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Baumaßnahmen

3.1 Genehmigungsvorbehalt für Baumaßnahmen

Die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und der Teilabbruch baulicher Anlagen bedürfen grundsätzlich einer Baugenehmigung. Von diesem Grundsatz gibt es nur wenige Ausnahmen: Dies sind bauliche Anlagen geringer Größe, die das Baurecht in bestimmten Baugebieten einhalten.

In Niedersachsen besteht seit einigen Jahren die Möglichkeit, in Wohngebieten Wohnhäuser geringer Höhe genehmigungsfrei zu errichten. Dann genügt es, das Bauvorhaben dem Bauordnungsamt durch eine Mitteilung (Mitteilung über eine genehmigungsfreie Baumaßnahme, § 62 NBauO) bekannt zu geben. Wenn von der Bauaufsicht bestätigt wird, dass die Erschließung für das Baugrundstück gesichert ist und das Bauvorhaben vorläufig nicht untersagt werden soll, kann mit dem Bauvorhaben begonnen werden. Ist allerdings ein Abweichen von den Vorschriften des öffentlichen Baurechts beabsichtigt, muss vor Baubeginn eine Befreiung beim Bauordnungsamt der Stadt Leer beantragt und die Genehmigung in Form des schriftlichen Bescheides abgewartet werden. Auch vor der Durchführung kleiner baulicher Maßnahmen sollten Sie bei der Bauaufsicht Erkundigungen einholen, ob das geplante Objekt genehmigt werden muss, ob es genehmigungsfrei ist und insbesondere ob es zulässig ist. Die Errichtung baulicher Anlagen ohne die erforderliche Genehmigung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einer Geldbuße geahndet werden. Dazu kommt das Risiko, dass eine nicht genehmigungsfähige, jedoch bereits in Bau befindliche oder fertig gestellte bauliche Anlage wieder beseitigt werden muss.

3.2 Entwurfsverfasser

Zur Erstellung von Bauunterlagen (Bauplänen) müssen, von wenigen Ausnahmen abgesehen, Fachleute herangezogen werden. Diese Fachleute sind:
  • Architekten, die aufgrund des Architektengesetzes diese Berufsbezeichnung führen dürfen;
  • Bauingenieure, die aufgrund des Ingenieurgesetzes in die Liste der Entwurfsverfasser der Fachrichtung Bauingenieurswesen eingetragen sind oder
  • Handwerksmeister wie Maurer, Zimmerer, Beton- und Stahlbetonbauer sowie Hochbautechniker aufgrund ihrer beruflichen Ausbildung und Erfahrung.
Die Entwurfsverfasser sind dafür verantwortlich, dass die Bauvorlagen und die Ausführungsplanung dem öffentlichen Baurecht entsprechen.
Vertiefende Hinweise über die rechtlichen Bestimmungen finden Sie in § 53 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO).

3.3 Bauvoranfrage

Vor Einreichen des eigentlichen Bauantrages können einzelne Fragen zu dem Bauvorhaben mit einer Bauvoranfrage abgeklärt werden. Die Bauaufsichtsbehörde nimmt dann mit einem Bauvorbescheid zu Ihren Fragen Stellung.

Mit einem schriftlichen, aber sonst an keine bestimmte Form gebundenen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheides können Sie sich eine rechtsverbindliche Auskunft darüber einholen, ob ein Grundstück wirklich nach Ihren Vorstellungen bebaut werden kann. Ein positiver Bauvorbescheid bindet die Bauaufsichtsbehörde für drei Jahre.
D. h., die Bauaufsichtsbehörde kann in diesem Zeitraum ein Bauvorhaben nicht aus den Gründen ablehnen, die schon bei der Bearbeitung der Bauvoranfrage geprüft worden sind. Somit gibt Ihnen ein positiver Bauvorbescheid Rechtssicherheit.
Besonders zu beachten ist bei der Stellung einer Bauvoranfrage, dass der zu klärende Sachverhalt konkret benannt wird. Das bedeutet, dass durch den Bauvorbescheid nur über einzelne Fragen entschieden wird. Eine umfassende Prüfung wie im Baugenehmigungsverfahren findet nicht statt. Eine konkrete Frage könnte sein: "Darf die südliche Baugrenze, wie aus beigefügtem Lageplan ersichtlich, um 0,50 m überschritten werden?" Hierauf erhalten Sie eine ebenso konkrete Antwort in Form eines schriftlichen Bauvorbescheides.

