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Pulheim

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Auf einen Blick

Einwohner: ca. 52.900
Fläche: 72,1 km²
Einwohnerdichte: 734 Ew./km²
Höhe ü. NHN: 0 bis 46 m
Kfz-Kennzeichen: BM
 

Umgebungskompass

Umgebungskompass für die Stadt Pulheim

 
 

Bauordnungsrecht

Das Bauordnungsrecht des Landes Nordrhein-Westfalen regelt die materiellen Anforderungen an die Bauausführung und den Ablauf des formellen bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrens. Die Landesbauordnung (BauO NRW) enthält in Ergänzung zum Städtebaurecht materielle Vorgaben über
  • Die Erschließung des Baugrundstücks
  • Wasserversorgungs- und Abwasserbeseitigungsanlagen
  • Feuerwehrzugänge- und Zufahrten
  • Abstände und Abstandflächen von Gebäuden
  • Pflicht zur Schaffung von Stellplätzen und Garagen und deren Lage
  • Gestaltung der Gebäude und des Grundstücks (Örtliche Bauvorschriften)
  • Schaffung von Spielflächen für Kleinkinder
  • Begrünung und Bepflanzung des Gebäudes bzw. des Grundstücks
Kernpunkt des Bauordnungsrechts bilden die bereits im Mittelalter in den Städten entstandenen Brandschutzregeln. Sie differenzieren nach Gefährdungsgrad der Gebäudearten durch Brandeinwirkung. So erklärt sich, dass ein Einfamilienhaus geringere Anforderungen an den baulichen Brandschutz zu erfüllen hat als ein von vielen Menschen aufgesuchtes Kaufhaus, für das Sonderbauvorschriften existieren. Die Forderung von Brandschutzklassen für Bauteile, Eingrenzung eines Brandes durch Abschottung der Nutzungseinheiten, Anforderungen an Flucht- und Rettungswege, die Brandbekämpfung und die Evakuierung von Benutzern durch die Feuerwehr finden ihren Niederschlag in den bauordnungsrechtlichen Vorschriften. Darüber hinaus werden Anforderungen an die Standsicherheit, den Schall- und Wärmeschutz von Gebäuden, ebenso wie allgemeine Grundanforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsbedingungen gestellt.

Die Landesbauordnung bestimmt auch die formalen Bedingungen für die Errichtung, den Abbruch, die Instandhaltung und die Nutzung baulicher Anlagen und Einrichtungen: sie nennt Voraussetzungen zur Erforderlichkeit einer Baugenehmigung oder einer Freistellung oder für den völligen Verzicht darauf für bestimmte einfache Vorhaben und Anlagen; sie beschreibt die Prüf- und Genehmigungsverfahren und deren Anforderungen.

Bauaufsichtsbehörde (Bauordnungsamt)

Sämtliche das Bauen betreffende Anträge sind unmittelbar bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde (Bauordnungsamt) einzureichen. Das Bauordnungsamt der Stadt Pulheim befindet sich zusammen mit der Stadtplanungsabteilung und der Koordinierungsstelle Umweltschutz im 2. Obergeschoss des Rathauses:

Bauordnungsamt
Stadt Pulheim
Alte Kölner Straße 26
50259 Pulheim
Telefon: 02238 - 808 229


Auch außerhalb der Sprechzeiten erhalten Sie hier telefonische Auskünfte. Die Bauaufsichtsbehörde gliedert sich in verschiedene Sachgebiete. Die eigentliche Sachbearbeitung der Bauanträge erfolgt getrennt nach Stadtteilen durch Bezirksingenieure und Mitarbeiter/innen der Planungsabteilung. In den übrigen Sachgebieten werden besondere Vorgänge wie Baulasten und Grundstücksteilungen behandelt und ordnungsbehördliche Verfahren zur Beseitigung baurechtswidriger Zustände oder der Gefahrenabwehr durchgeführt.

