Der Bebauungsplan
Die Städte und Gemeinden sind als Träger der Planungshoheit in ihrem jeweiligen Gebiet berechtigt, die für eine städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlichen Bebauungspläne aufzustellen und zu beschließen. In den Bebauungsplänen werden Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen sowie die öffentlichen Verkehrsflächen festgesetzt.
Art der baulichen Nutzung mit den Unterteilungen
1. Wohnbauflächen (W)
Kleinsiedlungsgebiete (WS) § 2 BauNVO
Reine Wohngebiete (WR) § 3 BauNVO
Allgemeine Wohngebiete (WA) § 4 BauNVO
Besondere Wohngebiete (WB) § 4a BauNVO
2. Gemischte Bauflächen (M)
Dorfgebiete (MD) § 5 BauNVO
Mischgebiete (MI) § 6 BauNVO
Urbane Gebiete (MU) § 6 a BauNVO
Kerngebiete (MK) § 7 BauNVO
3. Gewerbliche Bauflächen (G)
Gewerbegebiete (GE) § 8 BauNVO
Industriegebiete (GI) § 9 BauNVO
4. Sonderbauflächen (S)
Sondergebiete (SO) §§ 10, 11 BauNVO
Bebauungspläne sind als gemeindliche Satzung beschlossen und können bei den jeweiligen Städten und Gemeinden und bei der unteren Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Friesland, Fachbereich Bauen, Planung und Gebäudemanagement eingesehen werden. Auf die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplanes besteht aber keinerlei Rechtsanspruch. Bebauungspläne können unter den gesetzlichen Voraussetzungen geändert, aufgehoben und neu gefasst werden.
Erläuterung der wichtigsten Festsetzungen in einem Bebauungsplan
Wichtig ist zunächst aus welchem Jahr der Bebauungsplan stammt, denn es gibt 4 Baunutzungsverordnungen der Jahre 1962, 1968, 1977 und 1990, die mitunter gravierende Unterschiede aufweisen. Entscheidend ist dabei nicht das Jahr der Beschlussfassung, sondern der Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses, denn die zu diesem Zeitpunkt gültige BauNVO ist für diesen Bebauungsplan dauerhaft maßgeblich. Die nachfolgenden Erläuterungen beziehen sich auf die aktuelle BauNVO.
Die häufigsten Festsetzungen kurz erläutert:
Art der baulichen Nutzung:
WS bis SO (sh. Oben) legt grundsätzlich fest, welche Nutzung für ein Grundstück allgemein oder ausnahmsweise zugelassen ist. Die Gemeinde kann hier Abweichungen von den zulässigen Bauvorhaben im Bebauungsplan treffen.
Überbaubare Grundstücksfläche
Die überbaubare Fläche, in der das Gebäude errichtet werden darf, wird durch Baugrenzen und/oder Baulinien bestimmt. Sofern innerhalb eines Baugrundstückes eine sehr begrenzte Fläche ausgewiesen wird, spricht man auch von "Baufeld" oder "Bauteppich"
Die überbaubare Grundstücksfläche ist für den Standort der Hauptnutzung festgesetzt; Garagen/Carports und sonstige Nebengebäude dürfen i. d. R. auch außerhalb der Baugrenzen errichtet werden. Im Bebauungsplan können aber Einschränkungen vorgesehen werden.
Baulinie (- - - - - - -)
Die Baulinie ist eine im Bebauungsplan festgesetzte Bauflucht auf der Gebäude zwingend zu errichten sind.
Baugrenze (- - - - -)
Durch Baugrenzen werden im Bebauungsplan überbaubare von nicht überbaubaren Gebieten abgegrenzt. Baugrenzen dürfen nicht überschritten werden, aber Gebäude müssen nicht zwingend an der Baugrenze angeordnet werden.
