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Kapitel 2

Baugrundstück

Auch wenn der Großteil der Grundstücke auf dem freien Markt erworben wird, lohnt sich ein Besuch bei der kommunalen Bauverwaltung. Dort erfahren Sie, wo derzeit Baumöglichkeiten bestehen oder künftige Neubaugebiete geplant sind. Ebenso bieten viele gemeinnützige Organisationen hilfreiche Informationen zu diesem Thema.

Die Verfügbarkeit von Bauland unterliegt dabei sehr starken zeitlichen Schwankungen und ist für Auswärtige oft schwierig zu überblicken, denn oft ist das Baulandangebot an einen Architekten oder Bauträger gebunden.

Checkliste
Welche Fragen sollte ich mir vorher stellen?
  • Darf auf dem Grundstück gebaut werden?
  • Gibt es einen Bebauungsplan der Gemeinde?
  • Besteht ein Erbbaurecht?
  • Besteht ein Vorkaufsrecht?
  • Bestehen auf dem Grundstück Baulasten?
  • Wie ist die Beschaffenheit des Bodens?
  • Wie ist das Grundstück in die Infrastruktur eingebunden?
  • Entstehen vielleicht Kosten für Erschließungsmaßnahmen?
  • Sind Wegerechte im Grundbuch eingetragen?
  • Wurden die Grundstücksgrenzen eingehalten?
  • Welche gestalterischen Vorschriften sind zu beachten?
  • Wie hoch darf das Haus sein und wie viele Geschosse sind erlaubt?
  • Welche Dachform ist vorgeschrieben?
  • Welche Dachpfannen dürfen verwendet werden?
  • Ist die Farbe vorgeschrieben?
  • Welche Firstrichtung ist vorgeschrieben?
  • Welche besonderen baulichen Maßnahmen sind notwendig?
  • Befinden sich Überlandleitungen oder Fernsehantennen in der Nähe des Grundstücks?
  • Welche Anschlüsse sind bereits vorhanden?
  • Sind bereits Schnellstraßen geplant oder befinden sich in Bau?
  • Liegt das Grundstück in einer Einflugschneise?
  • Gibt es Lärmschutzmaßnahmen?
  • Ist der Grundwasserspiegel optimal?
  • Sind die Erschließungskosten voll bezahlt?
  • Sind im Grundbuch negative Eintragungen vorhanden?
  • Wer ist als Eigentümer im Grundbuch eingetragen?
  • Ist der Verkäufer auch rechtmäßiger Eigentümer?
  • Wie hoch sind die Nebenkosten?
  • Wie hoch ist der Bodenrichtwert und entspricht der Grundstückspreis diesem?
  • Wann kann mit dem Bauen begonnen werden?
Voraussetzungen für eine Bebaubarkeit

Ein Grundstück ist nach den §§ 29 ff BauGB (Baugesetzbuch) bebaubar, wenn
  • es im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt und die Erschließung gesichert ist

  • oder

  • es nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, aber innerhalb der bebauten Ortslage liegt und sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und das Ortsbild nicht beeinträchtigt

  • oder

  • außerhalb des Siedlungsbereichs liegt (sog. Außenbereich), aber einem sogenannten "privilegierten Vorhaben" dient (z. B. einem landwirtschaftlichen Betrieb).
Darüber hinaus muss die Erschließung des Grundstücks gesichert sein, also Zugang zum öffentlichen Straßennetz, Anschluss an die Versorgung mit Wasser und Elektrizität sowie Anschluss an die öffentliche Abwasserkanalisation.

Grundstückswerte und Preise (www.boris.de)
Hier erhalten Sie einen guten Überblick über die Bodenrichtwerte mehrerer Bundesländer.

Nebenkosten beim Hausbau

Erschließungskosten

Erschließungskosten sind eine Abgabe, die Bauherren an die Kommune zahlen. Diese Kosten entstehen, wenn ein Grundstück an das Wasser- oder Stromnetz sowie an das Straßennetz angeschlossen wird. Die Höhe der Kosten ist abhängig von der Grundstücksgröße sowie vom Umfang der nötigen Arbeiten. Ein weiterer Kostenfaktor können ökologische Aufwertungsmaßnahmen sein, die als Ausgleich für den Verlust von Natur und Landschaft notwendig werden.

