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Baugenehmigungspflicht

Die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen sind baugenehmigungspflichtig, sofern sie nicht im Katalog genehmigungsfreier Vorhaben (§ 62 LBauO) aufgeführt sind oder dem sogenannten Freistellungsverfahren des § 67 LBauO unterliegen.

Genehmigungsfreie Vorhaben

In § 62 LBauO sind diejenigen Bauvorhaben abschließend aufgezählt, die von einer Genehmigungspflicht befreit sind. Es handelt sich dabei um kleinere oder unbedeutende bauliche Anlagen, für die der Gesetzgeber kein Verfahren vorsieht. Allerdings entbindet die Genehmigungsfreiheit nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung der baurechtlichen und sonstigen Vorschriften. Das heißt, dass auch bei der Errichtung eines genehmigungsfreien Schuppens die Abstandsvorschriften der LBauO und die Festsetzungen eines Bebauungsplanes zu beachten sind. Auch kann nach anderen Vorschriften eine Genehmigung erforderlich sein, die der Bauherr eigenverantwortlich einholen muss (z. B. nach Wasserecht bei Anlagen in Bachnähe, nach Straßenrecht, Denkmalrecht oder Naturschutzrecht). Für Fragen hierzu stehen Ihnen die Mitarbeiter der Bauaufsichtsbehörde gerne zur Verfügung.

Freistellungsverfahren

In Rheinland-Pfalz wurde bereits vor Jahren das sogenannte Freistellungsverfahren (§ 67 LBauO) eingeführt, wonach bestimmte Wohnbauvorhaben innerhalb eines Bebauungsplangebiets genehmigungsfrei errichtet werden können.
Voraussetzungen für die Durchführung des Freistellungsverfahrens gemäß § 67 LBauO sind:
  • die Existenz eines qualifizierten oder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans,

  • es handelt sich um ein Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 - 3 einschließlich der Nebengebäude und Nebenanlagen,

  • das Bauvorhaben entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes, d. h. keine Befreiungen oder Ausnahmen erforderlich,

  • die gesicherte Erschließung.

Im Freistellungsverfahren werden die erforderlichen Bauunterlagen bei der zuständigen Verbandsgemeindeverwaltung eingereicht. Erklärt die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats nach Eingang der Unterlagen, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, kann mit dem Bau begonnen werden. Ein früherer Baubeginn ist möglich, wenn die Gemeinde schon vor Ablauf der Monatsfrist schriftlich erklärt, dass kein Genehmigungsverfahren durchzuführen ist. Verlangt die Gemeinde die Durchführung eines Genehmigungsverfahrens (z. B. wegen rechtlicher Bedenken), hat sie die Unterlagen dem Bauherrn zurückzugeben oder - falls der Bauherr dies ausdrücklich erklärt hat - als Bauantrag im vereinfachten Genehmigungsverfahren an die Bauaufsichtsbehörde weiterzuleiten.

Mit diesem Verfahren soll dem Bauherrn ein früherer Baubeginn ermöglicht und die Baubehörde von Prüfaufgaben entlastet werden. Allerdings findet in diesem Verfahren keine bauaufsichtliche Prüfung statt. Das Vorhaben ist der alleinigen Verantwortlichkeit des Bauherrn und seines Planers überlassen, die dafür Sorge zu tragen haben, dass das Vorhaben mit dem geltenden Recht im Einklang steht. Das Freistellungsverfahren ist bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen verbindlich vorgeschrieben. Der Bauherr hat kein Wahlrecht, zum Zwecke einer baubehördlichen Überprüfung ein Genehmigungsverfahren zu verlangen. Der Planer ist hier ganz besonders gefordert, da eine fehlerhafte Planung schnell Verzögerungen und erhebliche Mehrkosten nach sich ziehen kann. Stellt sich, etwa veranlasst durch eine Nachbarbeschwerde, bei der Bauausführung heraus, dass das Vorhaben gegen geltendes Recht verstößt, so muss mit einer Baueinstellung und möglicherweise einer Beseitigung der illegalen Bauteile gerechnet werden. Bei Verstößen gegen nachbarschützende Vorschriften (z. B. Abstandsvorschriften) ist die Bauaufsichtsbehörde auf Verlangen des Nachbarn zum Einschreiten verpflichtet.

