Das öffentliche Baurecht
Das öffentliche Baurecht gliedert sich in das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht. Das Bauplanungsrecht beschäftigt sich mit dem Einfügen der Bauvorhaben in die Umgebung, das Bauordnungsrecht stellt an das konkrete Vorhaben Anforderungen in gestalterischer und baukonstruktiver Hinsicht und regelt das Baugenehmigungsverfahren. Folgende Bestimmungen regeln heute insbesondere das Baurecht:
Erläuterung: Die Bauleitplanung soll eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung gewährleisten, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und zugleich eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung sicherstellt. Sie soll dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu erhalten, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln (§1 Abs. 5 BauGB). Die Bauleitplanung gliedert sich in den Flächennutzungsplan als vorbereitende Bauleitplanung und den Bebauungsplan als verbindliche Bauleitplanung.
1.1 Der Flächennutzungsplan
(Vorbereitender Bauleitplan)
In einer Gemeinde lösen nahezu alle Lebensbereiche wie Wohnen, Arbeiten, Freizeit, Einkaufen oder Erholung Flächenansprüche aus. Diese verschiedenen Themen, egal ob sozialer, wirtschaftlicher oder ökologischer Art, beeinflussen sich gegenseitig. Der Flächennutzungsplan (kurz: FNP) ist hierfür ein wichtiges kommunales Planungsinstrument. Er soll die oft in Konkurrenz zueinander stehenden Flächenansprüche koordinieren und zu einer ausgewogenen Bodennutzung führen.
Ziel ist es, eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung für die Zukunft zu gewährleisten.
Der Flächennutzungsplan stellt nicht nur die vorhandenen und geplanten Bauflächen dar, sondern auch alle anderen Nutzungen wie land- und forstwirtschaftliche Flächen, Straßen und sonstige Verkehrsflächen, Gemeinbedarfseinrichtungen wie zum Beispiel Schulen oder Verwaltungsgebäude, Grünflächen und so weiter. Zu jedem Flächennutzungsplan wird eine Begründung erstellt, die insbesondere die Gründe für die einzelnen Planaussagen erklärt und dadurch wichtige Informationen für den einzelnen Bürger enthält. Die Aufgabe der Flächennutzungsplanung ist neben den Städten Reutlingen, Tübingen u. a. auch von der Stadt Pfullingen dem Nachbarschaftsverband Reutlingen-Tübingen übertragen worden.
Aus dem FNP entsteht noch kein Baurecht für den Einzelnen. Dies wird u. a. erst durch einen Bebauungsplan geschaffen. Bevor ein Bebauungsplan erlassen werden kann, muss in der Regel erst der FNP aufgestellt werden.
Die Darstellungen des FNP sind verbindlich für andere Behörden und Planungsträger. Das bedeutet, dass diese ihre Planungen an den FNP anpassen müssen, sofern sie nicht bei dessen Aufstellung gewichtige Argumente vorgebracht haben.
Der Flächennutzungsplan für Pfullingen kann beim Stadtbauamt Pfullingen, Abt. Planung eingesehen werden.
Weitere Informationen über aktuelle Flächennutzungsplanänderungen und den Flächennutzungsplan finden Sie auf der Internetseite des Nachbarschaftsverbandes Reutlingen-Tübingen
unter www.nbv-rt-tue.de.
1.2 Der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan)
Der Bebauungsplan ist das wichtigste Instrument des Städtebaurechts und dient der Sicherstellung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und Ordnung. Er trifft Regelungen über die Zulässigkeit der baulichen und sonstigen Nutzung von Grundstücken in dem jeweiligen Geltungsbereich. Im Gegensatz zum Flächennutzungsplan ist seine Darstellungsweise parzellenscharf. Das Erfordernis einen Bebauungsplan aufzustellen kann beispielsweise darin bestehen, die planungsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen, um dem Wohnungsbedarf in Pfullingen gerecht zu werden oder um zu prüfen, ob die Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebs zulässig ist. Im Stadtgebiet von Pfullingen gibt es in vielen Bereichen rechtskräftige Bebauungspläne, die je nach Zeitpunkt der Entstehung über verschiedene Regelungsdichten verfügen.
Das Verfahren über die Aufstellung oder die Änderung von Bebauungsplänen ist im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Die Beteiligung der Öffentlichkeit ist wie die Beteiligung der Behörden wesentlicher Bestandteil eines Bebauungsplanverfahrens. Sie findet in der Regel zweistufig in Form der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfs statt.
2. Bauordnungsrecht
Funktion des Bauordnungsrecht: Das Bauordnungsrecht soll, wie die frühere Bezeichnung als Baupolizeirecht zum Ausdruck bringt, sicherstellen, dass durch die Errichtung und Nutzung baulicher Anlagen keine Gefährdung oder Beeinträchtigung der Bewohner des Hauses und der näheren Umgebung eintritt. Der zweite wesentliche Teil des Bauordnungsrechts befasst sich mit dem formellen Baurecht, d.h. dem Verfahren zur Erteilung von Baugenehmigungen sowie der Ermächtigung für Maßnahmen der Baurechtsbehörde zur Durchsetzung der baurechtlichen Bestimmungen. Die Landesbauordnung Baden-Württemberg unterscheidet verschiedene Verfahrensarten:
Die Errichtung und der Abbruch baulicher Anlagen bedürfen einer Baugenehmigung, sofern sie nicht unter die anderen nachfolgenden beschriebenen Verfahren fallen. Die Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn dem genehmigungspflichtigen Vorhaben keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.