Formelle Prüf- und Genehmigungsverfahren

1. Vorbescheid (Bauvoranfrage)

Vor Einreichung eines Bauantrages kann zu bestimmten Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid, der zwei Jahre Gültigkeit hat, beantragt werden. Mit einem Antrag auf Vorbescheid, einer sog. Bauvoranfrage, erhalten Sie eine rechtsverbindliche Auskunft, ob ein Grundstück nach den eigenen Vorstellungen bebaut werden kann. Ein positiver Vorbescheid bindet die Bauaufsichtsbehörde während seiner Gültigkeitsdauer im Hinblick auf die bereits geprüften Kriterien. Somit gibt ein positiver Vorbescheid Rechtssicherheit für die konkrete Planung des Bauvorhabens. Eine Bauvoranfrage ist immer dann zu empfehlen, wenn das Baugrundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt oder wenn die Planung von der Umgebungsbebauung stark abweicht.

Die zu prüfenden Fragen müssen so konkret sein, dass sie von der Baugenehmigungsbehörde verbindlich beantwortet werden können. Zu den notwendigen Bauvorlagen (das sind die einzureichenden Unterlagen) gehören:
  1. Antragsvordruck mit genauer Fragestellung (Formular auf der homepage der Stadt Pulheim)

  2. Aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Immobilienmanagement der Stadt Pulheim oder Katasteramt der Rhein-Erft-Kreises)

  3. Lageplan mit Angaben über das Baugrundstück und die Nachbarschaft, mit Eintragungen aller baulicher Anlagen und deren Nutzung sowie geschützte Bäume, ggf. Baulasten, planungsrechtliche Festsetzungen

  4. Name, Adresse des Bauherrn und dessen Unterschrift auf allen Bauvorlagen

  5. Bau- und Betriebsbeschreibung, je nach Art der Anfrage ggf. Berechnungen, Stellplatznachweis usw.

  6. Bauentwurfsskizzen

Der genaue Umfang der Bauvorlagen hängt von der Fragestellung und der Grundstückssituation ab und sollte mit der Bauaufsichtsbehörde abgestimmt werden.

2. Das Vorhaben ist genehmigungsfrei

In den Paragraphen 65 und 66 BauO NRW werden die baulichen Vorhaben und Anlagen aufgelistet, die keiner Baugenehmigung bedürfen. Hierunter fallen beispielsweise Nebenanlagen bis zu 30 m³ umbauten Raum (nicht jedoch: Garagen, Verkaufsstände), Einfriedungen an Nachbargrenzen bis zu 2,0 m Höhe über der Geländeoberfläche, kleinere Schwimmbecken und vieles mehr. Die Genehmigungsfreiheit entbindet allerdings nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung bestehender Vorschriften.

Oft stehen örtliche Satzungen wie der Bebauungsplan, Gestaltungssatzungen, Regelungen über Abstandflächen oder das Nachbarschaftsrecht einem Vorhaben entgegen, so dass es trotz der Genehmigungsfreiheit nicht oder nicht am gewünschten Standort errichtet werden kann.

Es ist ratsam, sich vor der Realisierung solcher Vorhaben zu erkundigen und mit den Nachbarn zu sprechen.

3. "Freistellung": Genehmigungsfreie Wohngebäude, Stellplätze und Garagen

Eine Besonderheit hat die BauO NRW 1996 erstmals aufgenommen. Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes bedürfen die Errichtung oder Änderung von Wohngebäuden geringer und mittlerer Höhe einschließlich ihrer Nebengebäude und Nebenanlagen keiner Baugenehmigung, wenn
  1. das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht widerspricht,

  2. die Erschließung gesichert ist und

  3. die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats nach Eingang der Bauvorlagen erklärt, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.

Es sind, wie bei den Genehmigungen auch, entsprechende Bauvorlagen von Architekten oder anderen Bauvorlageberechtigten vorzulegen.

Die Gemeinde wird zwar von dem Bauvorhaben durch die Bauvorlagen in Kenntnis gesetzt, um ihre eigenen Belange wahrnehmen zu können. Sie hat in diesem Fall aber nicht die Aufgabe, die Rechtmäßigkeit des Bauvorhabens zu prüfen. Die Verantwortung hierfür liegt ausschließlich beim Bauherren und den von ihm beauftragten Personen.

