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Begriffserklärungen

Abstandsflächen
Abstandsflächen sind Flächen, die von oberirdischen Gebäuden freigehalten werden müssen, wenn Häuser nicht unmittelbar aneinander gebaut werden. Die Abstandsflächen dienen dem Brandschutz der Gebäude. Darüber hinaus sollen sie auch eine entsprechende Belichtung garantieren.

Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung kann im notariellen Kaufvertrag mit berücksichtigt werden. Sie stellt eine Anspruchssicherung des Käufers eines Grundstückes gegenüber dem Verkäufer dar und wird relativ rasch nach Beurkundung im Grundbuch eingetragen. Nach Abwicklung des Vertrages und Eigentumsübergang erfolgt eine Löschung.

Außenbereich
Der Außenbereich soll grundsätzlich von der Bebauung freigehalten werden. Für diese einschneidende Vorgabe hat der Gesetzgeber unter anderem folgende Beweggründe:
  • Schonung des Naturhaushaltes
  • Erhalt des Landschaftsbildes zur Erholung
  • Schutz der gemeindlichen Infrastruktur
Ausgenommen hiervon sind privilegierte (Landwirte) und begünstigte Vorhaben. Alle Vorhaben im Außenbereich sind in einer flächensparenden Weise auszuführen.

Baulast
Durch die Belastung eines oder mehrerer Grundstücke soll die Zulässigkeit eines Bauvorhabens erreicht werden. In den meisten Fällen handelt es sich um die Übernahme von Abstandsflächen, die Sicherung der Erschließung, den Nachweis von Stellplätzen o. ä. Eine Baulast ist eine einseitige öffentlich-rechtliche Verpflichtung, mit der der Eigentümer schriftlich erklärt, auf seinem Grundstück etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen, wozu er zunächst nicht verpflichtet wäre. Die Baulast bindet auch Rechtsnachfolger. Durch Eintragung in das beim Fachdienst 2.63 der Stadt Leer geführte Baulastenverzeichnis wird die Baulast wirksam.

Baudarlehen
Das Baudarlehen von einer Bank oder Bausparkasse zur Finanzierung eines Bauvorhabens wird durch die Eintragung einer Hypothek bzw. Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Für ein Baudarlehen werden günstigere Zinssätze geboten als beispielsweise für einen Privat- oder Dispokredit.

Baumschutz
Bäume im privaten Bereich können als Naturdenkmal durch die Selektive Baumschutzsatzung bzw. den Bebauungsplan geschützt sein. Vor Fällungen sollte der Fachdienst 2.61 (Telefon 0491 9782-543 oder 0491 9782-251) kontaktiert werden. Alle Bäume sollten grundsätzlich im Bereich der Kronentraufe zuzüglich 1,50 m geschützt werden. Bodenverdichtungen durch Materiallagerungen, Auffahrten oder Pflasterungen sollten vermieden werden, um die Bäume langfristig gesund zu erhalten.

Befreiung
Durch die Erteilung einer Befreiung nach § 31 Baugesetzbuch (BauGB) soll in Sonderfällen eine vom Bebauungsplan abweichende Bebauung ermöglicht werden. Die Grundzüge der Planung sowie nachbarliche Belange dürfen nicht nachteilig berührt sein.

Beleihungsgrenze
Die Obergrenze, mit der eine Immobilie beliehen werden kann. In der Regel liegt dieser Wert bei maximal 80 % des Kaufpreises.

Bereitstellungszinsen
Wird ein vereinbarter Kredit vom Kreditnehmer nicht innerhalb der vereinbarten Frist in Anspruch genommen, so berechnet die Bank Bereitstellungszinsen für die zur Verfügung gehaltene Kreditsumme.

Disagio
Zinsvorauszahlung, die den Nominalzins verringert. Das Disagio ist die Differenz zwischen Kreditsumme und tatsächlich ausbezahltem Betrag. Normalerweise liegt diese Differenz zwischen 3 % und 10 % der Kreditsumme.

