Was ist vor Baubeginn zu beachten?
Die Beteiligten am Bau
Eine gewissenhafte Planung im Vorfeld der Baumaßnahme hilft, Zeit und Kosten zu sparen. Die richtige Auswahl der am Bau beteiligten Fachleute kann dazu einen möglichst reibungslosen Bauablauf unterstützen. Hauptansprechpartner sollte Ihr Architekt sein. Er kennt den komplexen Bauablauf, hat Kontakte zu Handwerkern und Behörden und weiß, welche Schritte wann erforderlich werden. Die folgende Übersicht soll Ihnen eine Übersicht über die wichtigsten Punkte geben.
- Entwurfsverfasser
Entwurfsverfasser sind in der Regel die Architekten. Diese müssen, um die notwendigen Antragsunterlagen bei der Stadt einreichen zu dürfen, eine sogenannte Bauvorlageberechtigung besitzen. Architekten sowie Generalunternehmen und Fertighausfirmen sind für die Vollständigkeit ihrer Entwürfe und Bauanträge verantwortlich. Sie haben dafür zu sorgen, dass die für die Ausführung des Vorhabens erforderlichen Zeichnungen, Berechnungen und Anweisungen geliefert werden und dass diese den genehmigten Bauunterlagen sowie den baurechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. Sie sind dafür verantwortlich, dass die richtigen Fachleute eingeschaltet werden, die beispielsweise auch den Baugrund beurteilen oder die Statik berechnen.
- Der Vermesser
Aufgrund der vielfältigen Unterstützung, die ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur (ÖbVI) für das Bauvorhaben leistet, empfiehlt es sich, diesen bereits sehr frühzeitig zu beteiligen. Er sucht die Grundstücksgrenzen auf oder führt, soweit erforderlich, die Teilungsvermessung für die Bildung des Baugrundstücks durch. Er fertigt einen Lageplan an, der für die Teilung, den Kaufvertrag und den Bauantrag erforderlich ist. Bei der Errichtung steckt er die Baugrube ab und gibt eine Höhenmarke an. Ebenso steckt er in der Baugrube das sog. Schnurgerüst ab, welches die Außenkanten des späteren Gebäudes abbildet. Ist das Gebäude errichtet, nimmt er die Einmessung des Gebäudes zur Eintragung in das Liegenschaftskataster vor.
- Der Bauleiter
Nach der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen ist für die Baumaßnahme ein Bauleiter zu bestellen, der über eine entsprechende Erfahrung und Sachkunde verfügen soll und der dafür verantwortlich ist, dass die Baumaßnahme den anerkannten Regeln der Technik und den Bauvorlagen entsprechend durchgeführt wird.
- Handwerker
Mit der Auswahl der Handwerker ist frühzeitig zu beginnen, um den Unternehmen die notwendige Vorlaufzeit einzuräumen. Die Architekten arbeiten in der Regel mit Handwerkern zusammen, die sie kennen.
- Ausschreibungen und Vergaben
Vor jeder Auftragsvergabe sind die Preise einschließlich der Rabatte auszuhandeln und zu vereinbaren. Dazu wird der Architekt bei größeren Bauleistungen, den sog. Gewerken, Ausschreibungen vornehmen, bei kleineren Aufträgen die Preise direkt bei einzelnen Handwerkern abfragen. Diese Preise sind verbindlich. Es ist wichtig, die jeweilige Arbeit sehr genau auszuschreiben. Für jede Änderung könnte der Handwerker zusätzlich Geld verlangen.
- Gewährleistungen
Eine Gewährleistung, auch Mängelhaftung genannt, bestimmt die Rechtsfolgen und Ansprüche des Bauherrn bei auftretenden Mängeln der auszuführenden Arbeiten. Gewährleistungen und Gewährleistungsfristen werden vor Auftragsvergabe mit den Handwerkern vereinbart. Die Gewährleistungsfrist für Bauleistungen ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt und umfasst 5 Jahre. Beziehen Sie sich bei Auftragsvergaben oder auch bei Vertragsabschlüssen mit Bauträgern hierauf.
