Das sollten Sie wissen
Entwurfsverfasser und Fachplaner
Sowohl für ein Vorhaben, für welches Sie eine Baugenehmigung benötigen als auch für Vorhaben im Genehmigungsfreistellungsverfahren sind Sie verpflichtet, Bauvorlagen anfertigen zu lassen und im Bauordnungsamt beziehungsweise der Gemeinde einzureichen.
Bauvorlagen erstellt Ihnen ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Bauingenieur unter Einbeziehung geeigneter Fachplaner, sofern er nicht über die entsprechenden Fachkenntnisse oder Qualifikationen verfügt. Ihr Entwurfsverfasser fertigt gemeinsam mit Ihnen einen Entwurf für Ihr konkretes Bauvorhaben. Dabei berücksichtigt er neben den Anforderungen des öffentlichen Baurechts die Lage und den Zuschnitt Ihres Grundstückes, Ihr gewünschtes Raumprogramm und Ihre Gestaltungsvorstellungen unter Berücksichtigung der finanziellen Möglichkeiten. Er zeichnet verantwortlich, dass sein Entwurf und die Fachplanungen ordnungsgemäß ineinandergreifen.
Unternehmer
Sie beauftragen ein oder mehrere Bauunternehmen mit der ganzen oder teilweisen Ausführung des Bauvorhabens entsprechend der Bauvorlagen. Dabei hat der Unternehmer die anerkannten Regeln der Technik sowie die Bestimmungen des Arbeitsschutzes einzuhalten und ist für den sicheren Betrieb der Baustelle verantwortlich.
Nachbarn
Nachbar im baurechtlichen Sinne sind die Eigentümer der benachbarten Grundstücke. Unabhängig davon, ob Sie vielleicht von Ihrem Nachbarn die Zustimmung zu einer Baulast oder einer Abweichung benötigen, bedenken Sie immer, dass ein gutes nachbarschaftliches Verhältnis erstrebenswert ist. Besonders wenn Sie beide Ihre Immobilie selbst bewohnen, leben Sie Jahre, vielleicht Ihr ganzes Leben lang, Tür an Tür. Informieren Sie Ihren Nachbarn, unabhängig von rechtlichen Verpflichtungen oder Fristen, rechtzeitig über Ihre Bauabsichten. Stellen Sie ihn nicht vor vollendete Tatsachen. Ein einmal verspieltes Vertrauensverhältnis ist schwer wiederherzustellen.
Genehmigungsfreistellung/Baugenehmigung
Nun ist er da, der große Moment. Sie haben lange überlegt, mit Ihrem Entwurfsverfasser alle Details besprochen. Die Planungen sind beendet, Sie wollen endlich bauen. Es fehlt nur noch die Baugenehmigung oder eine Genehmigungsfreistellung.
Voraussetzung für ein Genehmigungsfreistellungsverfahren ist, dass Sie Ihr Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes durchführen wollen, mit Ihrem Bau die Festsetzungen des Bebauungsplanes einhalten, eventuell erforderliche Ausnahmen oder Befreiungen bereits erteilt sind. Außerdem ist zu beachten, dass die Erschließung gesichert ist und die Gemeinde nicht innerhalb von einem Monat nach Einreichung der erforderlichen Unterlagen die Durchführung eines vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens fordert oder eine Untersagung beantragt.
Sie wollen Ihr Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes durchführen und haben das Genehmigungsfreistellungsverfahren gewählt und Ihre Bauvorlagen in der Gemeinde eingereicht. Dass für Ihr Vorhaben das Genehmigungsfreistellungsverfahren möglich ist, hat Ihr Entwurfsverfasser umfassend geprüft. Sie müssen sich bewusst sein, dass im Genehmigungsfreistellungsverfahren weder die Gemeinde noch die untere Bauaufsichtsbehörde, an die ein Satz Ihrer Bauvorlagen durch die Gemeinde automatisch weitergeleitet wird, wenn die Gemeinde kein Baugenehmigungsverfahren für erforderlich hält, eine Prüfung Ihres Vorhabens durchführt. Sie und der von Ihnen beauftragte Entwurfsverfasser sind im Genehmigungsfreistellungsverfahren vollumfänglich verantwortlich für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften.
Erfüllt Ihr Vorhaben nicht die Voraussetzungen des Genehmigungsfreistellungsverfahrens oder Sie haben bestimmt, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, reichen Sie Ihren Bauantrag mit allen erforderlichen Bauvorlagen in der unteren Bauaufsichtsbehörde ein. Diese bearbeitet Ihren Antrag umgehend und erteilt im vereinfachten Verfahren im Regelfall innerhalb einer Frist von maximal drei Monaten eine Baugenehmigung. Eine Baugenehmigung bescheinigt Ihnen, dass Ihrem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind, entgegenstehen.
Geltungsdauer von Baugenehmigung oder Genehmigungsfreistellung
Sowohl eine Genehmigungsfreistellung als auch eine Baugenehmigung berechtigen innerhalb von drei Jahren zum Bauen. Eine jeweils einjährige Verlängerung einer Baugenehmigung ist möglich. Im Fall einer Genehmigungsfreistellung müssen Sie Ihre Unterlagen erneut in der Gemeinde einreichen und abwarten, ob diese ein Baugenehmigungsverfahren fordert oder ein Untersagungsverfahren beantragt.
Baubeginn, Bauschild und Aufnahme der Nutzung
Der Baubeginn ist der unteren Bauaufsichtsbehörde im Bauordnungsamt des Landkreises Harz mindestens eine Woche vorher anzuzeigen. Bringen Sie das mit der Baugenehmigung oder den Hinweisen zur Genehmigungsfreistellung vom Bauordnungsamt übersandte Bauschild gut sichtbar an Ihrer Baustelle an. Es dient nicht nur der Befriedigung der Neugier von Passanten, was denn hier entsteht, sondern soll insbesondere Auskunft zu den Verantwortlichen für Ihre Baustelle geben. Zur Fertigstellung ist die beabsichtigte Nutzungsaufnahme mindestens zwei Wochen vorher anzuzeigen. Verwenden Sie für die Anzeigen die Ihnen mit dem Bauschild übersandten Vordrucke.