Bauvorbescheide erteilt der Fachdienst 2.63 (Bauaufsicht) der Stadt Leer. Auskünfte über die der Bauvoranfrage im Einzelfall beizufügenden Unterlagen sowie über anfallende Gebühren erhalten Sie bei der Bauaufsicht.

3.4 Vollständiges Baugenehmigungsverfahren

Dieses Verfahren ist im Prinzip das seit vielen Jahrzehnten bekannteste Baugenehmigungsverfahren. Der Bauantrag wird in schriftlicher Form und in der Regel in zweifacher Ausfertigung beim Fachdienst 2.63 der Stadt Leer (Bauaufsichtsbehörde) eingereicht. Dem Antrag müssen gemäß der Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO) folgende Unterlagen beigefügt werden:

1. Amtlicher Lageplan im Maßstab 1:500
Die Erstausfertigung muss beglaubigt sein. Das Bauvorhaben ist vom Entwurfsverfasser, z. B. einem Architekten, mit allen wichtigen Angaben einzuzeichnen, zu beschriften und bemaßen. Lagepläne sind beim Katasteramt Leer oder bei einem öffentlichen Vermessungsbüro zu beziehen. Erkundigen Sie sich beim Fachdienst 2.63, ob Sie einen qualifizierten und damit teueren Lageplan oder lediglich einen einfachen und preiswerteren Lageplan oder einen Auszug aus der Liegenschaftskarte für Ihr Vorhaben benötigen.

2. Bauzeichnungen im Maßstab 1:100
Die Pläne müssen alle für eine Beurteilung wichtigen Angaben enthalten, insbesondere alle Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit entsprechender Vermaßung.

3. Baubeschreibung
In der Baubeschreibung sind im wesentlichen die zur Anwendung kommenden Baustoffe anzugeben. Auch die Nutzung des Bauvorhabens ist zu erläutern, soweit dies zur Beurteilung erforderlich ist und die notwendigen Angaben nicht in den Lageplan und in die Bauzeichnungen aufgenommen werden können. Für gewerbliche Anlagen etc. werden gesonderte Bau- und Betriebsbeschreibungen verlangt.

4. Sonstige Unterlagen
Zum Bauantrag gehören ferner
  • nachprüfbare Berechnungen der bebauten Fläche, der Geschossflächenzahl, der Grundflächenzahl, der Rohbau- und Herstellungskosten, des Bruttorauminhaltes,
  • ein Freiflächengestaltungsplan, aus dem vor allem die Lage der Pkw-Stellflächen und eventuell erforderliche Kleinkinderspielflächen hervorgehen,
  • sofern im Bebauungsplan Aussagen dazu gemacht werden, sind zu erhaltende Bäume oder Pflanzflächen lagegetreu darzustellen bzw. die erforderlichen Neuanpflanzungen lage- oder flächenmäßig nachzuweisen,
  • Erhebungsbogen für die Statistik von Bautätigkeit/ von Baugenehmigungen
  • Nachweis der Standsicherheit (Statik) und anderer bautechnischer Erfordernisse, insbesondere die Gewährleistung ausreichender Wärme- und Schalldämmung durch die verwendeten Bauteile. Für die Prüfung der Standsicherheit sind die erforderlichen Konstruktionszeichnungen und Berechnungen vorzulegen.
Nach Eingang der Unterlagen prüft die Bauaufsicht den Bauantrag auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Daraufhin geht Ihnen wenige Tage nach Abgabe Ihres Bauantrages eine Eingangsbestätigung zu. Nicht selten werden Sie mit der Eingangsbestätigung um die Vorlage von weiteren notwendigen Unterlagen gebeten. Dieser Aufforderung sollten Sie unverzüglich folgen, da ansonsten eine zügige Bearbeitung Ihres Bauantrages nicht möglich ist. Mit erheblichen Mängeln behaftete Bauanträge muss die Bauaufsicht unter Erhebung einer Gebühr zurückweisen. Das ist für alle Beteiligten ärgerlich. Spätestens sobald alle erforderlichen Unterlagen für die Bearbeitung des Bauantrages vorliegen, beginnt die inhaltliche Prüfung des Bauantrages. Hierbei werden weitere Fachämter und Behörden innerhalb und außerhalb der Leeraner Stadtverwaltung beteiligt, damit sie die je nach Fall notwendigen Stellungnahmen, Gutachten usw. abgeben können.

