2. Öffentliches Baurecht
2.1 Öffentliches und privates Baurecht
Die rechtlichen Voraussetzungen für alle Bauvorhaben sind in zahlreichen Gesetzen, Verordnungen und Richtlinien festgehalten. Sie werden kurz mit dem Begriff "Öffentliches Baurecht" bezeichnet. Es umfasst unter anderem das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht. Das Bauplanungsrecht ist im Baugesetzbuch (BauGB) mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt und legt fest, wo und was gebaut werden darf. Wie und auf welche Weise gebaut werden muss, regelt das Bauordnungsrecht, das überwiegend in der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) enthalten ist.
Außerhalb dieser Gesetze und Verordnungen gibt es weitere Vorschriften des öffentlichen Baurechts, die Auswirkungen auf die Zulässigkeit eines geplanten Bauvorhabens haben: Das sogenannte "Baunebenrecht". Hierzu gehören zum Beispiel die Bestimmungen des Niedersächsischen Straßengesetzes (NStrG), des Niedersächsischen Naturschutzgesetzes (NNatSchG) oder des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes (NDSchG).
Ein Bauvorhaben kann nur genehmigt werden, wenn es mit dem öffentlichen Baurecht übereinstimmt.
Neben dem öffentlichen Baurecht steht das private Baurecht. Es regelt zum Beispiel die rechtlichen Verhältnisse zwischen den Bauherren und den Nachbarn. Hier ist insbesondere das Niedersächsische Nachbarrechtsgesetz (NachbG) von Bedeutung. Auch die Verhältnisse zwischen den Bauherrn und den Planern sowie den Bauunternehmern werden privatrechtlich geregelt, und zwar vornehmlich durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB).
Baurecht
Privates Baurecht
Mit dieser Rechtsmaterie beschäftigt sich die Bauordnung
Das Bauplanungsrecht kennt zwei Stufen:
2.3 Flächennutzungsplan und Bebauungsplan
Der Flächennutzungsplan umfasst das gesamte Stadtgebiet. Er ordnet den voraussehbaren Flächenbedarf für die einzelnen Nutzungsmöglichkeiten, wie zum Beispiel für Wohnen, Arbeiten, Verkehr, Erholung, Landwirtschaft und Gemeinbedarf. Ob die festgelegten Flächen tatsächlich auch für den vorgesehenen Bedarf genutzt werden dürfen, wird mit diesem Plan aber in der Regel noch nicht bestimmt. Erst wenn ein konkreter Bedarf anfällt und auf einer Fläche etwas gebaut werden soll, wird die tatsächliche Nutzung festgelegt. Dazu wird ein Bebauungsplan aufgestellt.
Bebauungspläne regeln die bauliche oder sonstige Nutzbarkeit von Grundstücken innerhalb von Teilen einer Gemeinde. Die Aufstellung eines Bebauungsplanes erfolgt nach den Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB). Der Rat der Stadt beschließt die Aufstellung eines Bebauungsplanes, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Dabei wird auch den Bürgerinnen und Bürgern bereits zu einem frühen Zeitpunkt im Verfahren die Gelegenheit zur Mitwirkung gegeben.
Im Regelfall werden nach ortsüblicher Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses die ausgearbeiteten Vorentwürfe mit Text und Plangebietsskizze im Rathaus ausgelegt und Interessierten bei Bedarf von Fachkräften des Amtes für Stadtentwicklung erläutert. Die Meinungen und Anregungen der Bürgerinnen und Bürger werden festgehalten und dem Stadtentwicklungsausschuss und dem Verwaltungsausschuss mitgeteilt. Der Verwaltungsausschuss entscheidet dann, ob der Planentwurf noch einmal geändert wird, oder nicht. Kommt es zu Änderungen, werden die Dokumente erneut für die Öffentlichkeit ausgelegt. Wird ein endgültiger Entwurf beschlossen, erfolgt danach der Satzungsbeschluss durch den Rat und die Veröffentlichung des Bebauungsplanes. Mit der Veröffentlichung und dem Beschluss als Satzung (kommunales Gesetz) wird der Bebauungsplan rechtskräftig und kann jederzeit eingesehen werden.
Wenn ein Bebauungsplan nicht neu aufgestellt, sondern nur geändert werden soll, gilt grundsätzlich das gleiche Verfahren. Werden die Grundzüge aber nicht wesentlich verändert, können Bebauungspläne auch in einem vereinfachten Verfahren aufgestellt werden. Auch dabei wird die Öffentlichkeit beteiligt. Bezüglich der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplanes besteht seitens der Bürger jedoch kein Rechtsanspruch.