Das Verfahren zur Erteilung einer Baugenehmigung beginnt mit der Stellung eines Bauantrags, der schriftlich bei der Gemeinde einzureichen ist. Die Gestaltung der Baupläne ist in der LBOVVO geregelt. Die Baupläne müssen i. d. R. vom Architekten verfasst sein.
Die Gemeinde hat die Angrenzerbenachrichtigung durchzuführen. Die Angrenzer müssen innerhalb von 4 Wochen ihre Einwendungen gegen das Bauvorhaben vorbringen. Zur Wahrung der 4-Wochen-Frist ist es erforderlich, dass die Einwendungen dem Grunde nach konkretisiert werden; es muss also erkennbar sein, in welcher Hinsicht sich der Nachbar in seinen Rechten verletzt fühlt. Er muss z. B. angeben, ob er eine Immissionsbelastung, einen zu geringen Abstand oder eine Veränderung des Gebietscharakters befürchtet.
Parallel zur Angrenzerbenachrichtigung werden diejenigen Behörden oder Stellen angehört, deren Aufgabenbereich durch die Baugenehmigung berührt werden kann (z. B. Untere Naturschutzbehörde, Umweltschutzamt, Kreisfeuerwehrstelle (Brandschutz), Schornsteinfeger, Fair Energie). Es darf höchstens eine Frist von 1 Monat zur Anhörung gesetzt werden. Gibt die berührte Stelle oder Behörde dann keine Stellungnahme ab, ist davon auszugehen, dass sie keine Bedenken gegen die Baugenehmigung hat. Ausnahmsweise kann diese Frist bis zu einem Monat verlängert werden. Die Baurechtsbehörde muss über den Bauantrag innerhalb von 2 Monaten nach Eingang des vollständigen Bauantrags und der Stellungnahme der berührten Stellen entscheiden.
Die Entscheidung über den Bauantrag und ggf. über die Einwendungen der Angrenzer muss schriftlich erfolgen.
Die Kosten belaufen sich auf 6 v. T. der Baukosten, mind. 150,- € (Stand 2012).
Teilbaugenehmigung (§ 61 LBO)
Ist ein Bauantrag eingereicht, so kann der Beginn der Bauarbeiten für die Baugrube und für einzelne Bauteile oder Bauabschnitte auf schriftlichen Antrag schon vor der Erteilung der Baugenehmigung schriftlich zugelassen werden, wenn nach dem Stand der Prüfung des Bauantrages gegen die Teilausführungen keine Bedenken bestehen. Trotz Teilbaugenehmigung können in der (endgültigen) Baugenehmigung bezüglich der Teilausführungen noch zusätzliche Anforderungen gestellt werden.
Die Kosten belaufen sich auf 1 v. T. der Baukosten, mind. 150,- € (Stand 2012).
2.2 Verfahrensfreie Vorhaben
§ 50 LBO stellt bestimmte Vorhaben, die in dem Anhang zu dieser Vorschrift näher bezeichnet sind, von jeglichen Zulassungsverfahren frei. Dies bedeutet, dass der Grundstückseigentümer ohne irgendeine Beteiligung der Baurechtsbehörde, der Gemeinde oder der Nachbarn derartige Vorhaben errichten darf.
Aber verfahrensfreie Vorhaben müssen ebenso wie genehmigungspflichtige Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und damit insbesondere den Vorgaben der LBO entsprechen. So entbindet § 50 LBO zum Beispiel nicht davor, die nach § 5 LBO erforderlichen Abstandsflächen einzuhalten.
Ferner sind aber auch alle weiteren Vorschriften des öffentlichen Rechts zu berücksichtigen bzw. einzuhalten, die Anforderungen an baulichen Anlagen oder Baumaßnahmen stellen oder die Bebaubarkeit von Grundstücken regeln. Dies sind beispielsweise Vorschriften des Bauplanungsrechts, wozu auch ein Bebauungsplan gehört, des Natur- und Landschaftsschutzgesetzes, des Wasserrechts, des Immissions-, Gewerbe- und Arbeitsschutzrechts oder auch des Städtebau- und Straßenrechts.
So sind auch verfahrensfreie Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans unzulässig, wenn sie gegen dessen Festsetzungen verstoßen, es sei denn, es wäre eine Ausnahme oder Befreiung gem. § 31 BauGB möglich, die bei der Baurechtsbehörde schriftlich besonders zu beantragen wäre.
Der Bauherr sollte, bevor er mit einem verfahrensfreien Vorhaben beginnt, bei der Baurechtsbehörde entsprechend Auskünfte über die grundsätzliche Zulässigkeit des Vorhabens einholen.