Abschließend fasst die Bauaufsicht die eingegangenen Stellungnahmen mit der eigenen baurechtlichen und technischen Prüfung zusammen. Dabei hat die Bauaufsicht insbesondere in den Bereichen des Arbeitsschutzes, des Immissionsschutzes, des Brandschutzes, usw. über die Berücksichtigungen der Anregungen und Bedenken sowie über vorgeschlagene Bedingungen, Auflagen und Hinweise der Fachbehörden zu entscheiden. Im Anschluss daran kann die Baugenehmigung geschrieben und dem/der Bauherrn/in ausgehändigt werden.

Vordrucke für den Bauantrag erhalten Sie im Bürgerbüro der Stadt Leer, Neues Rathaus, oder im Internet.

3.5 Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren dient dazu, das Verfahren zur Genehmigung bestimmter Gebäude zu beschleunigen. Nach § 63 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) wird das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren bei der Prüfung der Gebäudeklassen 1-5 durchgeführt. Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren findet auch Anwendung auf die Prüfung von Änderungen oder Nutzungsänderungen baulicher Anlagen, wenn diese nach der Durchführung der baulichen Maßnahme den oben genannten Gebäuden entsprechen.

Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren entfällt die Prüfung der Nachweise über die Standsicherheit sowie über den Schall- und Wärmeschutz, wenn sie von dafür qualifizierten Personen aufgestellt sind. Die bauordnungsrechtliche Prüfung beschränkt sich auf
  • das städtebauliche Planungsrecht,
  • die Grenzabstände,
  • den zweiten Rettungsweg,
  • die Herstellung der notwendigen Einstellplätze,
  • den sonstigen Vorschriften des öffentlichen Rechts im Sinne des § 2 Abs. 16.
Geprüft wird im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren die Vereinbarkeit des beantragten Vorhabens mit den übrigen Vorschriften des öffentlichen Rechts sowie mit dem städtebaulichen Planungsrecht (siehe § 2 Abs. 16 BauGB).
Aber auch für die Prüfung von Baumaßnahmen an gewerblichen Bauten oder für deren Nutzungsänderungen ergeben sich u. U. Vereinfachungen. So wird z. B. bei der Überprüfung solcher Maßnahmen an Gewerbebauten auf die Prüfung der Vereinbarkeit mit der Arbeitsstättenverordnung verzichtet, sofern vom Entwurfsverfasser bestätigt wird, dass der Entwurf den Anforderungen bezüglich der Arbeitsstättenverordnung entspricht.

Die Bauaufsicht beteiligt jedoch auch im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren evtl. andere Fachdienste und Behörden, um von diesen Stellungnahmen, Gutachten usw. einzuholen. Im Anschluss an eine positive Prüfung der erforderlichen Unterlagen und Stellungnahmen wird auch in diesem Verfahren eine schriftliche Baugenehmigung erteilt.
Zur Durchführung des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens nach § 63 NBauO hat der/die Bauherr/in bei der Bauaufsichtsbehörde folgende Unterlagen einzureichen:
  1. die gleichen Unterlagen wie für einen vollständigen Bauantrag, allerdings keine bautechnischen Nachweise,
  2. eine Erklärung des Entwurfsverfassers nach § 53 NBauO, dass die Voraussetzungen für das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren vorliegen, der Entwurf, soweit er nicht geprüft wird, dem öffentlichen Baurecht entspricht und die von den Sachverständigen gefertigten Unterlagen dem öffentlichen Baurecht entsprechend aufeinander abgestimmt und im Entwurf berücksichtigt sind, soweit sie nicht geprüft werden,
  3. eine Mitteilung des Entwurfsverfassers Erklärung nach § 53 NBauO, dass die Unterlagen für die Standsicherheit, für den Brandschutz und den Schall- und Wärmeschutz von einem Sachverständigen nach § 65 NBauO gefertigt wurden, soweit sie nicht geprüft werden,
  4. eine Erklärung des Entwurfsverfassers nach § 64, dass der Entwurf den Anforderungen bezüglich der Arbeitsstättenverordnung entspricht, oder dass eine Prüfung stattfinden soll.
3.6 Genehmigungsfreies Bauen für Wohngebäude