Nach Abgabe Ihrer Bauvorlagen muss sich die Gemeinde innerhalb eines Monats schlüssig werden, ob sie für das Vorhaben ein Baugenehmigungsverfahren verlangt. Wird kein Genehmigungsverfahren verlangt, wird innerhalb der Monatsfrist die entsprechende Nachricht erteilt. Es kann dann unverzüglich mit dem Vorhaben begonnen werden. Nachbarn sind vor Baubeginn zu unterrichten.

Der Vorteil des genehmigungsfreien Verfahrens liegt für die Bauherren in der Zeit- und Kostenersparnis. Allerdings verlangt der Gesetzgeber von allen am Bau Beteiligten die unbedingte Einhaltung der freigestellten Planung: jede Abweichung in der Bauausführung führt zur Illegalität des gesamten Bauvorhabens.

Der Bauherr hat allerdings das Wahlrecht, für ein an sich freigestelltes Vorhaben eine Genehmigung im vereinfachten Verfahren zu beantragen. Dies hat den Vorteil, dass Abweichungen oder Änderungen zumindest möglich sind und oft durch sog. "Nachträge" geheilt werden können.

Unklare oder unvollständige Freistellungsunterlagen werden entweder zurückgesandt oder in ein genehmigungspflichtiges Verfahren überführt, wenn der Bauherr das zuvor als Option vorgesehen hat.

4. Das Bauvorhaben benötigt eine Baugenehmigung

Sollte der Architekt feststellen, dass das Vorhaben einer Baugenehmigung bedarf, kommen zwei mögliche Genehmigungsverfahren infrage:
  • das vereinfachte Genehmigungsverfahren
  • das "normale" Genehmigungsverfahren
Das vereinfachte Genehmigungsverfahren trifft für alle Vorhaben zu, soweit es sich nicht um Sonderbauten handelt, also insbesondere für Wohnungsbauvorhaben (Ausnahme: Hochhäuser). Der Prüfaufwand ist gegenüber dem Normalverfahren eingeschränkt, da er hauptsächlich auf die planungsrechtlichen Vorschriften und in einem geringen, allerdings genau festgelegten Umfang auf das Bauordnungsrecht reduziert ist. Das materielle Baurecht ist hier verstärkt von Architekten und Sachverständigen für Schall-, Wärme- und Brandschutz, Statikern und Prüfstatikern sicherzustellen. Die Fülle der einzuhaltenden Bauvorschriften ist dadurch jedoch keinesfalls geringer.

Alle Bauvorhaben, die nicht unter die vorgenannten Verfahren fallen, unterliegen einem normalen Baugenehmigungsverfahren. Dies sind beispielsweise Gewerbebauten, Geschäftshäuser, Schulen, usw. Hier müssen diverse Ämter und Behörden beteiligt werden, um deren Anforderungen berücksichtigen zu können (Staatliches Umweltamt, Staatliches Amt für Arbeitsschutz, Brandschutzingenieur, Untere Wasser- und Abfallbehörde etc.)

Baugenehmigungsunterlagen

Für die Genehmigungsbehörde ist entscheidend, dass die eingereichten Unterlagen vollständig und von Bauherr/in und Architekt/in unterschrieben sind und dass die Pläne gut lesbar und zweifelsfrei sind. Vollständige Unterlagen beschleunigen die Bearbeitung. Bereits bekannte Probleme sollten im Vorfeld mit den zuständigen Sachbearbeiter/innen geklärt werden.

Die Verordnung über bautechnische Prüfungen - BauPrüfVO - regelt im Einzelnen, welche Unterlagen in den Verfahren notwendig sind und welche Inhalte in den Unterlagen enthalten sein müssen.