2.3 Kenntnisgabeverfahren
Das Kenntnisgabeverfahren kann bei der Errichtung von Anlagen und Einrichtungen durchgeführt werden, soweit die Voraussetzungen vorliegen. Wichtig und der erste Prüfungsschritt ist, dass das Vorhaben innerhalb des Geltungsbereiches eines qualifizierten Bebauungsplan oder im Geltungsbereiches eines Vorhaben- und Erschließungsplans oder im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplan liegt.
Im Kenntnisgabeverfahren erhält der Bauherr keinen Bescheid der Baurechtsbehörde. Er darf mit dem Bau des Vorhabens nach Ablauf bestimmter Fristen beginnen.
Begehrt der Bauherr allerdings eine Abweichung, Ausnahmen oder Befreiungen von den Vorschriften der LBO (z. B. geringere Tiefe der Abstandsflächen) oder den Festsetzungen eines qualifizierten Bebauungsplanes, muss hierüber die Baurechtsbehörde auf Antrag des Bauherrn eine schriftliche Entscheidung treffen. Nur insoweit werden die Bauvorlagen von der Baurechtsbehörde geprüft. Der Bauherr darf erst nach Bewilligung seines Antrages mit den entsprechenden Ausführungen beginnen.
Wie bei den verfahrensfreien Vorhaben müssen auch bei kenntnisgabepflichtigen Vorhaben die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden.
Ablauf des Kenntnisgabeverfahrens:
Der Bauherr gibt sein Vorhaben unter Vorlage der erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) bei der Gemeinde zur Kenntnis, er reicht die Bauvorlagen ein. Die Gemeine prüft, ob
Ebenso hat die Gemeinde innerhalb von 5 Arbeitstagen ab Eingang der vollständigen Bauvorlagen die Angrenzer zu benachrichtigen.
Der Bauherr kann mit der Ausführung seines Vorhabens beginnen,
Die Kosten belaufen sich auf 3 v. T. der Baukosten, mind. 150,- € (Stand 2012).
2.4 Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren kann bei Bauvorhaben nach § 51 (1) LBO (also vor allem Wohngebäude sowie nicht Wohngebäuden bis zu einer Höhe von 7 m, ausgenommen Sonderbauten) durchgeführt werden und stellt insofern die Alternative für diese Vorhaben zum Kenntnisgabeverfahren dar. Im Unterschied zum normalen Baugenehmigungsverfahren hat das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren einen deutlich reduzierten Prüfumfang.
Im vereinfachten Verfahren werden lediglich
Bei einem Verstoß gegen die Vorschrift, welche nicht der Prüfung unterliegt, kann die Baurechtsbehörde die Erteilung der Baugenehmigung unter den Voraussetzungen des § 47 LBO ablehnen.
Soll von nicht prüfpflichtigen Vorschriften abgewichen werden oder eine Ausnahme bzw. Befreiung erteilt werden, so ist hierfür ein gesonderter Antrag zu stellen, über den die Baurechtsbehörde im Rahmen des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens zu entscheiden hat.
Die Kosten belaufen sich auf 5 v. T. der Baukosten, mind. 150,- € (Stand 2012).
2.5 Bauvorbescheid
Vor Einreichen eines Bauantrags kann auf schriftlichen Antrag des Bauherrn ein schriftlicher Bescheid zu einzelnen Fragen des Vorhabens erteilt werden (Bauvorbescheid). Im Bauvorbescheidsverfahren erhält der Bauherr eine verbindliche Entscheidung der Baurechtsbehörde zu einer von ihm als problematisch angesehenen bau(planungs)rechtlichen Voraussetzung für die Verwirklichung seines Vorhabens. Das Bauvorbescheidsverfahren hat nur die vom Bauherrn einzeln gestellten Fragen zu dem Vorhaben zum Inhalt. Das Bauvorbescheidsverfahren ist damit weniger aufwendig und verursacht geringere Kosten. Der Vorteil für den Bauherrn besteht darin, dass hinsichtlich der Bauvorbescheid beantworteten Zulässigkeitsfragen eine Bindungswirkung gegenüber der Baurechtsbehörde eintritt. Die Baurechtsbehörde kann im Baugenehmigungsverfahren die vom Bauherrn im Bauvorbescheidsverfahren gestellte Zulässigkeitsfrage nicht mehr anders beantworten.
Die Bindungswirkung des Bauvorbescheids besteht auch dann, wenn sich die Sach- oder Rechtslage zwischenzeitlich zum Nachteil des Bauherrn geändert hat. Die Baurechtsbehörde kann aber in diesem Fall den Bauvorbescheid widerrufen.
Der Bauvorbescheid gilt 3 Jahre, wobei die Frist verlängert werden kann.
Die Kosten belaufen sich auf 100,- € bis 2.000,- € (Stand 2012).
3. Bauen im Innenbereich
Zum Innenbereich gehören die Grundstücke
4. Bauen im unpelanten Außenbereich
Als Außenbereich werden im Baurecht Gebiete bezeichnet, die außerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes, eines Vorhaben- und Erschließungsplanes und außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile liegen.
