Gehe zum Inhalt, überspringe Menüs

 

Voraussetzungen

2.1 Voraussetzungen für eine Bebauung

Grundstücksbesitzer und -käufer sollten sich zunächst einmal bei den Fachdiensten 2.61 (Bauplanung) oder 2.63 (Bauordnung) der Stadt Leer erkundigen, ob das Grundstück nach den planungsrechtlichen Eigenschaften und dem Stand der Erschließung tatsächlich ein Baugrundstück ist und wie es bebaut werden kann. Ein Grundstück ist grundsätzlich bebaubar, bzw. auf dem Grundstück ist die Erstellung einer baulichen Anlage zulässig, wenn
  • es im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes nach § 30 Baugesetzbuch (BauGB) liegt,
  • das Vorhaben im Einklang mit diesen Festsetzungen steht und
  • die Erschließung gesichert ist, oder:
  • es zwar nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegt, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils nach § 34 BauGB und
  • es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und das Ortsbild nicht beeinträchtigt und
  • die Erschließung gesichert ist, oder:
  • es im Außenbereich nach § 35 BauGB liegt, d. h. außerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes und außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, einem sogenannten "privilegierten Vorhaben" (z. B. einem landwirtschaftlichen Betrieb) dient, und die Erschließung gesichert ist. Sonstige Bauvorhaben nach § 35 sind lediglich im Einzelfall unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.
Fazit:
Ohne ausreichend benutzbare Erschließungsanlagen, welche die Gebäude an den öffentlichen Straßenverkehr anschließen und für die Versorgung (Elektrizität, Wasser) bzw. Entsorgung (Abwasser) ausreichend dimensioniert sind, ist ein Baugrundstück nicht bebaubar. Ein Rechtsanspruch des Grundstückseigentümers auf Erschließung besteht nicht. Ob es sich um ein erschlossenes Grundstück handelt und ob die Erschließungsbeitragspflicht noch besteht, ist in der Regel im Rahmen der Finanzierung der Baumaßnahme durch eine Erschließungsbeitragsbescheinigung nachzuweisen. Diese Bescheinigung wird gegen eine geringe Gebühr durch den Fachdienst 2.60 (Bauverwaltung) der Stadt Leer ausgestellt.
Selbst wenn ein Grundstück grundsätzlich bebaubar ist, muss nun noch geklärt werden, wie es tatsächlich bebaut werden kann.
Zufahrten sind so zu planen, dass die vorhandenen Straßenbäume, die dem Allgemeinwohl dienen, erhalten bleiben. Sollte Anlegung einer Zufahrt nur mittels Fällung eines Straßenbaumes realisiert werden können, so ist frühzeitig ein Antrag zur Baumfällung bei der Stadt Leer zu stellen.
Wie die Erschließung für das Baugrundstück entsprechend der Bestimmungen des Niedersächsischen Straßengesetzes (NStrG) und entsprechend des evtl. bestehenden Straßenausbauplanes aussehen kann, können Sie beim Amt für Straßenbau- und Verkehr erfragen.
Die Bauaufsicht gibt Ihnen im Rahmen der Bauberatung weitere Auskünfte über die Bebauungsmöglichkeiten (z. B. Abstände zu den Grundstücksgrenzen, Anzahl der Geschosse, Zulässigkeit von Dachausbauten, Platzierung von Nebengebäuden, usw.). Eine rechtsverbindliche Bescheinigung erhalten Sie aber erst, wenn Sie schriftlich eine Bauvoranfrage stellen, durch einen Bauvorbescheid (siehe Abschnitt 3.3 auf diesen Seiten).

2.2 Grundstücksmarkt für Wohnbauten / Sozialer Wohnungsbau

Die Stadt Leer ist in den vergangenen Jahren als Wohnort immer attraktiver geworden, was auch einen Anstieg der Einwohnerzahlen zur Folge hatte.
In den letzten zwei Jahrzehnten konnte die Stadt Leer eine umfangreiche Anzahl von Baugebieten vorwiegend in den Ortsteilen Heisfelde, Loga und Bingum erschließen und die dortigen Grundstücke zu bezahlbaren Preisen vorrangig an junge Familien vergeben.
Seit ein paar Jahren erfolgen Erschließung und Verkauf neuer Baugebiete überwiegend durch private Erschließungsträger, die z. B. in den Ortsteilen Loga und Bingum attraktive Wohngebiete geschaffen haben.
Jedoch ist derzeit die allgemeine Wohnungsmarktsituation in Leer trotz historischer Wohnbauleistung angespannt. Ein sich abzeichnender Mangel an preiswertem Wohnraum, auch vor dem Hintergrund der Flüchtlingsproblematik, stellt die Stadt Leer aktuell vor große Herausforderungen. Diese Erkenntnis basiert auch auf eine aktuelle Wohnungsmarktanalyse des Nds. Ministeriums für Soziales, Gesundheit und Gleichstellung, die Leer als eine von 12 Kommunen mit einem angespannten Wohnungsmarkt in Niedersachsen ausweist. Zur Regulierung der steigenden Mieten soll für die Stadt Leer in dem Zusammenhang künftig auch die vom Land Niedersachsen geplanten mietrechtlichen Verordnungen gelten. Durch den demografischen Wandel (Rückgang der Familienhaushalte und Anstieg der Ein-Personenhaushalte) verändern sich zudem auch die Haushaltsgrößen und die damit verbundenen Anforderungen an den Wohnraum (z. B. Barrierefreiheit).
Zusammen mit den örtlichen Akteuren auf dem Wohnungsmarkt will die Stadt Leer jetzt der vorgenannten Problematik entgegenwirken. In mehreren Arbeits- und Steuerungsgruppen wird derzeit nach Möglichkeiten sowohl zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für sozial Schwache und Geringverdiener als auch zur Ausweisung preisgünstigen Baulandes für junge Familien gesucht.

Einen Anreiz für private Investoren und Kommunen hat diesbezüglich auch das Land Niedersachsen durch Aufstockung der Fördermittel für den sozialen Mietwohnungsbau gegeben. Des Weiteren wurden die Programme dahingehend geöffnet, dass jetzt auch Kommunen mit der Mietstufe 2, wie sie in Leer gilt, von dieser Förderung profitieren können. Die verschiedenen Fördermöglichkeiten und Programme werden auf diesen Seiten unter der Rubrik "Förderung" vorgestellt. In dem Zusammenhang wird derzeit auch ein Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Leer erarbeitet

Bei Fragen zu Grundstücksangelegenheiten wenden Sie sich bitte an den Fachdienst
4.24 - Wirtschaftsförderung, Grundstücke und Förderrecht - Frau Hinrichs, Telefon 9782-465
E-Mail: elke.hinrichs@leer.de oder
Frau Fischer, Telefon 9782-369
E-Mail: sonja.fischer@leer.de.

Dort erhalten Sie Informationen über den aktuellen Grundstücksmarkt in Leer, werden beraten und bekommen Ansprechpartner genannt. Daneben können Interessenten sich bei Immobilienmaklern bzw. Kreditinstituten, über Immobilienportale im Internet sowie über den Immobilienteil der Tageszeitungen über das aktuelle Angebot informieren.

