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Öffentliches Baurecht

Das öffentliche Baurecht umfasst in zahlreichen Gesetzen, Verordnungen und Richtlinien ein dichtes Netz öffentlich-rechtlicher Vorschriften, welche vielfach ineinander greifen. Wichtige Eckfeiler des öffentlichen Baurechts stellen das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht dar. Das bundeseinheitliche Bauplanungsrecht, welches im Baugesetzbuch (BauGB) mit der Baunutzungsverordnung geregelt ist, definiert, wo und was gebaut werden darf. Das Bauordnungsrecht ist Länderrecht und in Niedersachen überwiegend in der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) und den dazu erlassenen Verordnungen geregelt und bestimmt wie gebaut werden darf. Außerhalb dieser Gesetze und Verordnungen gibt es weitere Vorschriften des öffentlichen Baurechts, die - im Interesse des jeweils geregelten Gegenstandes - Auswirkungen auf die Zulässigkeit eines geplanten Bauvorhabens haben, das sogenannte "Baunebenrecht". Hierzu gehören z. B. die Bestimmungen des Niedersächsischen Straßengesetzes (NStrG), des Niedersächsisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (NAG BNatSchG) oder des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes (NDSchG). Ein Bauvorhaben kann nur genehmigt werden, wenn es mit dem öffentlichen Baurecht übereinstimmt.
Neben dem öffentlichen Baurecht steht das private Baurecht. Es regelt die rechtlichen Verhältnisse zwischen den Bauherrn und den Nachbarn insbesondere durch das Nachbarrecht, das im Niedersächsischen Nachbarrechtsgesetz (NachbRG) niedergelegt ist, sowie zwischen den Bauherrn und den Planern sowie den Bauunternehmern vornehmlich durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB).

1.1 Bauplanungsrecht der Kommune

Das Bauplanungsrecht kennt zwei Stufen:
  • die vorbereitende Bauleitplanung, die im Flächennutzungsplan (Abschnitt 1.2) dargestellt wird und
  • die verbindliche Bauleitplanung, die sich in den Bebauungsplänen (Abschnitt 1.3) niederschlägt.
Die Planungshoheit liegt bei der Gemeinde. Der Rat der Stadt Leer ist zuständig für die Verabschiedung des Flächennutzungsplans und der Bebauungspläne im Rahmen der sogenannten Kommunalen Planungshoheit.

1.2 Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan umfasst das gesamte Stadtgebiet und ordnet den voraussehbaren Flächenbedarf für die einzelnen Nutzungsmöglichkeiten, wie z. B. für Wohnen, Arbeiten, Verkehr, Erholung, Landwirtschaft und Gemeinbedarf. Er besteht aus einem Plan und dem Erläuterungsbericht. Ob die hierzu festgelegten Flächen tatsächlich auch für den vorgesehenen Bedarf genutzt werden, wird mit diesem Plan jedoch noch nicht bestimmt, sondern erst mit einem Bebauungsplan, wenn der konkrete Bedarf anfällt.
Aus dem Flächennutzungsplan entsteht also einerseits kein Nutzungsanspruch. Andererseits kann jedoch ein Bebauungsplan im Regelfall nur aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Bei abweichenden Ausweisungen im Bebauungsplan muss zunächst der Flächennutzungsplan geändert werden.
Das Verfahren zur Aufstellung oder Änderung des Flächennutzungsplanes entspricht in der Beteiligung der Behörden und der Bürger dem nachstehend beschriebenen Verfahren zur Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplanes.
Der Flächennutzungsplan kann während der Dienstzeiten im Fachdienst 2.61 (Stadtplanung), Zimmer Nr. 114 und 124, Neues Rathaus eingesehen werden.