Mit dem § 62 verzichtet die Niedersächsische Bauordnung (NBauO) auf Baugenehmigungen für die Errichtung bestimmter Gebäudeklassen (1, 2 und 3), um insbesondere die Verwirklichung von Bauvorhaben zu beschleunigen und um der Eigenverantwortung der am Bau Beteiligten, insbesondere der Entwurfsverfasser, Vorrang gegenüber behördlichen Prüfungen einzuräumen. Der/die Bauherr/in kann jedoch nach § 62 NBauO auch verlangen, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt wird. Die Baugenehmigung nach § 63 NBauO bietet dem/der Bauherrn/in eine größere Sicherheit als das Verfahren nach § 62 NBauO, da im Baugenehmigungsverfahren nach § 63 NBauO die Vereinbarkeit des Entwurfs mit dem Bauordnungsrecht in den wichtigsten Bereichen sowie mit dem übrigen öffentlichen Baurecht überprüft wird. Auch der Entwurfsverfasser kann die Verantwortung für die Vereinbarkeit seines Entwurfs mit dem öffentlichen Baurecht scheuen, und dem/der Bauherrn/in raten, eine Baugenehmigung nach § 63 NBauO einzuholen. Die Gefahr der Freistellung der Wohngebäude vom Genehmigungsvorbehalt liegt vor allem darin, dass Verstöße gegen das öffentliche Baurecht, die im Genehmigungsverfahren nach § 63 NBauO ohne weiteres hätten erkannt und korrigiert werden können, beim Verfahren nach § 62 NBauO nicht erkannt werden und dann nach Ausführung der Baumaßnahme mit hohem Aufwand beseitigt werden müssen. Indessen kann das Verfahren nach § 62 NBauO ermöglichen, schneller mit dem Bauvorhaben beginnen zu können und eine geringere Gebühr als für eine Baugenehmigung zahlen zu müssen.

Damit das Verfahren nach § 62 NBauO durchgeführt werden kann, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Das Baugrundstück muss sich im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne des § 30 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) befinden, welches ein bestimmtes Baugebiet festsetzt. Darüber hinaus dürfen die Gebäude nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes widersprechen, es sei denn die notwendigen Ausnahmen oder Befreiungen sind bereits erteilt worden.

Zur Durchführung des Verfahrens nach § 62 NBauO hat der/die Bauherr/in bei der Bauaufsichtsbehörde folgende Unterlagen einzureichen:
  1. die gleichen Unterlagen wie für einen Bauantrag, allerdings keine bautechnischen Nachweise,
  2. eine Erklärung des Entwurfsverfassers nach § 53 NBauO, dass die Voraussetzungen für die Freistellung vorliegen, der Entwurf dem öffentlichen Baurecht entspricht und die von den Sachverständigen gefertigten Unterlagen dem öffentlichen Baurecht entsprechend aufeinander abgestimmt und im Entwurf berücksichtigt sind,
  3. eine Erklärung der Sachverständigen nach § 65 in Verbindung mit § 53 NBauO, dass die von ihnen gefertigten Unterlagen für die Standsicherheit und der Nachweis des Brandschutzes dem öffentlichen Baurecht entsprechen.
Sobald die obigen Unterlagen eingereicht worden sind und dem/der Bauherrn/in der Bescheid vorliegt, dass die Erschließung gemäß § 30 BauGB gesichert ist und das Bauvorhaben vorläufig gemäß § 15 BauGB nicht untersagt werden soll, kann mit der geplanten Baumaßnahme begonnen werden.

Die Genehmigungsfreiheit gilt auch für Nutzungsänderungen, wenn sie im Ergebnis zu einem Gebäude/einer baulichen Anlage führen, das/ die genehmigungsfrei hätte errichtet werden dürfen.