Wichtig ist, dass für jeden Bebauungsplan jeweils die Baunutzungsverordnung gilt, die zum Zeitpunkt des ersten Tages der Auslegung gültig gewesen ist. Deshalb können für verschiedene Bebauungspläne unterschiedliche Baunutzungsverordnungen gelten, die im Detail voneinander abweichen. Jede Bauherrin und jeder Bauherr sollte sich deshalb nach der für das eigene Grundstück geltenden Baunutzungsverordnung genau erkundigen!
Den gesamten Flächennutzungsplan sowie die Bebauungspläne um Stadtgebiet von Nordhorn können Sie im Internet unter geoportal.nordhorn.de einsehen. Information über die Aufstellung, Änderung oder Aufhebung der Pläne finden Sie im Internet unter www.nordhorn.de. Alle Dokumente können außerdem im Amt für Stadtentwicklung, Abteilung für Stadtplanung und Umwelt im Stadthaus I eingesehen werden. Hier können Sie auch zu den aktuellen Bauleitplanverfahren Stellung nehmen.
2.4 Straßenausbauplan
Der Bau von Erschließungsstraßen in Wohngebieten ist festgelegt durch den Bebauungsplan und den Straßenausbauplan. Der Bebauungsplan legt den Umfang des Straßennetzes fest. Der Straßenausbauplan regelt, wie eine Straße gebaut wird. Er setzt auch fest, wo private Zufahrten angelegt werden können.
Nach dem Niedersächsischen Straßengesetz (NStrG) hat jedes Grundstück Anspruch auf eine Zufahrt. Weitere Zufahrten können, müssen aber nicht geduldet werden. Es wird deshalb dringend empfohlen, dass Sie sich vor Beginn der Planung eines Gebäudes über den Straßenausbauplan informieren.
Im Straßenausbauplan wird auch die Höhenlage der Straße festgelegt, und zwar vor Beginn der Straßenbaumaßnahme. Angegeben werden die Höhen auf Meter über NN (durchschnittliche Meeresspiegelhöhe) mit cm-Genauigkeit.
Mit der Straßenhöhe wird nicht die Höhe des Gebäudes vorgegeben. Allerdings beziehen sich Festsetzungen für die Gebäudehöhe im Bebauungsplan in der Regel auf die festgelegte Straßenhöhe.
Nach dem Straßenverkehrsrecht bzw. nach der Straßenverkehrsordnung (StVO) wird geregelt, ob es sich um Stadtstraßen ohne Einschränkungen, Tempo-30-Zonen oder verkehrsberuhigte Bereiche handelt.
Auskünfte zu dem jeweils zu beachtenden Straßenausbauplan und den weiteren Bestimmungen des Straßenrechts erhalten Sie beim Amt für Straßenbau, Entwässerung und Verkehr, Stadthaus I, Telefon 05921 878-222.
2.5 Zufahrt ohne Straßenausbauplan
In bereits bestehenden Baugebieten liegt nicht immer ein gültiger Straßenausbauplan vor. Um notwendige Veränderungen im Straßenraum z. B. für Neubauvorhaben oder nachträgliche Stellplätze umsetzen zu können, ist ein Antrag zu stellen. Die hierfür erforderlichen Unterlagen können beim Amt für Straßenbau, Entwässerung und Verkehr, Stadthaus I, Telefon 05921 878-218 angefordert werden.
2.6 Bauordnungsrecht
Die Niedersächsische Bauordnung (NBauO) umfasst mit den dazu ergangenen Rechtsverordnungen und Richtlinien das gesamte Bauordnungsrecht.
Dieses regelt die Ausführung von Bauvorhaben auf dem Grundstück und gilt für alle baulichen Anlagen (auch für Werbeanlagen), Einrichtungen und Baugrundstücke. Es enthält grundsätzliche Anforderungen baukonstruktiver und baugestalterischer Art an Bauwerke und Baustoffe.
Außerdem regelt es die Baugenehmigungsverfahren sowie die Sicherheit und Ordnung des Bauvorganges.
Zuständig für bauordnungsrechtliche Fragestellungen ist das Bauordnungsamt der Stadt Nordhorn. Dort kann zu allen Fragen des öffentlichen Baurechts eine eingehende Bauberatung erfolgen.
Das Bauordnungsamt ist auch zuständig für Bauvoranfragen, Bauanträge und Baugenehmigungen. Hier werden die Baugenehmigungsverfahren federführend abgewickelt und mit anderen städtischen und externen Fachämtern und -behörden koordiniert.
Auskunft und Bauberatung während der Dienstzeit: Bauordnungsamt, Stadthaus I, Telefon 05921 878-203/-210/-394.