Vereinfachtes Genehmigungsverfahren

Dieses Verfahren findet auf die in § 66 LBauO genannten Vorhaben Anwendung. Hierzu zählen auch diejenigen Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 - 3, die nicht dem Freistellungsverfahren unterfallen, etwa weil sie
  • nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegen oder

  • den Festsetzungen eines solchen Bebauungsplanes nicht entsprechen, so dass Ausnahmen oder Befreiungen notwendig sind, oder

  • die Erschließung nicht gesichert ist oder

  • die Gemeinde erklärt hat, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.

Im vereinfachten Verfahren ist ein Bauantrag mit allen erforderlichen Unterlagen über die Verbandsgemeindeverwaltung an die Kreisverwaltung zu richten. Gegenstand der bauaufsichtlichen Prüfung ist die Übereinstimmung des Vorhabens mit dem Planungsrecht und dem sonstigem öffentlichen Recht. Nicht überprüft werden die Vorschriften der LBauO, wozu insbesondere die nachbarschützenden Vorschriften über Grenzabstände und Brandwände zählen. Insoweit ist auch hier der Bauherr mit seinem Planer für die Einhaltung dieser Vorschriften selbst verantwortlich.

Die im vereinfachten Verfahren erteilte Baugenehmigung trifft eine Regelung nur insoweit, als sie Gegenstand der bauaufsichtlichen Prüfung war. Was die Vorschriften der LBauO anbelangt, kann der Bauherr auf die Genehmigung nicht vertrauen. Bei Verstößen drohen dem Bauherrn die gleichen Konsequenzen wie bereits im Freistellungsverfahren aufgezeigt.

Umfassendes Genehmigungsverfahren

Dieses findet im Wesentlichen bei gewerblichen und öffentlichen Gebäuden sowie auch bei Wohngebäuden der Gebäudeklasse 4 Anwendung. In diesem Verfahren wird das Vorhaben im vollen Umfang auf seine Konformität mit dem öffentlichen Recht überprüft. Für die Errichtung eines üblichen Ein- oder Zweifamilienwohnhauses kommt dieses Verfahren nicht zur Anwendung.

Der Bauantrag

Für das Erstellen eines Bauantrags ist ein planvorlageberechtigter Entwurfsverfasser, zumeist Architekt oder Bauingenieur, erforderlich, der Baupläne und Berechnungen anfertigt. Vor dem eigentlichen Bauantrag kann zunächst eine Bauvoranfrage gestellt werden. Dies empfiehlt sich, wenn vor dem Kauf eines Grundstücks geklärt werden soll, ob das Grundstück auch wirklich in der geplanten Form bebaut werden darf.

Der Bauantrag ist bei der Verbandsgemeindeverwaltung einzureichen, die ihn zusammen mit ihrer Stellungnahme an die zuständige Bauaufsichtsbehörde zur Entscheidung weiterleitet. Aktuelle Vordrucke stehen unter www.fm.rlp.de im Bereich Bauen und Wohnen/Baurecht und Bautechnik/Vordrucke zum Download zur Verfügung.

Zum Bauantrag gehören:
  • das ausgefüllte und vom Bauherren und Planvorlageberechtigten unterzeichnete Bauantragsformular,

  • ein Lageplan auf Grundlage einer amtlichen Flurkarte im Maßstab 1 : 1000, in die vom Planer alle wichtigen Angaben zum Bauvorhaben einzuzeichnen sind,

  • Bauzeichnungen im Maßstab 1 : 100, in denen alle für eine Beurteilung wichtigen Angaben, insbesondere Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit Vermaßung, aufzuführen sind; ganz wichtig ist die richtige Darstellung des momentanen (natürlichen) Geländes sowie des nach Fertigstellung geplanten späteren Geländeniveaus,

  • die bautechnischen Nachweise zu Standsicherheit (Statik) und Wärmeschutz; im vereinfachten Genehmigungsverfahren müssen die Erklärungen zu diesen Nachweisen bis spätestens Baubeginn vorliegen (also nicht schon vor Erteilung der Genehmigung),

  • die Darstellung der Grundstücksentwässerung in einem Entwässerungsplan (Leitungen, Schächte, Anschlussstellen an Kanal usw.); für den Anschluss an die öffentliche Kanalisation ist zudem ein gesonderter Antrag bei der Verbandsgemeindeverwaltung zu stellen.

  • Weitere Unterlagen
    Berechnung des umbauten Raumes und der Wohn- und Nutzfläche, Berechnung der bebauten Fläche und der Grund- und Geschossflächenzahl, Berechnung der Rohbau- und Gesamtbaukosten, Berechnung und Darstellung der Abstandsflächen sowie der notwendigen Kfz-Stellplätze.

