Das öffentliche Baurecht
1. Die Abstimmung des Bauprojekts mit dem Umfeld
Wer bauen will, muss planen und Vieles in die Wege leiten. Ob es um den Kauf eines geeigneten Grundstückes für den Neubau eines Wohnhauses oder um den Umbau eines bereits bestehenden Gebäudes geht: Als Bauherr müssen Sie Ihr Projekt mit dem Umfeld frühzeitig abstimmen und eine Fülle von Vorschriften beachten. Behördliche Genehmigungen werden als Last empfunden, sie sind jedoch in Ihrem eigenen Interesse: Bei einer positiven Entscheidung können Sie den Grunderwerb oder die Bauarbeiten aus einer gesicherten Rechtsposition heraus einleiten.
Wie können Sie die Zusammenarbeit mit der Stadt Aschaffenburg erfolgreich gestalten? Dazu erhalten Sie auf den folgenden Seiten Tipps und Hinweise. Sie dienen als Wegweiser und zeigen die rechtlichen und verwaltungstechnischen Bedingungen auf, die bei einem Bauprojekt zu beachten sind. Um die Übersicht und Verständlichkeit zu erhalten, sind die Informationen relativ knapp gehalten und gehen nicht auf jedes Detail ein.
Tipp: Für eine individuelle Bauberatung stehen die verschiedensten Fachleute zur Verfügung, wobei an erster Stelle sicherlich die Person eines qualifizierten Planfertigers, meist ein Architekt, zu nennen ist; jedem Bauherrn ist zu empfehlen, möglichst frühzeitig auf dessen Sachkunde zuzugreifen. Auch die Fachleute im Stadtplanungsamt und im Bauordnungsamt der Stadt Aschaffenburg können wertvolle Hinweise und Ratschläge geben.
Rechte und Pflichten des Bauherrn
In Deutschland wird das Eigentum durch Art. 14 des Grundgesetzes gewährleistet. Dies erfasst auch die sogenannte Baufreiheit, d. h. das Recht des Eigentümers, sein Grundstück - so wie er möchte - zu bebauen. Allerdings werden Inhalte und Schranken der Baufreiheit erst durch den Gesetzgeber näher geregelt, der die mit einem Bauprojekt verbundenen Vor- und Nachteile für alle Beteiligten zu einem sachgerechten Ausgleich bringen will - für den Bauherrn, die Nachbarn und die Allgemeinheit. Denn "Eigentum verpflichtet - sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen".
Die gesetzlichen Bestimmungen lassen sich für Sie als Bauherr auf zwei Grundaspekte reduzieren:
2. Die wichtigsten rechtlichen Anforderungen an Bauvorhaben
Die Frage nach der Bebaubarkeit des Grundstückes ist für den Bauherrn ein zentrales Thema. Ob und wie das Grundstück bebaubar ist, wird zwar bei größeren Bauvorhaben in einem Baugenehmigungsverfahren geprüft. Der Bauherr sollte aber, um Überraschungen zu vermeiden, bereits vor dem Grunderwerb oder vor Erstellung der Bauantragsunterlagen für sich die wesentlichsten Gesichtspunkte geklärt haben.
Die rechtliche Zulässigkeit eines konkreten Bauvorhabens ist zudem nur die eine Frage. Die persönliche Vorstellung ist die andere. Darüber hinaus sind noch weitere, ebenso wichtige Fragen zu klären:
2.1 Inwieweit ist das vorgesehene Grundstück überhaupt bebaubar und in welcher Weise darf darauf gebaut werden?
Die grundsätzliche Bebaubarkeit eines Grundstückes bemisst sich nach dem Bauplanungsrecht. Die wichtigsten Regelungen finden Sie in den §§ 29 ff. des Baugesetzbuches (BauGB).
Hinzu kommen die Bauleitpläne - das sind Flächennutzungsplan und Bebauungspläne - der Stadt Aschaffenburg, die im Stadtplanungsamt der Stadtverwaltung von jedermann eingesehen werden können.
2.1.1 Der Flächennutzungsplan - die Grundlage der gemeindlichen Entwicklungspolitik
Das Instrument, um die städtebauliche Entwicklung des gesamten Stadtgebietes zu strukturieren, ist der Flächennutzungsplan. In diesem Plan wird festgelegt, in welchen Bereichen sich in Zukunft Wohn- oder Gewerbebauten bzw. Strukturen mit Misch- oder Sondernutzungen ansiedeln sollen. Der Flächennutzungsplan vermittelt aber auch einen guten Überblick über die verschiedensten Fachplanungen anderer Behörden (Straßenbau, Landschaftsschutz, Überschwemmungsgebiete etc.). Er hat im Allgemeinen noch keine unmittelbaren Rechtswirkungen nach außen, sondern ist Planungsrichtlinie für die darauf aufbauenden Planungen der Stadt.
Wichtig: Wenn also im Flächennutzungsplan ein Grundstück künftig für eine Bebauung vorgesehen ist, bedeutet dies noch nicht, dass diese Fläche auch jetzt schon ein "baureifes" Grundstück ist. Bei einer Fortschreibung des Flächennutzungsplanes könnte für diese Fläche wieder eine Nutzung vorgesehen werden, die keine Bebauung mehr zulässt.
Tipp: Erkundigen Sie sich im Stadtplanungsamt über den aktuellen Flächennutzungsplan. Einen Einblick über die Inhalte gibt der nachfolgende Auszug aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Aschaffenburg.
2.1.2 Der Bebauungsplan als rechtsverbindlicher Bauleitplan (§ 30 BauGB)
Erst in einem Bebauungsplan wird die Bebaubarkeit von Grundstücken rechtsverbindlich geregelt. Dieser wird von der Stadt Aschaffenburg als Satzung für einen Teilbereich des Stadtgebietes beschlossen. Zumeist handelt es sich um einen "qualifizierten" Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1 BauGB), der zumindest Festsetzungen enthält über
Ein Beispiel eines Bebauungsplanes vermittelt der nachfolgende Auszug aus einem Bebauungsplan, der aus dem Plan samt seinen Planzeichen und zusätzlich aus textlichen Festsetzungen besteht.
Tipp: Es ist jedem Bauherrn zu empfehlen, sich über die Inhalte eines geltenden Bebauungsplanes genauestens zu informieren und das Projekt daran auszurichten. Unter bestimmten Voraussetzungen kann dann sogar ein Baugenehmigungsverfahren entfallen (vgl. Abschnitt 3.2).