Wurde mit Ihrer Baumaßnahme auch eine Feuerstätte errichtet, darf diese erst in Betrieb gehen, wenn Ihr zuständiger Bezirksschornsteinfeger Ihnen die Tauglichkeit und die sichere Nutzbarkeit der Abgasanlagen bescheinigt hat.
Bauvorbescheid
Manchmal ist die Rechtslage nicht so einfach zu beurteilen. In diesen Fällen ist es empfehlenswert, eine rechtsverbindliche Aussage des Bauordnungsamtes einzuholen. Dies ist über das Beantragen eines Bauvorbescheides möglich, der eine verbindliche Erklärung der Bauaufsichtsbehörde zu einzelnen konkreten Fragen des Bauvorhabens darstellt.
Ein positiver Bauvorbescheid gilt drei Jahre. Die für einen Bauvorbescheid erhobene Gebühr wird in einem späteren Baugenehmigungsverfahren zum größten Teil auf die Baugenehmigungsgebühr angerechnet.
Da mit einem positiven Vorbescheid über die zur Prüfung gestellten Fragen abschließend entschieden wird, besteht im nachfolgenden Genehmigungsverfahren kein erneutes Prüfungserfordernis. Nach Wirksamkeit des Vorbescheides eingetretene Rechtsänderungen schlagen nicht zu Ihren Lasten durch.
Weicht aber Ihr nachfolgender Bauantrag nicht nur ganz unwesentlich von der Voranfrage ab, entfaltet der Vorbescheid keine Bindungswirkung mehr für das dann zu prüfende Vorhaben.
Baulasten
Mittels einer Baulast können die der Erteilung einer Baugenehmigung entgegenstehenden Gründe ausgeräumt werden.
Hauptanwendungsfälle sind die Vereinigung von mehreren Grundstücken zu einem Baugrundstück, die Übernahme von Abstandsflächen, das Verwenden gemeinsamer Bauteile oder die Sicherung von Stellplätzen.
Ist die Übernahme einer Baulast durch den Eigentümer eines benachbarten Grundstückes erforderlich, sollte dessen grundsätzliche Bereitschaft möglichst schon vor Beantragung der Baugenehmigung sichergestellt sein.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem Wohneigentumsgesetz ist nötig, um Teileigentum auf einem Grundstück (z. B. Eigentumswohnung) zu bilden. Eine Eintragung von Teileigentum im Grundbuch kann jedoch nur erfolgen, wenn durch die Bauaufsichtsbehörde bescheinigt wird, dass die Teileigentumseinheiten in sich abgeschlossen sind.
Entscheiden Sie sich für den Ausbau oder die Sanierung einer Bestandsimmobilie sind oft denkmalschutzrechtliche Belange zu berücksichtigen. Stellt Ihr Gebäude ein Denkmal dar, wurden Sie von der unteren Denkmalschutzbehörde in der Regel über den Denkmalstatus informiert. Sofern für Ihre Bauarbeiten keine Baugenehmigung erforderlich ist, ist zwingend vor der Ausführung der Bauarbeiten eine denkmalrechtliche Genehmigung bei der unteren Denkmalschutzbehörde im Bauordnungsamt des Landkreises Harz zu beantragen. Sofern eine Baugenehmigung notwendig ist, schließt diese die denkmalrechtliche Genehmigung mit ein. Sind Sie sich unsicher, ob eine denkmalrechtliche oder eine Baugenehmigung erforderlich ist, wenden Sie sich an Ihre Sachbearbeiter in der Denkmalschutz- oder der Bauaufsichtsbehörde.
Da der Landkreis Harz über eine Vielzahl von Denkmalen verfügt und viele Bauherren nach wie vor eine festgestellte Denkmaleigenschaft eher als Bürde denn als Chance wahrnehmen, widmen wir in dieser Broschüre den Belangen des Denkmalschutzes ein besonderes Augenmerk.
Vom Reiz der alten Dinge - Denkmalschutz im Landkreis Harz
Der Landkreis Harz ist eingebettet in die reiche Kultur- und Denkmallandschaft Sachsen-Anhalts, das Bundesland mit dem vermutlich größten Bestand an Denkmalen im Bundesgebiet. Dazu gehören eine Vielzahl an erhaltenen Kirchen, Klöstern, Schlössern, Parks, Burgen und Häusern aus 1.000 Jahren bewegter Geschichte. Wertvolle Gebäude, um die der Landkreis Harz oftmals beneidet wird. Diese Denkmale prägen das Bild des Landkreises und der Kulturlandschaft Harz mehr als es auf den ersten Blick den Anschein hat: Es setzt unverwechselbare Landmarken, die vielfach überhaupt erst den Charakter und die Geschichtlichkeit der Region ausmachen und damit ganz wesentlich zur Identitätsfindung und Emotionalisierung der Bewohner beitragen.
Was macht die Denkmalpflege?
Denkmalpflege will historische Substanz erhalten, um die Informationen, die sie enthält und vermittelt, für zukünftige Generationen zu sichern. Erhalten bedeutet dabei nicht etwa das Einfrieren oder Zurückführen auf einen bestimmten Bauzustand. Denkmale lassen sich in der Regel nur dann erhalten, wenn sie auch genutzt werden und diese zeitgemäßen Nutzungen erfordern häufig bauliche Veränderungen. Möglichkeiten und Grenzen der Veränderungen müssen dabei immer wieder neu bewertet werden, damit die denkmalwerten Eigenschaften und damit der historische Zeugniswert, der an die Substanz und das Erscheinungsbild des Objekts gebunden ist, nicht verloren geht. Die Nutzung eines Denkmals ist dann denkmalgerecht, wenn die Veränderungen respektvoll und möglichst substanzschonend sind.
