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Planen,ausführen, Mängel beheben

Generalunternehmer, Fertighausfirma oder Architekt
Beim Bau eines Fertighauses interessiert die Frage nach einem Architekten zunächst nicht. Vorgeplante Fertighäuser und schlüsselfertig hergestellte Massivhäuser aus einem Programm gibt es in vielen Varianten und Preisklassen. Generalunternehmer sollten das gesamte Haus in einem vereinbarten Zeitrahmen zu einem festen Preis übergeben. Vor der Beauftragung sollte man genau prüfen, wie die Fachkompetenz des Unternehmens ist, und entsprechende Sicherheiten vereinbaren.
Von besonders günstigen Preisen sollte man sich nicht täuschen lassen. Möglicherweise fehlen bei diesen Angeboten wichtige Details, die Ausstattung ist von minderer Qualität oder geringfügige Änderungswünsche führen zu höheren Kosten. Jedes Detail muss daher vertraglich festgelegt sein, von der Qualität der zu verwendenden Baustoffe bis hin zu Zahl und Machart der Lichtschalter - sonst sind Ärger und Enttäuschung vorprogrammiert. Generalunternehmer und Fertighausfirmen werben mit kurzen Bauzeiten und niedrigen Preisen und bieten den Architekten inklusive. Doch das ist nicht unbedingt ein Vorteil, denn der Architekt soll eigentlich die Interessen des Bauherrn in Bezug auf Kostenkontrolle und Bauqualität vertreten und nicht Angestellter des Generalunternehmers sein. Im Zweifel sollte ein unabhängiger Bauleiter mit eingeschaltet werden, der strikt im Bauherreninteresse arbeitet.

Inwieweit man sich die Bauplanung und Bauleitung bei einem Haus in herkömmlicher Bauweise selbst zutrauen kann, hängt vom persönlichen Sachverstand und nicht zuletzt von der eigenen Nervenstärke und Belastbarkeit ab. Bestimmte Aufgaben können aber nicht ohne einen Baufachmann erledigt werden, wie z. B. die Anfertigung der Pläne zur Baugenehmigung. Die Bauaufsichtsbehörde ist gesetzlich verpflichtet, nur Pläne von bauvorlageberechtigten Personen (z. B. Architekten, Bauingenieuren, aber auch Meistern des Maurer-, Zimmerer-, Beton- und Stahlbetonhandwerks) anzuerkennen.

Ein objektiver Berater für die vielen entstehenden Fragen im Verlauf des Bauvorhabens ist von großem Nutzen. Es spricht daher Vieles dafür, nicht von vornherein auf einen Architekten zu verzichten, sondern mit einem Fachmann zu bauen. Ein Architekt, der auch die Bauaufsicht übernimmt, wahrt die Interessen des Bauherrn gegenüber den ausführenden Handwerkern. Er ist für Planung, Bau- und Entwässerungsantrag, Kostenkalkulation, Auswahl und Einsatz der Firmen verantwortlich. Für die Behebung von Baumängeln und Unstimmigkeiten sollte der Architekt ebenfalls sorgen. Ein wirklich guter Architekt holt dabei sein Honorar durch Einsparung bei den Baukosten und Vermeidung von Fehlern wieder heraus.

Wenn alle, aber wirklich alle Fragen über die für das gewählte Grundstück bestehenden Bauvorschriften geklärt sind und grundsätzliche Angaben über Höhenlagen der Straße und Kanäle vorliegen, kann man in die eigentliche Planung einsteigen. Jetzt kommen die eigenen Vorstellungen ins Spiel: Wie viel Wohnraum wird von den Bewohnern des Hauses benötigt, wie soll das Haus auf dem Grundstück ausgerichtet sein, welche Bauweise wird bevorzugt? Wenn das Konzept steht, kann der Architekt mit der Planung beginnen, Leistungsverzeichnisse erstellen und eine erste Einschätzung zu den Gesamtkosten abgeben.

Baubeginn

Vor Baubeginn muss der Bauherr
  • den Beginn der Bauarbeiten der unteren Bauaufsichtsbehörde mindestens eine Woche vorher schriftlich anzeigen,

  • die Grundfläche der baulichen Anlage abstecken und die Höhenlage bestimmen lassen,

  • entsprechend dem Baufortschritt die in der Baugenehmigung angeordneten Bauzustandsbesichtigungen beim Bauaufsichtsamt beantragen.

Der Bauherr muss seinen Mitteilungs- bzw. Anzeigepflichten nachkommen. Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden. Sofern bei einem Gebäude ein Schornstein errichtet wird, sollte der Bezirksschornsteinfegermeister bereits zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Rohbaues beauftragt werden.