2.1.3 Das Baugrundstück im Innenbereich
(§ 34 BauGB)
Wenn das Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, für den kein Bebauungsplan existiert, muss sich das Bauvorhaben an der vorhandenen Bebauung ausrichten.
Innenbereich liegt vor, wenn eine Baufläche innerhalb der aufeinander folgenden Bebauung des Siedlungsbereiches liegt. Am Ortsrand ergeben sich oft Zweifelsfälle, die einzeln betrachtet werden müssen.
Welches sind die wichtigsten Zulässigkeitskriterien im Innenbereich?
Eine Grundstücksfläche im Innenbereich ist grundsätzlich bebaubar, sofern ihre Erschließung gesichert ist. Welche Nutzungen zulässig sind und in welchem Ausmaß gebaut werden darf sowie die genaue Positionierung des Vorhabens auf dem Grundstück - das richtet sich nach der Eigenart der näheren Umgebung. Im Gegensatz zur Situation bei einem Bebauungsplan, der die Regeln für die städtebauliche Entwicklung in seinem Bereich erst festlegt, besteht im Innenbereich durch die vorhandene Bebauung bereits ein ablesbares Ortsbild. In dieses muss sich eine hinzu kommende Bebauung einfügen.
Schwierigkeiten entstehen im Innenbereich oftmals dadurch, dass historisch gewachsene Bebauungsstrukturen aufeinanderprallen, die weniger homogen und damit konfliktanfällig sind. Dies zeigt sich z. B. dann, wenn bestehende gewerbliche Nutzungen wegen betriebswirtschaftlicher Anforderungen erweitert werden sollen und dies mit dem Ruhebedürfnis einer umgebenden Wohnnutzung konkurriert. Es ist dann die Aufgabe des Baugenehmigungsverfahrens, kollidierende Interessen auszugleichen und eine sachgerechte Weiterentwicklung sicherzustellen.
2.1.4 Das Baugrundstück im Außenbereich
(§ 35 BauGB)
Im Außenbereich ist eine Bebauung im Regelfall nicht möglich. "Außenbereich" bedeutet: Die Baufläche liegt weder im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 1 BauGB) noch innerhalb des Bebauungszusammenhanges eines Ortsteils (§ 34 BauGB). Nach dem Willen des Gesetzgebers sollen die Außenbereichsflächen von einer Bebauung weitgehend freigehalten werden. Menschen benötigen schließlich nicht nur Siedlungsflächen, sie wünschen sich auch Räume zur Erholung in einer von Bebauung freien Natur. Aber auch Flora und Fauna benötigen Rückzugsflächen, auf denen sie sich ungestört entwickeln können. Für alle Flächen im Außenbereich hat die Stadt Aschaffenburg einen Landschaftsplan festgestellt, der nähere Informationen zum Landschafts- und Naturschutz für jedes Grundstück enthält. Die Stadt Aschaffenburg will insbesondere in den durch den Landschaftsplan festgelegten Schwerpunktgebieten der Landschaftspflege eine Entwicklung von Natur und Landschaft voranbringen.
Die Hürden für eine Baugenehmigung im Außenbereich sind deshalb sehr hoch. Bedeutsam ist zunächst: Ist das Bauvorhaben als vom Gesetzgeber "privilegiertes Vorhaben" (§ 35 Abs. 1 BauGB) oder nur als "sonstiges Vorhaben" (§ 35 Abs. 2 BauGB) einzuordnen? Privilegiert zu behandeln sind in diesem Sinne hauptsächlich Baumaßnahmen der Landwirtschaft. Entscheidend ist jedoch, inwieweit das Bauprojekt öffentliche Belange beeinträchtigt. Zu den schützenswerten öffentlichen Belangen gehören zum Beispiel gegenläufige Entwicklungsvorstellungen im Flächennutzungsplan oder Landschaftsplan. Auch die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege oder andere in § 35 Abs. 3 BauGB genannte Gründe des Allgemeinwohls können im Außenbereich eine Bebauung nicht zulassen. Hinzu kommt, dass der Bauherr für sein Projekt eine ausreichende Erschließung nachweisen muss.
Tipp: Es ist immer notwendig, sich vor dem Erwerb eines Grundstückes im Außenbereich oder vor der Erstellung umfangreicher Bauantragsunterlagen im Stadtplanungsamt oder Bauordnungsamt beraten zu lassen.
2.2 Welche sicherheitsrechtlichen Gesichtspunkte sind zu beachten?
Im Bauordnungsrecht stehen sicherheitsrechtliche Anforderungen an das Bauwerk selbst im Vordergrund. Es ergänzt die Anforderungen des Bauplanungsrechtes, wo es vorrangig um die städtebauliche Einbettung einer baulichen Anlage in die Umgebung geht. Bei einfacher gelagerten Bauvorhaben ist die Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde stark eingeschränkt.
Wichtig: Alle sicherheitsrechtlichen Gesichtspunkte, z. B. die Anforderungen an die Standsicherheit der Gebäude oder des Brandschutzes sowie die Einhaltung der Abstandsflächen, liegen in der Eigenverantwortung des Bauherrn, seines Planfertigers und der ausführenden Unternehmen.
2.2.1 Einzuhaltende Abstandsflächen
Ziel der Abstandsflächen ist es, auf den Baugrundstücken Freiflächen zu gewährleisten, um durch eine aufgelockerte Bebauung eine angemessene Belichtung, Belüftung und Besonnung sicherzustellen. Die freizuhaltenden Flächen sorgen für ein sozialverträgliches Wohnen und sichern auch einen ausreichenden Abstand zum Nachbarn. Außerdem werden dadurch auch Räume für Nebenanlagen, wie Sitzplätze und Kinderspielplätze im Freien, geschaffen.