Dabei finden sich bedeutende Denkmale bereits direkt unter unseren Füßen: archäologische Bodendenkmale als untertägige Überreste von frühen Befestigungsanlagen, Siedlungen, Bestattungs- und Kultplätzen, Wirtschaftsbereichen und Verkehrswegen zeichnen sich nur gelegentlich in Form von Hügeln, Terrassen, Wällen und Gräben im Gelände ab. Meist sind sie obertägig, aber nicht erkennbar und erstrecken sich häufig über ganz erstaunlich große Flächen. Bei den Funden aus solchen Denkmalbereichen handelt es sich in der Regel um unspektakuläre Dinge, die dem Fachmann allerdings wertvolle Informationen über Zeitstellung, Funktion und Bedeutung des Denkmales geben können.
Wer bestimmt, was ein Denkmal ist?
Denkmalschutz ist Ländersache. Das Denkmalschutzgesetz des Landes Sachsen-Anhalt liefert eine Definition des Denkmalbegriffs. Es legt fest, dass nicht nur Kunstwerke von hohem Rang und überregionaler Bedeutung als Denkmale zu schützen und zu pflegen sind, sondern auch Objekte, die regionale oder lokale Bedeutung haben.
Es muss dabei ein "öffentliches Interesse" an der Erhaltung und Nutzung bestehen. Ein Denkmal muss daher weder sonderlich alt, noch "schön" sein. Es kommt vielmehr auf seine Geschichte und seine Bedeutung für die Menschen ihrer Epoche an. Dabei kann ein Denkmal sowohl "besonders" als auch "typisch" sein. Im Denkmalschutzgesetz ist zudem ausdrücklich vorgesehen, dass auch Garten-, Friedhofs- und Parkanlagen sowie andere von Menschen gestaltete Landschaftsteile unter Denkmalschutz gestellt werden können.
Was passiert, wenn mein Haus als Denkmal geführt wird?
Das ist nicht schlimm - im Gegenteil: Eigentümer von Baudenkmalen haben exklusiven Anspruch auf attraktive Steuervorteile und können Fördermittel zum Erhalt und zur Sanierung der geschützten Bauten beantragen. Sollten Sie Ihr Denkmal umbauen oder sanieren wollen, wird stets der Ausgleich zwischen kulturellen, privaten und wirtschaftlichen Interessen angestrebt. Veränderungen am Baudenkmal sind möglich. Ziel des Denkmalschutzes ist es, diese nutzbar und lebendig zu erhalten. Auch ein Baudenkmal darf modernisiert werden, nur eben nach Absprache und mit Genehmigung. Um eine denkmalrechtliche Genehmigung zu erhalten, muss die Durchführung baulicher Maßnahmen im Vorfeld schriftlich bei der Unteren Denkmalschutzbehörde beantragt werden. In der Regel erfolgt dann eine Besichtigung des Objektes mit einem Mitarbeiter und wenn alle Maßnahmen abgestimmt sind, wird die denkmalrechtliche Genehmigung kostenfrei ausgestellt.
Welche Pflichten habe ich als Denkmaleigentümer?
Im Denkmalschutzgesetz des Landes Sachsen-Anhalt heißt es: "Eigentümer, Besitzer und andere Verfügungsberechtigte von Kulturdenkmalen sind verpflichtet, diese im Rahmen der wirtschaftlichen Zumutbarkeit nach denkmalpflegerischen Grundsätzen zu erhalten, zu pflegen, instand zu setzen, vor Gefahren zu schützen und, soweit möglich und zumutbar, der Öffentlichkeit zugänglich zu machen". Aus dieser Vorgabe entstehen für den Denkmaleigentümer besondere Pflichten. Wer ein Denkmal besitzt, muss es vor dem Verfall schützen und so nutzen, dass die Substanz des Denkmals erhalten bleibt. Schäden sind vom Eigentümer umgehend zu reparieren. Für Maßnahmen am Denkmal benötigen Sie eine Genehmigung. Wenn der Denkmaleigentümer zum Beispiel neue Türen und Fenster einsetzen oder das Dach, die Fassade verändern möchte, wendet er sich an die Untere Denkmalschutzbehörde, die wiederum im Benehmen mit dem Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie Sachsen-Anhalt entscheidet.
Habe ich als Denkmaleigentümer ein Mitspracherecht bei der Entscheidung, ob mein Haus ein Denkmal ist?
Eigentümer von Gebäuden können einen Antrag zur Prüfung der Denkmaleigenschaft ihrer Immobilie beim Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie stellen. Das Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie entscheidet nach fachlichem Ermessen über die Denkmaleigenschaft durch Verwaltungsakt. Hier gibt es keinen Ermessensspielraum und die privaten Interessen der Eigentümer bleiben unberücksichtigt. Erst bei geplanten Veränderungen am Denkmal bezieht die Untere Denkmalschutzbehörde die wirtschaftliche Zumutbarkeit der Erhaltung und die privaten Nutzungsinteressen der Eigentümer ein.
Dürfen Denkmale verändert werden?
Denkmale dürfen und müssen sogar oftmals verändert werden, um sie weiter erhalten und sinnvoll nutzen zu können. Entscheidend ist dabei, dass die Veränderungen das Erscheinungsbild oder die Substanz des Denkmals nicht erheblich beeinträchtigen. Bei der Planung von Veränderungen wenden sich die Denkmaleigentümer zuerst an die Untere Denkmalschutzbehörde, um sich kostenfrei beraten zu lassen und eine Genehmigung für die geplante Maßnahme zu beantragen.
Welche finanziellen Hilfen gibt es für Denkmaleigentümer?
Eine der letzten "Steueroasen" ist die denkmalgeschützte Immobilie. Für sie sprechen nicht nur attraktive Steuervorteile. Auch gute Wohnlagen und höchste Wohnqualität sind wichtige Kriterien für den Erwerb, die Sanierung und die Vermietung eines denkmalgeschützten Gebäudes.
Vor Beginn jeglicher Arbeiten an denkmalgeschützten Gebäuden muss zwingend die denkmalschutzrechtliche Genehmigung vorliegen. Zuständig ist die Untere Denkmalschutzbehörde des Landkreises. Die Bescheinigung der Behörde zur Vorlage beim Finanzamt entscheidet auch über den Umfang der mehrjährigen Abschreibungsmöglichkeiten. Darin ist festgelegt, welche Auflagen die Behörde an die Sanierung des Gebäudes stellt, was und wie steuerlich begünstigend berücksichtigt wird. Steuerlich begünstigt sind nur solche Modernisierungs- und Sanierungskosten, die der Substanzerhaltung des denkmalgeschützten Gebäudes oder der sinnvollen Nutzung dienen. Dazu gehören beispielsweise der Erhalt von Verzierungen an der Außenfassade ebenso wie der Einbau moderner Heizungs- und Sanitäranlagen.