Je nach Antragsgegenstand und Antragsart werden mindestens folgende Unterlagen oder Berechnungen benötigt:
  • Antragsvordruck (homepage der Stadt Pulheim)
  • Lageplan (in der Regel: Öffentlich bestellter Vermesser)
  • Bauzeichnungen (Architekt/in)
  • Baubeschreibung (Architekt/in)
  • Standsicherheits- u.a. bautechnische Nachweise (Statiker/Prüfstatiker, Sachverständige für Schall- und Wärmeschutz, Brandschutzsachverständige)
  • Berechnung Kubatur und veranschlagte Herstellungskosten (Architekt/in)
  • Stellplatznachweis (Architekt/in)
  • Erhebungsbogen statistisches Landesamt
Die Planungsunterlagen sind im Normalfall (z.B. Wohnungsbau) zweifach einzureichen. Es ist allerdings empfehlenswert, weitere Exemplare bereitzuhalten, wenn erkennbar ist, dass für das Vorhaben weitere Stellungnahmen externer Behörden einzuholen sind. Je komplexer das Vorhaben, desto mehr externe Beteiligungen sind durchzuführen.

Bei Unvollständigkeit der Unterlagen bzw. gravierenden Mängeln wird der Antrag gebührenpflichtig zurückgewiesen. Sind nur geringfügige Mängel erkennbar, werden von hier die fehlenden Angaben nachgefordert. In jedem Fall wird eine Eingangsbestätigung für den Antragsteller gefertigt.

In der nächsten Prüfungsphase findet die Standortprüfung bzw. (planungsrechtliche) Zulässigkeitsprüfung statt. Dies erfolgt durch Mitarbeiter/innen der Planungsabteilung. So ist z. B. abzuklären, ob
  • die Festsetzungen des Bebauungsplans eingehalten werden
  • das Bauvorhaben sich in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil befindet und es sich nach bestimmten Kriterien einfügt oder
  • eine Außenbereichslage gegeben ist und damit die hierfür relevanten Bestimmungen eingehalten sind,
  • die Erschließung gesichert ist und
  • die gestalterischen Festsetzungen (Örtliche Bauvorschriften) erfüllt sind
Im Rahmen der Standortprüfung sind auch die Fachbehörden zu hören, deren Belange durch das Vorhaben berührt werden. Diese Aufgabe übernimmt die Verwaltung. So sind z. B. bei Vorhaben zu beteiligen
  • das Tiefbauamt zu Fragen der Erschließung (Straße, Kanal, Regenwasser)
  • in der Nähe von Landes- oder Bundesstraßen das Landesbetrieb Straßenbau
  • zur Errichtung von Gewerbebetrieben die staatlichen Ämter für Umweltschutz und Arbeitsschutz
  • in der Umgebung eines Denkmals die Untere Denkmalbehörde
  • die Untere Landschaftsbehörde bei Eingriffen in Natur und Landschaft
Liegen alle einzuholenden Stellungnahmen Beteiligter vor, erfolgt die abschließende Bearbeitung zur Erteilung der Baugenehmigung. In bestimmten Fällen müssen externe Gutachten im Auftrag und auf Kosten des Bauherrn eingeholt werden (Beispiel: Prognose und Bewertung von Lärmeinwirkungen).

Ist das Bauvorhaben genehmigungsfähig, werden die geprüften Bauantragsunterlagen mit dem Genehmigungsstempel versehen. Der Baugenehmigungsbescheid wird ggf. mit Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen) und Hinweisen gefertigt.

Entwurfverfasser und Sachverständige

Die Entwürfe für die Errichtung und Änderung von Gebäuden - mit Ausnahme von Garagen und anderen untergeordneten Bauten - müssen von bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassern durch Unterschrift anerkannt sein. Verantwortung für die Brauchbarkeit und Vollständigkeit eines Bauantrags trägt der oder die Entwurfsverfasser/in. Bauvorlageberechtigt sind Architektinnen und Architekten, die Mitglieder der Architektenkammer NRW bzw. Bauingenieurinnen und Bauingenieure, die Mitglieder in der Ingenieurkammer - Bau NRW sind.

