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Das öffentliche Baurecht

Das öffentliche Baurecht umfasst einerseits das Bauplanungsrecht und andererseits das Bauordnungsrecht.

Das Bauplanungsrecht

Das Bauplanungsrecht, auch Städtebaurecht genannt, ist im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) verankert. Es bestimmt, vereinfacht ausgedrückt, wo, was und wie in einer Stadt oder Gemeinde gebaut werden darf.

Die Bebaubarkeit von Grundstücken wird häufig durch Bebauungspläne geregelt. In den Bereichen eines Gemeindegebietes, in denen kein Bebauungsplan existiert, gelten die Vorschriften der §§ 34 und 35 BauGB. Dabei steht § 34 für den "unbeplanten Innenbereich" (im Zusammenhang bebauter Ortsteil) und § 35 für den "Außenbereich".

Jedes Grundstück einer Stadt oder Gemeinde ist also vom Grundsatz her einem der drei nachstehenden planungsrechtlichen Bereiche zuzuordnen:
  • Bauvorhaben im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplanes gemäß § 30 BauGB,
  • Bauvorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils gemäß § 34 BauGB,
  • Bauvorhaben im Außenbereich gemäß § 35 BauGB.
Die Abgrenzung zwischen dem unbeplanten Innenbereich und dem Außenbereich ist nicht immer ganz einfach. Grundsätzlich endet der Innenbereich mit der letzten Bebauung des im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Ein sich anschließendes unbebautes Grundstück am Rande eines Ortsteils liegt daher in der Regel bereits im Außenbereich. Allerdings muss jeder Einzelfall für sich betrachtet und bewertet werden. Bei unklarer Sachlage empfiehlt sich vor einer Bauantragsstellung eine Beratung durch die Bauaufsicht des Kreises.

Bauvorhaben im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplanes

In der kommunalen Bauleitplanung kommt dem Flächennutzungsplan und dem Bebauungsplan eine besondere Bedeutung zu.

Der Flächennutzungsplan ist die "Grobplanung" der Gemeinde. In diesem werden Flächen für Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft und Sonstiges festgesetzt. Der Bauherr kann jedoch keinen Anspruch daraus ableiten.

Der Bebauungsplan regelt als "Ortssatzung" die zulässige Bebauung sehr detailliert. Im Bebauungsplan werden z. B. Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche getroffen. Der Bauherr hat einen Anspruch darauf, im Rahmen der Festsetzungen des Bebauungsplanes bauen zu dürfen.

Die Art der baulichen Nutzung ergibt sich aus den Zulässigkeitskriterien der Baugebietsbeschreibungen der BauNVO. Häufige Gebietstypen sind wie folgt beschrieben:
  • Reine und allgemeine Wohngebiete (WR, WA)
  • Misch- und Kerngebiete (MI, MK)
  • Gewerbe- und Industriegebiete (GE, GI)
  • Sondergebiete (SO, z. B. für Einkaufszentrum)
Das Maß der baulichen Nutzung wird unter anderem durch die Grundflächenzahl (Verhältnis der bebauten Grundfläche zur Grundstücksgröße) und die Zahl der Vollgeschosse definiert.

Durch die "Bauweise" wird die Art der Bebauung weitergehend bestimmt. In der offenen Bauweise (o) werden die Häuser (Einzelhäuser) mit einem Grenzabstand gebaut. Es sind jedoch auch Doppel- und Reihenhäuser bis zu 50 m Länge zulässig. In der geschlossenen Bauweise (g) ist in der Regel eine grenzständige Bebauung (ohne seitliche Abstandsfläche) zulässig.
Weitergehend gibt es noch die Möglichkeit, eine abweichende Bauweise (a) festzusetzen, die im Einzelnen genau beschrieben werden muss. Weitere Sonderfestsetzungen sind die Haustypen, wie zum Beispiel E (Einzelhaus), D (Doppelhaus) oder H (Hausgruppen).

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden im Bebauungsplan durch Baugrenzen bestimmt.

Dabei hat die Baugrenze die Bedeutung eines Rahmens, der nicht überschritten werden, hinter dem man aber zurückbleiben darf. Die Baulinie dagegen bestimmt, dass der Baukörper auf dieser festgesetzten Linie platziert werden muss.

Erkundigen Sie sich bitte bei der zuständigen Amts- bzw. Stadtverwaltung, ob der Bebauungsplan rechtswirksam ist. Wenn das Bauvorhaben die Festsetzungen des Bebauungsplanes einhält und die Erschließung gesichert ist (Fertigstellung zum Zeitpunkt der Nutzungsaufnahme des Gebäudes), haben Sie einen Rechtsanspruch auf die Erteilung der Baugenehmigung.

Genehmigungsmöglichkeiten vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplanes gemäß § 33 BauGB

Die Vorschrift des § 33 BauGB eröffnet die Möglichkeit, noch vor der Rechtskraft des Bebauungsplanes eine Genehmigung zu erteilen. Hiermit hat der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung getragen, dass das B-Planverfahren mehrere Monate dauert.