Der Außenbereich soll grundsätzlich von Bebauung freigehalten werden. Eine Bebauung ist ausnahmsweise nur bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen möglich.
Dabei wird unterschieden zwischen
Voraussetzung für die Zulässigkeit eines sonstigen bzw. nicht privilegierten Vorhabens gemäß § 35 Abs. 2 BauGB ist, dass ihre Ausführung oder ihre Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt. Das bedeutet, dass ein Vorhaben bereits unzulässig wäre, unabhängig davon, ob es sich um ein verfahrensfreies oder um ein verfahrens- bzw. genehmigungspflichtiges Vorhaben handelt, wenn öffentliche Belange tangiert sind. Dies ist z. B. der Fall, wenn ein Vorhaben Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege oder die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert beeinträchtigt, die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt oder den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht.
So handelt es sich beispielsweise bei Geschirr- oder Gerätehütten und Einfriedigungen, die keinem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen, sowie bei Hobbytierhaltung, um nicht privilegierte Vorhaben.
Ob bei einem solchen Vorhaben öffentliche Belange beeinträchtigt sind, ist zunächst mit der Baurechtsbehörde abzuklären.
Dies gilt sowohl für baugenehmigungspflichtige, als auch für baurechtlich verfahrensfreie Vorhaben. Verfahrensfreie Vorhaben müssen nach § 50 Abs. 5 LBO ebenso den öffentlich - rechtlichen Vorschriften entsprechen wie baugenehmigungspflichtige (neben dem Baugesetzbuch sind dies u. a. das Naturschutzgesetz, Landeswaldgesetz, Wasser- und Straßengesetz).
Insbesondere ist bei baurechtlich verfahrensfreien Vorhaben im Außenbereich zu klären, ob ein Eingriff in die Natur und Landschaft nach dem Bundesnaturschutzgesetz vorliegt. Über die Zulässigkeit eines Eingriffs in die Natur und Landschaft entscheidet die untere Naturschutzbehörde beim Landratsamt Reutlingen.
Aus diesem Grunde ist auch bei baurechtlich verfahrensfreien Vorhaben wie beispielsweise einer kleinen Geschirr- oder Gerätehütte, die die nachstehend genannten Voraussetzungen erfüllt, über das Baurechtsamt ein Antrag auf Zulassung unter Beifügung eines Flurkartenausschnittes im Maßstab 1:500 und einer einfachen Planskizze schriftlich zu stellen.
Die Errichtung von Geschirr- oder Gerätehütten im Außenbereich ist gem. der Nr. 1 des Anhangs zu § 50 LBO unter nachfolgend genannten Voraussetzungen baurechtlich verfahrensfrei:
Eine Geschirrhütte darf nur der Unterbringung der für die gärtnerische Nutzung des Grundstücks notwendigen Geräte dienen. Sie darf nach ihrer Ausstattung nicht zum Aufenthaltsraum von Menschen geeignet sein. Der umbaute Raum des Gebäudes darf nicht mehr als 20 m³ betragen. Er ist nach den Außenmaßen zu ermitteln, wobei der Dachraum und Gebäudesockel über Gelände voll anzurechnen sind.
Einfriedigungen, die im Außenbereich baugenehmigungspflichtig sind, stellen Vorhaben dar, die weitestgehend weder aus naturschutzrechtlicher noch aus bauplanungsrechtlicher Sicht zulässig sind, da durch sie die natürliche Eigenart der Landschaft und ihr Erholungswert beeinträchtigt würde.
Auch Hobbytierhaltungen mit Einzäunung und Tierunterständen, Ställen usw. stellen im Außenbereich weitestgehend unzulässige Nutzungen dar, da die Errichtung solcher baulicher Anlagen zu nicht landwirtschaftlichen Zwecken, selbst wenn sie mobiler Art sein sollten, eine wesensfremde Bebauung der im Wesentlichen naturbelassenen, freien Landschaft bedeutet und damit die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt.
Merke:
Baurechtlich verfahrensfreie Vorhaben im Außenbereich bedürfen einer naturschutzrechtlichen Zustimmung oder Genehmigung nach § 17 (3) BNatschG und müssen daher schriftlich über das Baurechtsamt beantragt werden.
- Baugesetzbuch (BauGB)
- Baunutzungsverordnung (BauNVO)
- Landesbauordnung (LBO)
- Rechtsverordnungen aufgrund der Landesbauordnung (z. B. Ausführungsverordnung zur LBO - LBOAVO, Verfahrensverordnung zur LBO - LBOVVO, Garagenverordnung - GaVO, Versammlungsstättenverordnung)
Erläuterung: Die Bauleitplanung soll eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung gewährleisten, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und zugleich eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung sicherstellt. Sie soll dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu erhalten, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln (§1 Abs. 5 BauGB). Die Bauleitplanung gliedert sich in den Flächennutzungsplan als vorbereitende Bauleitplanung und den Bebauungsplan als verbindliche Bauleitplanung.