Abstandsflächen sind vor den Außenwänden eines Gebäudes oder anderen Anlagen, die in gleichartiger Weise Schatten verursachen, erforderlich; sie sind grundsätzlich vor allen Seiten eines Gebäudes einzuhalten. Die Tiefe der Abstandsfläche richtet sich nach der Höhe der Außenwand. Inwieweit die Höhe von Dächern oder Giebeln noch hinzugerechnet werden muss, hängt von der vorgesehenen Dachneigung ab. Die ermittelte Abstandsfläche muss auf dem eigenen Grundstück oder bis maximal zur Hälfte der Breite von öffentlichen Verkehrsflächen auf diesen liegen. Allerdings kann der Nachbar schriftlich gegenüber der Bauaufsichtsbehörde erklären, die Abstandsfläche auf seinem Grundstück zu übernehmen. Dies wird aber selten der Fall sein, da es die baulichen Möglichkeiten auf diesem Grundstück einschränkt. Denn die Abstandsflächen dürfen sich nicht überdecken; nur so können sie ihren Zweck erfüllen.
Tipp: Die Abstandsflächen sollten Sie nicht erst bei der Planung eines konkreten Gebäudes, sondern bereits beim Kauf eines Grundstückes in die Überlegungen einbeziehen. Es könnte nämlich sein, dass ein Grundstück bereits mit der Übernahme von Abstandsflächen zu Gunsten eines Nachbarn vorbelastet ist.
2.2.2 Die Baugestaltung
Das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes ist die Visitenkarte des Bauherrn. Heute ist das Angebot an Baumaterialien in den unterschiedlichsten Stilformen und technischen Ausführungen unüberschaubar. So wird es für den Bauherrn immer schwieriger, das Bauwerk in einer gestalterisch ansprechenden Weise zu planen und angepasst in die Umgebung einzugliedern. Nicht selten überwiegen reine Zweckmäßigkeitsüberlegungen oder das Bedürfnis, aktuellen Trends gerecht zu werden. Der wesentliche Gesichtspunkt, Neubauten harmonisch zu gestalten, tritt in den Hintergrund.
Deshalb fordert Art. 8 der Bayerischen Bauordnung (BayBO), dass bauliche Anlagen nach Form, Maßstab, Verhältnis der Baumassen und Bauteile zueinander, Werkstoff und Farbe so zu gestalten sind, dass es zu keiner "Verunstaltung" des Orts- und Landschaftsbildes führt. Speziellere Anforderungen können sich aber aus den Festsetzungen eines Bebauungsplanes ergeben (Art. 81 BayBO). Hier wird z. B. die Dachform bzw. -eindeckung oder die Gestaltung der Fassade näher geregelt um zu erreichen, dass sich der Bauherr den örtlichen Gegebenheiten und Bautraditionen anpasst.
In den Fällen, in denen das Bauprojekt das Erscheinungsbild eines Baudenkmals berührt, kann zusätzlich eine Erlaubnis nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz erforderlich sein, um die gestalterische Qualität eines Bauvorhabens zu regeln.
Wichtig: Man sollte sich immer vor Augen halten: Ein gestalterisch gelungenes Bauwerk dient nicht nur der Zufriedenheit des Bauherrn und dem Wert des Objektes, auch die Nachbarn und die Allgemeinheit freuen sich über "schönes Bauen" in ihrer Umgebung. Sparen Sie deshalb nicht an der falschen Stelle.
Tipp: Für eine ansprechende Gestaltung, sollten Sie als Bauherr auf die Sachkunde eines erfahrenen Entwurfsverfassers zurückgreifen, der es versteht, eine der individuellen Situation entsprechende und überzeugende gestalterische Lösung zu präsentieren.
2.2.3 Anzahl und Größe der Stellplätze
Die Stellplatzvorschriften wollen den von einer Nutzung hervorgerufenen Parkplatzbedarf auf dem privaten Baugrundstück unterbringen, damit die öffentlichen Straßen und Parkplätze weiterhin uneingeschränkt der Allgemeinheit zur Verfügung stehen.
Deshalb verlangt Art. 47 BayBO: Für den durch die Errichtung oder Änderung einer baulichen Anlage zusätzlich entstehenden Bedarf sind Stellplätze in ausreichender Zahl und Größe herzustellen. Wie viele Stellplätze im konkreten Einzelfall erforderlich sind, entscheidet das Bauordnungsamt nach der städtischen Stellplatzsatzung (www.aschaffenburg.de / Bürger in Aschaffenburg / Gewerbe, Sicherheit und Recht / Stadtrecht / 6 Bauwesen / 60.4). Die Stellplätze sind grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück herzustellen. Ihre Errichtung ist auch auf einem geeigneten Grundstück in der Nähe möglich, wenn dessen Benutzung für diesen Zweck gegenüber der Stadt Aschaffenburg durch eine Grunddienstbarkeit rechtlich gesichert ist.
Wichtig: Art. 47 BayBO und die Stellplatzsatzung regeln nur die Zahl und das Aussehen der Stellplätze. Wo die erforderlichen Stellplätze auf dem Grundstück selbst errichtet werden können oder müssen, ist eine Frage des Bauplanungsrechtes.
Ist die Herstellung der erforderlichen Stellplätze auf einem Privatgrundstück wegen fehlender geeigneter Flächen oder entgegen stehender Vorschriften nicht möglich, kann der Bauherr mit Zustimmung der Stadt Aschaffenburg im Rahmen der städtischen Stellplatzsatzung seiner Stellplatzpflicht auch dadurch gerecht werden, dass er einen angemessenen Ablösebetrag zahlt, der für die Schaffung oder Unterhaltung anderer Stellplätze oder zu Gunsten des öffentlichen Personennahverkehrs verwendet wird. Im Innenstadtbereich gibt es auch Regelungen, die die Herstellung von Stellplätzen begrenzen.
3. Die Baugenehmigungspflicht eines Bauvorhabens (Art. 55 sBayBO)
Jede Baumaßnahme bedarf nach Art. 55 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) grundsätzlich einer Baugenehmigung - egal, ob es sich um die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung einer baulichen Anlage handelt. Bauliche Anlagen sind alle aus Baustoffen bestehende ortsfeste Anlagen, auch "Kleinvorhaben" wie Carports, Gerätehütten, Zäune und auch Werbeanlagen, Stellplätze für Kraftfahrzeuge und Lagerplätze. Jeder Bauherr muss deshalb zunächst prüfen, ob und gegebenenfalls welches Genehmigungsverfahren erforderlich ist. Dabei gilt der Grundsatz, je einfacher ein Bauvorhaben ist, umso geringer sind die Anforderungen. Das Gesetz unterscheidet zwischen vier Situationen:
3.1 Vollständig verfahrensfreie Bauvorhaben (Art. 57 BayBO)
Bei vielen kleineren, in der Sache an sich unproblematischen Baumaßnahmen wird völlig auf ein förmliches Baugenehmigungsverfahren verzichtet. Art. 57 BayBO führt eine lange Liste genehmigungsfreier Bauvorhaben auf, z. B. die "Errichtung eines Gebäudes mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 75 m³, außer im Außenbereich".
Wichtig: Art. 57 BayBO befreit aber nur von der Durchführung eines förmlichen Genehmigungsverfahrens, jedoch nicht von der Einhaltung der inhaltlichen Anforderungen des Baurechts und anderen Rechtsvorschriften. Bei einem verfahrensfreien Bauvorhaben muss der Bauherr deshalb selbst dafür sorgen, dass seine Anlage die geltenden Vorschriften, z. B. die Festsetzungen eines Bebauungsplanes über die Situierung von Baukörpern oder die der Abstandsflächen und des baulichen Brandschutzes, einhält. Erforderlichenfalls kann von diesen Vorschriften außerhalb des Baugenehmigungsverfahrens eine sogenannte "isolierte" Befreiung oder Abweichung mit einem Formular beantragt werden.
Tipp: Damit es im Nachhinein nicht zu unliebsamen Überraschungen kommt, empfiehlt sich daher auch bei verfahrensfreien Baumaßnahmen nicht nur eine vorherige Abstimmung mit den Vorstellungen des Nachbarn sondern auch mit dem Bauordnungsamt, das Auskunft über bestehende gesetzliche Anforderungen geben kann. Verzichten Sie als Bauherr auf diese Vorsichtsmaßnahmen und errichten Ihre Anlage "versehentlich" im Widerspruch zum geltenden Recht, gehen Sie das Risiko ein, die Anlage wieder ganz oder teilweise beseitigen zu müssen.
3.2 Das Genehmigungsfreistellungsverfahren (Art. 58 BayBO)
3.2.1 Allgemeines
Eine besondere Variante der Baugenehmigungsfreiheit stellt das Genehmigungsfreistellungsverfahren für bauliche Anlagen - außer für Sonderbauten - dar.
Beispiel für diese Möglichkeit: Die Errichtung eines typischen Ein- oder Zweifamilienhauses. Damit dieses Bauvorhaben (einschließlich etwaiger Nebengebäude wie z. B. Garagen) die Vorteile der Genehmigungsfreistellung in Anspruch nehmen kann, müssen vor allem folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
3.2.2 Ablauf des Freistellungsverfahrens
Auch in einem Genehmigungsfreistellungsverfahren sind die gleichen Bauunterlagen einzureichen wie beim Baugenehmigungsverfahren. Der Bauherr muss spätestens mit der Vorlage der Unterlagen bei der Stadtverwaltung - Bauordnungsamt - die Eigentümer der benachbarten Grundstücke von dem Bauvorhaben benachrichtigen. Für die Form der Benachrichtigung gibt es keine verbindlichen Vorgaben, sodass der Bauherr jede Art der Information (mündliches Gespräch, Brief etc.) wählen kann. Eine erteilte Nachbarunterschrift gilt auch hier als Zustimmung!
Nach Ablauf der Monatsfrist darf der Bauherr mit den Bauarbeiten beginnen. Dies gilt auch dann, wenn die Stadt Aschaffenburg schon vor Ablauf der Frist mitgeteilt hat, dass kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Dann reicht das Bauordnungsamt einen Plansatz an den Bauherrn zurück, ein Plansatz ist für das Hausaktenarchiv bestimmt.
Soweit ein Baugenehmigungsverfahren verlangt wird, hat der Bauherr bei der Einreichung seiner Unterlagen bereits erklärt, ob eine Rückgabe der Antragsunterlagen erfolgen oder ob ein Baugenehmigungsverfahren weitergeführt werden soll. Im letztgenannten Fall muss der Bauherr die für ein Baugenehmigungsverfahren noch fehlenden Bauvorlagen nachreichen und die Nachbarn förmlich nach den Kriterien des Art. 66 BayBO beteiligen (vgl. Abschnitt 4.1.2).
Wichtig: Die Stadt Aschaffenburg ist zu einer detaillierten Prüfung der eingereichten Unterlagen nicht verpflichtet. Wenn sie dazu keine besondere Veranlassung sieht, kann man ihr kein Fehlverhalten vorwerfen, wenn die Bauvorlagen mangelhaft sind.
Auch bei diesem Verfahren müssen die verschiedenen technischen Nachweise von einer dafür geeigneten Person erstellt sein (Standsicherheit, Schall-, Wärme- und Brandschutz). Ebenso sind der Baubeginn eine Woche und der Nutzungsbeginn zwei Wochen vorher dem Bauordnungsamt anzuzeigen, damit dieses im Rahmen seines Ermessens Baukontrollen durchführen kann.
Wichtig: Gerade im Bereich der Genehmigungsfreistellung gilt das Prinzip der Eigenverantwortung des Bauherrn (vgl. Abschnitt 3.1)! Es findet deshalb regelmäßig keine vorherige Prüfung über die Einhaltung der inhaltlichen Anforderungen des Baurechtes statt. Besonders das Nichteinhalten der Abstandsflächen kann teure Korrekturen nach sich ziehen und eine nachträgliche Planänderung den Bestandsschutz entfallen lassen.
3.2.3 Rechtsbehelfe der Nachbarn beim Freistellungsverfahren
Die Besonderheit einer Genehmigungsfreistellung besteht darin, dass der Bauherr mit den Bauarbeiten beginnen kann, ohne dass ein Baugenehmigungsbescheid vorliegt, gegen den ein Nachbar förmlich vorgehen könnte.
Ein Nachbar hat zu einer Baumaßnahme dennoch verschiedene Möglichkeiten, das Vorhaben zu verhindern, wenn er Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Vorhabens an sich bzw. an einer bauplangemäßen Ausführung hat. Er kann
(Art. 59, Art. 60 BayBO)
Soweit eine Baumaßnahme nicht unter die verfahrensmäßig erleichterten Projekte des Art. 57 oder Art. 58 BayBO fällt, ist sie baugenehmigungspflichtig. Folglich muss der Bauherr eine Baugenehmigung beantragen.
Das Gesetz unterscheidet zwischen einem vereinfachten und einem normalen Baugenehmigungsverfahren, letzteres ist nur noch für die sogenannten "Sonderbauten" vorgesehen. Im vereinfachten Verfahren werden nur die besonders wichtigen Genehmigungsvoraussetzungen geprüft (Art. 60 BayBO). Bei Sonderbauten ist die behördliche Kontrolle wesentlich aufwändiger. Sonderbauten sind nach Art. 2 Absatz 4 BayBO bauliche Anlagen oder Räume, deren Art oder Nutzung besondere Anforderungen an die Sicherheit, insbesondere die Statik und den Brandschutz, stellen. Das sind beispielsweise große Einkaufsmärkte, Versammlungsräume, aber auch Gaststätten mit mehr als 40 Plätzen. Bei Sonderbauten sind im Interesse der Bausicherheit zusätzliche Unterlagen erforderlich, an die sehr unterschiedliche Anforderungen gestellt werden. Die Genehmigung von Sonderbauten wird deshalb im Rahmen dieser allgemein informierenden Internet-Präsentation nicht dargestellt. Notwendig sind ein sachkundiger Entwurfsverfasser und eine umfassende Bauberatung.
4.1 Der Ablauf des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens
Die folgenden Hinweise skizzieren den Ablauf des Verwaltungsverfahrens für die Errichtung eines Bauvorhabens im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 1 BauGB). Es wird unterstellt, dass das Bauvorhaben zum Teil den Festsetzungen des Bebauungsplanes widerspricht und deshalb ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO durchzuführen ist. Werden alle Vorgaben des Bebauungsplanes eingehalten, kommt das Genehmigungsfreistellungsverfahren (Art. 58 BayBO) in Frage (Abschnitt 3.2).
Wichtig: Das Modell gibt einen guten Überblick über die wichtigsten Dinge, auf die ein Bauherr achten muss, und kann auch auf andere baurechtliche Entscheidungsverfahren übertragen werden.
Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren auf einen Blick:
Für die Einleitung des Baugenehmigungsverfahrens ist zwingend ein schriftlicher Bauantrag mit dem amtlichen Formular erforderlich. Dieses Formular erhalten Sie beim Bauordnungsamt der Stadt Aschaffenburg, bei Planfertigern oder kostenfrei zum Herunterladen und Ausdrucken im Internet auf der Homepage der Stadt Aschaffenburg (www.aschaffenburg.de / Formulare / Planen und Bauen)
Bauvorlagen und Bauvorlageberechtigung:
Zusätzlich zum Bauantrag müssen so genannte Bauvorlagen (z. B. Baupläne, bautechnische Nachweise) erstellt und eingereicht werden. Die Bauvorlagen werden aus den Vorstellungen und Wünschen des Bauherrn von einem bauvorlageberechtigten Planfertiger entwickelt. Sie zeigen Größe und Ausmaß der baulichen Anlage, ihre technische Konstruktion und äußere Gestaltung sowie die Raumverteilung innerhalb von Gebäuden. Weiter auch, wie das Bauvorhaben in die bestehende Umgebung integriert werden soll. Die Bauvorlagen sind also das entscheidende Medium, um allen am Bau Beteiligten schnell und exakt projektorientierte Informationen zu geben - den Nachbarn, der Stadtverwaltung und den Fachstellen. Aus den Bauvorlagen werden auch die Werkpläne für die Ausführung der Baumaßnahme entwickelt.
Wichtig: Bauvorlagen für die Errichtung und Änderung eines Gebäudes müssen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser (Art. 61 BayBO) unterschrieben werden. Die Hinzuziehung eines Architekten oder Ingenieurs bzw. bei bestimmten kleineren Bauvorhaben auch eines Bautechnikers oder Handwerksmeisters des Bau- und Zimmererfachs für die Entwicklung der Bauvorlagen kostet zunächst Geld. Dieser Aufwand lohnt sich aber: Er sorgt für konstruktive und gestalterische Qualität in der Projektplanung und vermeidet Nachteile und höhere Kosten bei der Bauausführung und dem Bauunterhalt. Die Anforderungen des Gesetzgebers an die Qualität des Entwurfsverfassers dienen daher dem Schutz des Bauherrn vor Fehlplanungen und unwirtschaftlichen Bauvorhaben.
Tipp: Sichern Sie sich unbedingt und sehr frühzeitig das fachliche Know-how eines guten und erfahrenen Entwurfsverfassers. Diese sinnvolle Investition zahlt sich auf Dauer immer aus!
Umfang, Inhalt und Zahl der einzureichenden Bauvorlagen hängen von den Erfordernissen des konkreten Bauvorhabens ab. Im Regelfall werden u. a. benötigt:
Wichtig: Der Bauantrag samt den Bauvorlagen ist grundsätzlich in zweifacher Fertigung bei der Stadt Aschaffenburg - Bauordnungsamt - einzureichen: Einen Plansatz "Doppel" erhält der Bauherr zurück, ein Plansatz "Original" verbleibt bei den Hausakten der Stadt Aschaffenburg.
4.1.2 Die Beteiligung der Nachbarn
Ein Bauprojekt wirkt sich in der Regel auch auf die umgebenden Grundstücke und damit auf die Rechtspositionen der Nachbarn aus. Deshalb verpflichtet Art. 66 BayBO den Bauherrn vor Einreichung des Bauantrages "den Eigentümern der benachbarten Grundstücke den Lageplan und die Bauzeichnungen zur Unterschrift vorzulegen". Der Gesetzgeber will damit schon im Vorfeld des eigentlichen Verwaltungsverfahrens gegensätzliche Interessen aufdecken und eventuell bestehende Konfliktsituationen soweit wie möglich bereinigen.
In diesen Gesprächen ist eine offene und ehrliche Informationspolitik seitens des Bauherrn ratsam. So erhalten Sie frühzeitig Hinweise über die Haltung der Nachbarn und damit auf die Wahrscheinlichkeit etwaiger Klageverfahren. Man sollte auch daran denken, dass voraussichtlich auch der Nachbar einmal bauen wird und einem dann selbst an einer umfassenden Aufklärung und Berücksichtigung eigener Interessen gelegen ist. Bauen ist keine Einbahnstraße!