- Eigenleistung und Nachbarschaftshilfe
Handwerklich versierte Bauherren übernehmen häufig selbst die Ausführung von Arbeiten, denen sie fachlich gewachsen sind. Gerne helfen hierbei auch Freunde oder Nachbarn. Nachbarschaftshilfe bedeutet grundsätzlich unentgeltliche Mithilfe von Nachbarn, Freunden und Verwandten. Dabei sind die Auflagen der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG Bau) zu beachten:
Arbeiten außer dem Bauherrn und seiner Ehefrau auch Dritte mit, ist der Bauherr per Gesetz verpflichtet, die Helfer bei der BG BAU anzumelden, unabhängig davon, ob sie gegen Bezahlung oder unentgeltlich arbeiten. Private Unfall- oder Haftpflichtversicherungen der helfenden Personen befreien den Bauherrn nicht von seiner Meldepflicht. Binnen einer Woche nach Beginn der Bauarbeiten muss der Berufsgenossenschaft die Baumaßnahme angezeigt werden. Ebenfalls ist anzugeben, wenn gewerbsmäßige Unternehmer mit Bauarbeiten beauftragt sind. Wer seiner Meldepflicht nicht nachkommt, muss zudem mit einem Bußgeld (bis 2.500 Euro) rechnen. Die tätig gewesenen Hilfskräfte und die Anzahl der Arbeitsstunden müssen im so genannten 'Eigenbaunachweis' angegeben werden.
Wenn Familienangehörige, Verwandte, Nachbarn oder Kollegen beim privaten Hausbau genauso wie 'echte' Arbeitnehmer mit anpacken, sind sie grundsätzlich automatisch bei der BG BAU gegen die Folgen von Arbeitsunfällen versichert. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Helfer unentgeltlich oder gegen Lohn arbeiten. Eine Ausnahme gilt für sogenannte Gefälligkeitshandlungen. Informieren Sie sich! www.bgbau.de
Vorbereitungsarbeiten
- Versorgungsträger
Sie sollten sich frühzeitig - möglichst schon in der Phase der Ausarbeitung des Bauantrages - mit den Versorgungsunternehmen in Verbindung setzen. Es ist eine umfassende Klärung über die notwendige Versorgung mit zum Beispiel Wasser, Strom, ggf. Gas, Fernwärme und Telefon sowie die Koordination mit dem geplanten Bauablauf wichtig. Dies gilt vor allem auch für den Schmutzwasserkanal, wenn ein Hausanschluss bis zum Grundstück gelegt werden muss und die Ausschachtungsarbeiten den Zugang zum Grundstück für die Bauarbeiten erschweren. Berücksichtigen Sie daher diese Arbeiten rechtzeitig.
- Baugrunduntersuchung
Ebenso ist der Baugrund dahingehend zu überprüfen, ob er eine ausreichende Trägfähigkeit für das geplante Bauvorhaben aufweist. Gewissenhaftigkeit ist vor allem gefragt, wenn ein ehemals bebautes Grundstück genutzt wird oder auch bei Grundstücken in Bergschadensgebieten.
- Bauen im Bergschadensgebiet
Informieren Sie sich noch in der Planungsphase, ob Ihr Grundstück in einem bestehenden oder potenziellen Bergschadensgebiet liegt. Die DSK prüft Ihre Anfrage und bezahlt gegebenenfalls die erforderlichen baulichen Mehraufwändungen für sog. Anpassungs- und Sicherungsmaßnahmen. Informationen bekommen Sie beim Service-Center Bergbau der Deutschen Steinkohle AG 0800 - 2727271, Internet: www.rag-deutsche-steinkohle.de.
- Bodenfunde
Es wird eine Überprüfung der zu überbauenden Fläche auf Kampfmittel empfohlen. Sofern es nach 1945 Aufschüttungen gegeben hat, sind diese bis auf das Geländeniveau von 1945 abzuschieben. Zur Festlegung des abzuschiebenden Bereiches und der weiteren Vorgehensweise wird um Terminabsprache für einen Ortstermin gebeten. Soweit Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbeiten etc. erfolgen, wird zusätzlich eine Sicherheitsdetektion empfohlen.