Bei einem normalen Hauskauf fallen in der Regel keine Erschließungskosten an, weil die Erschließung eines Grundstücks nur für eine Baugenehmigung benötigt wird. Zusätzlich ist beim Kauf eines Grundstücks zu prüfen, ob die Erschließungskosten bereits im Grundstückspreis enthalten sind.

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder Grundstückanteils anfällt. Soweit das Gebäude im Kaufvertrag enthalten ist, wird sie auch vom Gebäudewert verlangt. Sie wird auf Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes erhoben und ist eine Ländersteuer, die an die Kommunen weitergereicht werden können. Je nach Bundesland beträgt der Steuersatz zwischen 3,5 % und 6,5 % der Bemessungsgrundlage.

Notariats- und Grundbuchkosten

Die Kosten, die bei einer Grundbucheintragung entstehen, werden durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Wird lediglich ein Grundstück erworben, werden die Kosten davon berechnet. Wird ein bereits bestehendes Objekt erworben oder ein Vertrag mit einem Bauträger über die Immobilie abgeschlossen, so werden die Gebühren von der im Vertrag genannten Summe berechnet. Um die Höhe der Notarkosten und Grundbuchkosten zu bestimmen, muss man die Gebührentabelle entsprechend anwenden. So berechnet ein Notar alleine für die Beurkundung des Kaufvertrags den 2-fachen Gebührensatz. Auch das Grundbuchamt berechnet seinerseits alle Vorgänge des Eigentumsübergangs. Alles in allem können auf diese Weise schnell 5 oder 5,5 Gebührensätze zusammenkommen.

Vorkaufsrecht

Wenn ein Grundstück an jemanden verkauft werden soll, kann derjenige, zu dessen Gunsten das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist, beanspruchen, dass ihm das Grundstück zu den gleichen Bedingungen übertragen wird.

Abstandsrecht

Die Abstandsflächen baulicher Anlagen sollen den Nachbarn gleichermaßen wie den Bauherrn und die Bewohner eines Gebäudes vor dem Entzug von Licht, Luft und Sonne schützen. Des Weiteren stellen sie ein Minimum an Intimsphäre sicher, sollen das Übergreifen von Bränden verhindern und die Anlage von Grünflächen um das Gebäude herum ermöglichen.

Brandschutz

Bei der Errichtung, der Erweiterung und dem Umbau von Gebäuden sind auch die Anforderungen an den baulichen Brandschutz zu berücksichtigen. Bauliche Anlagen sind so anzuordnen und zu errichten, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch vorgebeugt wird.

In jedem Schlafzimmer, Kinderzimmer und in Fluren, die als Fluchtwege aus einem Aufenthaltsraum dienen, sind Rauchmelder Pflicht. Das gilt für alle Bundesländer. In Berlin und Brandenburg sind Rauchmelder auch im Wohnzimmer Pflicht. In Baden-Württemberg sollen Rauchmelder zudem in allen Räumen installiert werden, in denen Personen bestimmungsmäßig schlafen.

Internet: www.rauchmelder-lebensretter.de

Hausanschluss und Anschlusskanäle

Als Hausanschluss bezeichnet man die Verbindungsstelle zwischen den Elektrizitäts-, Fernwärme-, Wasser-, Abwasser- und Gasleitungen der Ver- bzw. Entsorgungsunternehmen und den Leitungen der Verbraucher bzw. der Hauseinführungen. Sie sind bis zur öffentlichen Abwasseranlage vom Grundstückseigentümer auf seine Kosten herzustellen. Muss der Anschluss über ein fremdes Grundstück geführt werden, hat der Bauherr dafür zu sorgen, dass der Übergang über das andere Grundstück vertraglich geregelt ist.

Rückstausicherung

Liegen Räume unterhalb der Straßenhöhe, muss vonseiten des Bauherrn ein Rückstauschutz vorgesehen werden. Auch Niederschlagswasser darf nicht einfach auf öffentliche Verkehrsflächen geleitet werden. Hier sind oft oberflächige Ableitungen ausdrücklich vorgeschrieben.

Baumschutz auf der Baustelle

Der Baumschutz ist in Deutschland nicht einheitlich geregelt. Ländergesetze und vor allem Satzungen der Gemeinden und anderer können weitergehende Vorschriften enthalten.

Grundsätzlich sollten die vorhandenen Bäume auf der Baustelle durch geeignete Schutzmaßnahmen vor Schäden geschützt werden. Dies gilt ebenso für Bäume, die im unmittelbaren Umfeld des Baugrundstückes liegen und durch die Bautätigkeiten beschädigt werden können.