Es gibt darüber hinaus verschiedene Fördermöglichkeiten für die Finanzierung der Erhaltung und der Pflege von Denkmalen durch das Land Sachsen-Anhalt, den Landkreis Harz und der Städte und Gemeinden. In besonderen Fällen werden Sanierungsmaßnahmen auch von der Deutschen Stiftung Denkmalschutz unterstützt. Die Untere Denkmalschutzbehörde gibt wertvolle Hinweise, welche Fördermittel für Ihr Denkmal abrufbar sind und leistet Hilfestellung bei den Anträgen.
Muss ich mein Denkmal dem Publikum öffnen?
Nach dem Denkmalschutzgesetz sollen die Denkmale im Rahmen des Zumutbaren der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden. Eigentümer sind also in keiner Weise zur Öffnung ihrer Denkmale verpflichtet. Alle Denkmalinteressierten freuen sich natürlich, wenn beim jährlichen "Tag des offenen Denkmals" die Objekte der Öffentlichkeit zugänglich und erlebbar gemacht werden - eine schöne Gelegenheit, über Denkmale sowie ihre Geschichte und Bedeutung ins Gespräch zu kommen.
Was bedeuten Bodendenkmale?
Die Bodendenkmalpflege ist das Fachgebiet der Archäologie: Hier geht es nicht um "Schatzsuche", sondern vornehmlich darum, archäologische Funde in dem räumlichen Zusammenhang, in dem sie aufgefunden wurden, zum "Sprechen" zu bringen. Bodendenkmale sind wichtige Informationsträger menschlicher Geschichte, vor allem aus schriftlosen Epochen, an deren Schutz, Erhaltung und Pflege ein starkes öffentliches Interesse besteht.
Der Landkreis Harz unterhält in der Unteren Denkmalschutzbehörde eine eigene Kreisarchäologie und ist damit als Vertreter des öffentlichen Interesses bei Planungen, Bauvorhaben und Bodeneingriffen aller Art von Amts wegen vorrangig für den dauerhaften Schutz und die angemessene Pflege unseres kulturellen Erbes im Boden zuständig. Wo dies aufgrund berechtigter Interessen Dritter nicht möglich ist, sorgt die Kreisarchäologie zuvor in Zusammenarbeit mit dem Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie Sachsen-Anhalt für eine wissenschaftlich angemessene Untersuchung und Dokumentation der gefährdeten Bodendenkmale.
Die gesetzlichen Schutzbestimmungen für Bodendenkmale haben in einer so hochrangigen Kulturlandschaft wie dem Harz und dem Harzvorland zur Folge, dass bei sehr zahlreichen Baumaßnahmen archäologische Untersuchungen von ganz unterschiedlichen Dimensionen durchgeführt werden müssen. In der Konsequenz bedeutet dies, dass Bauherren, Investoren und Bauträger, die im Bereich bekannter Bodendenkmale bauen wollen, mit einem zusätzlichen zeitlichen und finanziellen Aufwand rechnen müssen.
Hier sorgt die Kreisarchäologie als Partner der Bauherren für Planungssicherheit in Bezug auf Umfang, Dauer und Kosten von notwendigen archäologischen Untersuchungen.
Barrierefreiheit
Auch wenn die meisten von uns den Gedanken an das Älterwerden weit von sich schieben möchten, so ist man doch gut beraten, in seine Planungen auch Überlegungen zu einer barrierefreien Gestaltung einfließen zu lassen. Der Gesetzgeber fordert eine barrierefreie Erreichbarkeit von Wohnungen eines Geschosses zwar erst ab einer Anzahl von mehr als zwei Wohnungen in einem Gebäude.
Aber ist Barrierefreiheit nicht auch im Eigenheim gefragt? Das Vermeiden von Stufen innerhalb der Wohnbereiche oder die Gestaltung der sanitären Einrichtungen ermöglichen es Ihnen, sich auch im hohen Alter selbstständig in den eigenen vier Wänden zu bewegen. Spätere kostenintensive Umrüstungen können so erspart bleiben. Wählen Sie beispielsweise die Breite Ihrer Treppe ins Dachgeschoss so, dass ein Treppenlift im Falle des Falles nachgerüstet werden kann.
Ein barrierefreies Wohnumfeld ist keine ausschließliche Frage des Alters. Eine Krankheit oder ein plötzlicher Schicksalsschlag können jeden von uns von einem Tag auf den anderen innerhalb seiner eigenen Immobilie immobil machen, wenn nicht mit entsprechender Weitsicht vorgesorgt wurde.
Zu Fragen eventueller Fördermöglichkeiten für Maßnahmen zur Barrierefreiheit wenden Sie sich bitte an Ihre Hausbank.
Erneuerbare Energie und Energieeinsparverordnung
Zur langfristigen Sicherung der Energieversorgung, aber auch zur angemessenen Erhöhung von Wohnwert und Wohnkomfort, ist die Berücksichtigung ökologischer Belange wichtiger denn je. Im Zuge der aktuellen Sensibilisierung für die Belange des Klimaschutzes wurde es durch gesetzliche Vorgaben sowohl für den Bauherren eines Neubaus als auch für die Sanierung im Gebäudebestand zur Pflicht erhoben, energieeffizient zu bauen und erneuerbare Energien zum Einsatz zu bringen. Auf diese Weise können hohe Energiekosten vermieden und dem Gedanken des Klimaschutzes Rechnung getragen werden.
Ob die Wahl schließlich auf Solarenergie, Geothermie/Erdwärme, den Einsatz nachwachsender Rohstoffe wie Holz/ -pellets o. ä. oder Ersatzmaßnahmen, wie beispielsweise die verstärkte Gebäudedämmung oder Fernwärme für Ihr Vorhaben fällt, beraten Sie am besten mit Ihrem Entwurfsverfasser.
