Das Baugrundstück
Die Auswahl eines Baugrundstücks ist der erste entscheidende Schritt zur Verwirklichung Ihres Bauvorhabens, mit der Sie eine langfristige Bindung an einen Standort eingehen.
Bei der Auswahl können Sie nicht sorgfältig genug vorgehen. Dabei spielen verschiedene Aspekte eine Rolle, wie z. B. Entfernung zum Arbeitsplatz, Betreuungsangebote für Kleinkinder, Schulen, vorhandene und geplante Infrastruktur. Um Belichtung und Lärmimmissionen einschätzen zu können, bietet sich ein Besuch des Grundstücks zu verschiedenen Tageszeiten an. Dabei können Auskünfte von Nachbarn des ins Auge gefassten Grundstücks hilfreich sein.
Bebaubarkeit des Grundstücks
Sie sollten sich zunächst bei der Gemeinde oder dem Landratsamt Calw erkundigen, ob das Grundstück nach den planungsrechtlichen Vorgaben und dem Stand der Erschließung ein Baugrundstück ist und wie es bebaut werden darf.
Hierbei sollte den folgenden Fragen besondere Beachtung geschenkt werden:
Welche Möglichkeiten der Bebauung bestehen hinsichtlich der Grundstückslage, der Grundstücksgröße und des Zuschnitts? Dabei sind die Festsetzungen eines eventuell bestehenden Bebauungsplans zu beachten, in den Sie jederzeit bei der Gemeinde Einsicht nehmen dürfen.
Welche Baubeschränkungen ergeben sich durch die Umgebungsbebauung, falls kein Bebauungsplan vorliegt?
Wie sieht es mit der Baureife und der Erschließung des Grundstücks aus? Ist eine ausreichend ausgebaute Zufahrtsstraße vorhanden, können Anschlüsse an die Versorgungs- und Entsorgungsleitungen (Gas, Strom, Wasser, Abwasser) kurzfristig hergestellt werden, was lässt sich in Bezug auf die Tragfähigkeit des Baugrunds und die Grundwasserverhältnisse feststellen? Gegebenenfalls ist vor Baubeginn bei einem geeigneten Sachverständigen ein Bodengutachten einzuholen. . Zusätzlich sollte in das beim Landratsamt Calw geführte Altlastenkataster Einsicht genommen werden.
In welcher Höhe sind Zahlungen für Erschließungsbeiträge zu erwarten?
Tangieren durchgehende Versorgungsleitungen (unterirdisch oder als Freileitung) das Baugrundstück?
Ist das Grundstück im Grundbuch belastet?
Sind für das Baugrundstück Baulasten eingetragen? (Das Baulastenverzeichnis wird bei der Gemeinde geführt.)
Welche Störungen durch angrenzende Bestandsgebäude sind zu erwarten? Welche künftigen Planungen hat die Gemeinde für die unmittelbare Umgebung?
Altlasten
Vor einem Grundstückskauf sollte man sich auch über mögliche Altlasten und schädliche Bodenverunreinigungen informieren, um böse Überraschungen zu vermeiden. Für den gesamten Landkreis Calw liegt eine flächendeckende historische Erhebung vor. Das Landratsamt Calw, Abteilung Umwelt- und Arbeitsschutz ist für Sie als Bauherr Ansprechpartner und berät gerne.
Weitere Informationen finden Sie auch unter www.kreis-calw.de/umwelt-arbeitsschutz.de.
Ist der Altlastverdacht erst einmal ausgeräumt oder eine Sanierung erfolgt, kann das Grundstück gefahrlos genutzt werden.
Diese Grundstücke liegen oft in bebauten Gebieten und bieten interessante Entwicklungsmöglichkeiten. Durch die "Wiedernutzung" wird aktiver Umweltschutz betrieben, da wertvolle Flächen im Außenbereich geschont werden können und brachliegende Flächen in den Ortslagen städtebaulich aufgewertet werden.