Vollgeschosse (in röm. Zahlen z. B. I, II, V)
maximale Anzahl der zulässigen Vollgeschosse (VG), § 20 BauNVO
Grundflächenzahl (GRZ), z. B. 0,3
Die GRZ ist eine relative Zahl, die das Verhältnis zwischen der Grundstücksfläche und der zulässigen Grundfläche (überbaute Fläche) bestimmt. Die GRZ gibt also an, wie viel m² Grundfläche pro m² Grundstücksfläche zulässig sind (§ 19 Abs. 1 BauNVO), z. B. 1.000 m² Grundstück bei GRZ 0,3 kann mit 300 m² bebaut werden (Versiegelungsfläche). Für Nebenanlagen, Wege, Terrassen, Stellplätze und Zufahrten darf die GRZ um 50 % (max. auf 0,8) überschritten werden (§ 19 Abs. 4 BauNVO); im Bebauungsplan können in den textlichen Festsetzungen abweichende Regelungen getroffen sein. Achtung: in älteren Bebauungsplänen gibt es keine Überschreitung, aber Nebenanlagen werden in die GRZ-Berechnung nicht einbezogen.
Geschossflächenzahl (GFZ), z. B. 0,5
Die GFZ ist die Summe der Grundflächen aller Vollgeschosse im Gebäude. Sie gibt an, wieviel m² Geschossfläche je m² Grundstücksfläche zulässig sind. Achtung, in älteren BauNVO-Regelungen sind auch Aufenthaltsräume in den übrigen Geschossen hinzuzurechnen.
offene Bauweise (o)
In der offenen Bauweise werden Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet.
geschlossene Bauweise (g)
In der geschlossenen Bauweise werden Gebäude zu den seitlichen Grundstücksgrenzen ohne Grenzabstand errichtet.
abweichende Bauweise (a)
Eine abweichende Bauweise wird festgesetzt, wenn eine offene oder geschlossene Bauweise aus städtebaulichen Gründen nicht ausreicht. So können beispielsweise in der abweichenden Bauweise aus historischen Gründen Lohnen mit vermindertem Grenzabstand vorgesehen werden oder maximale Gebäudelängen (i. d. R. 50 m) vermindert oder erweitert werden. In den Textlichen Festsetzungen muss dann die abweichende Bauweise genau definiert werden.
Traufhöhe (TH)
Die Traufhöhe ist die Seitenhöhe eines Gebäudes bemessen an der Schnittkante zwischen den Außenflächen des aufgehenden Mauerwerks und der Oberseite der Dachhaut in Bezug zum festgesetzten unteren Messpunkt. Bei Flachdächern und Staffelgeschossen ist die TH gleich der GH. Die sprachgebräuchliche Traufe (Dachrinne) ist hierbei unerheblich, da sie durch Dachüberstände variabel ist. Die TH kann auch als Minimum und Maximum (von ... bis) angegeben sein.
Firsthöhe (FH)
Die FH oder auch GH (Gebäudehöhe, um modernen Bauformen Rechnung zu tragen) bestimmt die Gesamthöhe eines Gebäudes in Bezug zum festgesetzten unteren Messpunkt.
Beispiel einer Festsetzung von Art und Maß baulicher Nutzung in einem Bebauungsplan:
WA: I
o a: 0,4
TH 2,5 - 4,5 m/FH 8,5 m: 0,6
In den "textlichen Festsetzungen" werden die Festsetzungen näher ausgeführt und es können zusätzliche Einschränkungen aber auch Abweichungen festgesetzt werden, wie z. B. abweichende Bauweisen, Begrenzung zugelassener Vorhaben, Verminderung oder Erweiterung der nach § 19 (4) BauNVO zulässigen Überschreitung der GRZ mit Nebenanlagen, Pflanzgebotszonen, besondere Abstandsvorschriften (Räumstreifen) oder auch Anzahl von Wohneinheiten je Gebäude.
Der Gemeinde steht es auch frei, zur Verwirklichung städtebaulicher Ziele bestimmte Gestaltungsregelungen festzusetzen als "örtlichen Gestaltungs- oder Bauvorschriften". Hier können dann z. B. Dachformen/-farben/-neigung beschränkt oder vorgeschrieben werden, Vorschriften zur Fassadengestaltung wie Farbe, Material oder Verhältnis von Materialmix festgesetzt werden.
Besonders in denkmalgeschützten Siedlungen ist eine Vielzahl von Gestaltungsvorschriften erlassen, die allesamt (auch für verfahrensfreie Baumaßnahmen wie z. B. Neueindeckung eines Daches) zu beachten sind, denn Rückbauten bei Nichtbeachtung können schnell teuer werden.