Wer ist Nachbar? Als erstes ist zu prüfen, welche Grundstücke gegenüber dem Baugrundstück überhaupt "benachbart" sind. Dies sind an sich alle Grundstücke, die durch das Vorhaben in ihren öffentlich-rechtlich geschützten Belangen berührt werden können. Derartige Rechtspositionen sind z. B. der Anspruch des Nachbarn auf Einhaltung des Baugebietscharakters oder Anforderungen des Abstandsflächenrechts. Bei einem normalen Bauvorhaben werden deshalb regelmäßig die unmittelbar angrenzenden Grundstücke zu berücksichtigen sein. Auch der so genannte "Punktnachbar", an dem man nur an einer Grundstücksecke angrenzt, ist zu beteiligen. Im Einzelfall müssen aber auch solche Grundstücke in das Verfahren einbezogen werden, die nur durch einen schmalen Grundstücksstreifen oder einen Weg vom Baugrundstück getrennt sind. Bei größeren Bauvorhaben, insbesondere mit einer Tiefgaragenausfahrt oder gewerblichen Nutzung, kann der Kreis der zu Beteiligenden noch größer gezogen werden.
Tipp: Ziehen Sie den Kreis der Beteiligten lieber etwas größer als ihn zu klein zu wählen. Dies festigt zum einen das Vertrauensverhältnis zu den Nachbarn, ein Mehraufwand sorgt aber auch für mehr Rechtssicherheit. Denn die erteilte Nachbarunterschrift gilt als Zustimmung zu Ihrem Bauvorhaben, sodass eine spätere Klage eines Nachbarn gegen den Baugenehmigungsbescheid keinen Erfolg haben wird.
Wichtig: Wegen dieser Rechtsfolge ist es auch enorm wichtig, alle Personen, die Eigentümer eines benachbarten Grundstückes sind oder eigentumsähnliche Rechtspositionen an diesem Grundstück haben (z. B. Erbbauberechtigte oder Personen, die an dem benachbarten Grundstück ein Geh- und Fahrtrecht geltend machen können), über das Bauvorhaben zu informieren und auf den Unterlagen unterschreiben zu lassen. Sind beispielsweise Ehegatten Eigentümer des Nachbargrundstückes, müssen beide auf den Unterlagen unterschrieben haben, um die gewünschte Rechtssicherheit zu erhalten. Mieter und Pächter müssen nicht unterschreiben - etwaige Rechtspositionen dieser Personen werden nach dem Gesetz vom Grundstückseigentümer wahrgenommen. Zur Pflege eines guten nachbarschaftlichen Verhältnisses empfiehlt es sich dennoch, auch Mieter und Pächter in einer geeigneten Form über die Veränderungen und die kommende Baustelle zu informieren.
Im Regelfall ergeben sich die berechtigten Personen aus dem vom Staatlichen Vermessungsamt hergestellten Auszug aus dem Liegenschaftskataster. Dieses Verzeichnis enthält die Namen und Anschriften der Eigentümer der benachbarten Grundstücke.
Eine umfassende Beteiligung der Nachbarschaft ist sicherlich sinnvoll und vom Gesetzgeber auch vorgesehen. Die Unterschrift des Nachbarn ist aber nicht zwingend notwendig, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Die Zulässigkeit eines Bauvorhabens richtet sich allein danach, ob ihm öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen, nicht danach, ob der Nachbar unterschrieben hat. Sollte die Unterschrift verweigert worden sein, ist dies lediglich für das Bauordnungsamt das Signal, die Situation besonders sorgfältig zu prüfen. Kommen die Behörden zu dem Ergebnis, dass nachbarliche Interessen und sonstige Vorschriften durch das Bauprojekt tatsächlich nicht verletzt werden, wird die Baugenehmigung dennoch erteilt. Der Nachbar, der nicht zugestimmt hat, erhält dann eine Ausfertigung des Genehmigungsbescheides zugestellt und kann dann gegen diese Entscheidung innerhalb eines Monats Klage erheben. Lässt der Nachbar diese Frist untätig verstreichen, wird die Baugenehmigung bestandskräftig. Das früher vorgesehene Widerspruchsverfahren ist seit 01.07.2007 entfallen.
Welche Folgen es hat, wenn der Nachbar gegen den Baugenehmigungsbescheid klagt, zeigt Abschnitt 4.1.5.1.2.
4.1.3 Die Einreichung des Bauantrages
Der Bauantrag ist nach Art. 64 BayBO bei der Stadt Aschaffenburg - Bauordnungsamt - einzureichen, die die Bauantragsunterlagen sichtet und eine Vorprüfung vornimmt.
Die Beteiligung des Stadtplanungsamtes stellt sicher, dass das Bauvorhaben mit den städtebaulichen Vorstellungen in Einklang steht - schließlich hat die Stadt Aschaffenburg die Planungshoheit in ihrem Hoheitsgebiet! Die Stadt Aschaffenburg ist eine kreisfreie Stadt und damit sowohl Gemeinde im Sinne des Bauplanungsrechtes als auch Bauaufsichtsbehörde im Sinne des Bauordnungsrechtes. Damit erübrigt sich die bei den Landratsämtern erforderliche formelle Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens, womit eine erhebliche Zeitersparnis erreicht wird.
Bei Bauvorhaben größeren Ausmaßes oder größerer Auswirkungen ist oft der Beschluss des Umwelt- und Verwaltungssenates des Stadtrates erforderlich, dessen Vorbereitung und Durchführung natürlich zusätzlich Zeit kostet.
4.1.4 Die Bearbeitung des Bauantrages durch das Bauordnungsamt
Das Bauvorhaben wird zunächst auf die Frage überprüft, welche öffentlich-rechtlichen Schutzgüter möglicherweise beeinträchtigt werden. Bei einem einfacher strukturierten Bauvorhaben, wie der Errichtung eines Einfamilienhauses im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, werden die meisten Fragen sofort abschließend beurteilt werden können. Einer schnellen Entscheidung steht damit nichts im Wege. Stets ist jedoch eine planungsrechtliche Stellungnahme erforderlich.
Häufig wird im Rahmen dieser Prüfung festgestellt, dass die Bauantragsunterlagen nicht vollständig oder sachgerecht erstellt worden sind. Dann müssen die Mitarbeiter um die Ergänzung der Unterlagen bitten. Achtung: Wenn die dabei verlangten Fristen nicht eingehalten werden, gilt der Bauantrag als zurückgenommen (Art. 65 Abs. 2 BayBO) und das Verfahren ist kraft Gesetzes beendet.