Sowohl für ein Vorhaben, für welches Sie eine Baugenehmigung benötigen als auch für Vorhaben im Genehmigungsfreistellungsverfahren sind Sie verpflichtet, Bauvorlagen anfertigen zu lassen und im Bauordnungsamt beziehungsweise der Gemeinde einzureichen.
Bauvorlagen erstellt Ihnen ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Bauingenieur unter Einbeziehung geeigneter Fachplaner, sofern er nicht über die entsprechenden Fachkenntnisse oder Qualifikationen verfügt. Ihr Entwurfsverfasser fertigt gemeinsam mit Ihnen einen Entwurf für Ihr konkretes Bauvorhaben. Dabei berücksichtigt er neben den Anforderungen des öffentlichen Baurechts die Lage und den Zuschnitt Ihres Grundstückes, Ihr gewünschtes Raumprogramm und Ihre Gestaltungsvorstellungen unter Berücksichtigung der finanziellen Möglichkeiten. Er zeichnet verantwortlich, dass sein Entwurf und die Fachplanungen ordnungsgemäß ineinandergreifen.
Unternehmer
Sie beauftragen ein oder mehrere Bauunternehmen mit der ganzen oder teilweisen Ausführung des Bauvorhabens entsprechend der Bauvorlagen. Dabei hat der Unternehmer die anerkannten Regeln der Technik sowie die Bestimmungen des Arbeitsschutzes einzuhalten und ist für den sicheren Betrieb der Baustelle verantwortlich.
Nachbarn
Nachbar im baurechtlichen Sinne sind die Eigentümer der benachbarten Grundstücke. Unabhängig davon, ob Sie vielleicht von Ihrem Nachbarn die Zustimmung zu einer Baulast oder einer Abweichung benötigen, bedenken Sie immer, dass ein gutes nachbarschaftliches Verhältnis erstrebenswert ist. Besonders wenn Sie beide Ihre Immobilie selbst bewohnen, leben Sie Jahre, vielleicht Ihr ganzes Leben lang, Tür an Tür. Informieren Sie Ihren Nachbarn, unabhängig von rechtlichen Verpflichtungen oder Fristen, rechtzeitig über Ihre Bauabsichten. Stellen Sie ihn nicht vor vollendete Tatsachen. Ein einmal verspieltes Vertrauensverhältnis ist schwer wiederherzustellen.
Genehmigungsfreistellung/Baugenehmigung
Nun ist er da, der große Moment. Sie haben lange überlegt, mit Ihrem Entwurfsverfasser alle Details besprochen. Die Planungen sind beendet, Sie wollen endlich bauen. Es fehlt nur noch die Baugenehmigung oder eine Genehmigungsfreistellung.
Voraussetzung für ein Genehmigungsfreistellungsverfahren ist, dass Sie Ihr Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes durchführen wollen, mit Ihrem Bau die Festsetzungen des Bebauungsplanes einhalten, eventuell erforderliche Ausnahmen oder Befreiungen bereits erteilt sind. Außerdem ist zu beachten, dass die Erschließung gesichert ist und die Gemeinde nicht innerhalb von einem Monat nach Einreichung der erforderlichen Unterlagen die Durchführung eines vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens fordert oder eine Untersagung beantragt.
Sie wollen Ihr Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes durchführen und haben das Genehmigungsfreistellungsverfahren gewählt und Ihre Bauvorlagen in der Gemeinde eingereicht. Dass für Ihr Vorhaben das Genehmigungsfreistellungsverfahren möglich ist, hat Ihr Entwurfsverfasser umfassend geprüft. Sie müssen sich bewusst sein, dass im Genehmigungsfreistellungsverfahren weder die Gemeinde noch die untere Bauaufsichtsbehörde, an die ein Satz Ihrer Bauvorlagen durch die Gemeinde automatisch weitergeleitet wird, wenn die Gemeinde kein Baugenehmigungsverfahren für erforderlich hält, eine Prüfung Ihres Vorhabens durchführt. Sie und der von Ihnen beauftragte Entwurfsverfasser sind im Genehmigungsfreistellungsverfahren vollumfänglich verantwortlich für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften.
Erfüllt Ihr Vorhaben nicht die Voraussetzungen des Genehmigungsfreistellungsverfahrens oder Sie haben bestimmt, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, reichen Sie Ihren Bauantrag mit allen erforderlichen Bauvorlagen in der unteren Bauaufsichtsbehörde ein. Diese bearbeitet Ihren Antrag umgehend und erteilt im vereinfachten Verfahren im Regelfall innerhalb einer Frist von maximal drei Monaten eine Baugenehmigung. Eine Baugenehmigung bescheinigt Ihnen, dass Ihrem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind, entgegenstehen.
Geltungsdauer von Baugenehmigung oder Genehmigungsfreistellung
Sowohl eine Genehmigungsfreistellung als auch eine Baugenehmigung berechtigen innerhalb von drei Jahren zum Bauen. Eine jeweils einjährige Verlängerung einer Baugenehmigung ist möglich. Im Fall einer Genehmigungsfreistellung müssen Sie Ihre Unterlagen erneut in der Gemeinde einreichen und abwarten, ob diese ein Baugenehmigungsverfahren fordert oder ein Untersagungsverfahren beantragt.
Baubeginn, Bauschild und Aufnahme der Nutzung
Der Baubeginn ist der unteren Bauaufsichtsbehörde im Bauordnungsamt des Landkreises Harz mindestens eine Woche vorher anzuzeigen. Bringen Sie das mit der Baugenehmigung oder den Hinweisen zur Genehmigungsfreistellung vom Bauordnungsamt übersandte Bauschild gut sichtbar an Ihrer Baustelle an. Es dient nicht nur der Befriedigung der Neugier von Passanten, was denn hier entsteht, sondern soll insbesondere Auskunft zu den Verantwortlichen für Ihre Baustelle geben. Zur Fertigstellung ist die beabsichtigte Nutzungsaufnahme mindestens zwei Wochen vorher anzuzeigen. Verwenden Sie für die Anzeigen die Ihnen mit dem Bauschild übersandten Vordrucke.