Die staatlich anerkannten Sachverständigen für den baulichen Brandschutz bzw. für Schall- und Wärmeschutz werden wie die Architekten und Ingenieure in aktuellen Listen bei den Kammern geführt. Gleiches gilt für Tragwerksplaner/innen (Statiker/innen) und Prüfstatiker/innen. Weitere Informationen erteilen

Architektenkammer NRW
Zollhof 1, 40221 Düsseldorf
Telefon: 0211 - 49 67 99
e-mail: info@aknw.de

Ingenieurkammer-Bau NRW
Carlsplatz 21, 40213 Düsseldorf
Telefon: 0211 - 13 06 70
www.ikbaunrw.de

Bauleiter

Die Bauleiterin oder der Bauleiter hat darüber zu wachen, dass die Baumaßnahmen dem öffentlichen Baurecht, insbesondere den allgemein anerkannten Regeln der Technik und den Bauvorlagen entsprechend durchgeführt werden und sie oder er hat die dafür erforderlichen Weisungen zu erteilen. Im Rahmen dieser Aufgabe ist auf den sicheren bautechnischen Betrieb der Baustelle, insbesondere auf das gefahrlose Ineinandergreifen der Arbeiten der Unternehmer/innen und auf die Einhaltung der Arbeitsschutzbestimmungen zu achten.

Die Bauleiterin bzw. der Bauleiter ist vor Baubeginn gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zu benennen. Ihre bzw. seine fachliche Qualifikation richtet sich nach der für das jeweilige Bauobjekt notwendigen Sachkunde.

Bauausführung

Vor Zugang der Baugenehmigung darf mit der Bauausführung nicht begonnen werden! Ist ein Wohngebäude oder eine Garage von der Genehmigung freigestellt, darf der Bau erst nach Vorliegen einer Mitteilung der Stadt Pulheim hierüber oder nach Ablauf einer Monatsfrist begonnen werden. Vor Baubeginn müssen die Grundrissfläche und die Höhenlage des Bauvorhabens abgesteckt sein. Die Baugenehmigung einschließlich der mit Prüfvermerk versehenen Bauvorlagen einschließlich sämtlicher bautechnischen Nachweise muss an der Baustelle von Baubeginn an vorliegen.

Baubeginn, Rohbaufertigstellung und abschließende Fertigstellung des genehmigten Bauvorhabens müssen vom Bauherrn der Bauaufsichtsbehörde jeweils eine Woche vorher schriftlich angezeigt werden; entsprechende Anzeigevordrucke sowie ein vorbereitetes Baustellenschild werden mit der Baugenehmigung zugeleitet. Das Baustellenschild ist dauerhaft und gut sichtbar anzubringen.

Die Baustelle ist gefahrensicher einzurichten und notfalls mit einem Bauzaun abzugrenzen. Wenn öffentliche Verkehrsflächen bei der Baustelleneinrichtung in Anspruch genommen werden sollen, bedarf dies vorher einer Sondernutzungserlaubnis durch das Ordnungsamt der Stadt.

Die Bauaufsichtsbehörde führt Bauzustandsbesichtigungen nach Fertigstellung des Rohbaus und nach abschließender Fertigstellung durch, in der übrigen Bauzeit finden stichprobenartige Bauüberwachungen statt, für die jeweils eine Verwaltungsgebühr erhoben wird. Die mit dem Vollzug der Landesbauordnung beauftragten Personen (wie z.B. die Baukontrolleure) sind ausdrücklich berechtigt, Grundstücke und bauliche Anlagen einschließlich Wohnungen zur Wahrnehmung ihrer Aufgaben zu betreten. Das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 Grundgesetz) wird insoweit eingeschränkt.

Wenn abweichend von der Baugenehmigung oder sogar ohne Baugenehmigung gebaut wird, ist dies eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer empfindlichen Geldbuße geahndet werden kann. In der Regel führt das Bauen ohne Baugenehmigung oder abweichend davon zu einer Baustilllegung. Der Baustopp kann erst aufgehoben werden, wenn (geänderte) Pläne genehmigt werden können. Ist das ausgeschlossen, erfolgt die Abbruchverfügung.