Zuständig für Fragen der Kampfmittelbeseitigung ist der Fachdienst 5.1 - Gewerbe, Verkehr und Feuerwehr der Stadt Voerde.
Zur Terminabsprache ist das Formular "Antrag auf Kampfmitteluntersuchung" des Kampfmittelbeseitigungsdienstes bei der Bezirksregierung Düsseldorf, Postfach 300865 in 40408 Düsseldorf zu verwenden.
- Baubeginnanzeige
Der Beginn der Baumaßnahmen ist bei vereinfachten und förmlichen Baugenehmigungsverfahren der Stadt Voerde mitzuteilen. Da die Bauherren für ihren Bau mitverantwortlich sind, sollten sie ebenfalls an diese Baubeginnanzeige denken.
- Absteckung
Vor dem Ausschachten der Baugrube ist entsprechend der Planung die exakte Tiefe der Baugrube festzulegen. Nach dem Ausheben der Baugrube und vor Beginn der Bauarbeiten ist das Gebäude entsprechend seiner Abmessungen abzustecken. Hierzu wird ein Schnurgerüst aufgestellt, welches die spätere Lage des Hauses auf dem Grundstück markiert und den Handwerkern zeigt, an welcher Stelle die Bodenplatte zu errichten ist. Die genaue Absteckung ist wichtig, da die Positionierung des Vorhabens mit den Bauvorlagen übereinstimmen muss, in denen die einzuhaltenden Sicherheits- und Mindestabstände geprüft und festgelegt wurden. Aus diesem Grunde sollte mit diesen Arbeiten ein sog. öffentlich bestellter Vermessungsingenieur beauftragt werden.
Vorsorge
Manche Gäste sind nicht willkommen. Um ihren Besuch zu vermeiden, sollten sich die Planverfasser frühzeitig Gedanken machen. Beim Neubau sollten einbruchhemmende Ausführungen der Bauelemente bereits eingeplant werden. Auch ein nachträgliches Aufrüsten bei Altbauten ist möglich. Bei Neubauten stellt ein Nachrüsten aber häufig eine doppelte Aufwendung dar. Alle Fragen zur Sicherung Ihres Hauses, zu Fenstern, Rollläden, Türen und Schlössern beantwortet das Kriminalkommissariat Vorbeugung, Alte Delogstraße 1 - 3, 46483 Wesel, Telefon: 0281/107-0. Ein Herstellerverzeichnis für geprüfte einbruchsichere Produkte ist im Internet zu finden unter: www.polizei-beratung.de/themen-und-tipps/diebstahl-und-einbruch.html.
Eine gewissenhafte Planung im Vorfeld der Baumaßnahme hilft, Zeit und Kosten zu sparen. Die richtige Auswahl der am Bau beteiligten Fachleute kann dazu einen möglichst reibungslosen Bauablauf unterstützen. Hauptansprechpartner sollte Ihr Architekt sein. Er kennt den komplexen Bauablauf, hat Kontakte zu Handwerkern und Behörden und weiß, welche Schritte wann erforderlich werden. Die folgende Übersicht soll Ihnen eine Übersicht über die wichtigsten Punkte geben.
- Entwurfsverfasser
Entwurfsverfasser sind in der Regel die Architekten. Diese müssen, um die notwendigen Antragsunterlagen bei der Stadt einreichen zu dürfen, eine sogenannte Bauvorlageberechtigung besitzen. Architekten sowie Generalunternehmen und Fertighausfirmen sind für die Vollständigkeit ihrer Entwürfe und Bauanträge verantwortlich. Sie haben dafür zu sorgen, dass die für die Ausführung des Vorhabens erforderlichen Zeichnungen, Berechnungen und Anweisungen geliefert werden und dass diese den genehmigten Bauunterlagen sowie den baurechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. Sie sind dafür verantwortlich, dass die richtigen Fachleute eingeschaltet werden, die beispielsweise auch den Baugrund beurteilen oder die Statik berechnen.
