Bauordnungsrecht
Hier möchten wir einige Begriffe erklären:
Grenzabstandsregelungen
§§ 5-7 NBauO: grundsätzlich haben alle Baumaßnahmen einen Grenzabstand von ½ der Höhe (H) des Gebäudes einzuhalten, mindestens aber 3,0 m. Hierzu gibt es aber Ausnahmen:
Grundstücksteilungen sind seit 1998 nicht mehr genehmigungspflichtig; die Verantwortung zur Einhaltung des geltenden Baurechts tragen die jeweiligen Grundstückseigentümer. Es empfiehlt sich also, insbesondere die Grenzabstandsvorschriften sowie das Maß der baulichen Nutzung (GRZ und GFZ) für die neuen Flurstücke im Rahmen der Teilung genau zu überprüfen, da bei Missachtung bestehende Gebäude baurechtswidrig werden können.
Brandschutz
Der Brandschutz gliedert sich in die Bereiche abwehrenden (Feuerwehr) und vorbeugenden Brandschutz (Brandschutzprüfer), der wiederum formal in die Bereiche Bau, Anlagentechnik und Organisation aufgeteilt wird. Der Landkreis Friesland sorgt zusammen mit seinen Gemeinden und deren Freiwilligen Feuerwehren für den abwehrenden Brandschutz. Die Baugenehmigungsbehörde prüft die Bauanträge in Bezug auf den baulichen Brandschutz. Der Brandschutzprüfer des Landkreises wird i. d. R. in schwierigen Fällen beratend hinzugezogen und prüft für Sonderbauten (z. B. Schulen, Krankenhäusern, Verkaufsstätten etc.) die Brandschutzgutachten.
Unabhängig von dem Baugenehmigungsverfahren (vereinfachtes - oder Regelverfahren), ist für verschiedene Gebäude der Brandschutz zu prüfen. Dies ist im § 65 Absatz 3 der NBauO geregelt. In den dort aufgeführten Fällen, ist ein von einem Sachverständigen erstelltes Brandschutzkonzept notwendig. In einem Brandschutzkonzept werden erforderliche Feuerwiderstandsfähigkeiten einzelner Bauteile, Rettungswege und Maßnahmen bzw. Einrichtungen zur Branderkennung, Alarmierung und eventuell Löscheinrichtungen dargelegt. In einigen Fällen ist es auch ausreichend, wenn es durch den Entwurfsverfasser selber erstellt wird. Im Vorfeld kann mit der unteren Bauaufsichtsbehörde der Umfang des Brandschutzkonzeptes abgestimmt werden.
Über die Bauordnung hinausgehende Anforderungen finden sich zusätzlichen Verordnungen für diverse Sonderbauten.
Als Beispiele können genannt werden:
Jede bauliche Anlage, die Fahrzeugverkehr erwarten lässt, muss auf dem Grundstück eine ausreichende Anzahl an Einstellplätzen sicherstellen.
Im Anhang zum § 47 NBauO sind Richtzahlen für entsprechende Stellplätze vorgegeben; im Landkreis Friesland wird in der Regel der Mittelwert angesetzt. Sollten bei einem älteren Gebäude noch keine entsprechenden Einstellplätze vorhanden sein, ist es möglich, dass zur Zeit der Genehmigung kein Erfordernis bestand. Wird nun dieses Gebäude umgebaut und/oder umgenutzt, ist sehr wohl der sich ergebende Mehrbedarf an Stellplätzen aus der anderen Nutzung bereitzustellen, da dann auch der Bestandschutz entfällt. Ggfs. kann der eine oder andere Stellplatz durch eine Geldzahlung an die Gemeinde abgelöst oder über eine Baulast auf einem nahegelegenen Grundstück gesichert werden.
