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Baugenehmigung

4.1 Baugenehmigung

Die Baugenehmigung ist ein schriftlicher Bescheid, mit dem Ihnen bestätigt wird, dass dem beantragten Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, soweit sie zum Prüfumfang gehören. Es besteht ein Rechtsanspruch auf Genehmigung, wenn alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Erst nach Erteilung der Baugenehmigung darf mit den Bauarbeiten begonnen werden. Die Baugenehmigung wird "unbeschadet privater Rechte Dritter" erteilt. Beispiel: Sie beantragen eine Baugenehmigung für ein Grundstück, das Ihnen noch nicht gehört. Vorausgesetzt, es stehen keine anderen Gründe entgegen, so könnte Ihnen eine Baugenehmigung erteilt werden. Sie dürfen von dieser Genehmigung jedoch keinen Gebrauch machen, weil Ihnen der Grundstückseigentümer (sogen. "Dritter") mit privatrechtlichen Maßnahmen die Durchführung der Baumaßnahmen untersagen wird.

Das Baugenehmigungsverfahren dient der Sicherheit des/der Bauherrn/in, der späteren Nutzer, der Nachbarn, Passanten und Besucher. Sie gibt dem Bauherrn Rechts- und Investitionssicherheit.

Wichtig:
Die Bauvorlagen (Bauzeichnungen, Lagepläne, usw.), die zu der Baugenehmigung gehören, können Eintragungen in grüner Farbe, sogen. "Grüneintragungen", von der Bauaufsicht enthalten. Dies sind wichtige Prüfvermerke als Korrektur der ursprünglich eingereichten Pläne. Sie sind unbedingt bei der Bauausführung zu beachten. Daher ist der Bauherr zwingend verpflichtet, dem ausführenden Unternehmer diese bauaufsichtlich geprüften Baupläne vor Baubeginn im Original vorzulegen. Gleichermaßen ist das Bauunternehmen ebenso zwingend verpflichtet, sich die geprüften Baupläne vorlegen zu lassen.

Hier kommt es immer wieder zu Versäumnissen und damit zu ärgerlichen Bauverzögerungen und eventuellen zusätzlichen unnötigen Kosten, wenn z. B. die "Grüneintragungen" bei der Ausführung des Bauvorhabens vom Bauunternehmen nicht beachtet werden, weil diese Eintragungen dem Unternehmen nicht bekannt waren.

4.2 Teilbaugenehmigung

Gemäß § 70 der Niedersächsische Bauordnung (NBauO) darf vor der Zustellung der Baugenehmigung nicht mit den Bauarbeiten begonnen werden. Dies betrifft auch die Erdarbeiten für eine Baumaßnahme. Nur unter bestimmten Voraussetzungen ist es möglich, für bestimmte Teile eine Vorausgenehmigung als sogen. "Teilbaugenehmigung" zu erhalten. Das hat den frühzeitigen Baubeginn und damit die Beschleunigung des gesamten Bauprozesses zum Ziel. Liegt dem Bauordnungsamt der Stadt Leer ein kompletter Bauantrag vor, der den öffentlich rechtlichen Vorschriften entspricht, und ist die Standsicherheit nachgewiesen, so kann eine Teilbaugenehmigung schriftlich beantragt werden. Mit der dann aufgrund dieses Antrags erteilten Teilbaugenehmigung können z. B. Bauarbeiten für die Baugrube, für einzelne Bauteile oder Abschnitte schon vor der Erteilung der Baugenehmigung zugelassen werden. Die Teilbaugenehmigung berechtigt aber nur zur Ausführung des festgelegten Teilbereichs. Die für die Teilbaugenehmigung entstehenden Kosten sind im Verhältnis zu den übrigen Baukosten sehr gering. Außerdem werden sie bei den abschließenden Baugenehmigungsgebühren zum Teil verrechnet.

