkeit) vermittelt". Grundsätzlich können dabei nur solche baulichen Anlagen berücksichtigt werden, die für den ständigen Aufenthalt von Menschen bestimmt sind.
Es muss daher stets die tatsächliche Bebauung herangezogen werden, die das von Ihnen ins Auge gefasste Grundstück umgibt. Ein Grundstück am Waldrand oder selbst auf einer großen Freifläche in der Innenstadt kann deshalb nicht bebaubar sein, weil es als Außenbereich eingestuft wird. Dies wäre unbedingt vorab zu klären.
Innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden (§ 34 Abs. 1 BauGB). Ob sich ein Vorhaben in die nähere Umgebung einfügt, beurteilt sich dabei anhand der vorhandenen Bebauung. Diese bildet den Rahmen, in den sich das neu hinzutretende Vorhaben einfügen muss.
Ferner ist stets zu prüfen, ob die Erschließung gesichert ist. Zu einer gesicherten Erschließung gehören eine Zuwegung (Berechtigung zur Benutzung, ausreichende Breite und Festigkeit), Anlagen der Versorgung (Elektrizität, Wasser), Anlagen der Entsorgung (ordnungsgemäße Abwasserbeseitigung) und die Löschwasserversorgung.
Diese Frage sollte stets vorab geklärt werden. Wenn die Entscheidung über den Kauf eines Grundstücks noch nicht gefällt wurde, bietet sich dafür die Beantragung eines Bauvorbescheides an.
Abhängig ist die Einschätzung davon, wo das Baugrundstück liegt. Ob es sich zum Beispiel im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, dazu zählen qualifizierte, vorhabenbezogene oder einfache Bebauungspläne, oder einem Gebiet, in dem ein Bebauungsplan aktuell aufgestellt werden soll, befindet. Liegt keiner der Fälle vor, richtet sich die Bebaubarkeit danach, ob das Grundstück im sogenannten unbeplanten Innenbereich oder im Außenbereich liegt.
In einem Bebauungsplan können beispielsweise die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise, die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen und Mindestmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke festgesetzt werden. Was alles festgesetzt werden kann, regelt abschließend § 9 BauGB. Ob ein Bebauungsplan für das von Ihnen ins Auge gefasste Grundstück besteht, können Sie entweder bei dem Bauamt Ihrer Gemeinde oder beim Amt für Bauordnung und Denkmalschutz, Sachgebiet Städtebau und Raumordnung, in Erfahrung bringen.
Wenn solche Regularien nicht existieren, bemisst sich die Bebaubarkeit des Grundstücks daran, ob es dem Außen- oder Innenbereich zuzuordnen ist.
Grundsätzlich gilt, dass nur der Innenbereich bebaubar ist, während der Außenbereich von jeglicher Bebauung freizuhalten ist. Ausnahmen von diesem Grundsatz gelten gemäß § 35 Abs. 1 BauGB nur für einige privilegierte Vorhaben, wenn öffentliche Belange (zum Beispiel der Naturschutz) nicht entgegenstehen und die ausreichende Erschließung gesichert ist. Zu diesen privilegierten Vorhaben zählen beispielsweise landwirtschaftliche Betriebe oder Windparks.
Die Einschätzung, ob das betreffende Grundstück dem Innen- oder Außenbereich zuzuordnen ist, stößt immer wieder auf Schwierigkeiten, denn selbst bei sogenannten "Baulücken"-Grundstücken, am Ortsrand oder Eckgrundstücken kann es sich durchaus um eine Außenbereichslage handeln.
Für die Abgrenzung kommt es zunächst darauf an, ob die Flächen selbst zu einem Bebauungszusammenhang zählen und dieser die Qualität eines Ortsteils bildet.
Als Bebauungszusammenhang im Sinne dieser Vorschrift hat das Bundesverwaltungsgericht eine "aufeinander folgende Bebauung" gekennzeichnet, die "trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit (Zusammengehörigkeit) vermittelt". Grundsätzlich können dabei nur solche baulichen Anlagen berücksichtigt werden, die für den ständigen Aufenthalt von Menschen bestimmt sind.
Es muss daher stets die tatsächliche Bebauung herangezogen werden, die das von Ihnen ins Auge gefasste Grundstück umgibt. Ein Grundstück am Waldrand oder selbst auf einer großen Freifläche in der Innenstadt kann deshalb nicht bebaubar sein, weil es als Außenbereich eingestuft wird. Dies wäre unbedingt vorab zu klären.
Innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden (§ 34 Abs. 1 BauGB). Ob sich ein Vorhaben in die nähere Umgebung einfügt, beurteilt sich dabei anhand der vorhandenen Bebauung. Diese bildet den Rahmen, in den sich das neu hinzutretende Vorhaben einfügen muss.
Ferner ist stets zu prüfen, ob die Erschließung gesichert ist. Zu einer gesicherten Erschließung gehören eine Zuwegung (Berechtigung zur Benutzung, ausreichende Breite und Festigkeit), Anlagen der Versorgung (Elektrizität, Wasser), Anlagen der Entsorgung (ordnungsgemäße Abwasserbeseitigung) und die Löschwasserversorgung.
Diese Frage sollte stets vorab geklärt werden. Wenn die Entscheidung über den Kauf eines Grundstücks noch nicht gefällt wurde, bietet sich dafür die Beantragung eines Bauvorbescheides an.
Der Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheides
