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Praktische Tipps rund um das Bauen

Gebäudeeinmessung

Die Errichtung von Gebäuden und Veränderungen der überbauten Flächen sind einmessungspflichtig. Die dazu notwendigen Gebäudeeinmessungen werden nach ihrem Auftrag von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur durchgeführt.

Hinweise zur Gebäudeeinmessung
Bund der Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure e.V. (BDVI)

Sie haben die Absicht, ein Gebäude zu errichten oder zu verändern oder Sie haben bereits ein Bauvorhaben realisiert7 Dann soll Ihnen dieses Merkblatt Hinweise zur gesetzlichen Gebäudeeinmessungspflicht geben:

Warum werden Gebäude eingemessen?
Der amtliche Nachweis des Liegenschaftskatasters als Register aller Liegenschaften weist neben den Grundstücksdaten auch Gebäude vollständig und geometrisch genau nach. Neben der Eigentumssicherung werden die Inhalte des Liegenschaftskatasters als Geobasisdaten für
  • Wirtschaft (z. B. Ver- und Entsorgung)
  • Kreditsicherung
  • Navigationssysteme Landes- und Bauleitplanung
  • Umwelt- und Naturschutz
und vieles mehr genutzt. Die Genauigkeit und Vollständigkeit muss gewährleistet sein und kommt schließlich allen Bürgern zugute. Der Nachweis muss zur Wahrnehmung der vielfältigen Aufgaben ständig auf dem Laufenden gehalten werden. Deshalb sind Grundstückseigentümer sowie Erbbauberechtigte seit 1972 verpflichtet, auf ihrem Grundstück neu errichtete oder im Grundriss veränderte Gebäude auf eigene Kosten einmessen zu lassen (§ 16 Vermessungs- und Katastergesetz - VermKatG NRW - vom 01.03.2005 - GV.NRW2005 S. 174).

Welche Gebäude sind einmessungspflichtig?
Alle dauerhaften Gebäude, egal welcher Nutzung, sind einmessungspflichtig (Wohnhäuser, Garagen, landwirtschaftliche u. gewerbliche Bauten etc.). Selbstverständlich gilt das auch für bauliche Anlagen z. B. zur Nutzung der Windkraft und zur Erzeugung von Biogas. Nicht einmessungspflichtig sind Umbauten ohne äußere Grundrissveränderung, nur vorübergehend aufgestellte Gebäude, Gebäude mit weniger als 10 qm Grundrissfläche oder solche von geringer Bedeutung (z. B. Gartenhaus, offener Carport).

Wann entsteht die Einmessungspflicht?
Unmittelbar nach Fertigstellung Ihres Gebäudes oder der äußeren Grundrissveränderung! Die Einmessungspflicht ruht wie eine öffentliche Last auf Ihrem Grundstück und geht, solange die Pflicht nicht erfüllt ist, bei einem Verkauf auf den Erwerber über.

Wer darf Ihr Gebäude einmessen?
Die Gebäudeeinmessung für den amtlichen Nachweis kann nur durch einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur in Nordrhein-Westfalen (ÖbVI) oder das zuständige Katasteramt durchgeführt werden. Die Einmessung des errichteten Gebäudes (Ist-Zustand) nimmt Bezug zu den rechtmäßigen Grenzen. Baupläne und Lagepläne (Soll-Zustand) reichen als Nachweis nicht aus.

Wie hoch sind Ihre Kosten für die Einmessung?
Die Vermessungskosten für das Gebäude, die Sie als Eigentümer oder Erbbauberechtigte tragen, sind in Nordrhein-Westfalen einheitlich geregelt, unabhängig davon, welche Vermessungsstelle Sie mit den Arbeiten beauftragen. Die Gebühr ist in der Vermessungs- und Wertermittlungsgebührenordnung festgelegt. Sie bemisst sich nach den Normalherstellungskosten 2000 Ihres Gebäudes (NHK 2000, mittlere Ausstattung, Baujahrsklasse 2000). Die NHK sind bundeseinheitlich festgelegt und von Ihren individuellen Kosten unabhängig.
Werden Gebäude auf aneinandergrenzenden Grundstücken eingemessen, ermäßigt sich die Gebühr für jede Einmessung um bis zu 20 %, bei außergewöhnl ichen Erschwernissen ist ein Zuschlag von 20 % zu erheben. Wird die Gebäudeeinmessung in zeitlichem und direktem örtlichen Zusammenhang mit Fortführungsvermessungen anderer Art ausgeführt, sind weitere Ermäßigungen vorgesehen.

Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure
Grundstücksvermessung
  • Lageplan
  • Grenzfeststellung
  • TeiIungs- / Zerlegungsvermessung
  • Baulast
  • Gebäudeeinmessung
Ingenieurvermessung
  • Absteckung
  • Trassierung
  • Bestandsplan
  • Leitungskataster
  • Wohn- und Gewerbeflächenaufmaß
Wertermittlung
  • Verkehrswertgutachten
  • Stadterneuerung
  • Steuer und Bilanz
  • Beleihung und Finanzierung
Bodenordnung
  • Umlegung
  • Flurbereinigung
  • Bauleitplanung
  • Besonderes Städtebaurecht
Geoinformation
  • Datenerfassung
  • Betreuung und Analyse
  • Datenbereitstellung
Urheber des Textes zur Gebäudeeinmessung:
Bund der Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure e.V. (BDVI)
Landesgruppe Nordrhein·Westfalen
Geschäftsstelle: Neuenhöfer Allee 49-51,
50935 Köln
Telefon: 0221 4064200
Fax: 0221 4064230
E-Mail: nrw@bdvi.de
Internet: www.bdvi-nrw.de

NHK Ihres Gebäudes bis einschl. 25.000 €
Vermessungsgebühr: 300 €

NHK Ihres Gebäudes über 25.000 bis einschl.. 75.000 €
Vermessungsgebühr: 480 €

NHK Ihres Gebäudes über 75.000 bis einschl.. 300.000 €
Vermessungsgebühr: 830 €

NHK Ihres Gebäudes über 300.000 bis einschl.. 600.000 €
Vermessungsgebühr: 1.350 €

NHK Ihres Gebäudes über 600.000 bis einschl.. 1.000.000 €
Vermessungsgebühr: 2.100 €

Die Gebühr beinhaltet bereits die Kosten für die Vermessungsunterlagen.

Beispiel: Sie haben ein Einfamilienhaus errichtet.
Der Gebäudewert beträgt nach NHK ca. 150.000 €.

Gebühr nach Tarifsteile: 830 € zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer

Wie kann ich wo bauen?

In einem Bebauungsplan wird die Bebaubarkeit von Grundstücken rechtsverbindlich geregelt. Dieser wird von der Stadt Elsdorf als Satzung für einen Teilbereich des Stadtgebietes beschlossen. Zumeist handelt es sich um einen "qualifizierten" Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1 BauGB), der zumindest Festsetzungen enthält über
  • die Art der baulichen Nutzung. So dient z. B. ein "allgemeines Wohngebiet" überwiegend dem Wohnen (§ 4 der Baunutzungsverordnung - BauNVO)
  • das Maß der baulichen Nutzung (§ 16 BauNVO). Durch Festsetzungen u. a. über die zulässige Grundfläche oder die Höhenentwicklung der baulichen Anlagen wird die Dimensionierung der Baukörper beeinflusst. Damit werden ausreichende Freiflächen auf den Baugrundstücken oder eine angemessene Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes erreicht.
  • die überbaubaren Grundstücksflächen (§ - 23 BauNVO). Mit der Festlegung von Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen wird Einfluss auf die Positionierung der Hauptanlagen auf dem Grundstück und damit auf die Gestaltung des Stadtbildes genommen. Nebenanlagen können unter bestimmten Voraussetzungen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen werden.
Wichtig: Das Bauvorhaben ist bauplanungsrechtlich zulässig, wenn es allen Festsetzungen eines qualifizierten Bebauungsplanes entspricht und die Erschließung (straßenmäßige Anbindung, Versorgung mit Trinkwasser, Strom und Wärme sowie die Entsorgung der Abwässer) gesichert ist. Bei einem Widerspruch zu einer Festsetzung des Bebauungsplanes kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Ausnahme gewährt oder eine Befreiung zugelassen werden (§ 31 BauGB). Hierüber entscheidet der Fachausschuss des Rates.

Ein Beispiel eines Bebauungsplanes vermittelt der nachfolgende Auszug aus einem Bebauungsplan, der aus dem Plan samt seinen Planzeichen und zusätzlich aus textlichen Festsetzungen besteht.

Tipp: Es ist jedem Bauherrn zu empfehlen, sich über die Inhalte eines geltenden Bebauungsplanes genauestens zu informieren und das Projekt daran auszurichten.

Das Baugrundstück im Innenbereich (§ 34 BauGB)
Wenn das Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, für den kein Bebauungsplan existiert, muss sich das Bauvorhaben an der vorhandenen Bebauung ausrichten.

Innenbereich liegt vor, wenn eine Baufläche innerhalb der aufeinander folgenden Bebauung des Siedlungsbereiches liegt. Am Ortsrand ergeben sich oft Zweifelsfälle, die einzeln betrachtet werden müssen.

Welches sind die wichtigsten Zulässigkeitskriterien im Innenbereich?
Eine Grundstücksfläche im Innenbereich ist grundsätzlich bebaubar, sofern ihre Erschließung gesichert ist. Welche Nutzungen zulässig sind und in welchem Ausmaß gebaut werden darf sowie die genaue Positionierung des Vorhabens auf dem Grundstück - das richtet sich nach der Eigenart der näheren Umgebung. Im Innenbereich besteht durch die vorhandene Bebauung bereits ein ablesbares Ortsbild. In dieses muss sich eine hinzu kommende neue Bebauung einfügen.

Schwierigkeiten entstehen im Innenbereich oftmals dadurch, dass historisch gewachsene Bebauungsstrukturen aufeinanderprallen, die weniger homogen und damit konfliktanfällig sind. Dies zeigt sich z. B. dann, wenn bestehende gewerbliche Nutzungen wegen betriebswirtschaftlicher Anforderungen erweitert werden sollen und dies mit dem Ruhebedürfnis einer umgebenden Wohnnutzung konkurriert. Es ist dann die Aufgabe des Baugenehmigungsverfahrens, kollidierende Interessen auszugleichen und eine sachgerechte Weiterentwicklung sicherzustellen.

Das Baugrundstück im Außenbereich (§ 35 BauGB)
Im Außenbereich ist eine Bebauung im Regelfall nicht möglich. "Außenbereich" bedeutet: Die Baufläche liegt weder im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 1 BauGB) noch innerhalb des Bebauungszusammenhanges eines Ortsteils (§ 34 BauGB). Nach dem Willen des Gesetzgebers sollen die Außenbereichsflächen von einer Bebauung weitgehend freigehalten werden. Menschen benötigen schließlich nicht nur Siedlungsflächen, sie wünschen sich auch Räume zur Erholung in einer von Bebauung freien Natur. Aber auch Flora und Fauna benötigen Rückzugsflächen, auf denen sie sich ungestört entwickeln können.

Die Hürden für eine Baugenehmigung im Außenbereich sind deshalb sehr hoch. Bedeutsam ist zunächst: Ist das Bauvorhaben als vom Gesetzgeber "privilegiertes Vorhaben" (§ 35 Abs. 1 BauGB) oder nur als "sonstiges Vorhaben" (§ 35 Abs. 2 BauGB) einzuordnen? Privilegiert zu behandeln sind in diesem Sinne hauptsächlich Baumaßnahmen der Landwirtschaft. Entscheidend ist jedoch, inwieweit das Bauprojekt öffentliche Belange beeinträchtigt. Zu den schützenswerten öffentlichen Belangen gehören zum Beispiel gegenläufige Entwicklungsvorstellungen im Flächennutzungsplan oder Landschaftsplan. Auch die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege oder andere in § 35 Abs. 3 BauGB genannte Gründe des Allgemeinwohls können im Außenbereich eine Bebauung nicht zulassen. Hinzu kommt, dass der Bauherr für sein Projekt eine ausreichende Erschließung nachweisen muss.

Sondernutzungen

Sondernutzungserlaubnis
Die Benutzung öffentlicher Verkehrsflächen über den Gemeingebrauch hinaus stellt eine Sondernutzung dar, die der Erlaubnis der Stadt Elsdorf bedarf. Der Antrag ist beim Fachbereich 2/32 zu stellen. Dort erhalten Sie auch ein entsprechendes Antragsformular. Nähere Angaben über Arten von Sondernutzungen und Gebühren finden Sie in der "Satzung über Erlaubnisse und Gebühren für Sondernutzungen an öffentlichen Straßen der Stadt Elsdorf vom 25.06.1994".

Wird neben Gehweg und eventuell Parkflächen auch die Straße genutzt bzw. gesperrt, ist zusätzlich eine verkehrsrechtliche Anordnung nach den §§ 44 und 45 StVO erforderlich. Auch hierfür ist der Antrag beim Fachbereich 2/32 zu stellen.

Grundstücksentwässerung

Im Rahmen der Abwasserbeseitigung sind die Kosten für die Schmutz- und Niederschlagswasserbeseitigung separat abzurechnen. Während die Kosten der Schmutzwasserbeseitigung über die Gebühren nach dem Frischwasserbezug (in m³) abgerechnet werden, erfolgt die Bemessung der Niederschlagswassergebühren nach dem Maßstab der be-/überdachten, bebauten und/oder befestigten Grundstücksflächen (in m²).