Die rechtlichen Voraussetzungen für alle Bauvorhaben sind in zahlreichen Gesetzen, Verordnungen und Richtlinien festgehalten. Sie werden kurz mit dem Begriff "Öffentliches Baurecht" bezeichnet. Es umfasst unter anderem das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht. Das Bauplanungsrecht ist im Baugesetzbuch (BauGB) mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt und legt fest, wo und was gebaut werden darf. Wie und auf welche Weise gebaut werden muss, regelt das Bauordnungsrecht, das überwiegend in der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) enthalten ist.
Außerhalb dieser Gesetze und Verordnungen gibt es weitere Vorschriften des öffentlichen Baurechts, die Auswirkungen auf die Zulässigkeit eines geplanten Bauvorhabens haben: Das sogenannte "Baunebenrecht". Hierzu gehören zum Beispiel die Bestimmungen des Niedersächsischen Straßengesetzes (NStrG), des Niedersächsischen Naturschutzgesetzes (NNatSchG) oder des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes (NDSchG).
Ein Bauvorhaben kann nur genehmigt werden, wenn es mit dem öffentlichen Baurecht übereinstimmt.
Neben dem öffentlichen Baurecht steht das private Baurecht. Es regelt zum Beispiel die rechtlichen Verhältnisse zwischen den Bauherren und den Nachbarn. Hier ist insbesondere das Niedersächsische Nachbarrechtsgesetz (NachbG) von Bedeutung. Auch die Verhältnisse zwischen den Bauherrn und den Planern sowie den Bauunternehmern werden privatrechtlich geregelt, und zwar vornehmlich durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB).
Baurecht
Privates Baurecht
- BGB § 903
- Bauvertragsrecht
- Privates Nachbarrecht
Mit dieser Rechtsmaterie beschäftigt sich die Bauordnung
Bauplanungsrecht
Gewährleistung einer städtebaulich geordneten EntwicklungBauordnungsrecht
Vermeidung von Gefahrenpotentialen, Baugestaltung- Baugenehmigung
Das Bauplanungsrecht kennt zwei Stufen:
die vorbereitende Bauleitplanung, die im Flächennutzungsplan ("Abschnitt 2.2") dargestellt wird und
die verbindliche Bauleitplanung, die sich in den Bebauungsplänen ("Abschnitt 2.3") niederschlägt.
2.3 Flächennutzungsplan und Bebauungsplan
Der Flächennutzungsplan umfasst das gesamte Stadtgebiet. Er ordnet den voraussehbaren Flächenbedarf für die einzelnen Nutzungsmöglichkeiten, wie zum Beispiel für Wohnen, Arbeiten, Verkehr, Erholung, Landwirtschaft und Gemeinbedarf. Ob die festgelegten Flächen tatsächlich auch für den vorgesehenen Bedarf genutzt werden dürfen, wird mit diesem Plan aber in der Regel noch nicht bestimmt. Erst wenn ein konkreter Bedarf anfällt und auf einer Fläche etwas gebaut werden soll, wird die tatsächliche Nutzung festgelegt. Dazu wird ein Bebauungsplan aufgestellt.
Bebauungspläne regeln die bauliche oder sonstige Nutzbarkeit von Grundstücken innerhalb von Teilen einer Gemeinde. Die Aufstellung eines Bebauungsplanes erfolgt nach den Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB). Der Rat der Stadt beschließt die Aufstellung eines Bebauungsplanes, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Dabei wird auch den Bürgerinnen und Bürgern bereits zu einem frühen Zeitpunkt im Verfahren die Gelegenheit zur Mitwirkung gegeben.
Im Regelfall werden nach ortsüblicher Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses die ausgearbeiteten Vorentwürfe mit Text und Plangebietsskizze im Rathaus ausgelegt und Interessierten bei Bedarf von Fachkräften des Amtes für Stadtentwicklung erläutert. Die Meinungen und Anregungen der Bürgerinnen und Bürger werden festgehalten und dem Stadtentwicklungsausschuss und dem Verwaltungsausschuss mitgeteilt. Der Verwaltungsausschuss entscheidet dann, ob der Planentwurf noch einmal geändert wird, oder nicht. Kommt es zu Änderungen, werden die Dokumente erneut für die Öffentlichkeit ausgelegt. Wird ein endgültiger Entwurf beschlossen, erfolgt danach der Satzungsbeschluss durch den Rat und die Veröffentlichung des Bebauungsplanes. Mit der Veröffentlichung und dem Beschluss als Satzung (kommunales Gesetz) wird der Bebauungsplan rechtskräftig und kann jederzeit eingesehen werden.
Wenn ein Bebauungsplan nicht neu aufgestellt, sondern nur geändert werden soll, gilt grundsätzlich das gleiche Verfahren. Werden die Grundzüge aber nicht wesentlich verändert, können Bebauungspläne auch in einem vereinfachten Verfahren aufgestellt werden. Auch dabei wird die Öffentlichkeit beteiligt. Bezüglich der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplanes besteht seitens der Bürger jedoch kein Rechtsanspruch.
