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Das öffentliche Baurecht

Bei der Planung Ihres Traumhauses darf neben all diesen wichtigen Aspekten und Entscheidungen das öffentliche Baurecht nicht vergessen werden, das den rechtlichen Rahmen für jedes Bauvorhaben bildet.

Das Baurecht im Überblick

Das öffentliche Baurecht besteht im Wesentlichen aus zwei Teilbereichen, dem Bauplanungsrecht (Bundesgesetzgebung) und dem landesrechtlichen Bauordnungsrecht. Für die Umsetzung eines Bauvorhabens gilt es also, die Vorschriften und Maßgaben sowohl des Bauplanungs- als auch des Bauordnungsrechts zu beachten. Hinzu kommen noch weitere öffentlich-rechtliche Vorschriften wie z. B. Wasserrecht, Straßenrecht und Denkmalrecht.

Bauplanungsrecht

Das Bauplanungsrecht wird geregelt durch das Baugesetzbuch (BauGB), die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und durch die auf Ortsebene von den Gemeinden und Verbandsgemeinden erstellten Flächennutzungspläne und Bebauungspläne. Es stellt eine geordnete städtebauliche Entwicklung sicher und enthält zudem die Verfahrensregelungen für die Aufstellung der Bauleitpläne. Des Weiteren regelt es die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Einzelvorhaben. Die Bestimmungen des Bauplanungsrechts sind somit entscheidend für die Frage, ob ein Grundstück überhaupt und wie es bebaut werden darf.

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan stellt in Grundzügen die zukünftige Art der Bodennutzung für das Gebiet der Verbandsgemeinde dar. Darin werden unter Berücksichtigung der gemeindlichen Bedürfnisse und der übergeordneten Ziele der Raumordnung und Landesplanung Flächen für Wohnen und Gewerbe, für Verkehrsanlagen, Erholung, Gemeinbedarf und für die Land- und Forstwirtschaft festgesetzt. Der Flächennutzungsplan als vorbereitender Bauleitplan bildet die Grundlage für die Aufstellung von Bebauungsplänen. Aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes kann grundsätzlich noch kein Genehmigungsanspruch für ein Bauvorhaben abgeleitet werden.

Bebauungsplan

Bebauungspläne werden aus dem Flächennutzungsplan entwickelt und regeln verbindlich die Bebauung der in ihrem Geltungsbereich liegenden Grundstücke. Dabei werden die Art der Nutzung z. B. (allgemeines Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet), das Maß der Nutzung (Grund- und Geschossflächenzahl, Anzahl der Vollgeschosse, Trauf- und Firsthöhe), die überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen, Baulinien) und die öffentlichen Verkehrsflächen (Straßen, Wege) festgesetzt. Darüber hinaus können weitere Regelungen wie zur Bauweise z. B. (Einzelhäuser, Doppelhäuser, Hausgruppen, geschlossene Bauweise), zur baulichen Gestaltung (Dachneigung, Farb- und Materialvorgaben), zur Zulässigkeit von Garagen, Nebenanlagen und Einfriedungen sowie zu Pflanzgeboten getroffen werden. Die Planungshoheit liegt dabei in den Händen der Gemeinden, ein Anspruch auf Erstellung oder Änderung eines Bebauungsplanes besteht nicht.

Der Bebauungsplan bildet die Grundlage für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Einzelvorhaben wie z. B. einem Wohnhausneubau. Aber auch die Umlegung des Baugebiets, der Bau der Erschließungsanlagen und die Erhebung von Erschließungsbeiträgen erfolgen auf der Grundlage des Bebauungsplanes.

Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben

Hier werden drei Fallkonstellationen unterschieden:
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes (§ 30 BauGB):
Ein Bauvorhaben ist zulässig, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Die Vorgaben des Bebauungsplanes sind somit bei der Planung und Ausführung eines Vorhabens einzuhalten. Ausnahmen und Befreiungen können unter bestimmten, sehr engen, gesetzlichen Voraussetzungen zugelassen werden; hierüber entscheidet die Bauaufsichtsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.