Wurde mit Ihrer Baumaßnahme auch eine Feuerstätte errichtet, darf diese erst in Betrieb gehen, wenn Ihr zuständiger Bezirksschornsteinfeger Ihnen die Tauglichkeit und die sichere Nutzbarkeit der Abgasanlagen bescheinigt hat.
Bauvorbescheid
Manchmal ist die Rechtslage nicht so einfach zu beurteilen. In diesen Fällen ist es empfehlenswert, eine rechtsverbindliche Aussage des Bauordnungsamtes einzuholen. Dies ist über das Beantragen eines Bauvorbescheides möglich, der eine verbindliche Erklärung der Bauaufsichtsbehörde zu einzelnen konkreten Fragen des Bauvorhabens darstellt.
Ein positiver Bauvorbescheid gilt drei Jahre. Die für einen Bauvorbescheid erhobene Gebühr wird in einem späteren Baugenehmigungsverfahren zum größten Teil auf die Baugenehmigungsgebühr angerechnet.
Da mit einem positiven Vorbescheid über die zur Prüfung gestellten Fragen abschließend entschieden wird, besteht im nachfolgenden Genehmigungsverfahren kein erneutes Prüfungserfordernis. Nach Wirksamkeit des Vorbescheides eingetretene Rechtsänderungen schlagen nicht zu Ihren Lasten durch.
Weicht aber Ihr nachfolgender Bauantrag nicht nur ganz unwesentlich von der Voranfrage ab, entfaltet der Vorbescheid keine Bindungswirkung mehr für das dann zu prüfende Vorhaben.
Baulasten
Mittels einer Baulast können die der Erteilung einer Baugenehmigung entgegenstehenden Gründe ausgeräumt werden.
Hauptanwendungsfälle sind die Vereinigung von mehreren Grundstücken zu einem Baugrundstück, die Übernahme von Abstandsflächen, das Verwenden gemeinsamer Bauteile oder die Sicherung von Stellplätzen.
Ist die Übernahme einer Baulast durch den Eigentümer eines benachbarten Grundstückes erforderlich, sollte dessen grundsätzliche Bereitschaft möglichst schon vor Beantragung der Baugenehmigung sichergestellt sein.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem Wohneigentumsgesetz ist nötig, um Teileigentum auf einem Grundstück (z. B. Eigentumswohnung) zu bilden. Eine Eintragung von Teileigentum im Grundbuch kann jedoch nur erfolgen, wenn durch die Bauaufsichtsbehörde bescheinigt wird, dass die Teileigentumseinheiten in sich abgeschlossen sind.
Entscheiden Sie sich für den Ausbau oder die Sanierung einer Bestandsimmobilie sind oft denkmalschutzrechtliche Belange zu berücksichtigen. Stellt Ihr Gebäude ein Denkmal dar, wurden Sie von der unteren Denkmalschutzbehörde in der Regel über den Denkmalstatus informiert. Sofern für Ihre Bauarbeiten keine Baugenehmigung erforderlich ist, ist zwingend vor der Ausführung der Bauarbeiten eine denkmalrechtliche Genehmigung bei der unteren Denkmalschutzbehörde im Bauordnungsamt des Landkreises Harz zu beantragen. Sofern eine Baugenehmigung notwendig ist, schließt diese die denkmalrechtliche Genehmigung mit ein. Sind Sie sich unsicher, ob eine denkmalrechtliche oder eine Baugenehmigung erforderlich ist, wenden Sie sich an Ihre Sachbearbeiter in der Denkmalschutz- oder der Bauaufsichtsbehörde.
Da der Landkreis Harz über eine Vielzahl von Denkmalen verfügt und viele Bauherren nach wie vor eine festgestellte Denkmaleigenschaft eher als Bürde denn als Chance wahrnehmen, widmen wir in dieser Broschüre den Belangen des Denkmalschutzes ein besonderes Augenmerk.
Vom Reiz der alten Dinge - Denkmalschutz im Landkreis Harz
Der Landkreis Harz ist eingebettet in die reiche Kultur- und Denkmallandschaft Sachsen-Anhalts, das Bundesland mit dem vermutlich größten Bestand an Denkmalen im Bundesgebiet. Dazu gehören eine Vielzahl an erhaltenen Kirchen, Klöstern, Schlössern, Parks, Burgen und Häusern aus 1.000 Jahren bewegter Geschichte. Wertvolle Gebäude, um die der Landkreis Harz oftmals beneidet wird. Diese Denkmale prägen das Bild des Landkreises und der Kulturlandschaft Harz mehr als es auf den ersten Blick den Anschein hat: Es setzt unverwechselbare Landmarken, die vielfach überhaupt erst den Charakter und die Geschichtlichkeit der Region ausmachen und damit ganz wesentlich zur Identitätsfindung und Emotionalisierung der Bewohner beitragen.
Was macht die Denkmalpflege?
Denkmalpflege will historische Substanz erhalten, um die Informationen, die sie enthält und vermittelt, für zukünftige Generationen zu sichern. Erhalten bedeutet dabei nicht etwa das Einfrieren oder Zurückführen auf einen bestimmten Bauzustand. Denkmale lassen sich in der Regel nur dann erhalten, wenn sie auch genutzt werden und diese zeitgemäßen Nutzungen erfordern häufig bauliche Veränderungen. Möglichkeiten und Grenzen der Veränderungen müssen dabei immer wieder neu bewertet werden, damit die denkmalwerten Eigenschaften und damit der historische Zeugniswert, der an die Substanz und das Erscheinungsbild des Objekts gebunden ist, nicht verloren geht. Die Nutzung eines Denkmals ist dann denkmalgerecht, wenn die Veränderungen respektvoll und möglichst substanzschonend sind.
Dabei finden sich bedeutende Denkmale bereits direkt unter unseren Füßen: archäologische Bodendenkmale als untertägige Überreste von frühen Befestigungsanlagen, Siedlungen, Bestattungs- und Kultplätzen, Wirtschaftsbereichen und Verkehrswegen zeichnen sich nur gelegentlich in Form von Hügeln, Terrassen, Wällen und Gräben im Gelände ab. Meist sind sie obertägig, aber nicht erkennbar und erstrecken sich häufig über ganz erstaunlich große Flächen. Bei den Funden aus solchen Denkmalbereichen handelt es sich in der Regel um unspektakuläre Dinge, die dem Fachmann allerdings wertvolle Informationen über Zeitstellung, Funktion und Bedeutung des Denkmales geben können.