Wichtig ist, dass für jeden Bebauungsplan jeweils die Baunutzungsverordnung gilt, die zum Zeitpunkt des ersten Tages der Auslegung gültig gewesen ist. Deshalb können für verschiedene Bebauungspläne unterschiedliche Baunutzungsverordnungen gelten, die im Detail voneinander abweichen. Jede Bauherrin und jeder Bauherr sollte sich deshalb nach der für das eigene Grundstück geltenden Baunutzungsverordnung genau erkundigen!
Den gesamten Flächennutzungsplan sowie die Bebauungspläne um Stadtgebiet von Nordhorn können Sie im Internet unter geoportal.nordhorn.de einsehen. Information über die Aufstellung, Änderung oder Aufhebung der Pläne finden Sie im Internet unter www.nordhorn.de. Alle Dokumente können außerdem im Amt für Stadtentwicklung, Abteilung für Stadtplanung und Umwelt im Stadthaus I eingesehen werden. Hier können Sie auch zu den aktuellen Bauleitplanverfahren Stellung nehmen.
2.4 Straßenausbauplan
Der Bau von Erschließungsstraßen in Wohngebieten ist festgelegt durch den Bebauungsplan und den Straßenausbauplan. Der Bebauungsplan legt den Umfang des Straßennetzes fest. Der Straßenausbauplan regelt, wie eine Straße gebaut wird. Er setzt auch fest, wo private Zufahrten angelegt werden können.
Nach dem Niedersächsischen Straßengesetz (NStrG) hat jedes Grundstück Anspruch auf eine Zufahrt. Weitere Zufahrten können, müssen aber nicht geduldet werden. Es wird deshalb dringend empfohlen, dass Sie sich vor Beginn der Planung eines Gebäudes über den Straßenausbauplan informieren.
Im Straßenausbauplan wird auch die Höhenlage der Straße festgelegt, und zwar vor Beginn der Straßenbaumaßnahme. Angegeben werden die Höhen auf Meter über NN (durchschnittliche Meeresspiegelhöhe) mit cm-Genauigkeit.
Mit der Straßenhöhe wird nicht die Höhe des Gebäudes vorgegeben. Allerdings beziehen sich Festsetzungen für die Gebäudehöhe im Bebauungsplan in der Regel auf die festgelegte Straßenhöhe.
Nach dem Straßenverkehrsrecht bzw. nach der Straßenverkehrsordnung (StVO) wird geregelt, ob es sich um Stadtstraßen ohne Einschränkungen, Tempo-30-Zonen oder verkehrsberuhigte Bereiche handelt.
Auskünfte zu dem jeweils zu beachtenden Straßenausbauplan und den weiteren Bestimmungen des Straßenrechts erhalten Sie beim Amt für Straßenbau, Entwässerung und Verkehr, Stadthaus I, Telefon 05921 878-222.
2.5 Zufahrt ohne Straßenausbauplan
In bereits bestehenden Baugebieten liegt nicht immer ein gültiger Straßenausbauplan vor. Um notwendige Veränderungen im Straßenraum z. B. für Neubauvorhaben oder nachträgliche Stellplätze umsetzen zu können, ist ein Antrag zu stellen. Die hierfür erforderlichen Unterlagen können beim Amt für Straßenbau, Entwässerung und Verkehr, Stadthaus I, Telefon 05921 878-218 angefordert werden.
2.6 Bauordnungsrecht
Die Niedersächsische Bauordnung (NBauO) umfasst mit den dazu ergangenen Rechtsverordnungen und Richtlinien das gesamte Bauordnungsrecht.
Dieses regelt die Ausführung von Bauvorhaben auf dem Grundstück und gilt für alle baulichen Anlagen (auch für Werbeanlagen), Einrichtungen und Baugrundstücke. Es enthält grundsätzliche Anforderungen baukonstruktiver und baugestalterischer Art an Bauwerke und Baustoffe.
Außerdem regelt es die Baugenehmigungsverfahren sowie die Sicherheit und Ordnung des Bauvorganges.
Zuständig für bauordnungsrechtliche Fragestellungen ist das Bauordnungsamt der Stadt Nordhorn. Dort kann zu allen Fragen des öffentlichen Baurechts eine eingehende Bauberatung erfolgen.
Das Bauordnungsamt ist auch zuständig für Bauvoranfragen, Bauanträge und Baugenehmigungen. Hier werden die Baugenehmigungsverfahren federführend abgewickelt und mit anderen städtischen und externen Fachämtern und -behörden koordiniert.
Auskunft und Bauberatung während der Dienstzeit: Bauordnungsamt, Stadthaus I, Telefon 05921 878-203/-210/-394.
1.2 Informationen für Bauherren/innen