Gebäudeeinmessung

Die Errichtung von Gebäuden und Veränderung der überbauten Flächen sind einmessungspflichtig. Die dazu notwendige Gebäudeeinmessung wird in Ihrem Auftrag von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur durchgeführt.

Wichtige Hinweise:

Baulasten

Baulasten schaffen die rechtlichen Voraussetzungen für Bauvorhaben, die den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen in bestimmten Teilen widersprechen. Durch die Eintragung einer Baulast kann sich ein Eigentümer zu bestimmten Dingen, die sein Grundstück betreffen, verpflichten. Diese Verpflichtung ist freiwillig und sie kann weder von der Bauaufsichtsbehörde noch von Nachbarn eingefordert werden. Oft besteht eine Wechselwirkung zwischen zwei Grundstücken: dem per Baulast belasteten und dem begünstigten Grundstück. Typische Beispiele für Baulasten sind:
  • Sicherung der Erschließung eines Baugrundstücks (Geh-, Fahr-, und Leitungsrecht) über das Nachbargrundstück
  • Anbauverpflichtung an der Grundstücksgrenze in der offenen Bauweise
  • Übernahme von Abstandflächen auf Nachbargrundstücke
  • Anbindung eines Pkw-Stellplatzes an ein Baugrundstück
Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungserklärungen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, die auf Dauer und an sich unwiderruflich in das Baulastenverzeichnis der Stadt Pulheim aufgenommen werden und gegenüber Rechtsnachfolgern wirksam sind. Sie dürfen erst gelöscht werden, wenn der baurechtliche Verstoß auf andere rechtlich zulässige Art geheilt werden kann. Die zivilrechtlichen Grunddienstbarkeiten, die im Grundbuch beim Amtsgericht eingetragen werden, stellen vergleichbare Verpflichtungen dar.

Grundstücksteilung und Bildung von Sondereigentum an einer Wohnung

Beabsichtigt ein Grundstückseigentümer sein Grundstück, das bebaut ist, zu teilen, so bedarf dies zur Wirksamkeit der Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde. Mit dieser Teilungsgenehmigung kann er beim Katasteramt des Rhein-Erft-Kreises in Bergheim die neuen Flurbezeichnungen eintragen und anschließend die Teilung beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Bergheim vollziehen lassen. Da die Teilung inhaltlich exakt und vermessungstechnisch einwandfrei durchgeführt werden muss, ist vom Antragsteller ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur zu beauftragen.

Grundstücksteilungen sind nur durchführbar, wenn separate Flurstücke mit baurechtlich selbständigen Gebäuden und Freiflächen entstehen können. Im Geschosswohnungsbau ist dies nicht möglich. Hier kann jedoch Sondereigentum gebildet werden. Nach dem Gesetz über Wohnungseigentum (WEG) kann die Abgeschlossenheit von Wohnungen und die Sondernutzung von Nebenräumen sowie das Gemeinschaftseigentum (z.B. an technischen Versorgungseinrichtungen, Treppenhaus, einer Stellplatzanlage) durch die Bauaufsichtsbehörde bescheinigt werden. Mit dieser Abgeschlossenheitsbescheinigung wird Wohnungseigentum gebildet und im Grundbuch eingetragen.

Nutzungsänderungen

Wenig bekannt ist, dass die Änderung der Nutzung eines genehmigten Bauvorhabens eventuell einer neuen Baugenehmigung bedarf, auch wenn keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden. Dies rührt daher, dass jede spezifische Nutzung planungsrechtliche und bauordnungsrechtliche Auswirkungen haben kann. Wird z.B. eine Wohnung in eine Arztpraxis geändert, erhöht sich die Zahl der notwendigen Stellplätze. Soll statt eines Ladenlokals ein Spielsalon entstehen, stellt sich die Frage nach der planungsrechtlichen Zulässigkeit neu, da solche Nutzungen in Wohngebieten nicht zulässig sind.