Wer bestimmt, was ein Denkmal ist?
Denkmalschutz ist Ländersache. Das Denkmalschutzgesetz des Landes Sachsen-Anhalt liefert eine Definition des Denkmalbegriffs. Es legt fest, dass nicht nur Kunstwerke von hohem Rang und überregionaler Bedeutung als Denkmale zu schützen und zu pflegen sind, sondern auch Objekte, die regionale oder lokale Bedeutung haben.
Es muss dabei ein "öffentliches Interesse" an der Erhaltung und Nutzung bestehen. Ein Denkmal muss daher weder sonderlich alt, noch "schön" sein. Es kommt vielmehr auf seine Geschichte und seine Bedeutung für die Menschen ihrer Epoche an. Dabei kann ein Denkmal sowohl "besonders" als auch "typisch" sein. Im Denkmalschutzgesetz ist zudem ausdrücklich vorgesehen, dass auch Garten-, Friedhofs- und Parkanlagen sowie andere von Menschen gestaltete Landschaftsteile unter Denkmalschutz gestellt werden können.
Was passiert, wenn mein Haus als Denkmal geführt wird?
Das ist nicht schlimm - im Gegenteil: Eigentümer von Baudenkmalen haben exklusiven Anspruch auf attraktive Steuervorteile und können Fördermittel zum Erhalt und zur Sanierung der geschützten Bauten beantragen. Sollten Sie Ihr Denkmal umbauen oder sanieren wollen, wird stets der Ausgleich zwischen kulturellen, privaten und wirtschaftlichen Interessen angestrebt. Veränderungen am Baudenkmal sind möglich. Ziel des Denkmalschutzes ist es, diese nutzbar und lebendig zu erhalten. Auch ein Baudenkmal darf modernisiert werden, nur eben nach Absprache und mit Genehmigung. Um eine denkmalrechtliche Genehmigung zu erhalten, muss die Durchführung baulicher Maßnahmen im Vorfeld schriftlich bei der Unteren Denkmalschutzbehörde beantragt werden. In der Regel erfolgt dann eine Besichtigung des Objektes mit einem Mitarbeiter und wenn alle Maßnahmen abgestimmt sind, wird die denkmalrechtliche Genehmigung kostenfrei ausgestellt.
Welche Pflichten habe ich als Denkmaleigentümer?
Im Denkmalschutzgesetz des Landes Sachsen-Anhalt heißt es: "Eigentümer, Besitzer und andere Verfügungsberechtigte von Kulturdenkmalen sind verpflichtet, diese im Rahmen der wirtschaftlichen Zumutbarkeit nach denkmalpflegerischen Grundsätzen zu erhalten, zu pflegen, instand zu setzen, vor Gefahren zu schützen und, soweit möglich und zumutbar, der Öffentlichkeit zugänglich zu machen". Aus dieser Vorgabe entstehen für den Denkmaleigentümer besondere Pflichten. Wer ein Denkmal besitzt, muss es vor dem Verfall schützen und so nutzen, dass die Substanz des Denkmals erhalten bleibt. Schäden sind vom Eigentümer umgehend zu reparieren. Für Maßnahmen am Denkmal benötigen Sie eine Genehmigung. Wenn der Denkmaleigentümer zum Beispiel neue Türen und Fenster einsetzen oder das Dach, die Fassade verändern möchte, wendet er sich an die Untere Denkmalschutzbehörde, die wiederum im Benehmen mit dem Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie Sachsen-Anhalt entscheidet.
Habe ich als Denkmaleigentümer ein Mitspracherecht bei der Entscheidung, ob mein Haus ein Denkmal ist?
Eigentümer von Gebäuden können einen Antrag zur Prüfung der Denkmaleigenschaft ihrer Immobilie beim Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie stellen. Das Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie entscheidet nach fachlichem Ermessen über die Denkmaleigenschaft durch Verwaltungsakt. Hier gibt es keinen Ermessensspielraum und die privaten Interessen der Eigentümer bleiben unberücksichtigt. Erst bei geplanten Veränderungen am Denkmal bezieht die Untere Denkmalschutzbehörde die wirtschaftliche Zumutbarkeit der Erhaltung und die privaten Nutzungsinteressen der Eigentümer ein.
Dürfen Denkmale verändert werden?
Denkmale dürfen und müssen sogar oftmals verändert werden, um sie weiter erhalten und sinnvoll nutzen zu können. Entscheidend ist dabei, dass die Veränderungen das Erscheinungsbild oder die Substanz des Denkmals nicht erheblich beeinträchtigen. Bei der Planung von Veränderungen wenden sich die Denkmaleigentümer zuerst an die Untere Denkmalschutzbehörde, um sich kostenfrei beraten zu lassen und eine Genehmigung für die geplante Maßnahme zu beantragen.
Welche finanziellen Hilfen gibt es für Denkmaleigentümer?
Eine der letzten "Steueroasen" ist die denkmalgeschützte Immobilie. Für sie sprechen nicht nur attraktive Steuervorteile. Auch gute Wohnlagen und höchste Wohnqualität sind wichtige Kriterien für den Erwerb, die Sanierung und die Vermietung eines denkmalgeschützten Gebäudes.
Vor Beginn jeglicher Arbeiten an denkmalgeschützten Gebäuden muss zwingend die denkmalschutzrechtliche Genehmigung vorliegen. Zuständig ist die Untere Denkmalschutzbehörde des Landkreises. Die Bescheinigung der Behörde zur Vorlage beim Finanzamt entscheidet auch über den Umfang der mehrjährigen Abschreibungsmöglichkeiten. Darin ist festgelegt, welche Auflagen die Behörde an die Sanierung des Gebäudes stellt, was und wie steuerlich begünstigend berücksichtigt wird. Steuerlich begünstigt sind nur solche Modernisierungs- und Sanierungskosten, die der Substanzerhaltung des denkmalgeschützten Gebäudes oder der sinnvollen Nutzung dienen. Dazu gehören beispielsweise der Erhalt von Verzierungen an der Außenfassade ebenso wie der Einbau moderner Heizungs- und Sanitäranlagen.