Effektivzins
Der Zinssatz für einen Kredit inklusive Gebühren, Disagio und sonstigen Kosten der Bank.

Erschließungsbeiträge
Die Gemeinden erheben zur Deckung ihres nicht gedeckten Aufwands hinsichtlich bestimmter Anlagen (z. B. öffentliche Straßen, Wege, Plätze und Abwasseranlagen) Erschließungs- und Abwasserbeiträge. Diese Beiträge haben dann diejenigen zu tragen, die im Zeitpunkt der Zustellung des Beitragsbescheides Eigentümer der von der öffentlichen Anlage erschlossenen Grundstücke sind.

Festzins
Vertragliche Vereinbarung zwischen Kreditnehmer und Bank über einen festen Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum.

Freistellungserklärung
Erklärung im Kaufvertrag, dass die Immobilie frei von etwaigen Lasten ist. Sie ist vom Gesetzgeber vorgeschrieben und muss vor der Kaufpreiszahlung dem Käufer ausgestellt werden.

Grundbuch
Durch das Grundbuch ist die Bestandaufnahme aller vorhandenen Grundstücke, aufgeteilt nach Grundbuchbezirken, geregelt. Es enthält Informationen zu jedem Grundstück wie Lage und Größe der Flächen und wird beim Amtsgericht geführt (Grundbuchamt). Weiterhin sind dort Rechte, Lasten und Pflichten bezogen auf das Grundstück sowie finanzielle Lasten wie z. B. Grundschulden wichtige Bestandteile des Grundbuchs.

Grundschuld
Ein Grundpfandrecht, welches im Grundbuch eingetragen wird. Die Grundschuld wird nicht automatisch nach Tilgung der Schuld, sondern erst auf Antrag wieder aus dem Grundbuch gelöscht.

HOAI - Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
Ein Regelwerk, welches das Honorar für Planungsleistungen rund um den Baubereich, wie z. B. den Architekten, den Fachingenieur (Heizungsbau, Elektro usw.) oder Freiraumplaner festlegt. Sie ist gestaffelt in fünf Honorarzonen, wobei die Zone I sehr geringe Planungsanforderungen, die Zone V sehr hohe Planungsanforderungen enthält. Die Planung von Einfamilienhäusern fällt in der Regel zwischen Zone III bis IV und macht sieben bis zehn Prozent der reinen Baukosten aus.

Hypothekendarlehen
Ein Kredit, welcher von Hypothekenbanken für Immobiliendarlehen gegeben wird. Ein Hypothekendarlehen wird über eine Grundschuld abgesichert. Das bedeutet, dass bei Zahlungsunfähigkeit die Immobilie als Sicherheit dient.

Jahres-Heizwärmebedarf
Rechnerisch erforderliche Wärmemenge, die über ein Heizsystem zur Aufrechterhaltung einer bestimmten mittleren Raumtemperatur in einem Gebäude benötigt wird. Berücksichtigt werden u. a. Transmissionswärmeverluste durch Außenbauteile und Lüftungswärmeverluste durch undichte oder geöffnete Fenster und Türen sowie interne und solare Gewinne

Jahres-Primärenergiebedarf
Energiemenge, die zur Deckung des Jahres-Heizenergiebedarfs und des Warmwasserbedarfs benötigt wird. Der Jahres-Heizenergiebedarf beinhaltet die Energiemenge für die Raumheizung und die Warmwasserversorgung. Berücksichtigt werden Verluste sowohl von der Gewinnung des Energieträgers an seiner Quelle und von seinem Transport als auch die Verluste der Heizungs- und Warmwasserleitungen im Gebäude.

Nebenkosten
Bei dem Erwerb eines Grundstücks oder Immobilie sind dies die Grunderwerbsteuer, Maklerkosten, Notar- und Gerichtskosten und evtl. die Vermessungskosten. Bei einem Neu- oder Umbau kommen weitere Kosten (z. B. die Baugenehmigungsgbühr) hinzu. Die Nebenkosten betragen zwischen 2 und 10 % der Gesamtkosten.