- Der Vermesser
Aufgrund der vielfältigen Unterstützung, die ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur (ÖbVI) für das Bauvorhaben leistet, empfiehlt es sich, diesen bereits sehr frühzeitig zu beteiligen. Er sucht die Grundstücksgrenzen auf oder führt, soweit erforderlich, die Teilungsvermessung für die Bildung des Baugrundstücks durch. Er fertigt einen Lageplan an, der für die Teilung, den Kaufvertrag und den Bauantrag erforderlich ist. Bei der Errichtung steckt er die Baugrube ab und gibt eine Höhenmarke an. Ebenso steckt er in der Baugrube das sog. Schnurgerüst ab, welches die Außenkanten des späteren Gebäudes abbildet. Ist das Gebäude errichtet, nimmt er die Einmessung des Gebäudes zur Eintragung in das Liegenschaftskataster vor.
- Der Bauleiter
Nach der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen ist für die Baumaßnahme ein Bauleiter zu bestellen, der über eine entsprechende Erfahrung und Sachkunde verfügen soll und der dafür verantwortlich ist, dass die Baumaßnahme den anerkannten Regeln der Technik und den Bauvorlagen entsprechend durchgeführt wird.
- Handwerker
Mit der Auswahl der Handwerker ist frühzeitig zu beginnen, um den Unternehmen die notwendige Vorlaufzeit einzuräumen. Die Architekten arbeiten in der Regel mit Handwerkern zusammen, die sie kennen.
- Ausschreibungen und Vergaben
Vor jeder Auftragsvergabe sind die Preise einschließlich der Rabatte auszuhandeln und zu vereinbaren. Dazu wird der Architekt bei größeren Bauleistungen, den sog. Gewerken, Ausschreibungen vornehmen, bei kleineren Aufträgen die Preise direkt bei einzelnen Handwerkern abfragen. Diese Preise sind verbindlich. Es ist wichtig, die jeweilige Arbeit sehr genau auszuschreiben. Für jede Änderung könnte der Handwerker zusätzlich Geld verlangen.
- Gewährleistungen
Eine Gewährleistung, auch Mängelhaftung genannt, bestimmt die Rechtsfolgen und Ansprüche des Bauherrn bei auftretenden Mängeln der auszuführenden Arbeiten. Gewährleistungen und Gewährleistungsfristen werden vor Auftragsvergabe mit den Handwerkern vereinbart. Die Gewährleistungsfrist für Bauleistungen ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt und umfasst 5 Jahre. Beziehen Sie sich bei Auftragsvergaben oder auch bei Vertragsabschlüssen mit Bauträgern hierauf.
- Eigenleistung und Nachbarschaftshilfe
Handwerklich versierte Bauherren übernehmen häufig selbst die Ausführung von Arbeiten, denen sie fachlich gewachsen sind. Gerne helfen hierbei auch Freunde oder Nachbarn. Nachbarschaftshilfe bedeutet grundsätzlich unentgeltliche Mithilfe von Nachbarn, Freunden und Verwandten. Dabei sind die Auflagen der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG Bau) zu beachten:
Arbeiten außer dem Bauherrn und seiner Ehefrau auch Dritte mit, ist der Bauherr per Gesetz verpflichtet, die Helfer bei der BG BAU anzumelden, unabhängig davon, ob sie gegen Bezahlung oder unentgeltlich arbeiten. Private Unfall- oder Haftpflichtversicherungen der helfenden Personen befreien den Bauherrn nicht von seiner Meldepflicht. Binnen einer Woche nach Beginn der Bauarbeiten muss der Berufsgenossenschaft die Baumaßnahme angezeigt werden. Ebenfalls ist anzugeben, wenn gewerbsmäßige Unternehmer mit Bauarbeiten beauftragt sind. Wer seiner Meldepflicht nicht nachkommt, muss zudem mit einem Bußgeld (bis 2.500 Euro) rechnen. Die tätig gewesenen Hilfskräfte und die Anzahl der Arbeitsstunden müssen im so genannten 'Eigenbaunachweis' angegeben werden.