1.1 Der Flächennutzungsplan
(Vorbereitender Bauleitplan)
In einer Gemeinde lösen nahezu alle Lebensbereiche wie Wohnen, Arbeiten, Freizeit, Einkaufen oder Erholung Flächenansprüche aus. Diese verschiedenen Themen, egal ob sozialer, wirtschaftlicher oder ökologischer Art, beeinflussen sich gegenseitig. Der Flächennutzungsplan (kurz: FNP) ist hierfür ein wichtiges kommunales Planungsinstrument. Er soll die oft in Konkurrenz zueinander stehenden Flächenansprüche koordinieren und zu einer ausgewogenen Bodennutzung führen.
Ziel ist es, eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung für die Zukunft zu gewährleisten.
Der Flächennutzungsplan stellt nicht nur die vorhandenen und geplanten Bauflächen dar, sondern auch alle anderen Nutzungen wie land- und forstwirtschaftliche Flächen, Straßen und sonstige Verkehrsflächen, Gemeinbedarfseinrichtungen wie zum Beispiel Schulen oder Verwaltungsgebäude, Grünflächen und so weiter. Zu jedem Flächennutzungsplan wird eine Begründung erstellt, die insbesondere die Gründe für die einzelnen Planaussagen erklärt und dadurch wichtige Informationen für den einzelnen Bürger enthält. Die Aufgabe der Flächennutzungsplanung ist neben den Städten Reutlingen, Tübingen u. a. auch von der Stadt Pfullingen dem Nachbarschaftsverband Reutlingen-Tübingen übertragen worden.
Aus dem FNP entsteht noch kein Baurecht für den Einzelnen. Dies wird u. a. erst durch einen Bebauungsplan geschaffen. Bevor ein Bebauungsplan erlassen werden kann, muss in der Regel erst der FNP aufgestellt werden.
Die Darstellungen des FNP sind verbindlich für andere Behörden und Planungsträger. Das bedeutet, dass diese ihre Planungen an den FNP anpassen müssen, sofern sie nicht bei dessen Aufstellung gewichtige Argumente vorgebracht haben.
Der Flächennutzungsplan für Pfullingen kann beim Stadtbauamt Pfullingen, Abt. Planung eingesehen werden.
Weitere Informationen über aktuelle Flächennutzungsplanänderungen und den Flächennutzungsplan finden Sie auf der Internetseite des Nachbarschaftsverbandes Reutlingen-Tübingen
unter www.nbv-rt-tue.de.
1.2 Der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan)
Der Bebauungsplan ist das wichtigste Instrument des Städtebaurechts und dient der Sicherstellung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und Ordnung. Er trifft Regelungen über die Zulässigkeit der baulichen und sonstigen Nutzung von Grundstücken in dem jeweiligen Geltungsbereich. Im Gegensatz zum Flächennutzungsplan ist seine Darstellungsweise parzellenscharf. Das Erfordernis einen Bebauungsplan aufzustellen kann beispielsweise darin bestehen, die planungsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen, um dem Wohnungsbedarf in Pfullingen gerecht zu werden oder um zu prüfen, ob die Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebs zulässig ist. Im Stadtgebiet von Pfullingen gibt es in vielen Bereichen rechtskräftige Bebauungspläne, die je nach Zeitpunkt der Entstehung über verschiedene Regelungsdichten verfügen.
Das Verfahren über die Aufstellung oder die Änderung von Bebauungsplänen ist im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Die Beteiligung der Öffentlichkeit ist wie die Beteiligung der Behörden wesentlicher Bestandteil eines Bebauungsplanverfahrens. Sie findet in der Regel zweistufig in Form der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfs statt.
2. Bauordnungsrecht
Funktion des Bauordnungsrecht: Das Bauordnungsrecht soll, wie die frühere Bezeichnung als Baupolizeirecht zum Ausdruck bringt, sicherstellen, dass durch die Errichtung und Nutzung baulicher Anlagen keine Gefährdung oder Beeinträchtigung der Bewohner des Hauses und der näheren Umgebung eintritt. Der zweite wesentliche Teil des Bauordnungsrechts befasst sich mit dem formellen Baurecht, d.h. dem Verfahren zur Erteilung von Baugenehmigungen sowie der Ermächtigung für Maßnahmen der Baurechtsbehörde zur Durchsetzung der baurechtlichen Bestimmungen. Die Landesbauordnung Baden-Württemberg unterscheidet verschiedene Verfahrensarten:
- Genehmigungspflichtige Vorhaben (§ 49 (1) LBO)
- Verfahrensfreie Vorhaben (§ 50 LBO)
- Kenntnisgabeverfahren (§ 51 LBO)
- Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 52 LBO)
- Bauvorbescheid (§57 LBO)
Die Errichtung und der Abbruch baulicher Anlagen bedürfen einer Baugenehmigung, sofern sie nicht unter die anderen nachfolgenden beschriebenen Verfahren fallen. Die Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn dem genehmigungspflichtigen Vorhaben keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.
Das Verfahren zur Erteilung einer Baugenehmigung beginnt mit der Stellung eines Bauantrags, der schriftlich bei der Gemeinde einzureichen ist. Die Gestaltung der Baupläne ist in der LBOVVO geregelt. Die Baupläne müssen i. d. R. vom Architekten verfasst sein.