Nominalzins
Der Zinssatz, der abzüglich Disagiozinsverrechnung, Kosten und Gebühren der Bank jährlich vom Kreditnehmer bezogen auf die gesamte Kreditsumme bezahlt wird.

Transmissionswärmeverlust
Wärmeverlust durch Außenbauteile wie Wände, Fenster, Decken und Boden. Der Transmissionswärmeverlust lässt sich durch eine geeignete Wärmedämmung eines Hauses wesentlich senken.

Unbedenklichkeitsbescheinigung
Bestätigung des zuständigen Finanzamts darüber, dass ein Immobilienerwerber die fällige Grunderwerbsteuer bezahlt hat. Erst danach wird die Eintragung beim Grundbuchamt vorgenommen.

Vergabe und Vertragsordnung für Bauleistungen
Die Vergabe und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) ist die Grundlage des Bauvertragswesens. Die VOB ist allgemein anerkannte Vertragsgrundlage, aber weder Gesetz noch Rechtsverordnung. Sie muss besonders vereinbart werden.

Verkehrswert
Der Verkaufspreis, der unter Berücksichtigung von allen Umständen und Besonderheiten der Immobilie am Tag der Ermittlung zu erzielen wäre. Er wird im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens durch Fachleute ermittelt.

Vorkaufsrecht
Man unterscheidet zwischen privatem und öffentlichem Vorkaufsrecht. Das private Vorkaufsrecht wird meist im Grundbuch zwecks Sicherung eingetragen und kann privat ausgehandelt werden. Derjenige, zu dessen Gunsten das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist, kann beanspruchen, dass ihm das Grundstück bei einem Verkauf an einen Dritten zu den gleichen Bedingungen, wie in dem Vertrag mit dem Dritten festgelegt, übertragen wird. Das öffentliche Vorkaufsrecht (z. B. der Gemeinde) ist im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Hierüber kann die Kommune je nach Festsetzung im Bebauungsplan z. B. noch fehlende Straßenflächen erwerben. Der beurkundende Notar hat daher der Kommune die abgeschlossenen Kaufverträge zur Prüfung vorzulegen.

Wallhecken
Wallhecken sind durch das Naturschutzgesetz geschützt. Sie dürfen daher weder beseitigt noch beeinträchtigt werden. Im Bereich von mindestens fünf Metern sind Bodenauf- und abgrabungen, Materialablagerungen sowie Flächenversiegelungen jeglicher Art unzulässig.

Wärmeschutz
Unterteilt wird der Begriff in den sommerlichen und den winterlichen Wärmeschutz eines Gebäudes. Hier wird in beiden Fällen die Fähigkeit eines Baukörpers beschrieben, die Temperaturdifferenz zwischen Umgebung und Innenräumen den entsprechenden Anforderungen durch Art und Nutzung auszugleichen. Geregelt werden diese Anforderungen unter anderem durch die gültigen Verordnungen und Gesetze des Bundes und der Länder, wie z. B. der Energieeinsparverordnung oder der DIN 18599.

Wohnfläche
Anrechenbare Fläche einer Wohnung. Aufenthaltsräume im Keller wie Hobbyraum, Kellerbar, Sauna, Flur können ebenso zur Wohnfläche gehören wie die anrechenbaren Flächen im ausgebauten Dachgeschoss. Wirtschaftsräume wie Waschküche, Vorratskeller, Heizungsräume und gewerbliche Räume sind keine Wohnfläche, sondern gelten als Nutzfläche.

Zwischenfinanzierung
Kurzfristiger Kredit bis zur Auszahlung von Fremdmitteln mit günstigen Konditionen und längerer Laufzeit. Meist werden Zwischenfinanzierungen benötigt, um die Zeit bis zur Auszahlung von Bauspardarlehen zu überbrücken.