Bodenschutz
Spätestens beim Aushub Ihrer Baugrube werden Sie feststellen, dass Boden nicht gleich Boden ist. Unsere Böden sind unterschiedlich und vielschichtig - sie haben eine Entwicklungsgeschichte von mehreren tausend Jahren hinter sich. Als Lebensgrundlage für Menschen, Tiere und Pflanzen haben sie eine sehr wichtige Funktion. Unsere Böden sind empfindlich und wertvoll. Deshalb müssen wir sie nachhaltig sichern. Durch Verdichtung, Abtrag und Versiegelung können sie ihre Funktion im Naturhaushalt verlieren. Daher ist im Zuge der anstehenden Baumaßnahmen auf einen schonenden und fachgerechten Umgang zu achten.
Grundsätzlich ist deshalb bei Einzelbauvorhaben der wertvolle Mutterboden sorgfältig abzutragen und möglichst auf dem Grundstück für spätere Grünflächen wiederzuverwenden - und dadurch zu erhalten. Wer Bodenarbeiten gezielt schonend und fachgerecht ausführen lässt, verhindert Verdichtungen und Stauwasserbildung und beugt so Spätschäden an Gebäuden und aufwendigen Rekultivierungen im Gartenbereich vor. Vor allem bei sehr empfindlichen und wertvollen Böden empfiehlt sich eine Bodenkundliche Baubegleitung (BBB).
Detaillierte Informationen zum Bodenschutz beim Bauen liefert das Merkblatt Bodenkundliche Baubegleitung des Bundesverbands Boden (BVB) e.V.:
www.bvboden.de/publikationen/bvb-merkblatt
Erwerb des Grundstücks
Auskünfte über Bodenrichtwerte bestimmter Grundstücke erhalten Sie bei der jeweiligen Gemeinde über die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Beim Grundstückskauf sollten Sie beachten, dass neben den Grundstücks- und Finanzierungskosten zumindest noch folgende Nebenkosten hinzukommen:
Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg (5 % des vereinbarten Kaufpreises)
Notariats- und Grundbuchkosten (betragen in der Regel bis zu 1,5 % des Kaufpreises)
ggf. Erschließungsbeiträge für Straßenbau, Wasser und Abwasser
ggf. weitere Kosten (Vermessung, Makler)
Auszug aus dem Liegenschaftskataster
Für den Bauantrag benötigen Sie einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster als Grundlage für den amtlichen Lageplan. Diesen bekommen Sie entweder direkt bei der zuständigen Vermessungsbehörde (Landratsamt Calw, Abteilung Vermessung) oder beauftragen einen Sachverständigen nach der Landesbauordnung.
Amtlicher Lageplan
Der für das Genehmigungsverfahren erforderliche amtliche Lageplan ist für jeden Architekten die Grundlage für alle planungsrelevanten Arbeiten. Damit erhalten Sie größtmögliche Planungssicherheit und kostspielige Umplanungen während der Bauphase können vermieden werden.
Aushub und Schnurgerüst
Der Sachverständige nach der Landesbauordnung übernimmt alle relevanten Unterlagen vom Planer und erstellt einen Lageplan, einschließlich der höhenmäßigen Festlegung des Bauwerks. Er überträgt die Gebäudegeometrie in die Örtlichkeit für den Aushub und für das Mauerwerk (Schnurgerüst). Bei Bedarf erstellt er auch für die Genehmigungsbehörde eine Einmessbescheinigung. Dadurch ist eine Einstellung des Bauvorhabens etwa auf Grund angezweifelter Grenzabstände ausgeschlossen.
Gebäudeeinmessung nach Fertigstellung des Bauwerks
Zur Sicherung des Eigentums an Grund und Boden, als Grundlage für diverse Bestandspläne (Ver- und Entsorgungsleitungen etc.) oder sonstigen Nachweisen wird das Liegenschaftskataster geführt. Die vollständige und genaue Darstellung aller Gebäudegrundrisse ist neben den Flurstücken und Nutzungsarten wichtiger Bestandteil des Liegenschaftskatasters. Die Grundstückseigentümer sind verpflichtet, der unteren Vermessungsbehörde (Landratsamt, Abteilung Vermessung) anzuzeigen, wenn ein Gebäude errichtet, verändert oder abgebrochen worden ist. Die gebührenpflichtige Gebäudeaufnahme für das Liegenschaftskataster kann auch ohne Antrag von der unteren Vermessungsbehörde oder von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur vorgenommen werden.
Zuständigkeiten der unteren Baurechtsbehörden im Landkreis Calw