Wichtig:
Ein Verfahren nach § 62 NBauO kann nur durchgeführt werden, wenn das geplante Gebäude mit den Bestimmungen des öffentlichen Baurechts übereinstimmt. Ist dies nicht der Fall, muss ein gesonderter Antrag auf Ausnahmen und Befreiungen vom öffentlichen Baurecht gestellt werden. Über den Antrag entscheidet die Bauaufsicht in Form eines schriftlichen Bescheides. Ohne diesen Bescheid darf nicht mit der Baumaßnahme begonnen werden. Wer dies dennoch tut, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die zu unnötigem Ärger (Bußgeld) führen kann.

3.7 Entwässerungsantrag

Nach der Abwasserbeseitigungssatzung der Stadt Leer ist jeder/jede Bauherr/in verpflichtet, gleichzeitig mit dem Bauantrag einen entsprechenden Entwässerungsantrag für Niederschlags- und Schmutzwasser bei den Stadtwerken Leer AÖR einzureichen. Dem Entwässerungsantrag (Vordruck) ist u. a. ein Lageplan beizufügen, in dem die vorgesehenen Entwässerungsleitungen einzutragen sind. Bevor Sie jedoch den Antrag ausfüllen, sollten Sie sich bei den Stadtwerken Leer AÖR informieren, ob Sie das auf dem Grundstück anfallende Niederschlagswasser an die Kanalisation abführen müssen (Anschlusszwang), in einen Graben einleiten dürfen/können, oder auf dem Grundstück versickern lassen bzw. als Brauchwasser für die Gartenbewässerung, die Toilettenspülung oder die Waschmaschine verwenden können.
Informationen zur Grundstücksentwässerung erhalten Sie bei den Stadtwerken Leer AÖR, Schleusenweg 16, 26789 Leer.

3.8 Genehmigung von Werbeanlagen

Nach der Definition des hierfür einschlägigen § 50 NBauO (Niedersächsische Bauordnung) sind Werbeanlagen alle örtlich gebundenen Einrichtungen, die der Ankündigung oder Anpreisung oder als Hinweis auf Gewerbe oder Beruf dienen und von allgemein zugänglichen Verkehrs oder Grünflächen aus sichtbar sind. Hierzu zählen insbesondere Schilder, Beschriftungen, Bemalungen, Lichtwerbungen, Schaukästen sowie für Zettel- und Bogenanschläge oder Lichtwerbung bestimmte Säulen, Tafeln und Flächen.
Ohne Werbung geht es im gewerblichen Bereich gewöhnlich nicht. Außenreklame ist notwendig und sinnvoll; soll sie doch den Betrachter neugierig machen und bereits außen am Gebäude zeigen, was ihn Innen erwartet. Werbung kann aber auch durch Größe und durch ihre Art und Weise der Gestaltung ein Stadt- und Gebäudebild beeinträchtigen. Der Straßenraum wird zunehmend von großen Werbeanlagen geprägt, die die städtebaulichen Eigenarten unberücksichtigt lassen und charakteristische Straßenbilder verdecken. Hierfür gibt es leider auch in Leer Beispiele.
Daher ist vor dem Aufstellen oder Ändern einer Werbeanlage eine Genehmigung einzuholen. Die Bauaufsicht der Stadt Leer prüft aufgrund eines schriftlichen Antrages (Formular des Bauantrages mit entsprechenden Anlagen), ob die Werbeanlage in der gewünschten Form errichtet werden kann. Im Anhang zu § 60 NBauO sind u. a. auch die genehmigungsfreien Werbeanlagen aufgelistet (Ziffern 10.1 bis 10.7). So sind z. B. Werbeanlagen mit einer Ansichtsfläche bis 1 m² genehmigungsfrei. Bei Auslegern werden dabei beide Ansichtsflächen zusammengerechnet. Dies gilt auch für Werbeanlagen für zeitlich begrenzte Veranstaltungen (u. a. Kirmes, Zirkus, Sport, Messen).

3.9 Antrag zur Baumfällung

Bäume im privaten Bereich können als Naturdenkmale, durch einen Bebauungsplan oder durch die Selektive Baumschutzsatzung der Stadt Leer geschützt sein. Vor einer Fällung ist zu prüfen, ob der Baum geschützt ist oder Lebensraum für geschützte Arten (wie z. B. Vögel, Fledermäuse oder Flechten) ist. Ein entsprechender Antrag auf Baumfällung ist bei der Stadt Leer zu stellen.