Wenn Familienangehörige, Verwandte, Nachbarn oder Kollegen beim privaten Hausbau genauso wie 'echte' Arbeitnehmer mit anpacken, sind sie grundsätzlich automatisch bei der BG BAU gegen die Folgen von Arbeitsunfällen versichert. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Helfer unentgeltlich oder gegen Lohn arbeiten. Eine Ausnahme gilt für sogenannte Gefälligkeitshandlungen. Informieren Sie sich! www.bgbau.de
Vorbereitungsarbeiten
- Versorgungsträger
Sie sollten sich frühzeitig - möglichst schon in der Phase der Ausarbeitung des Bauantrages - mit den Versorgungsunternehmen in Verbindung setzen. Es ist eine umfassende Klärung über die notwendige Versorgung mit zum Beispiel Wasser, Strom, ggf. Gas, Fernwärme und Telefon sowie die Koordination mit dem geplanten Bauablauf wichtig. Dies gilt vor allem auch für den Schmutzwasserkanal, wenn ein Hausanschluss bis zum Grundstück gelegt werden muss und die Ausschachtungsarbeiten den Zugang zum Grundstück für die Bauarbeiten erschweren. Berücksichtigen Sie daher diese Arbeiten rechtzeitig.
- Baugrunduntersuchung
Ebenso ist der Baugrund dahingehend zu überprüfen, ob er eine ausreichende Trägfähigkeit für das geplante Bauvorhaben aufweist. Gewissenhaftigkeit ist vor allem gefragt, wenn ein ehemals bebautes Grundstück genutzt wird oder auch bei Grundstücken in Bergschadensgebieten.
- Bauen im Bergschadensgebiet
Informieren Sie sich noch in der Planungsphase, ob Ihr Grundstück in einem bestehenden oder potenziellen Bergschadensgebiet liegt. Die DSK prüft Ihre Anfrage und bezahlt gegebenenfalls die erforderlichen baulichen Mehraufwändungen für sog. Anpassungs- und Sicherungsmaßnahmen. Informationen bekommen Sie beim Service-Center Bergbau der Deutschen Steinkohle AG 0800 - 2727271, Internet: www.rag-deutsche-steinkohle.de.
- Bodenfunde
- Altlasten
Baugrundstücke haben oft eine lange und wechselnde Nutzungsgeschichte. Im Verlauf solcher Nutzungen können Schadstoffe in den Boden und auch ins Grundwasser gelangt sein. Ergibt sich während der Bauarbeiten ein begründeter Verdacht, dass der Baugrund durch Schadstoffe belastet ist, sollte der Bauherr sorgfältige und fachkundige Recherchen durch einen Fachgutachter veranlassen. Mit einer rechtzeitigen, detaillierten Untersuchung der möglicherweise kontaminierten Fläche werden die Risiken kalkulierbar. Um Kosten zu sparen, können Baugrunduntersuchungen im Vorfeld zur Ermittlung der bodenmechanischen Kenngrößen mit den Untersuchungen der Schadstoffbelastungen kombiniert werden. Wenden Sie sich hierzu an die Stadt Voerde. - Archäologische Funde
Die Stadt Voerde hat aufgrund ihrer Lage am Rhein und der Lippe eine lange Siedlungsgeschichte, die nicht erst mit den Römern beginnt. Bei archäologischen Funden ist die Stadt Voerde zu informieren. Berichte, dass sich durch solche Funde die Bauarbeiten um Jahre verzögern, sind nur dann richtig, wenn auf dem Grundstück beispielsweise eine römische Tempelanlage gefunden wird - was in Voerde eher auszuschließen ist. In der Regel ist bei Bodenfunden wie auch bei Altlasten mit Verzögerungen in überschaubaren Größenordnungen zu rechnen. - Bodendenkmäler
Die meisten Spuren der Menschheitsgeschichte finden sich im Boden. Bodendenkmalschutz und Bodendenkmalpflege sind gesetzlich geregelte Belange, die in öffentlichem Interesse stehen. Sie bewahren archäologische und paläontologische Denkmäler als integrale Bestandteile unserer historisch gewachsenen Kulturlandschaften. Bodendenkmäler zeugen von ehemaligen Bestattungsplätzen und Kultorten, von alten Handelsplätzen, Siedlungen oder Befestigungsanlagen. Als Zeugnisse der Besiedlung der Landschaft ermöglichen sie faszinierende Einblicke in die Geschichte und Lebensweise unserer Vorfahren. Archäologie und Bodendenkmalpflege wirken somit in hohem Maße sinn- und identitätsstiftend, sie bewahren unser kulturelles Erbe für unsere Nachkommen und nehmen darüber hinaus eine wichtige Rolle in der Landesplanung, Raumordnung und Stadtentwicklung ein. Im Stadtgebiet Voerde sind 10 Bodendenkmale eingetragen. Die Lage dieser Bodendenkmale können Sie auf der Homepage der Stadt Voerde einsehen.