In der Regel ebenfalls unzulässig ist die Änderung der Nutzung einer Garage, insbesondere einer Grenzgarage in der offenen Bauweise. Dies liegt daran, dass Grenzgaragen an ihrem Standort nur so lange privilegiert zulässig sind, wie sie als Pkw-Garage genutzt werden. Dient die Garage z.B. als Wohnraumerweiterung oder wird das Garagendach als Dachterrasse genutzt, muss sie dieselben baurechtlichen Voraussetzungen wie jedes Gebäude mit einer Hauptnutzung (z.B. Wohnen) erfüllen. Dies trifft für Grenzgaragen meist nicht zu - mit der Folge, dass die vorgenommene Änderung oder Erweiterung der Nutzung unzulässig ist.

Gewerbliche Nutzungen innerhalb einer Wohnung fallen in der Regel dann unter die baurechtliche Prüf- und Genehmigungspflicht, wenn Publikumsverkehr zu erwarten ist oder Anlieferverkehr stattfindet. Sollten Sie die Änderung der genehmigten Nutzung planen (Scheune in Lager, Wohnung in Praxis, Ladenlokal in Büro), sollten Sie zuvor mit dem Bauaufsichtsamt Kontakt aufnehmen, um die rechtlichen Voraussetzungen zu klären. Die Konsequenzen ungenehmigter Nutzungsänderungen sind nach der ständigen Rechtsprechung der Oberverwaltungsgerichte drastisch: es droht die sofortige Untersagung der ausgeübten Nutzung - unabhängig von der Möglichkeit einer nachträglichen Genehmigung.

Stellplatzpflichten

Für jedes Neubauvorhaben - aber auch für verschiedene Nutzungsänderungen in bestehenden Gebäuden - ist eine bestimmte Anzahl von Pkw-Stellplätzen erforderlich, die der Bauherr nachzuweisen hat. Da die Parkplatz-Problematik im Stadtgebiet von Pulheim wegen der hohen Pkw-Dichte durch statistische Daten belegt ist, macht das Bauaufsichtsamt im politischen Auftrag von der gesetzlichen Möglichkeit Gebrauch, für Wohnungsbauvorhaben folgende Stellplatzanzahl zu fordern:
  • 2 Stellplätze für Einfamilienhäuser, auch hintereinander angeordnet
  • 1 Stellplatz für Wohnungen bis 50 m² Wohnfläche
  • 1,2 Stellplätze für Wohnungsgrößen von 50 m² bis 70 m²
  • 1,5 Stellplätze für Wohnungen ab 70 m² Größe
Können notwendige Stellplätze nicht auf dem eigenen Grundstück angelegt werden, ist es zulässig, diese auf benachbarten Grundstücken herzustellen und mittels Baulast (s.o.) anzubinden. Gelingt dies nicht, kann der Bauherr in Ausnahmefällen mit der Stadt einen Ablösevertrag schließen. Die Ablösung von Stellplätzen muss vom Umwelt- und Planungsausschuss gebilligt werden. Dieser Fachausschuss lehnt allerdings eine Ablösevereinbarung bei Wohnungsbauten ab, da die Siedlungsstruktur eine weitere Verdichtung ohne Bereitstellung von Parkraum nicht verkraftet. So bleibt die Zahlung des Ablösebetrages an die Stadt z.B. einer Nutzungsänderung von Wohnen in Gewerbe vorbehalten. Die Ablösebeträge sind nach Standorten in vier Zonen gestaffelt und betragen im Pulheimer Zentrum 8.400 € und 4.400 € in den Randbereichen anderer Ortsteile. Es handelt sich um zweckgebundene Mittel, die zwingend in Maßnahmen der Verkehrsverbesserung investiert werden müssen.

Rettungswege

Jede Nutzungseinheit ist so anzulegen, dass sie aus jedem Geschoss über mindestens zwei unabhängige Rettungswege erreichbar ist.