Die Gemeinde hat die Angrenzerbenachrichtigung durchzuführen. Die Angrenzer müssen innerhalb von 4 Wochen ihre Einwendungen gegen das Bauvorhaben vorbringen. Zur Wahrung der 4-Wochen-Frist ist es erforderlich, dass die Einwendungen dem Grunde nach konkretisiert werden; es muss also erkennbar sein, in welcher Hinsicht sich der Nachbar in seinen Rechten verletzt fühlt. Er muss z. B. angeben, ob er eine Immissionsbelastung, einen zu geringen Abstand oder eine Veränderung des Gebietscharakters befürchtet.
Parallel zur Angrenzerbenachrichtigung werden diejenigen Behörden oder Stellen angehört, deren Aufgabenbereich durch die Baugenehmigung berührt werden kann (z. B. Untere Naturschutzbehörde, Umweltschutzamt, Kreisfeuerwehrstelle (Brandschutz), Schornsteinfeger, Fair Energie). Es darf höchstens eine Frist von 1 Monat zur Anhörung gesetzt werden. Gibt die berührte Stelle oder Behörde dann keine Stellungnahme ab, ist davon auszugehen, dass sie keine Bedenken gegen die Baugenehmigung hat. Ausnahmsweise kann diese Frist bis zu einem Monat verlängert werden. Die Baurechtsbehörde muss über den Bauantrag innerhalb von 2 Monaten nach Eingang des vollständigen Bauantrags und der Stellungnahme der berührten Stellen entscheiden.
Die Entscheidung über den Bauantrag und ggf. über die Einwendungen der Angrenzer muss schriftlich erfolgen.
Die Kosten belaufen sich auf 6 v. T. der Baukosten, mind. 150,- € (Stand 2012).
Teilbaugenehmigung (§ 61 LBO)
Ist ein Bauantrag eingereicht, so kann der Beginn der Bauarbeiten für die Baugrube und für einzelne Bauteile oder Bauabschnitte auf schriftlichen Antrag schon vor der Erteilung der Baugenehmigung schriftlich zugelassen werden, wenn nach dem Stand der Prüfung des Bauantrages gegen die Teilausführungen keine Bedenken bestehen. Trotz Teilbaugenehmigung können in der (endgültigen) Baugenehmigung bezüglich der Teilausführungen noch zusätzliche Anforderungen gestellt werden.
Die Kosten belaufen sich auf 1 v. T. der Baukosten, mind. 150,- € (Stand 2012).
2.2 Verfahrensfreie Vorhaben
§ 50 LBO stellt bestimmte Vorhaben, die in dem Anhang zu dieser Vorschrift näher bezeichnet sind, von jeglichen Zulassungsverfahren frei. Dies bedeutet, dass der Grundstückseigentümer ohne irgendeine Beteiligung der Baurechtsbehörde, der Gemeinde oder der Nachbarn derartige Vorhaben errichten darf.
Aber verfahrensfreie Vorhaben müssen ebenso wie genehmigungspflichtige Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und damit insbesondere den Vorgaben der LBO entsprechen. So entbindet § 50 LBO zum Beispiel nicht davor, die nach § 5 LBO erforderlichen Abstandsflächen einzuhalten.
Ferner sind aber auch alle weiteren Vorschriften des öffentlichen Rechts zu berücksichtigen bzw. einzuhalten, die Anforderungen an baulichen Anlagen oder Baumaßnahmen stellen oder die Bebaubarkeit von Grundstücken regeln. Dies sind beispielsweise Vorschriften des Bauplanungsrechts, wozu auch ein Bebauungsplan gehört, des Natur- und Landschaftsschutzgesetzes, des Wasserrechts, des Immissions-, Gewerbe- und Arbeitsschutzrechts oder auch des Städtebau- und Straßenrechts.
So sind auch verfahrensfreie Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans unzulässig, wenn sie gegen dessen Festsetzungen verstoßen, es sei denn, es wäre eine Ausnahme oder Befreiung gem. § 31 BauGB möglich, die bei der Baurechtsbehörde schriftlich besonders zu beantragen wäre.
Der Bauherr sollte, bevor er mit einem verfahrensfreien Vorhaben beginnt, bei der Baurechtsbehörde entsprechend Auskünfte über die grundsätzliche Zulässigkeit des Vorhabens einholen.
2.3 Kenntnisgabeverfahren
Das Kenntnisgabeverfahren kann bei der Errichtung von Anlagen und Einrichtungen durchgeführt werden, soweit die Voraussetzungen vorliegen. Wichtig und der erste Prüfungsschritt ist, dass das Vorhaben innerhalb des Geltungsbereiches eines qualifizierten Bebauungsplan oder im Geltungsbereiches eines Vorhaben- und Erschließungsplans oder im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplan liegt.
Im Kenntnisgabeverfahren erhält der Bauherr keinen Bescheid der Baurechtsbehörde. Er darf mit dem Bau des Vorhabens nach Ablauf bestimmter Fristen beginnen.
