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Der Weg zur Baugenehmigung

Die Bauvoranfrage
Bevor Sie den eigentlichen (zeit- und kostenaufwändigen) Bauantrag einreichen, können Sie einen Vorbescheid beantragen. In diesem Vorverfahren wird geklärt, ob Ihr Vorhaben bauplanungsrechtlich überhaupt zulässig ist. Zusätzlich können Sie abfragen, ob mit dem beabsichtigten Vorhaben weitere baurechtliche Vorschriften eingehalten werden. Eine umfassende Prüfung wie in einem Baugenehmigungsverfahren findet im Vorverfahren jedoch nicht statt. Mit dem Vorbescheid werden vorweg einzelne baurechtliche Fragen geklärt, ohne eine spätere Baugenehmigung insgesamt zu ersetzen. Er bindet die Bauaufsichtsbehörde für zwei Jahre an die im Bescheid getroffene Entscheidung und gibt Ihnen somit Planungs- und Rechtssicherheit.

Besonders wichtig ist es, das Vorhaben konkret darzustellen und die zu klärenden Fragen zu benennen. So sind im Antragsvorblatt Maß und Zweck des Vorhabens zu schildern (z. B.: Ich möchte ein eingeschossiges Wohnhaus für eine Familie errichten.). Dazu gehört ein Lageplan, in dem Sie den Standort des Bauvorhabens maßstäblich eintragen. Dieser Lageplan besteht aus einem Auszug aus der amtlichen Flurkarte, den Sie bei der Stadt Voerde erwerben können. Der Antrag muss insgesamt dazu geeignet sein, das geplante Bauvorhaben innerhalb seiner Umgebung beurteilen zu können (wo sind Nachbargebäude, sind die Grenzabstände eingehalten, liegt das Vorhaben innerhalb der Baugrenzen des Bebauungsplans usw.).

Baugenehmigung oder Freistellung
Je nach Bauvorhaben teilt Ihnen die Stadt mit, auf welchem Wege Sie Ihr Bauvorhaben verwirklichen können:
  • Ein "normales" Baugenehmigungsverfahren
    für alle Bauvorhaben mit "besonderer Art der Nutzung" ("Sonderbauten") und für besonders schwierige Vorhaben mit umfassender bauaufsichtlicher Prüfung.

  • Ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
    für Wohnbauten geringer bis mittlerer Höhe und für landwirtschaftliche Betriebsgebäude sowie für eingeschossige Gebäude.

  • Ein sog. Freistellungsverfahren
    bei Wohngebäuden geringer bis mittlerer Höhe, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Dazu gehört zum Beispiel, dass das Vorhaben den Festsetzungen eines Bebauungsplans nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. (Die Bauordnung NRW definiert die Gebäude nach unterschiedlicher Höhe. So gehören auch dreigeschossige Wohngebäude noch zu den sogenannten Gebäuden mittlerer Höhe.) Diesbezüglich wird jedoch darauf hingewiesen, dass sich die Bauordnung aller Voraussicht nach 2016 ändern wird, womit das Freistellungsverfahren (§ 67 Bau O NRW) entfallen soll.

Auch vor der Durchführung kleiner baulicher Maßnahmen sollten Sie daher bei der Stadt Erkundigungen einholen, ob das geplante Objekt genehmigt werden muss, ob es genehmigungsfrei ist und insbesondere ob es zulässig ist. Die Errichtung baulicher Anlagen ohne die erforderliche Genehmigung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einer Geldbuße geahndet werden. Dazu kommt das Risiko, dass eine nicht genehmigungsfähige, jedoch bereits in Bau befindliche oder fertig gestellte bauliche Anlage wieder beseitigt werden muss.
Achten Sie in jedem Fall darauf, dass Sie die Antragsunterlagen vollständig einreichen - nur dann kann Ihr Antrag zügig bearbeitet und ein Bescheid schnell erstellt werden. Antragsunterlagen erhalten Sie bei der Stadt Voerde.

- Die Baugenehmigungsverfahren
Der Fachdienst Bauordnung, Denkmalschutz hat über den Bauantrag innerhalb einer Frist von 6 Wochen nach Eingang des vollständigen Antrages in der Regel bei ihr zu entscheiden.
Die Frist kann wegen notwendiger Beteiligung anderer Behörden oder wegen Entscheidungen über eine Befreiung oder Abweichung bis zu 6 Wochen verlängert werden.
Nach Eingang der Unterlagen prüft die Bauaufsicht den Bauantrag auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Nur ein vollständiger Antrag kann entsprechend zügig bearbeitet werden. Nach der Abgabe Ihres Bauantrages geht Ihnen eine Eingangsbestätigung zu. Nicht selten werden Sie mit der Eingangsbestätigung um die Vorlage von weiteren notwendigen Unterlagen gebeten. Spätestens sobald alle erforderlichen Unterlagen für die Bearbeitung des Bauantrages vorliegen, beginnt die inhaltliche Prüfung des Bauantrages. Hierbei werden weitere Fachämter und Behörden beteiligt, damit sie die je nach Fall notwendigen Stellungnahmen, Gutachten usw. abgeben können. Abschließend fasst die Bauaufsicht die eingegangenen Stellungnahmen mit der eigenen baurechtlichen und technischen Prüfung zusammen. Dabei hat die Bauaufsicht insbesondere in den Bereichen des Immissionsschutzes, des Brandschutzes usw. über die Berücksichtigungen der Anregungen und Bedenken sowie über vorgeschlagene Bedingungen, Auflagen und Hinweise der Fachbehörden zu entscheiden. Wenn das Vorhaben mit den rechtlichen Anforderungen übereinstimmt, kann dann die Baugenehmigung erteilt werden.

- Die Vorlage einer Genehmigungsfreistellung
Die Vorlage einer Genehmigungsfreistellung im sog. Freistellungsverfahren gilt für Wohngebäude, Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen, wenn für das Baugrundstück ein rechtskräftiger Bebauungsplan besteht und die Erschließung gesichert ist.
Mit dem Vorhaben darf einen Monat nach Eingang der Bauvorlagen in 1-facher Ausfertigung bei der Stadt Voerde begonnen werden, soweit das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht widerspricht und der Fachdienst Bauordnung, Denkmalschutz nicht innerhalb der Monatsfrist schriftlich mitgeteilt hat, dass kein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Der Beginn der Bauarbeiten ist mind. 1 Woche vorher dem Fachdienst Bauordnung, Denkmalschutz schriftlich anzuzeigen.
Die Fertigstellung ist dem Fachdienst Bauordnung, Denkmalschutz ebenfalls anzuzeigen.

Die Kosten
Für die Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren errechnen sich die Gebühren nach den Rohbaukosten, für die landesrechtlich einheitliche Richtzahlen vorgegeben sind.
Diese werden mit dem umbauten Raum des Gebäudes multipliziert, daraus ergeben sich die Rohbaukosten. Die genauen Gebühren können beim Fachdienst Bauordnung, Denkmalschutz erfragt werden.
Hinzu kommen noch die Gebühren für die Bauzustandsbesichtigung nach Fertigstellung des Rohbaus und für die Bauzustandsbesichtigung nach abschließender Fertigstellung der Gebäude.
Für die Vorlage in der Genehmigungsfreistellung werden in der Regel keine Gebühren erhoben, es sei denn, dass vor Ablauf der 1-Monats-Frist eine Mitteilung seitens des Fachdienstes Bauordnung, Denkmalschutz erfolgen soll, dass kein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll (sogenannte vorzeitige Baufreigabe).