Das Grundstück liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (§ 34 BauGB), d. h. innerhalb der Ortsbebauung im sog. unbeplanten Innenbereich:
Da hier kein Bebauungsplan die Bebaubarkeit regelt, ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbauter Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird, die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben und die Erschließung gesichert ist.

Maßstab für die Zulässigkeit eines solchen Vorhabens ist somit der städtebauliche Rahmen, wie er durch die Umgebungsbebauung vorgegeben wird.
An diesem Rahmen hat sich ein hinzutretendes Vorhaben zu orientieren. Fügt sich ein Vorhaben nicht ein und sind dadurch städtebauliche Konflikte zu befürchten, so hat dies dessen Unzulässigkeit zur Folge. Als Beispiel sei hier die Ansiedlung eines störenden Betriebes in einem ruhigen Wohngebiet genannt. Ebenso unzulässig ist aber auch wegen der dort vorherrschenden Immissionsbelastung die Errichtung eines Wohnhauses in einem Gewerbe- oder Industriegebiet (mit Ausnahme von Betriebswohngebäuden).

Zu Fragen des Einfügens steht Ihnen die Bauaufsichtsbehörde gerne zur Verfügung.

Alle anderen Grundstücke, die nicht dem Innenbereich zugeordnet werden können, liegen im sog. Außenbereich (§ 35 BauGB).

Der auch von der Ökologie her schutzwürdige Freiraum im Außenbereich dient vorwiegend der Land- und Forstwirtschaft, der Erhaltung der Natur und der Erholung der Bevölkerung und ist generell von Bebauung und Zersiedelung freizuhalten. In aller Regel kann ein Bauvorhaben im Außenbereich nur verwirklicht werden, wenn es privilegiert ist (z. B. land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb) dient. Die Errichtung eines "nicht-privilegierten" Wohnhauses ist generell nicht möglich. Im Außenbereich können jedoch einzelne Vorhaben zulässig sein. Dazu kann Ihnen ihre Bauaufsichtsbehörde nähere Auskunft geben.

In allen genannten Fällen ist die gesicherte Erschließung des Grundstücks eine wichtige Voraussetzung für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit. Dies bedeutet, dass die Erschließungsanlagen (öffentliches Straßennetz, Anschluss an die Versorgung mit Elektrizität und Wasser sowie Anschluss an die öffentliche Abwasserkanalisation) bis spätestens Fertigstellung des jeweiligen Vorhabens benutzbar sein müssen. Ob dies der Fall ist, entscheidet die Gemeinde zum Zeitpunkt der Einreichung des Bauantrages. Kann sie die gesicherte Erschließung nicht bestätigen, führt dies zur Ablehnung des Antrags.
Daneben ist bei Vorhaben im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) und im Außenbereich (§ 35 BauGB) die Zustimmung der Gemeinde erforderlich. Dies geschieht durch die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens gemäß § 36 BauGB. Versagt die Gemeinde in begründeten Fällen ihr Einvernehmen, hat dies in der Regel die Ablehnung des Bauantrages zur Folge.

Bauordnungsrecht

Die Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO) bildet mit den dazu ergangenen Rechtsverordnungen das Bauordnungsrecht. Dieses regelt bautechnische Anforderungen an bauliche Anlagen, Bauteile und Baustoffe (z. B. Brandschutz, Grenzabstände, Standsicherheit, Anforderungen an Belichtung, Belüftung, Raumhöhe, Wärme- und Schallschutz). Hinzu kommen Regelungen zur Verantwortlichkeit der am Bau beteiligten Personen sowie Zuständigkeits- und Verfahrensvorschriften (Genehmigungspflicht, Genehmigungsverfahren, Maßnahmen der Baubehörde).