1.3 Bebauungsplan

Bebauungspläne regeln die bauliche oder sonstige Nutzbarkeit von Grundstücken innerhalb von Teilen einer Gemeinde. Die Aufstellung eines Bebauungsplanes erfolgt nach den Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB). Der Rat der Stadt beschließt die Aufstellung eines Bebauungsplanes, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Das BauGB ermöglicht eine Beteiligung der Öffentlichkeit bei allen Planungen. Die Mitwirkung soll zu einem frühen Zeitpunkt erfolgen, zu dem wesentliche Planänderungen noch möglich sind. Im Regelfall werden nach ortsüblicher Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses die ausgearbeiteten Vorentwürfe mit Text und Plangebietsskizze im Rathaus ausgelegt und den Besuchern von Fachkräften des Fachdienstes 2.61 erläutert. Die Mitarbeiter halten Meinungen und Anregungen der Besucher fest und teilen sie dem Rat mit. Der Rat entscheidet dann, ob und wieweit Anregungen die Planentwürfe beeinflussen, und beschließt dann den endgültigen Entwurf, welcher nochmals für die Öffentlichkeit ausgelegt wird. Danach erfolgt der Satzungsbeschluss und die Veröffentlichung des Bebauungsplanes. Mit der Veröffentlichung des Bebauungsplanes als Satzung (kommunales Gesetz) wird der Bebauungsplan rechtskräftig und kann jederzeit eingesehen werden. Für die Änderung eines Bebauungsplanes gilt ebenfalls grundsätzlich das hier aufgezeigte Aufstellungs-Verfahren. Die Bebauungspläne können jedoch auch in einem vereinfachten Verfahren geändert werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Diese vereinfachte Änderung setzt jedoch die Beteiligung der betroffenen Bürger voraus. In diesem Fall ist ebenfalls die Bekanntmachung erforderlich. Auf die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplanes besteht seitens der Bürger aber kein Rechtsanspruch.
Wichtig ist, dass für jeden Bebauungsplan jeweils die Baunutzungsverordnung gilt, die zum Zeitpunkt des ersten Tages der Auslegung gültig gewesen ist. Deshalb können für verschiedene Bebauungspläne unterschiedliche Baunutzungsverordnungen gelten, die im Detail voneinander abweichen. Jede/r Bauherr/in sollte sich deshalb nach der für das eigene Grundstück geltenden Baunutzungsverordnung genau erkundigen!
Bebauungspläne können während der Dienstzeiten bei den Fachdiensten 2.61 und 2.63, Rathaus Neubau, Zimmer Nr. 114, 124 und 145 eingesehen werden.

1.4 Straßenausbauplan

Der Bau von Erschließungsstraßen in Wohngebieten ist festgelegt durch den Bebauungsplan und den Straßenausbauplan. Der Bebauungsplan legt den Umfang des Straßennetzes fest. Der Straßenausbauplan regelt, wie eine Straße gebaut wird. Er setzt auch fest, wo private Zufahrten angelegt werden können. Nach dem Niedersächsischen Straßengesetz (NStrG) hat jedes Grundstück Anspruch auf eine Zufahrt. Weitere Zufahrten können, müssen aber nicht vom Straßenbaulastträger geduldet werden. Es wird deshalb dringend empfohlen, dass Sie sich vor Beginn der Planung eines Gebäudes über den Straßenausbauplan informieren.
Im Straßenausbauplan wird auch die Höhenlage der Straße festgelegt, und zwar vor Beginn der Straßenbaumaßnahme. Die Festlegung erfolgt nach evtl. vorgegebenen Zwangspunkten, wie Mindestüberdeckung von Entwässerungsleitungen, Erreichen eines Mindestgefälles zur sicheren Ableitung des Regenwassers und des vorhandenen Geländeprofils. Angegeben werden die Höhen auf Meter über NN (durchschnittliche Meeresspiegelhöhe) mit cm-Genauigkeit.
Mit der Straßenhöhe wird nicht die Höhe des Gebäudes vorgegeben. Allerdings beziehen sich Festsetzungen für die Gebäudehöhe im Bebauungsplan i. d. R. auf die festgelegte Straßenhöhe. Nach dem Straßenverkehrsrecht bzw. nach der Straßenverkehrsordnung (StVO) wird geregelt, ob es sich um Stadtstraßen ohne Einschränkungen, Tempo-30-Zonen oder verkehrsberuhigte Bereiche handelt. Auskünfte zu dem jeweils zu beachtenden Straßenausbauplan und den weiteren Bestimmungen des Straßenrechts erhalten Sie während der Dienstzeit beim

Fachdienst 2.61
Stadtplanung- und entwicklung, Verkehr
Rathaus Neubau, Zimmer Nr. 131
Telefon 0491 9782-274, -260 oder -331

1.5 Bauordnungsrecht

Die Niedersächsische Bauordnung (NBauO) umfasst mit den dazu ergangenen Rechtsverordnungen und Richtlinien das gesamte Bauordnungsrecht. Dieses regelt die Ausführung von Bauvorhaben auf dem Grundstück und gilt für alle baulichen Anlagen (auch für Werbeanlagen), Einrichtungen und Baugrundstücke. Es enthält grundsätzliche Anforderungen baukonstruktiver und baugestalterischer Art an Bauwerke und Baustoffe. Außerdem regelt es die Baugenehmigungsverfahren sowie die Sicherheit und Ordnung des Bauvorganges.
Zuständig für bauordnungsrechtliche Fragestellungen ist der Fachdienst 2.63 (Bauaufsicht) der Stadt Leer. Dort kann zu allen Fragen des öffentlichen Baurechts eine eingehende Bauberatung erfolgen.
Der Fachdienst 2.63 ist auch zuständig für Bauvoranfragen, Bauanträge, Baugenehmigungen, usw. Hier werden die Baugenehmigungsverfahren federführend abgewickelt. D. h., es erfolgt die Koordinierung mit städtischen und externen Fachämtern und -behörden.

Auskunft und Bauberatung während der Dienstzeit:
Fachdienst 2.63 (Bauaufsicht)
Neues Rathaus, Zimmer Nr. 140 -145
Telefon 0491 9782-276, -277, -278, -279