Die Genehmigungsbehörde hat die Möglichkeit, auf einzelne Unterlagen zu verzichten oder bei Bedarf zusätzliche Unterlagen anzufordern. Für das Freistellungsverfahren sind im Wesentlichen die gleichen Bauunterlagen vorzulegen wie zum Bauantrag.

Wichtig für eine zügige Bearbeitung Ihres Bauantrages ist die Vollständigkeit der Antragsunterlagen. Muss die Behörde fehlende Unterlagen nachfordern, ist dies immer mit Zeitverlust und Mehraufwand verbunden. Es kommt auch vor, dass die Behörde erst bei der Prüfung des Antrags feststellt, dass für eine Beurteilung weitere ergänzende Unterlagen notwendig sind. In jedem Fall sollten diese zügig erstellt und nachgereicht werden, damit der Antrag weiter bearbeitet werden kann. Bleiben nachgeforderte Unterlagen aus, so gilt der Antrag als zurückgenommen.

Sind im Rahmen des Genehmigungsverfahrens Stellungnahmen oder Zustimmungen von Fachbehörden einzuholen, kann dies das Verfahren ebenfalls verlängern. Die beteiligten Fachbehörden können bei Bedarf ebenfalls ergänzende Unterlagen nachfordern.

Sind die Eintragung von Baulasten auf Nachbargrundstücken oder die Beantragung von Ausnahmen oder Befreiungen von nachbarschützenden Vorschriften (z. B. Abstandsvorschriften) vorgesehen, so empfiehlt sich eine rechtzeitige Kontaktaufnahme mit den betroffenen Nachbarn, um deren Zustimmungsbereitschaft schon im Vorfeld zu klären.

Die Baugenehmigung

Ergibt die Prüfung Ihres Bauvorhabens, dass es mit den baurechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Einklang steht, wird die Baugenehmigung erteilt. Bei eingeschränktem Prüfungsumfang (wie im vereinfachten Genehmigungsverfahren) entfaltet die Baugenehmigung auch nur insoweit rechtliche Wirkungen.

Die Baugenehmigung kann Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Grüneintragungen in den Plänen) enthalten, wenn dies für die Rechtmäßigkeit des Bauvorhabens notwendig ist. Die Baupläne sind Bestandteil der Baugenehmigung. Es empfiehlt sich, den Planverfasser und den Bauunternehmer über Nebenbestimmungen und zusätzliche Forderungen der Genehmigungsbehörde umgehend zu informieren, damit die hiermit verbundenen notwendigen Änderungen bei der Bauausführung berücksichtigt werden können.

Die Baugenehmigung wird unbeschadet von privaten Rechten erteilt. Dies bedeutet, dass ein genehmigtes Bauvorhaben unter Umständen nicht verwirklicht werden kann, wenn ihm private Rechte entgegen stehen (z. B. ein im Grundbuch eingetragenes Geh- und Fahrtrecht oder sonstiges dingliches Recht, das mit dem geplanten Standort des Bauvorhabens kollidiert).

Geltungsdauer der Baugenehmigung

Die Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von vier Jahren mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen oder die Bauausführung vier Jahre lang unterbrochen wurde. Auf schriftlichen Antrag kann die Frist jedoch um bis zu vier Jahre verlängert werden. Hierfür werden erneut Gebühren fällig.

Gebühren

Die Gebührensätze für Baugenehmigungen sind landeseinheitlich festgelegt. Sie werden bei Gebäuden in der Regel nach einem fiktiv ermittelten Rohbauwert berechnet (unabhängig vom tatsächlichen Wert), bei anderen baulichen Anlagen auch nach den Herstellungskosten. Gebühren fallen auch an für Befreiungen, Ablehnungen und bei Rücknahme von Bauanträgen.

Bauausführung

Mit den Bauarbeiten darf erst begonnen werden, wenn
  • die Baugenehmigung zugegangen ist,
  • der Beginn der Bauarbeiten der unteren Bauaufsichtsbehörde mindestens eine Woche vorher schriftlich angezeigt wurde (Vordruck "Baubeginnsanzeige"),
  • die Nachweise der Standsicherheit und des Wärmeschutzes der Baubehörde vorliegen bzw. im vereinfachten die Erklärungen dazu.
  • der Bauleiter oder die Bauleiterin benannt worden ist
Die genehmigten Baupläne einschließlich aller Unterlagen müssen vom Beginn der Bauarbeiten an auf der Baustelle bereitgehalten werden. Zudem muss der Bauherr das von der Bauaufsichtsbehörde ausgestellte Baustellenschild anbringen, das die Bezeichnung des Bauvorhabens, Name und Anschrift des Bauherrn sowie des Entwurfsverfassers enthält. Im Falle des Freistellungsverfahrens erfolgt die Kennzeichnung formlos durch den Bauherrn. Oftmals stellen die Gemeinden Vordrucke zur Verfügung.