Die häufigsten Stellplatzbedarfe als Übersicht:
Einfamilienhäuser
Richtzahl: 1-2 Estpl. je Wohnung
Üblicher Rechenfaktor: 1,5 je Whg
Mehrfamilienhäuser
Richtzahl: 1-1,5 Estpl. je Wohnung
Üblicher Rechenfaktor: 1,5 je Whg
Wochenend- und Ferienheime/-wohnungen
Richtzahl: 1 Estpl. je Wohnung
Üblicher Rechenfaktor: 1 je Whg
Büro- und Verwaltungsräume, allgemein
Richtzahl: 1 Estpl. je 30 - 40 m² Nutzfläche
Üblicher Rechenfaktor: 1 je 35 m²
Läden und Geschäftshäuser
Richtzahl: 1 Estpl. je 30 - 40 m² Verkaufsnutzfläche, min 2 je Laden
Üblicher Rechenfaktor: 1 je 35 m²
Gaststätten
Richtzahl: 1 Estpl. je 8 -12 Sitzplätze
Üblicher Rechenfaktor: 1 je 10 Sitzplätze
Hotels und Pensionen
Richtzahl: 1 Estpl. je 2 - 6 Betten
Üblicher Rechenfaktor: 1 je 4 Betten
Handwerksbetriebe
Richtzahl: 1 Estpl. je 50 -70 m² Nutzfläche oder je 3 Beschäftigte
Üblicher Rechenfaktor: 1 je 60 m² oder je 3 Beschäftigte
Barrierefreiheit
In der NBauO ist festgelegt, wann und welche Gebäude oder Teile eines Gebäudes für Menschen mit Behinderung in der allgemein üblichen Weise, ohne besondere Erschwernis und grundsätzlich ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar (barrierefrei) sein müssen.
Dies gilt in Gebäuden mit mehr als vier Wohnungen für die Wohnungen eines Geschosses. Welches Geschoss dies sein soll ist Entscheidung des Bauherrn. Ebenso ist Abstellraum für Rollstühle in ausreichender Zahl und Größe vorzusehen. In jeder achten Wohnung eines Gebäudes müssen alle Räume einer Wohnung rollstuhlgerecht sein.
Eine abschließende Liste über bauliche Anlagen oder Teile dieser, welche barrierefrei sein müssen findet man unter § 49 NBauO. Darunter fallen u. a.:
Grenzabstandsregelungen
§§ 5-7 NBauO: grundsätzlich haben alle Baumaßnahmen einen Grenzabstand von ½ der Höhe (H) des Gebäudes einzuhalten, mindestens aber 3,0 m. Hierzu gibt es aber Ausnahmen:
- Giebeldreiecke von waagerecht gemessen weniger als 6 m Breite werden bei der Höhenbemessung nicht berücksichtigt
- In Gewerbegebieten beträgt der Grenzabstand nur ¼ H
- Nebenanlagen in Form von Gebäuden mit max. 3,0 m Höhe dürfen im 3 m Grenzabstandsbereich (an die Grenze oder im Abstand von 1,0 bis 3,0 m) unter folgenden Voraussetzungen stehen: max. 9,0 m an einer Grenze und max. 15,0 m an allen Grenzen zusammen; Abstände von unter 1,0 m sind nicht zulässig, damit keine unpflegbare Streifen entstehen.
- Einfriedungen bis 2,0 m Höhe egal aus welchen Materialien: Holzzaun, Maschendrahtzaun, Betonwand (Lärmschutzwand) oder Gartenmauer. Lebende Einfriedungen (Hecken, Bäume, Büsche) sind auch über 2 m höhe möglich, da sie keine Bauwerke sind; im Nachbarschaftsrecht gibt es aber einzuhaltende Mindestabstände für verschiedene Wachstumshöhen, um Beeinträchtigungen des Nachbargrundstückes vorzubeugen.
Grundstücksteilungen sind seit 1998 nicht mehr genehmigungspflichtig; die Verantwortung zur Einhaltung des geltenden Baurechts tragen die jeweiligen Grundstückseigentümer. Es empfiehlt sich also, insbesondere die Grenzabstandsvorschriften sowie das Maß der baulichen Nutzung (GRZ und GFZ) für die neuen Flurstücke im Rahmen der Teilung genau zu überprüfen, da bei Missachtung bestehende Gebäude baurechtswidrig werden können.
Brandschutz
Der Brandschutz gliedert sich in die Bereiche abwehrenden (Feuerwehr) und vorbeugenden Brandschutz (Brandschutzprüfer), der wiederum formal in die Bereiche Bau, Anlagentechnik und Organisation aufgeteilt wird. Der Landkreis Friesland sorgt zusammen mit seinen Gemeinden und deren Freiwilligen Feuerwehren für den abwehrenden Brandschutz. Die Baugenehmigungsbehörde prüft die Bauanträge in Bezug auf den baulichen Brandschutz. Der Brandschutzprüfer des Landkreises wird i. d. R. in schwierigen Fällen beratend hinzugezogen und prüft für Sonderbauten (z. B. Schulen, Krankenhäusern, Verkaufsstätten etc.) die Brandschutzgutachten.