4.3 Gültigkeitsdauer der Baugenehmigung

Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach deren Zustellung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen oder die Bauausführung drei Jahre unterbrochen wurde. Auf schriftlichen formlosen Antrag kann die Frist, nach erneuter Prüfung, jedoch jeweils um bis zu drei Jahre verlängert werden. Diese Verlängerung ist nicht erst nach dem Ende, sondern auch innerhalb der ersten Dreijahresfrist möglich. Hierfür sind erneut relativ geringe Gebühren fällig. Die Verlängerung einer einmal erloschenen Genehmigung ist nicht mehr möglich. In diesem Fall muss ein komplett neuer Bauantrag gestellt werden. Das wird dann teurer als bei der Verlängerung. Also: Aufpassen!

4.4 Baugebühren

Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen, Abnahmen, Einholung von Stellungnahmen externer Behörden, usw. werden nach der allgemeinen Baugebührenordnung für das Land Niedersachsen festgesetzt. Sie richten sich nach der Höhe der Rohbausumme, die nach einer Landesverordnung, unabhängig von den Angaben des Bauherrn, errechnet wird. In wenigen Sonderfällen werden auch die Herstellungskosten zugrunde gelegt. Gebührenpflichtig ist auch die Ablehnung der weiteren Bearbeitung eines Bauantrages, wenn z. B. trotz Aufforderung fehlender Planunterlagen diese nicht in angemessener Frist vorgelegt werden.

Auch die Zurücknahme des Bauantrages durch den Antragsteller während des laufenden Genehmigungsverfahrens hat Gebühren zur Folge. Diese richten sich nach dem Fortschritt des Genehmigungsverfahrens und den dadurch entstandenen Kosten bei der Prüfung im jeweiligen Einzelfall.

4.5 Pflichten des Bauherrn

Bei der Ausführung des Bauvorhabens übernimmt der/die Bauherr/in verschiedene Pflichten. Jeder Baugenehmigung sind Bedingungen, Auflagen, Vorbehalte oder Hinweise beigefügt, die vom/von der Bauherrn/in beachtet werden müssen. Der Beginn, die Unterbrechung, die Rohbaufertigstellung und die abschließende Fertigstellung des Bauvorhabens sind der Bauaufsicht jeweils vorher mitzuteilen. Der Baugenehmigung sind jeweils entsprechende Formulare beigefügt.

Wichtig ist, dass der/die Bauherr/in vor Baubeginn dem ausführenden Unternehmer die Baugenehmigung im Original aushändigt, zumindest aber ihm zeigt. Sofern amtliche Prüfvermerke in Form der sogen. "Grüneintragungen" enthalten sind, muss der/die Bauherr/in diese mit dem ausführenden Unternehmer ausführlich besprechen, denn diese Grüneintragungen sind zwingend zu beachten. Nichtbeachtung führt regelmäßig zu einem von der Baugenehmigung abweichenden Bauen. Das kann eine Ordnungswidrigkeit sein und zu einem spürbaren Bußgeld führen, schlimmstenfalls sogar zum Rückbau.

Dieser Ärger lässt sich leicht vermeiden, wenn der/die Bauherr/in frühzeitig nach Erhalt der Baugenehmigung mit dem ausführenden Unternehmer redet!

Die genehmigten Bauvorlagen und der Bauschein müssen von Anbeginn der Arbeiten auf der Baustelle vorhanden sein. Bei genehmigungsfreien Wohngebäuden (s. Abschnitt 3.6) ist nach § 62 NBauO zwingend vorgeschrieben, dass der Entwurf einschließlich der Nachweise für die Standsicherheit, für den Schall- und Wärmeschutz während der Durchführung der Baumaßnahme an der Baustelle vorliegen muss.

Auf dem Baugrundstück ist ein von der Verkehrsfläche aus gut sichtbares Baustellenschild anzubringen.

Falls öffentliche Straßenflächen in Anspruch genommen werden oder eine Absperrung errichtet werden soll, muss hierfür eine Sondernutzungserlaubnis beim Fachdienst Sicherheit und Ordnung, FD 3.32, Altes Rathaus, eingeholt werden.

Unter städtischen oder geschützten Bäumen dürfen keine Baumaterialien gelagert oder Baumaschinen abgestellt werden. Eine Verdichtung des Bodens im Wurzelbereich ist zu vermeiden.