2.3 Grundstücksmarkt für gewerbliche Grundstücke

Durch die Erschließung von verschiednen Gewerbegebieten konnten in den vergangenen Jahren vielen Gewerbetreibenden die Möglichkeit einer An- bzw. Umsiedlung ihres Betriebes geboten werden. So hat sich in folgenden Gebieten ein interessanter Mix an verschiedenen Branchen angesiedelt:
  • Gewerbegebiet Am Nüttermoorer Sieltief gegenüber des Einkaufszentrums EmsPark
  • Gewerbegebiet Benzstraße-Nüttermoor direkt an der Autobahn A 31/A28 (Erweiterung geplant)
  • Gewerbe- u. Industriegebiet Leer-Nord (u. a. mit Gleisanschluss)
  • Gewerbegebiet Windelkampsweg
Alle Gebiete verfügen über einen guten Anschluss an die Autobahnen A 28 und A 31, die Leer an das überregionale Fernstraßennetz anbinden.
Der tideunabhängige See- u. Binnenhafen, der Bahnhof und der Regionalflugplatz Leer-Papenburg macht Leer zu einem idealen Wirtschaftsstandort in zentraler Lage. Für detaillierte Auskünfte und Beratung zu freien Gewerbeflächen wenden Sie sich bitte an den Fachdienst 4.24 Wirtschaftsförderung, Grundstücke und Förderrecht, Rathaus -Neubau, Zimmer Nr. 128, Telefon: 0491 9782-465, E-Mail: elke.hinrichs@leer.de.
Daneben steht Ihnen im Internet das Kommunale Standort-Informations-System KomSIS (www.komsis.de) als Datenbank für Gewerbeflächen und Gewerbeimmobilien zur Verfügung.

2.4 Grundstückskauf - Vorüberlegungen

Bevor Sie sich endgültig für ein Grundstück entscheiden, sollten Sie sich genauer damit beschäftigen. Eine wichtige Rolle spielt die Untergrundbeschaffenheit, d. h. der Bodenzustand. Bei einem hohen Grundwasserspiegel müssen beispielsweise entsprechende Vorkehrungen getroffen werden, die auch die Baukosten erhöhen (z. B. Rammarbeiten).
Erfragen Sie die frühere Nutzung "Ihres" Grundstückes. Durch Altlasten können Grundstücke mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sein, die eine Bautätigkeit verhindern oder erschweren können. Erkundigen Sie sich auch genau, wie die Gegend um das Grundstück in den nächsten Jahren aussehen wird. Garantien für eine ruhige Lage auf Lebenszeit gibt es zwar nirgends, doch kann man beim Fachdienst für Stadtentwicklung erfahren, ob und was in der Nähe geplant oder wie die weitere Wohnsiedlungsentwicklung vorgesehen ist. Darüber hinaus sollte auch geprüft werden, ob es auf dem ausgewählten Grundstück erhaltenswerte und geschützte Bäume bzw. Wallhecken gibt, dies kann Auswirkungen auf die beabsichtigte Nutzung/Ausnutzbarkeit des Grundstückes bedeuten.
Günstig ist ein Bauplatz, auf dem das Haus möglichst windgeschützt liegt und nach der Sonne orientiert werden kann. Nicht die schmale, sondern die breite Seite des Hauses sollte nach Süden ausgerichtet werden, damit möglichst viele Räume Sonnenlicht und Wärme empfangen können (Energieeinsparungen). Vielleicht lassen sich Ihre Baupläne, falls Sie dies nicht vorsehen, noch nachträglich ändern. Achten Sie außerdem darauf, dass Nachbargebäude oder hohe Bäume das Haus nicht ungünstig verschatten.

Im Normalfall wird beim Grundstückskauf der Kaufpreis in einem Betrag bezahlt. Daneben gibt es aber noch andere Kaufformen, z. B. die Nutzung im Wege des Erbbaurechts. Dies ist ein grundbuchgesichertes Recht zur baulichen Nutzung eines fremden Grundstücks über einen langen Zeitraum. Hierfür sind üblicherweise jährlich Erbbauzinsen zu zahlen. Traditioneller Ausgeber von Erbbaurechten ist die öffentliche Hand (Stadt, Kirche, Stiftung etc.). Aber auch Privatpersonen und Unternehmen können ihre Grundstücke in Erbbaurecht vergeben. Aufgrund der günstigen Zinskonditionen für Baukredite in den vergangenen Jahren ist das Erbbaurecht jedoch etwas in den Hintergrund gerückt. Eine weitere Alternative zum Barkauf wäre der Grundstückskauf auf Rentenbasis. Kennzeichnend für diese Rente ist, dass sie nicht an eine feste Laufzeit gebunden, sondern bis zum Lebensende des rentenberechtigten Verkäufers zu bezahlen ist. In jedem Fall empfiehlt sich eine Vergleichsrechnung zwischen dem Barkauf mit Fremdfinanzierung über ein Bankdarlehen und dem Kauf auf Rentenbasis.
Lassen Sie sich von Ihrem Kreditinstitut die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten aufzeigen.