Art der baulichen Nutzung mit den Unterteilungen
1. Wohnbauflächen (W)
Kleinsiedlungsgebiete (WS) § 2 BauNVO
Reine Wohngebiete (WR) § 3 BauNVO
Allgemeine Wohngebiete (WA) § 4 BauNVO
Besondere Wohngebiete (WB) § 4a BauNVO
2. Gemischte Bauflächen (M)
Dorfgebiete (MD) § 5 BauNVO
Mischgebiete (MI) § 6 BauNVO
Urbane Gebiete (MU) § 6 a BauNVO
Kerngebiete (MK) § 7 BauNVO
3. Gewerbliche Bauflächen (G)
Gewerbegebiete (GE) § 8 BauNVO
Industriegebiete (GI) § 9 BauNVO
4. Sonderbauflächen (S)
Sondergebiete (SO) §§ 10, 11 BauNVO
Bebauungspläne sind als gemeindliche Satzung beschlossen und können bei den jeweiligen Städten und Gemeinden und bei der unteren Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Friesland, Fachbereich Bauen, Planung und Gebäudemanagement eingesehen werden. Auf die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplanes besteht aber keinerlei Rechtsanspruch. Bebauungspläne können unter den gesetzlichen Voraussetzungen geändert, aufgehoben und neu gefasst werden.
Erläuterung der wichtigsten Festsetzungen in einem Bebauungsplan
Wichtig ist zunächst aus welchem Jahr der Bebauungsplan stammt, denn es gibt 4 Baunutzungsverordnungen der Jahre 1962, 1968, 1977 und 1990, die mitunter gravierende Unterschiede aufweisen. Entscheidend ist dabei nicht das Jahr der Beschlussfassung, sondern der Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses, denn die zu diesem Zeitpunkt gültige BauNVO ist für diesen Bebauungsplan dauerhaft maßgeblich. Die nachfolgenden Erläuterungen beziehen sich auf die aktuelle BauNVO.
Die häufigsten Festsetzungen kurz erläutert:
Art der baulichen Nutzung:
WS bis SO (sh. Oben) legt grundsätzlich fest, welche Nutzung für ein Grundstück allgemein oder ausnahmsweise zugelassen ist. Die Gemeinde kann hier Abweichungen von den zulässigen Bauvorhaben im Bebauungsplan treffen.
Überbaubare Grundstücksfläche
Die überbaubare Fläche, in der das Gebäude errichtet werden darf, wird durch Baugrenzen und/oder Baulinien bestimmt. Sofern innerhalb eines Baugrundstückes eine sehr begrenzte Fläche ausgewiesen wird, spricht man auch von "Baufeld" oder "Bauteppich"
Die überbaubare Grundstücksfläche ist für den Standort der Hauptnutzung festgesetzt; Garagen/Carports und sonstige Nebengebäude dürfen i. d. R. auch außerhalb der Baugrenzen errichtet werden. Im Bebauungsplan können aber Einschränkungen vorgesehen werden.
Baulinie (- - - - - - -)
Die Baulinie ist eine im Bebauungsplan festgesetzte Bauflucht auf der Gebäude zwingend zu errichten sind.
Baugrenze (- - - - -)
Durch Baugrenzen werden im Bebauungsplan überbaubare von nicht überbaubaren Gebieten abgegrenzt. Baugrenzen dürfen nicht überschritten werden, aber Gebäude müssen nicht zwingend an der Baugrenze angeordnet werden.