Bei Fertigstellung, jedoch vor Aufnahme der Nutzung, ist der Bauaufsichtsbehörde die Bauvollendung mittels Vordruck anzuzeigen.

... wenn es dem lieben Nachbarn nicht gefällt

Sind Nachbarn mit einem Bauvorhaben nicht einverstanden, bedeutet das nicht zwangsläufig, dass aus diesem Grund keine Baugenehmigung erteilt werden kann. Maßgebend ist allein, ob das Bauvorhaben den geltenden Bauvorschriften entspricht. Nur wenn das geplante Bauvorhaben eine Abweichung von sog. nachbarschützenden Vorschriften (z. B. Grenzabstands- oder Brandwandvorschriften) vorsieht, ist eine Beteiligung des betroffenen Nachbarn vorgeschrieben. Stimmt dieser nicht zu und wird die Abweichung dennoch erteilt, ist ihm die Baugenehmigung zuzustellen. Er hat die Möglichkeit, innerhalb der Rechtsbehelfsfrist von einem Monat Widerspruch einzulegen. Im Übrigen steht jedem Nachbarn ein Widerspruchsrecht gegen ein genehmigtes Bauvorhaben zu.
Die Erfolgsaussichten werden im Wesentlichen davon abhängen, ob die Baugenehmigung gegen eine nachbarschützende Vorschrift verstößt, ob also der Nachbar in seinen Rechten verletzt ist.

Eine rechtzeitige Kontaktaufnahme mit dem Nachbarn kann dazu beitragen, dass Konflikte erst gar nicht entstehen. Berechtigte Einwände des Nachbarn können, soweit möglich, bei der eigenen Planung berücksichtigt werden. Hilfreich ist es, sich an dessen Stelle zu versetzen und sich sein eigenes Bauvorhaben von jenseits der Grenze vorzustellen. Letztlich muss man abwägen, ob eine gute Nachbarschaft auf Dauer nicht wichtiger ist als darauf zu pochen, alle Möglichkeiten, die einem das Baurecht einräumt, bis auf das Letzte auszuschöpfen.

Ratschläge Ihrer Bauaufsichtsbehörde

Die fehlende bzw. eingeschränkte Prüfung der Bauunterlagen im Freistellungsverfahren und vereinfachten Genehmigungsverfahren erhöht, wie schon erwähnt, die Verantwortlichkeit des Planverfassers. Sprechen Sie daher Ihren Architekten bewusst darauf an, ob er wirklich alle Vorschriften bei seiner Planung berücksichtigt hat. Dazu gehört, dass er, sofern ein Bebauungsplan besteht, diesen eingesehen und dessen Festsetzungen beachtet hat. Möchte er von einzelnen Festsetzungen gerne abweichen, so ist eine Befreiung, Ausnahme oder Abweichung zu beantragen.

Ganz wichtig sind auch die nachbarschützenden Vorschriften der LBauO über Grenzabstände und Brandwände. Die Erfahrung hat gezeigt, dass grenzständige und grenznahe Nebengebäude häufig Probleme bereiten, weil sie etwa die zulässigen Maße an der Grenze (mittlere Wandhöhe max. 3,20 m, Länge an einer Grenze max. 12 m, an allen Nachbargrenzen max. 18 m) nicht einhalten oder auch die Anforderungen des Brandschutzes nicht erfüllen.

Wichtig ist auch, dass das Gelände Ihres Grundstücks richtig erfasst (Nivellement) und in den Plänen richtig dargestellt ist. Dabei sind sowohl das ursprüngliche als auch das nach Fertigstellung geplante Gelände (Auffüllungen, Abgrabungen) und die Stellung der Baukörper im Gelände darzustellen. Für die Ermittlung der zulässigen Wandhöhe von Grenzgebäuden ist in der Regel das ursprüngliche Gelände zugrunde zu legen, was insbesondere bei abfallendem Gelände einer sorgfältigen Planung bedarf.

Letztlich hilft die beste Planung nichts, wenn man sich bei der Bauausführung nicht daran hält. Ergeben sich während der Bauphase Änderungswünsche, kontaktieren Sie bitte Ihren Architekten oder die Bauaufsichtsbehörde, um das weitere Vorgehen abzuklären.