Unabhängig von dem Baugenehmigungsverfahren (vereinfachtes - oder Regelverfahren), ist für verschiedene Gebäude der Brandschutz zu prüfen. Dies ist im § 65 Absatz 3 der NBauO geregelt. In den dort aufgeführten Fällen, ist ein von einem Sachverständigen erstelltes Brandschutzkonzept notwendig. In einem Brandschutzkonzept werden erforderliche Feuerwiderstandsfähigkeiten einzelner Bauteile, Rettungswege und Maßnahmen bzw. Einrichtungen zur Branderkennung, Alarmierung und eventuell Löscheinrichtungen dargelegt. In einigen Fällen ist es auch ausreichend, wenn es durch den Entwurfsverfasser selber erstellt wird. Im Vorfeld kann mit der unteren Bauaufsichtsbehörde der Umfang des Brandschutzkonzeptes abgestimmt werden.
Über die Bauordnung hinausgehende Anforderungen finden sich zusätzlichen Verordnungen für diverse Sonderbauten.
Als Beispiele können genannt werden:
- Industriebaurichtlinie
- Schulbaurichtlinie
- Versammlungsstättenverordnung
- Verkaufsstättenverordnung
Jede bauliche Anlage, die Fahrzeugverkehr erwarten lässt, muss auf dem Grundstück eine ausreichende Anzahl an Einstellplätzen sicherstellen.
Im Anhang zum § 47 NBauO sind Richtzahlen für entsprechende Stellplätze vorgegeben; im Landkreis Friesland wird in der Regel der Mittelwert angesetzt. Sollten bei einem älteren Gebäude noch keine entsprechenden Einstellplätze vorhanden sein, ist es möglich, dass zur Zeit der Genehmigung kein Erfordernis bestand. Wird nun dieses Gebäude umgebaut und/oder umgenutzt, ist sehr wohl der sich ergebende Mehrbedarf an Stellplätzen aus der anderen Nutzung bereitzustellen, da dann auch der Bestandschutz entfällt. Ggfs. kann der eine oder andere Stellplatz durch eine Geldzahlung an die Gemeinde abgelöst oder über eine Baulast auf einem nahegelegenen Grundstück gesichert werden.
Die häufigsten Stellplatzbedarfe als Übersicht:
Einfamilienhäuser
Richtzahl: 1-2 Estpl. je Wohnung
Üblicher Rechenfaktor: 1,5 je Whg
Mehrfamilienhäuser
Richtzahl: 1-1,5 Estpl. je Wohnung
Üblicher Rechenfaktor: 1,5 je Whg
Wochenend- und Ferienheime/-wohnungen
Richtzahl: 1 Estpl. je Wohnung
Üblicher Rechenfaktor: 1 je Whg
Büro- und Verwaltungsräume, allgemein
Richtzahl: 1 Estpl. je 30 - 40 m² Nutzfläche
Üblicher Rechenfaktor: 1 je 35 m²
Läden und Geschäftshäuser
Richtzahl: 1 Estpl. je 30 - 40 m² Verkaufsnutzfläche, min 2 je Laden
Üblicher Rechenfaktor: 1 je 35 m²
Gaststätten
Richtzahl: 1 Estpl. je 8 -12 Sitzplätze
Üblicher Rechenfaktor: 1 je 10 Sitzplätze
Hotels und Pensionen
Richtzahl: 1 Estpl. je 2 - 6 Betten
Üblicher Rechenfaktor: 1 je 4 Betten
Handwerksbetriebe
Richtzahl: 1 Estpl. je 50 -70 m² Nutzfläche oder je 3 Beschäftigte
Üblicher Rechenfaktor: 1 je 60 m² oder je 3 Beschäftigte
Barrierefreiheit
In der NBauO ist festgelegt, wann und welche Gebäude oder Teile eines Gebäudes für Menschen mit Behinderung in der allgemein üblichen Weise, ohne besondere Erschwernis und grundsätzlich ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar (barrierefrei) sein müssen.
Dies gilt in Gebäuden mit mehr als vier Wohnungen für die Wohnungen eines Geschosses. Welches Geschoss dies sein soll ist Entscheidung des Bauherrn. Ebenso ist Abstellraum für Rollstühle in ausreichender Zahl und Größe vorzusehen. In jeder achten Wohnung eines Gebäudes müssen alle Räume einer Wohnung rollstuhlgerecht sein.
Eine abschließende Liste über bauliche Anlagen oder Teile dieser, welche barrierefrei sein müssen findet man unter § 49 NBauO. Darunter fallen u. a.:
- Büro- und Verwaltungsgebäude für Publikumsverkehr
- Theater, Museen
- Verkaufs- und Gaststätten
- Schulen
- Praxisräume für Heilberufe
- Tagesstätten und Heime für alte oder pflegebedürftige Menschen, Menschen mit Behinderungen oder Kinder
Verfahrensarten