Begehrt der Bauherr allerdings eine Abweichung, Ausnahmen oder Befreiungen von den Vorschriften der LBO (z. B. geringere Tiefe der Abstandsflächen) oder den Festsetzungen eines qualifizierten Bebauungsplanes, muss hierüber die Baurechtsbehörde auf Antrag des Bauherrn eine schriftliche Entscheidung treffen. Nur insoweit werden die Bauvorlagen von der Baurechtsbehörde geprüft. Der Bauherr darf erst nach Bewilligung seines Antrages mit den entsprechenden Ausführungen beginnen.
Wie bei den verfahrensfreien Vorhaben müssen auch bei kenntnisgabepflichtigen Vorhaben die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden.
Ablauf des Kenntnisgabeverfahrens:
Der Bauherr gibt sein Vorhaben unter Vorlage der erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) bei der Gemeinde zur Kenntnis, er reicht die Bauvorlagen ein. Die Gemeine prüft, ob
- die Bauvorlagen vollständig sind
- die Erschließung gesichert ist und
- keine hindernde Baulast besteht.
Ebenso hat die Gemeinde innerhalb von 5 Arbeitstagen ab Eingang der vollständigen Bauvorlagen die Angrenzer zu benachrichtigen.
Der Bauherr kann mit der Ausführung seines Vorhabens beginnen,
- nach 2 Wochen nach Eingang der vollständigen Bauvorlagen, wenn die Angrenzer dem Vorhaben schriftlich zugestimmt haben,
- sonst nach einem Monat nach Eingang der vollständigen Bauvorlagen, es sei denn der Bauherr erhält eine Mitteilung nach § 53 (6) LBO (z. B.: unvollständig eingereichte Bauvorlagen, Vorhaben entgegenstehende Baulast) oder der Baubeginn wird untersagt (dies kann dann erfolgen, wenn das Vorhaben baurechtliche und/oder andere öffentlich-rechtliche Vorschriften verletzt).
Die Kosten belaufen sich auf 3 v. T. der Baukosten, mind. 150,- € (Stand 2012).
2.4 Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren kann bei Bauvorhaben nach § 51 (1) LBO (also vor allem Wohngebäude sowie nicht Wohngebäuden bis zu einer Höhe von 7 m, ausgenommen Sonderbauten) durchgeführt werden und stellt insofern die Alternative für diese Vorhaben zum Kenntnisgabeverfahren dar. Im Unterschied zum normalen Baugenehmigungsverfahren hat das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren einen deutlich reduzierten Prüfumfang.
Im vereinfachten Verfahren werden lediglich
- die Übereinstimmung mit den Vorschriften über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit,
- die Abstandflächen (§§ 5-7 LBO),
- andere öffentlich-rechtliche Vorschriften (z. B. Denkmalschutz),
- bei Vorhaben im Außenbereich werden alle relevanten, anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften geprüft
Bei einem Verstoß gegen die Vorschrift, welche nicht der Prüfung unterliegt, kann die Baurechtsbehörde die Erteilung der Baugenehmigung unter den Voraussetzungen des § 47 LBO ablehnen.
Soll von nicht prüfpflichtigen Vorschriften abgewichen werden oder eine Ausnahme bzw. Befreiung erteilt werden, so ist hierfür ein gesonderter Antrag zu stellen, über den die Baurechtsbehörde im Rahmen des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens zu entscheiden hat.
Die Kosten belaufen sich auf 5 v. T. der Baukosten, mind. 150,- € (Stand 2012).
2.5 Bauvorbescheid
Vor Einreichen eines Bauantrags kann auf schriftlichen Antrag des Bauherrn ein schriftlicher Bescheid zu einzelnen Fragen des Vorhabens erteilt werden (Bauvorbescheid). Im Bauvorbescheidsverfahren erhält der Bauherr eine verbindliche Entscheidung der Baurechtsbehörde zu einer von ihm als problematisch angesehenen bau(planungs)rechtlichen Voraussetzung für die Verwirklichung seines Vorhabens. Das Bauvorbescheidsverfahren hat nur die vom Bauherrn einzeln gestellten Fragen zu dem Vorhaben zum Inhalt. Das Bauvorbescheidsverfahren ist damit weniger aufwendig und verursacht geringere Kosten. Der Vorteil für den Bauherrn besteht darin, dass hinsichtlich der Bauvorbescheid beantworteten Zulässigkeitsfragen eine Bindungswirkung gegenüber der Baurechtsbehörde eintritt. Die Baurechtsbehörde kann im Baugenehmigungsverfahren die vom Bauherrn im Bauvorbescheidsverfahren gestellte Zulässigkeitsfrage nicht mehr anders beantworten.
Die Bindungswirkung des Bauvorbescheids besteht auch dann, wenn sich die Sach- oder Rechtslage zwischenzeitlich zum Nachteil des Bauherrn geändert hat. Die Baurechtsbehörde kann aber in diesem Fall den Bauvorbescheid widerrufen.
Der Bauvorbescheid gilt 3 Jahre, wobei die Frist verlängert werden kann.
Die Kosten belaufen sich auf 100,- € bis 2.000,- € (Stand 2012).