Tipp: Durch sorgfältig erstellte Antragsunterlagen können Sie solch lästige und an sich überflüssige Verzögerungen im Verfahren von vornherein verhindern. Auch in kleinen Dingen macht sich hier die Erfahrung eines fachkundigen Entwurfsverfassers bezahlt.
Bei umfangreichen oder komplizierten Bauprojekten kann sich die Entscheidung über die Genehmigungsfähigkeit durchaus auch einmal hinziehen. Hier kann häufig ohne die Sachkompetenz von Fachleuten keine fundierte Beurteilung erfolgen. Komplexe Fragen, u. a. zu den Belangen des Immissionsschutzes, des Naturschutzes oder der Erschließung, sind zu beantworten, bevor eine fundierte Entscheidung getroffen werden kann. Schließlich gilt es, einen sachgerechten Ausgleich zwischen den Interessen des Bauherrn und den Belangen der Nachbarschaft bzw. der Allgemeinheit herbeizuführen. Die Einbindung dieser Fachstellen kostet Zeit, vor allem wenn noch Ortseinsichten zur Erstellung fachtechnischer Gutachten erforderlich sind.
Wichtig: Die Stadt Aschaffenburg - Bauordnungsamt - ist bemüht, genehmigungsfähige Bauvorhaben mit vollständigen Bauvorlagen so schnell wie möglich zu genehmigen.
4.1.5 Die Entscheidung über den Antrag
4.1.5.1 Die Erteilung der Baugenehmigung
Wenn das Bauvorhaben allen maßgeblichen Vorschriften entspricht, wird die beantragte Baugenehmigung an den Bauherrn erteilt. Die Nachbarn, die dem Bauvorhaben nicht zugestimmt haben oder deren Einwendungen nicht berücksichtigt wurden, erhalten eine Ausfertigung des Bescheides, um eventuell Klage zum Verwaltungsgericht erheben zu können.
4.1.5.1.1 Der sofortige Baubeginn
Die Erteilung der Baugenehmigung bedeutet für den Bauherrn die Freigabe seines Bauprojektes durch die Behörden, sodass er nach der schriftlichen Anzeige des Baubeginns beim Bauordnungsamt mit den Bauarbeiten beginnen kann. Die Baubeginnsanzeige, deren Form gesetzlich vorgeschrieben ist, liegt der Baugenehmigung als Anlage bei. In der Praxis sind aber vor dem eigentlichen Baubeginn noch weitere Dinge, sicherlich einige Zeit in Anspruch nehmen, zu beachten.
So muss der Bauherr die anstehenden Bauarbeiten organisieren und in der Regel einen Unternehmer beauftragen. Dafür müssen Werkpläne auf der Basis der Eingabepläne im Baugenehmigungsverfahren erstellt werden. Hinzu kommen noch die bautechnischen Nachweise z. B. über Standsicherheit, vorbeugenden Brandschutz, Wärme- und Schallschutz. Diese Nachweise müssen beim vereinfachten Baugenehmigungsverfahren zwar nicht in Form einer Bauvorlage dem Bauantrag beigefügt, aber vor Baubeginn von dafür geeigneten Fachleuten erstellt sein. Für deren ordnungsgemäße Erstellung trägt der Bauherr die Verantwortung. Bei schwierigen Bodenverhältnisssen ist ggf. auch ein geologisches Gutachten zur Geignetheit des Baugrundes und dem Grundwasserstand zu beauftragen.
4.1.5.1.2 Die Nachbarklage
Nach Ablauf der Klagefrist von einem Monat ist auch geklärt, ob ein Nachbar gegen den Baugenehmigungsbescheid Klage erhoben hat. Ist dies der Fall, kann für den Bauherrn eine nervenaufreibende Situation entstehen, wenn er möglichst schnell mit den Bauarbeiten beginnen möchte. Zwar hat die Nachbarklage keine "aufschiebende Wirkung", das heißt, der Bauherr dürfte die erteilte Baugenehmigung durchaus nutzen und mit den Bauarbeiten beginnen (§ 212 a BauGB). Doch muss sich der Bauherr darüber im Klaren sein, dass er bis zu einer endgültigen Entscheidung auf eigenes Risiko agieren wird.
Der Nachbar seinerseits muss sich mit dieser grundsätzlichen Vorfahrt für das Bauvorhaben nicht abfinden. Er kann ergänzend zu seiner Klage noch zusätzliche Anträge beim Verwaltungsgericht stellen, um einen vorläufigen Baustopp zu erwirken. Einem solchen Antrag wird in der Regel stattgegeben, wenn nachträglich Zweifel an der Rechtmäßigkeit der erteilten Baugenehmigung auftauchen und zu befürchten ist, dass nachbarliche Interessen durch eine schnelle Bauausführung verletzt werden könnten. Gegen einen Baustopp könnte sich nun wiederum der Bauherr wenden und die "sofortige Vollziehung der Baugenehmigung" durch das Verwaltungsgericht erwirken.
Tipp: Das ganze Hin und Her kann erheblich an den Nerven zehren. Sichern Sie sich deshalb in einer derartigen Situation unbedingt Beistand durch einen sachkundigen Rechtsanwalt. Denn zu den nervlichen Belastungen durch das Streitverfahren kommen noch die Anforderungen, die mit der gleichzeitigen Koordination und Überwachung der Bauarbeiten verbunden sind.
4.1.5.1.3 Die Bauüberwachung
Die Bauaufsichtsbehörden sind berechtigt, den Bau zu überwachen (Art. 77 BayBO). Damit soll sichergestellt werden, dass das Bauprojekt nur entsprechend den genehmigten Bauplänen errichtet wird, etwaige Auflagen im Baugenehmigungsbescheid tatsächlich umgesetzt oder weitere Pflichten des Bauherrn bei der Ausführung der Bauarbeiten erfüllt werden (z. B. die Erstellung der bautechnischen Nachweise oder die Gewährleistung sicherer Baustelleneinrichtungen). Zu diesem Zweck obliegen dem Bauherrn auch gewisse Anzeigepflichten: Zum Beispiel ist der Baubeginn genehmigungspflichtiger Bauvorhaben bzw. die Wiederaufnahme der Bauarbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als sechs Monaten eine Woche vorher der Bauaufsichtsbehörde schriftlich mitzuteilen. Weiter muss die Aufnahme der Nutzung nicht verfahrensfreier Projekte zwei Wochen vorher angezeigt werden.