Vollgeschosse (in röm. Zahlen z. B. I, II, V)
maximale Anzahl der zulässigen Vollgeschosse (VG), § 20 BauNVO
Grundflächenzahl (GRZ), z. B. 0,3
Die GRZ ist eine relative Zahl, die das Verhältnis zwischen der Grundstücksfläche und der zulässigen Grundfläche (überbaute Fläche) bestimmt. Die GRZ gibt also an, wie viel m² Grundfläche pro m² Grundstücksfläche zulässig sind (§ 19 Abs. 1 BauNVO), z. B. 1.000 m² Grundstück bei GRZ 0,3 kann mit 300 m² bebaut werden (Versiegelungsfläche). Für Nebenanlagen, Wege, Terrassen, Stellplätze und Zufahrten darf die GRZ um 50 % (max. auf 0,8) überschritten werden (§ 19 Abs. 4 BauNVO); im Bebauungsplan können in den textlichen Festsetzungen abweichende Regelungen getroffen sein. Achtung: in älteren Bebauungsplänen gibt es keine Überschreitung, aber Nebenanlagen werden in die GRZ-Berechnung nicht einbezogen.
Geschossflächenzahl (GFZ), z. B. 0,5
Die GFZ ist die Summe der Grundflächen aller Vollgeschosse im Gebäude. Sie gibt an, wieviel m² Geschossfläche je m² Grundstücksfläche zulässig sind. Achtung, in älteren BauNVO-Regelungen sind auch Aufenthaltsräume in den übrigen Geschossen hinzuzurechnen.
offene Bauweise (o)
In der offenen Bauweise werden Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet.
geschlossene Bauweise (g)
In der geschlossenen Bauweise werden Gebäude zu den seitlichen Grundstücksgrenzen ohne Grenzabstand errichtet.
abweichende Bauweise (a)
Eine abweichende Bauweise wird festgesetzt, wenn eine offene oder geschlossene Bauweise aus städtebaulichen Gründen nicht ausreicht. So können beispielsweise in der abweichenden Bauweise aus historischen Gründen Lohnen mit vermindertem Grenzabstand vorgesehen werden oder maximale Gebäudelängen (i. d. R. 50 m) vermindert oder erweitert werden. In den Textlichen Festsetzungen muss dann die abweichende Bauweise genau definiert werden.
Traufhöhe (TH)
Die Traufhöhe ist die Seitenhöhe eines Gebäudes bemessen an der Schnittkante zwischen den Außenflächen des aufgehenden Mauerwerks und der Oberseite der Dachhaut in Bezug zum festgesetzten unteren Messpunkt. Bei Flachdächern und Staffelgeschossen ist die TH gleich der GH. Die sprachgebräuchliche Traufe (Dachrinne) ist hierbei unerheblich, da sie durch Dachüberstände variabel ist. Die TH kann auch als Minimum und Maximum (von ... bis) angegeben sein.
Firsthöhe (FH)
Die FH oder auch GH (Gebäudehöhe, um modernen Bauformen Rechnung zu tragen) bestimmt die Gesamthöhe eines Gebäudes in Bezug zum festgesetzten unteren Messpunkt.
Beispiel einer Festsetzung von Art und Maß baulicher Nutzung in einem Bebauungsplan:
WA: I
o a: 0,4
TH 2,5 - 4,5 m/FH 8,5 m: 0,6
In den "textlichen Festsetzungen" werden die Festsetzungen näher ausgeführt und es können zusätzliche Einschränkungen aber auch Abweichungen festgesetzt werden, wie z. B. abweichende Bauweisen, Begrenzung zugelassener Vorhaben, Verminderung oder Erweiterung der nach § 19 (4) BauNVO zulässigen Überschreitung der GRZ mit Nebenanlagen, Pflanzgebotszonen, besondere Abstandsvorschriften (Räumstreifen) oder auch Anzahl von Wohneinheiten je Gebäude.
Der Gemeinde steht es auch frei, zur Verwirklichung städtebaulicher Ziele bestimmte Gestaltungsregelungen festzusetzen als "örtlichen Gestaltungs- oder Bauvorschriften". Hier können dann z. B. Dachformen/-farben/-neigung beschränkt oder vorgeschrieben werden, Vorschriften zur Fassadengestaltung wie Farbe, Material oder Verhältnis von Materialmix festgesetzt werden.
Besonders in denkmalgeschützten Siedlungen ist eine Vielzahl von Gestaltungsvorschriften erlassen, die allesamt (auch für verfahrensfreie Baumaßnahmen wie z. B. Neueindeckung eines Daches) zu beachten sind, denn Rückbauten bei Nichtbeachtung können schnell teuer werden.
Das Baugrundstück