3. Bauen im Innenbereich
Zum Innenbereich gehören die Grundstücke
- die "innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile" (Bebauungszusammenhang, § 34 Abs. 1 BauGB) liegen
- deren Zuordnung zum Innenbereich gemäß § 34 Abs. 4 BauGB satzungsmäßig festgelegt ist
4. Bauen im unpelanten Außenbereich
Als Außenbereich werden im Baurecht Gebiete bezeichnet, die außerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes, eines Vorhaben- und Erschließungsplanes und außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile liegen.
Der Außenbereich soll grundsätzlich von Bebauung freigehalten werden. Eine Bebauung ist ausnahmsweise nur bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen möglich.
Dabei wird unterschieden zwischen
- privilegierten Vorhaben gemäß § 35 Abs. 1 BauGB
- sonstigen Vorhaben gemäß § 35 Abs. 2 BauGB
- keine öffentlichen Belange entgegenstehen.
- eine ausreichende Erschließung gesichert ist und
- es sich um eines der in § 35 Abs. 1 BauGB genannten Vorhaben handelt.
Voraussetzung für die Zulässigkeit eines sonstigen bzw. nicht privilegierten Vorhabens gemäß § 35 Abs. 2 BauGB ist, dass ihre Ausführung oder ihre Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt. Das bedeutet, dass ein Vorhaben bereits unzulässig wäre, unabhängig davon, ob es sich um ein verfahrensfreies oder um ein verfahrens- bzw. genehmigungspflichtiges Vorhaben handelt, wenn öffentliche Belange tangiert sind. Dies ist z. B. der Fall, wenn ein Vorhaben Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege oder die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert beeinträchtigt, die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt oder den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht.
So handelt es sich beispielsweise bei Geschirr- oder Gerätehütten und Einfriedigungen, die keinem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen, sowie bei Hobbytierhaltung, um nicht privilegierte Vorhaben.
Ob bei einem solchen Vorhaben öffentliche Belange beeinträchtigt sind, ist zunächst mit der Baurechtsbehörde abzuklären.
Dies gilt sowohl für baugenehmigungspflichtige, als auch für baurechtlich verfahrensfreie Vorhaben. Verfahrensfreie Vorhaben müssen nach § 50 Abs. 5 LBO ebenso den öffentlich - rechtlichen Vorschriften entsprechen wie baugenehmigungspflichtige (neben dem Baugesetzbuch sind dies u. a. das Naturschutzgesetz, Landeswaldgesetz, Wasser- und Straßengesetz).
Insbesondere ist bei baurechtlich verfahrensfreien Vorhaben im Außenbereich zu klären, ob ein Eingriff in die Natur und Landschaft nach dem Bundesnaturschutzgesetz vorliegt. Über die Zulässigkeit eines Eingriffs in die Natur und Landschaft entscheidet die untere Naturschutzbehörde beim Landratsamt Reutlingen.
Aus diesem Grunde ist auch bei baurechtlich verfahrensfreien Vorhaben wie beispielsweise einer kleinen Geschirr- oder Gerätehütte, die die nachstehend genannten Voraussetzungen erfüllt, über das Baurechtsamt ein Antrag auf Zulassung unter Beifügung eines Flurkartenausschnittes im Maßstab 1:500 und einer einfachen Planskizze schriftlich zu stellen.
Die Errichtung von Geschirr- oder Gerätehütten im Außenbereich ist gem. der Nr. 1 des Anhangs zu § 50 LBO unter nachfolgend genannten Voraussetzungen baurechtlich verfahrensfrei:
Eine Geschirrhütte darf nur der Unterbringung der für die gärtnerische Nutzung des Grundstücks notwendigen Geräte dienen. Sie darf nach ihrer Ausstattung nicht zum Aufenthaltsraum von Menschen geeignet sein. Der umbaute Raum des Gebäudes darf nicht mehr als 20 m³ betragen. Er ist nach den Außenmaßen zu ermitteln, wobei der Dachraum und Gebäudesockel über Gelände voll anzurechnen sind.
Einfriedigungen, die im Außenbereich baugenehmigungspflichtig sind, stellen Vorhaben dar, die weitestgehend weder aus naturschutzrechtlicher noch aus bauplanungsrechtlicher Sicht zulässig sind, da durch sie die natürliche Eigenart der Landschaft und ihr Erholungswert beeinträchtigt würde.
Auch Hobbytierhaltungen mit Einzäunung und Tierunterständen, Ställen usw. stellen im Außenbereich weitestgehend unzulässige Nutzungen dar, da die Errichtung solcher baulicher Anlagen zu nicht landwirtschaftlichen Zwecken, selbst wenn sie mobiler Art sein sollten, eine wesensfremde Bebauung der im Wesentlichen naturbelassenen, freien Landschaft bedeutet und damit die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt.
Merke:
Baurechtlich verfahrensfreie Vorhaben im Außenbereich bedürfen einer naturschutzrechtlichen Zustimmung oder Genehmigung nach § 17 (3) BNatschG und müssen daher schriftlich über das Baurechtsamt beantragt werden.
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