Es gibt darüber hinaus verschiedene Fördermöglichkeiten für die Finanzierung der Erhaltung und der Pflege von Denkmalen durch das Land Sachsen-Anhalt, den Landkreis Harz und der Städte und Gemeinden. In besonderen Fällen werden Sanierungsmaßnahmen auch von der Deutschen Stiftung Denkmalschutz unterstützt. Die Untere Denkmalschutzbehörde gibt wertvolle Hinweise, welche Fördermittel für Ihr Denkmal abrufbar sind und leistet Hilfestellung bei den Anträgen.
Muss ich mein Denkmal dem Publikum öffnen?
Nach dem Denkmalschutzgesetz sollen die Denkmale im Rahmen des Zumutbaren der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden. Eigentümer sind also in keiner Weise zur Öffnung ihrer Denkmale verpflichtet. Alle Denkmalinteressierten freuen sich natürlich, wenn beim jährlichen "Tag des offenen Denkmals" die Objekte der Öffentlichkeit zugänglich und erlebbar gemacht werden - eine schöne Gelegenheit, über Denkmale sowie ihre Geschichte und Bedeutung ins Gespräch zu kommen.
Was bedeuten Bodendenkmale?
Die Bodendenkmalpflege ist das Fachgebiet der Archäologie: Hier geht es nicht um "Schatzsuche", sondern vornehmlich darum, archäologische Funde in dem räumlichen Zusammenhang, in dem sie aufgefunden wurden, zum "Sprechen" zu bringen. Bodendenkmale sind wichtige Informationsträger menschlicher Geschichte, vor allem aus schriftlosen Epochen, an deren Schutz, Erhaltung und Pflege ein starkes öffentliches Interesse besteht.
Der Landkreis Harz unterhält in der Unteren Denkmalschutzbehörde eine eigene Kreisarchäologie und ist damit als Vertreter des öffentlichen Interesses bei Planungen, Bauvorhaben und Bodeneingriffen aller Art von Amts wegen vorrangig für den dauerhaften Schutz und die angemessene Pflege unseres kulturellen Erbes im Boden zuständig. Wo dies aufgrund berechtigter Interessen Dritter nicht möglich ist, sorgt die Kreisarchäologie zuvor in Zusammenarbeit mit dem Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie Sachsen-Anhalt für eine wissenschaftlich angemessene Untersuchung und Dokumentation der gefährdeten Bodendenkmale.
Die gesetzlichen Schutzbestimmungen für Bodendenkmale haben in einer so hochrangigen Kulturlandschaft wie dem Harz und dem Harzvorland zur Folge, dass bei sehr zahlreichen Baumaßnahmen archäologische Untersuchungen von ganz unterschiedlichen Dimensionen durchgeführt werden müssen. In der Konsequenz bedeutet dies, dass Bauherren, Investoren und Bauträger, die im Bereich bekannter Bodendenkmale bauen wollen, mit einem zusätzlichen zeitlichen und finanziellen Aufwand rechnen müssen.
Hier sorgt die Kreisarchäologie als Partner der Bauherren für Planungssicherheit in Bezug auf Umfang, Dauer und Kosten von notwendigen archäologischen Untersuchungen.
Barrierefreiheit
Auch wenn die meisten von uns den Gedanken an das Älterwerden weit von sich schieben möchten, so ist man doch gut beraten, in seine Planungen auch Überlegungen zu einer barrierefreien Gestaltung einfließen zu lassen. Der Gesetzgeber fordert eine barrierefreie Erreichbarkeit von Wohnungen eines Geschosses zwar erst ab einer Anzahl von mehr als zwei Wohnungen in einem Gebäude.
Aber ist Barrierefreiheit nicht auch im Eigenheim gefragt? Das Vermeiden von Stufen innerhalb der Wohnbereiche oder die Gestaltung der sanitären Einrichtungen ermöglichen es Ihnen, sich auch im hohen Alter selbstständig in den eigenen vier Wänden zu bewegen. Spätere kostenintensive Umrüstungen können so erspart bleiben. Wählen Sie beispielsweise die Breite Ihrer Treppe ins Dachgeschoss so, dass ein Treppenlift im Falle des Falles nachgerüstet werden kann.
Ein barrierefreies Wohnumfeld ist keine ausschließliche Frage des Alters. Eine Krankheit oder ein plötzlicher Schicksalsschlag können jeden von uns von einem Tag auf den anderen innerhalb seiner eigenen Immobilie immobil machen, wenn nicht mit entsprechender Weitsicht vorgesorgt wurde.
Zu Fragen eventueller Fördermöglichkeiten für Maßnahmen zur Barrierefreiheit wenden Sie sich bitte an Ihre Hausbank.
Erneuerbare Energie und Energieeinsparverordnung
Zur langfristigen Sicherung der Energieversorgung, aber auch zur angemessenen Erhöhung von Wohnwert und Wohnkomfort, ist die Berücksichtigung ökologischer Belange wichtiger denn je. Im Zuge der aktuellen Sensibilisierung für die Belange des Klimaschutzes wurde es durch gesetzliche Vorgaben sowohl für den Bauherren eines Neubaus als auch für die Sanierung im Gebäudebestand zur Pflicht erhoben, energieeffizient zu bauen und erneuerbare Energien zum Einsatz zu bringen. Auf diese Weise können hohe Energiekosten vermieden und dem Gedanken des Klimaschutzes Rechnung getragen werden.
Ob die Wahl schließlich auf Solarenergie, Geothermie/Erdwärme, den Einsatz nachwachsender Rohstoffe wie Holz/ -pellets o. ä. oder Ersatzmaßnahmen, wie beispielsweise die verstärkte Gebäudedämmung oder Fernwärme für Ihr Vorhaben fällt, beraten Sie am besten mit Ihrem Entwurfsverfasser.
Verfahrensarten und -abläufe