Voraussetzung ist, dass das Bebauungsplanverfahren schon sehr weit fortgeschritten und eine Änderung des Planentwurfes nicht mehr zu erwarten ist. Außerdem muss der Bauherr die Einhaltung der B-Plan-Festsetzungen schriftlich anerkennen und die Erschließung gesichert sein.

Ausnahmen und Befreiungen

Gem. § 31 BauGB besteht die Möglichkeit, von Festsetzungen des Bebauungsplanes abzuweichen, wenn solche Ausnahmen im Bebauungsplan ausdrücklich vorgesehen sind.

Darüber hinaus kann von den zwingenden Festsetzungen des Bebauungsplanes im Einzelfall befreit werden, wenn bestimmte gesetzliche Kriterien vorliegen und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen vertretbar ist.

Durch die Gewährung von Ausnahmen und/oder Befreiungen kann ein sonst unzulässiges Vorhaben eventuell doch noch zugelassen werden.

Zulässigkeit von Bauvorhaben im unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB

Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach
  • der Art der baulichen Nutzung,
  • dem Maß der baulichen Nutzung,
  • der Bauweise und
  • der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll,
in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

Der planungsrechtliche Prüfungsvorgang nach § 34 BauGB erfolgt durch folgende Schritte:
  • Bestandsaufnahme der Grundstücke in der näheren Umgebung,
  • bewertender Vergleich, ob das, was geplant ist, sich in den vorgegebenen Rahmen einfügt,
  • Prüfung, ob das Gebot der Rücksichtnahme beachtet ist.
Entspricht die nähere Umgebung einem Baugebiet nach der BauNVO, so beurteilt sich die Zulässigkeit des Bauvorhabens nach seiner Art allein danach, ob es in dem jeweiligen Baugebiet allgemein zulässig ist; für das Maß der baulichen Nutzung gilt weiterhin das Einfügungsgebot.

Zulässigkeit von Bauvorhaben im Außenbereich gemäß § 35 BauGB

Der Außenbereich ist grundsätzlich von jeglicher Bebauung freizuhalten. Ausgenommen werden die sogenannten privilegierten Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB. Dazu zählen land- und forstwirtschaftliche Betriebe und Gartenbaubetriebe einschließlich ihrer betrieblichen Wohngebäude sowie Vorhaben, die nur im Außenbereich möglich sind (z. B. Wertstoffdeponien, Kläranlagen usw.). Diese Vorhaben sind zulässig, soweit öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die ausreichende Erschließung gesichert ist.

Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.

Weitere Erleichterungen lässt der Gesetzgeber für Nutzungsänderungen, Erweiterungen und Neuerrichtung von zulässigerweise errichteten Gebäuden zu.

Um dem Strukturwandel in der Landwirtschaft Rechnung zu tragen, sind auch bei landwirtschaftlichen Gebäuden bestimmte Nutzungsänderungen zulässig. Diese Nutzungsänderungen sollen ohne wesentliche bauliche Änderungen vollzogen werden. Die vorhandene bauliche Anlage muss im Wesentlichen nach Konstruktion und Substanz für die Aufnahme der neuen Nutzung geeignet sein.

Im Außenbereich können darüber hinaus zulässig sein:
  • Ersatzbauten für zulässigerweise errichtete Gebäude
  • Nutzungsänderungen bei Gebäuden, die das Bild der Kulturlandschaft prägen
  • Familiengerechte Erweiterung eines zulässig errichteten Wohngebäudes
  • Angemessene Erweiterung eines zulässigerweise errichteten gewerblichen Betriebes
Ausgleichsmaßnahmen

Die Bauvorhaben sind in einer flächensparenden, die Bodenversiegelung auf das notwendige Maß begrenzenden und den Außenbereich schonenden Weise auszuführen.

Der verursachte Eingriff in Natur und Landschaft ist durch geeignete Maßnahmen auszugleichen. Je wertvoller der Bestand war, desto größer muss der Ausgleich sein. Ein Vorhaben auf Acker erfordert weniger Ausgleich als auf Grünland. Sofern im Einzelfall keine Ausgleichsfläche nachgewiesen werden kann, muss eine Ausgleichsabgabe bezahlt werden.

Bauwillige sollten in jedem Fall rechtzeitig beim Sachbearbeiter in der Bauaufsichtsbehörde nachfragen. Die meisten Probleme können dann schon vorab geklärt werden.

Das Bauordnungsrecht

Während sich das Planungsrecht mit der grundsätzlichen Bebaubarkeit der Grundstücke befasst, bestimmt das Bauordnungsrecht die Anforderungen an die Ausführung der Vorhaben und das bauaufsichtliche Verfahren. Es dient hauptsächlich der Gefahrenabwehr und dem Schutz der Nachbarn.

Die wichtigsten bauordnungsrechtlichen Vorschriften sind in der Landesbauordnung (LBO) für das Land Schleswig-Holstein enthalten.