Es wird eine Überprüfung der zu überbauenden Fläche auf Kampfmittel empfohlen. Sofern es nach 1945 Aufschüttungen gegeben hat, sind diese bis auf das Geländeniveau von 1945 abzuschieben. Zur Festlegung des abzuschiebenden Bereiches und der weiteren Vorgehensweise wird um Terminabsprache für einen Ortstermin gebeten. Soweit Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbeiten etc. erfolgen, wird zusätzlich eine Sicherheitsdetektion empfohlen.
Zuständig für Fragen der Kampfmittelbeseitigung ist der Fachdienst 5.1 - Gewerbe, Verkehr und Feuerwehr der Stadt Voerde.
Zur Terminabsprache ist das Formular "Antrag auf Kampfmitteluntersuchung" des Kampfmittelbeseitigungsdienstes bei der Bezirksregierung Düsseldorf, Postfach 300865 in 40408 Düsseldorf zu verwenden.
- Baubeginnanzeige
Der Beginn der Baumaßnahmen ist bei vereinfachten und förmlichen Baugenehmigungsverfahren der Stadt Voerde mitzuteilen. Da die Bauherren für ihren Bau mitverantwortlich sind, sollten sie ebenfalls an diese Baubeginnanzeige denken.
- Absteckung
Vor dem Ausschachten der Baugrube ist entsprechend der Planung die exakte Tiefe der Baugrube festzulegen. Nach dem Ausheben der Baugrube und vor Beginn der Bauarbeiten ist das Gebäude entsprechend seiner Abmessungen abzustecken. Hierzu wird ein Schnurgerüst aufgestellt, welches die spätere Lage des Hauses auf dem Grundstück markiert und den Handwerkern zeigt, an welcher Stelle die Bodenplatte zu errichten ist. Die genaue Absteckung ist wichtig, da die Positionierung des Vorhabens mit den Bauvorlagen übereinstimmen muss, in denen die einzuhaltenden Sicherheits- und Mindestabstände geprüft und festgelegt wurden. Aus diesem Grunde sollte mit diesen Arbeiten ein sog. öffentlich bestellter Vermessungsingenieur beauftragt werden.
Vorsorge
Manche Gäste sind nicht willkommen. Um ihren Besuch zu vermeiden, sollten sich die Planverfasser frühzeitig Gedanken machen. Beim Neubau sollten einbruchhemmende Ausführungen der Bauelemente bereits eingeplant werden. Auch ein nachträgliches Aufrüsten bei Altbauten ist möglich. Bei Neubauten stellt ein Nachrüsten aber häufig eine doppelte Aufwendung dar. Alle Fragen zur Sicherung Ihres Hauses, zu Fenstern, Rollläden, Türen und Schlössern beantwortet das Kriminalkommissariat Vorbeugung, Alte Delogstraße 1 - 3, 46483 Wesel, Telefon: 0281/107-0. Ein Herstellerverzeichnis für geprüfte einbruchsichere Produkte ist im Internet zu finden unter: www.polizei-beratung.de/themen-und-tipps/diebstahl-und-einbruch.html.
Der Weg zur Baugenehmigung