2.5 Vermessung

Sollte noch eine Vermessung des Grundstückes erforderlich sein, beauftragen Sie hiermit einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder das Landesamt für Geoinformationen und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN), Katasteramt Leer 26789 Leer, Westerende 2-4, Telefon: 0491 8008-0.

2.6 Nebenkosten

Beim Grundstückskauf kommen neben den Grundstückskosten noch Nebenkosten hinzu:

Erschließungsbeiträge
Ist Ihr Grundstück noch nicht erschlossen, so sollten Sie die für die Erschließung anfallenden Kosten zwingend in der Finanzierungsplanung berücksichtigen. Hier sind insbesondere die Erschließungsbeiträge und die Abwasserbeiträge für Schmutz- und Regenwasser einzukalkulieren. Detaillierte Informationen erteilt der Fachdienst 2.60 (Bauverwaltung), Neues Rathaus, Zimmer Nr. 103, Telefon: 0491 9782-261. Aber auch die Kosten für den Anschluss an die Elektrizitäts-, Gas- und Wasserversorgung sollten Sie berücksichtigen. Hierüber erhalten Sie Auskunft bei den Stadtwerken Leer AöR (Wasser) 26789 Leer, Schleusenweg 16, Telefon: 0491 92770-0 und bei der EWE in Leer, Ubbo-Emmius-Straße 7-9 oder Mühlenstraße 78 in der Fußgängerzone (ServicePunkt Leer), Telefon: 0491 84-0.

Notarkosten
Die Notar- und Grundbuchkosten betragen zwischen ca. 1,0 % und 1,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie lediglich ein unbebautes Grundstück, so werden die Notarkosten vom Grundstückspreis berechnet. Erwerben Sie dagegen ein bereits bestehendes Bauobjekt oder schließen Sie einen Vertrag mit einem Bauträger über die Immobilie und die Errichtung eines Bauobjektes ab, so werden die Gebühren von der im Vertrag genannten Gesamtsumme berechnet.

Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer beträgt 5 % des Kaufpreises. Über den zu zahlenden Betrag erhalten Sie vom zuständigen Finanzamt einen Steuerbescheid, d. h. vom Finanzamt Leer, Edzardstraße 12-16, 26789 Leer, Telefon: 0491 9870-0.

Sonstige Nebenkosten
Beim Grundstückskauf können weitere Nebenkosten Ihren Geldbeutel belasten. Ist Ihr Grundstück noch nicht amtlich vermessen, so rechnen Sie die nicht unerheblichen Vermessungskosten mit ein. Über die Höhe kann Ihnen das Katasteramt Auskunft geben. Haben Sie ein Haus über einen Makler erworben, fällt die Maklerprovision in Höhe von etwa 3 % bis 6 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer an. Auch für die Bearbeitung Ihres Bauantrages fallen Baugenehmigungsgebühren an. Erfragen Sie diese beim Fachdienst 2.63 (Bauaufsicht) der Stadt Leer.

2.7 Bodenrichtwerte

Aufgrund von Kartenübersichten können Sie die aktuellen Bodenrichtwerte Ihres gewünschten Grundstückes in Erfahrung bringen, die einen ersten guten Anhalt für einen angemessenen Grundstückspreis bringen. Dieser Wert stellt jedoch selten den Preis dar, der auf dem freien Markt gefordert wird.

Auskünfte über Bodenrichtwerte von Grundstücken erteilt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Landkreis Leer. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses sitzt beim Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen - Katasteramt Leer, Westerende 2-4, Telefon: 0491 8008-0. Ferner stehen Informationen im Internet unter www.gll.niedersachsen.de bereit.