Grundstücks- und Verkehrserschließung
Die Erschließung des Grundstücks ist Aufgabe der Gemeinde. Dazu gehören Straßen und Wege, die Spielplätze und Grünanlagen (soweit sie Bestandteile der Bebauungspläne sind), Lärmschutzwände, Löschwasserversorgung und Ähnliches. Es ist ratsam, sich vor dem Grundstückskauf zu erkundigen, ob Erschließungskosten mit der Zahlung des Kaufpreises bereits abgeleistet sind oder später noch Summen fällig werden. Beitragspflichtig ist grundsätzlich der eingetragene Eigentümer zum Zeitpunkt der Bescheiderteilung durch die Gemeinde.

Auch die Herstellung und Unterhaltung der öffentlichen Abwasseranlagen werden von der Gemeinde auf die Anlieger in Form von Beiträgen und Gebühren umgelegt. Für die Wasserversorgung tritt häufig ein anderer an die Stelle der Gemeinde (in Marburg die Stadtwerke Marburg GmbH). Auch hierüber erteilt die Gemeinde nähere Auskünfte.

Die örtlichen Versorgungsunternehmen sollten möglichst schon in der Phase der Ausarbeitung des Bauantrages kontaktiert werden, zu klären sind folgende Punkte:
  • Anschluss- und Versorgungszwang.

  • Vorschriften und Vorschläge für die Behandlung und Nutzung von Niederschlagswasser (beispielsweise durch eine Regenwasseranlage) und die Schmutzwasserentsorgung (Entwässerungssystem, Anschlusspunkte usw.).

  • Heizungsart und Heizmittel (zum Beispiel: Gas, Fernwärme, Holzpellets, Solarthermie, Erdwärme).

  • Fördermöglichkeiten.

Koordination ist alles
Ein Haus zu bauen erfordert ein hohes Maß an Planung und Koordination. Nur wenn das Bad fertig gefliest ist, können Waschbecken montiert werden. Nur auf einem ausreichend getrockneten Estrich darf ein Parkettboden verlegt werden. Dass alles möglichst nahtlos ineinander greift, dafür ist in erster Linie der Architekt verantwortlich. Vor Baubeginn sollte daher ein Ablaufplan erstellt werden, den auch der Bauherr mit im Auge behalten sollte. Verzögerungen am Bau verursachen Kosten. Mit der Auswahl der Handwerker ist daher frühzeitig zu beginnen. Das ist die Aufgabe der Architekten, die in der Regel eine Reihe von zuverlässigen Handwerkern kennen, mit denen sie immer wieder zusammenarbeiten. Dazu wird der Architekt bei größeren Gewerken Ausschreibungen vornehmen, bei kleineren Aufträgen verbindliche Preise direkt bei den Handwerkern einholen. Jedes Gewerk muss sehr detailliert ausgeschrieben werden, denn für jede spätere Auftragsänderung könnte der Handwerker zusätzlich Geld verlangen.

Eigenleistung
Eigenleistung kann Geld sparen, 5 bis 20 % der Baukosten sollte man jedoch maximal dafür ansetzen. Ein wenig Vorsicht ist geboten. Auch einem handwerklich relativ versierten Bauherrn gehen Arbeiten, die er nicht täglich ausführt, schwerer von der Hand als einem Profi. Und nicht jedem hilfsbereiten Bruder, Nachbarn oder Schwager sind handwerkliche Fertigkeiten wirklich gegeben. Nur wer die eigenen Fähigkeiten und den Zeitaufwand realistisch einschätzt, kann finanziellen Schaden und Bauverzögerungen vermeiden. Unentgeltliche Hilfe von Nachbarn, Freunden und Verwandten muss bei der Berufsgenossenschaft angemeldet werden, um eine gesetzliche Unfallversicherung der Helfer zu gewährleisten.

Mängel entdecken und beheben
Behördliche Abnahmen dienen im Übrigen nur dazu, die Übereinstimmung des Bauwerkes mit der Baugenehmigung zu prüfen. Mangelhafte Handwerkerleistungen spielen in diesem Zusammenhang keine Rolle, die muss der Bauherr oder der Architekt aufdecken. Werden Mängel entdeckt, gilt es zunächst, den Verantwortlichen festzustellen und schriftlich eine Mängelbeseitigung innerhalb einer gesetzten Frist zu verlangen. Wird der Mangel nicht fristgerecht behoben, darf man ein Konkurrenzunternehmen mit der Behebung beauftragen. Vor Ablauf der Gewährleistungsfristen sollten alle Gewerke zusammen mit dem Architekten genau durchgegangen werden, um eventuelle Schäden festzustellen und rechtzeitig die erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen. Aufgabe des Architekten ist es auch, alle baubezogenen Rechnungen zu überprüfen. Jeder Bauherr sollte jedoch eine zusätzliche Kontrolle der Rechnungen durchführen. Schlussrechnungen sollten erst dann bezahlt werden, wenn alle Mängel beseitigt sind.

Vermessung
Nach der Fertigstellung muss der Neubau durch eine öffentliche Vermessungsstelle, z. B. ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder das Amt für Bodenmanagement, eingemessen werden.