Diese Forderung soll garantieren, dass im Brandfall trotz eventueller Verrauchung mindestens ein Rettungsweg zum Zweck der Evakuierung zur Verfügung steht. Der erste Rettungsweg führt in der Regel durch einen eigenen Treppenraum. Der zweite Rettungsweg kann je nach Gebäudenutzung und Höhe eine von der Feuerwehr anleiterbare Stelle sein, die von der zu rettenden Person sicher erreicht werden kann. In Frage kommt ein von Rettungsgeräten der Feuerwehr (Steckleiter oder Hubrettungsfahrzeug) erreichbares mindestens 0,9 m x 1,2 m großes Fenster oder ein Balkon.

Bei dem nachträglichen Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken sind daher von Dachflächenfenstern oder Gauben, die mehr als 1,2 m von der Traufe (Regenrinne) entfernt angeordnet sind, zumindest trittfeste Stufen mit Handlauf zum Dachrand vorzusehen. Bei Gebäuden mittlerer Höhe - das sind Gebäude, bei denen die anleiterbare Stelle höher als 8 m über dem angrenzenden Gelände liegt - fordert die Feuerwehr als zweiten baulichen Rettungsweg zudem ein fest installiertes Podest.

Brandschutz

Speziell dem Brandschutz sollten Bauherr/in und Architekt/in einen hohen Stellenwert einräumen, da es um die eigene Sicherheit geht. Wenig bekannt ist, dass einige Anforderungen an den baulichen Brandschutz außerdem nachbarrechtlich relevant sind, da das Übergreifen eines Brandes auf Nachbargebäude gerade verhindert werden muss. Ungeschützte Dachaufbauten oder Fensteröffnungen, die zu nah an Nachbargrenzen rücken, können ebenso wie mangelhafte Feuerwiderstandsklassen von Bauteilen Nachbarrechte verletzen.

Um der Entstehung und Ausbreitung von Feuer und Rauch wirksam entgegenzutreten, sind Anforderungen an das Objekt auf dem Grundstück, an die einzelnen Bauteile und die Materialien zu stellen. Auch funktionale Aufteilungen der Räume im Haus und deren Erreichbarkeit im Falle eines Brandes sind zu berücksichtigen.

Bei Wohngebäuden geringer Höhe, die im Rahmen der Freistellung oder im vereinfachten Genehmigungsverfahren bearbeitet werden, hat der Architekt den baulichen Brandschutz zu garantieren. Bei allen anderen Gebäuden ist diese Bescheinigung durch einen staatlich anerkannten Brandschutzsachverständigen sicherzustellen.

Versickerung von Regenwasser und Kanalanschlusszwang

Im Stadtgebiet Pulheim besteht grundsätzlich die Verpflichtung, Schmutzwasser an das öffentliche Abwassersystem anzuschließen.

In den Bereichen, in denen ein Trennsystem besteht, muss auch das Niederschlagswasser - getrennt vom Schmutzwasser - an das dafür vorgesehene öffentliche Kanalnetz angeschlossen werden. Es gelangt so zu einem Regensammelbecken, wo es versickern kann oder in einen Vorfluter.

Auf allen Grundstücken, die erstmalig seit 1996 bebaut werden, und deren Entwässerungsgebiet nicht über ein Trennsystem verfügt, muss das anfallende Regenwasser auf dem Baugrundstück selbst in einer Mulde mit belebter Bodenschicht versickert werden.

Ausnahmen von dieser Verpflichtung bestehen, wenn die Stadt die Überlassung des Regenwassers verlangt oder wenn das Versickern technisch nicht möglich ist. So kann die Einleitung des Niederschlagswassers in einen Mischwasserkanal beantragt werden, wenn das Grundstück zu klein oder der natürliche Geländeverlauf ungünstig oder der Boden kaum wasserdurchlässig ist.

Zur Verhinderung von Umweltbeeinträchtigungen darf keinesfalls z.B. durch Reinigungsmittel oder Öle belastetes Regenwasser versickert oder in einen Regenwasserkanal eingeleitet werden.

Für die Planung von Neubauten ist es erforderlich, die exakte Höhe des öffentlichen Kanals und der Anschlussleitungen zu kennen. Bei Trennsystemen müssen zudem die Anschlüsse für Schmutz- und Regenwasser korrekt zugeordnet werden.
 
 

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