Entsprechend dieser Bemessungsgrundlage sind sämtliche abflusswirksamen Flächen (be-/überdacht, bebaut und/oder befestigt) in die Kalkulation und Gebührenerhebung einzubeziehen.

Hierbei reduzieren wasserdurchlässige Flächen, sog. Ökopflaster (Rasengittersteine, Sickerfugensteine, Sickersteine etc.) die abflusswirksame Fläche nicht.

Nach § 9 der Entwässerungssatzung der Stadt Elsdorf besteht grundsätzlich ein Anschluss- und Benutzungszwang für das anfallende Abwasser (Schmutzwasser und Niederschlagswasser).

Die Installation einer Zisterne bzw. eine Regenwassernutzungsanlage zum Auffangen und Sammeln von Niederschlagswasser ist zwar möglich, jedoch muss die Zisterne/Regenwassernutzungsanlage im Rahmen des Anschluss- und Benutzungszwangs an die öffentliche Kanalisation angeschlossen sein.
Sofern die Nutzung des aufgefangenen Niederschlagswasser als Brauchwasser (Toilettenspülung etc.) beabsichtig wird, ist der Mengennachweis durch einen ordnungsgemäßen Wasserzähler zu führen. Die dort gewonnene Wassermenge gilt als Schmutzwasser und wird als solches der öffentlichen Kanalisation zugeführt, wofür Schmutzwassergebühren anfallen. Für die angefallene und der öffentlichen Abwasseranlage zugeleitete Schmutzwassermenge (z. B. aus der Verwendung als Wasch- oder Toilettenspülwasser) reduziert sich auf Antragsstellung bei der Stadt Elsdorf die angeschlossene niederschlagswasserrelevante Fläche um einen m² je 1.000 Liter, der aus der Regenwassernutzungsanlage entnommen und nach Gebrauch als Schmutzwasser eingeleitet wird.

Das Auffangen von Niederschlagswasser zum Zweck der Gartenbewässerung ist zwar ebenfalls zulässig, jedoch reduzieren die Regenauffanganlagen, Zisternen, Wassertonnen etc., an die be-/überdachte, bebaute und/oder befestigte Flächen angeschlossen sind, die abflusswirksame Grundstücksfläche nicht (keine Minderung der Niederschlagswassergebühren).

Dichtigkeitsprüfung

Nach dem Wegfall des §61a Landeswassergesetz (LWG) hat die Landesregierung die neue Selbstüberwachungsverordnung Abwasser NR W 2013 geschaffen. Diese Verordnung trifft abgeschwächte Regelungen für die Dichtheitsprüfung an privaten Abwasserleitungen.

Prüffristen bestehen nun nur noch für Liegenschaften in Wasserschutzgebieten. Diese Regelung trifft für die Stadt Elsdorf nicht zu, da Elsdorf nicht in einem Wasserschutzgebiet liegt. Ausnahmen bilden hier die Abwässer z. B: von Chemischen Reinigungen, Wäschereien und Schmutzwasser von Zahnbehandlungen.

Außerhalb von Wasserschutzgebieten müssen private, schmutzwasserführende Leitungen (außer Leitungen die ausschließlich Regenwasser führen) bei der Herstellung und nach wesentlichen Änderungen unverzüglich vom Grundstückseigentümer durch einen Sachkundigen nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik (z.B. DIN EN 1610; DIN 1986 Teil 30) auf Zustand und Funktionsfähigkeit geprüft werden.

Grundsätzlich ist somit eine TV-Befahrung ausreichend. Eine Wiederholungsbefahrung ist dann alle 30 Jahre erforderlich.

Hausanschluss

Der Bau eines Hauses will gut durchdacht sein. Unzählige Aspekte sind dabei zu beachten, z. B. wie wird mein Haus entwässert, an das Stromnetz angeschlossen, mit welchen Mitteln kann ich heizen, wo kommt mein Telefonanschluss her und wer ist für all diese Fragen zuständig. Diese und andere Fragen beantwortet ihnen gerne der Tiefbauingenieur der Stadt. So beantragen Sie den eigentlichen Kanalgrundstücksanschluss beim städtischen Tiefbaubereich.

Für das Stadtgebiet Elsdorf sind die Anschlüsse für Gas, Wasser und Strom bei der Westnetz GmbH., Humboldtstraße 4-6, 50126 Bergheim zu beantragen.

Für die Telekommunikationsanschlüsse berät Sie die Deutsche Telekom.

Hausnummer

Wenn sie ein neues Gebäude errichten, erfolgt im Rahmen Ihres Baugenehmigungsverfahrens automatisch die Zuteilung einer Hausnummer, unter der Sie zukünftig postalisch erreichbar sind.