Der Bauherr hat auch dafür zu sorgen, dass vor Baubeginn die Grundfläche der baulichen Anlage abgesteckt und ihre Höhenlage exakt festgelegt wird. Die Genauigkeit dieses Schnurgerüsts ist unter anderem. bedeutsam für die Frage, ob die Abstandsflächen gegenüber den benachbarten Grundstücken eingehalten werden.
Wichtig: Die hier aufgeführten Pflichten des Bauherrn sind nur beispielhaft und nicht abschließend. Einzelheiten dazu erfahren Sie aus den Unterlagen zum Baugenehmigungsbescheid. Der Pflichtenkatalog ist sehr umfangreich. Er dient vor allem dazu, nicht nur bei der Planung, sondern auch bei der Verwirklichung eines Bauvorhabens hohe Qualitätsstandards zu gewährleisten. Kommt der Bauherr diesen Verpflichtungen nicht nach, muss er mit einer Baueinstellung, dem teilweisen oder völligen Rückbau und gegebenenfalls mit einem Bußgeldverfahren rechnen.
4.1.5.2 Der Ablehnungsbescheid
Falls der Bauantrag abgelehnt werden muss, werden dem Bauherren in der Regel vorab die Gründe mitgeteilt. Wenn keine Rücknahme des Bauantrages erfolgt, ergeht ein Ablehnungsbescheid. Dann stehen dem Bauherrn grundsätzlich zwei Wege offen:
Wenn er an seinem Bauvorhaben in der bisherigen Planungskonzeption festhalten möchte, muss er gegen den Ablehnungsbescheid innerhalb eines Monats Klage beim zuständigen Verwaltungsgericht in Würzburg erheben. Das Klageverfahren ist allerdings mit Kosten verbunden, in der Regel muss ein Kostenvorschuss an das Gericht gezahlt werden.
Alternativ sollte der Bauherr deshalb darüber nachdenken, ob durch eine Umplanung Genehmigungshindernisse beseitigt werden können. Oft liegt es nur an kleinen Veränderungen.
Wichtig: Zwar ist bei einer Klageabweisung der Instanzenzug vor den Verwaltungsgerichten noch nicht beendet, doch sollte der Bauherr spätestens jetzt darüber nachdenken, wie hoch seine Erfolgsaussichten in der Sache noch sind. In einer solchen Situation sind bislang nicht unerhebliche Kosten entstanden und es verrinnt die Zeit, ohne dass mit der Umsetzung der Baupläne begonnen werden kann.
5. Sonderverfahren Teilbaugenehmigung, Antrag auf Vorbescheid und Werbeanlagen
5.1 Teilbaugenehmigung (Art. 70 BayBO)
Die Bayerische Bauordnung sieht weiter bei einem bereits beantragten Baugenehmigungsverfahren vor, schon vor Bescheidserteilung eine Teilbaugenehmigung u. a. für den Baugrubenaushub zu beantragen, um schnellstmöglich mit den Bauarbeiten beginnen zu können (Art. 70 BayBO).
5.2 Antrag auf Bauvorbescheid (Art. 71 BayBO)
In besonderen Einzelfällen sieht das Gesetz auch ein Sonderverfahren vor. In der Praxis besonders sinnvoll: Die Beantragung eines Bauvorbescheides (Art. 71 BayBO), um vor Einreichung eines detaillierten Bauantrages nur einzelne Fragen verbindlich klären zu lassen (z. B. die grundsätzliche Möglichkeit einer Befreiung von einzelnen Vorschriften des Bebauungsplanes oder von Abweichungen der Abstandflächen). Der Bauherr kann auf diesem Wege Gewissheit in Bezug auf einzelne Zweifelsfragen erlangen, ohne gleich ein aufwändiges Baugenehmigungsverfahren durchlaufen zu müssen. Bei einem Antrag auf Vorbescheid sind z. B. nur die für die Beurteilung der gestellten Frage notwendigen Bauvorlagen erforderlich. Ein Vorbescheidsverfahren kann damit Kosten, Arbeit und Zeit sparen. Erhält der Bauherr einen positiven Vorbescheid, so kann während seiner Geltungsdauer von vier Jahren ein späterer Bauantrag nicht mehr aus den Gründen abgelehnt werden, die im Vorbescheidsverfahren zu Gunsten des Bauvorhabens entschieden worden sind. Auf Antrag kann die Geltungsdauer von vier Jahren wiederholt um jeweils zwei Jahre verlängert werden, wenn dies vor Fristablauf schriftlich beantragt wird und sich die Rechtslage nicht nachteilig verändert hat.
5.3 Werbeanlagen
Für Werbeanlagen ist im Regelfall ein eigenes Baugenehmigungsverfahren entsprechend den allgemeinen Regelungen durchzuführen. Die Genehmigungsfähigkeit von Werbeanlagen richtet sich im Wesentlichen nach der städtischen Werbeanlagensatzung unter www.aschaffenburg.de / Bürger in Aschaffenburg / Planen und Bauen / Infos für Bauherren und Hausbesitzer/Werbeanlagen. Je nach Größe der Werbeanlagen können an die vorzulegenden Planunterlagen geringere Anforderungen gestellt werden. Eine Checkliste kann im Internet heruntergeladen werden (www.aschaffenburg.de / Formulare / Planen und Bauen). Der Antrag ist ebenfalls beim Bauordnungsamt - Antragsannahmestelle - einzureichen, die auch die notwendigen Auskünfte erteilt und das Verfahren durchführt.
Wer bauen will, muss planen und Vieles in die Wege leiten. Ob es um den Kauf eines geeigneten Grundstückes für den Neubau eines Wohnhauses oder um den Umbau eines bereits bestehenden Gebäudes geht: Als Bauherr müssen Sie Ihr Projekt mit dem Umfeld frühzeitig abstimmen und eine Fülle von Vorschriften beachten. Behördliche Genehmigungen werden als Last empfunden, sie sind jedoch in Ihrem eigenen Interesse: Bei einer positiven Entscheidung können Sie den Grunderwerb oder die Bauarbeiten aus einer gesicherten Rechtsposition heraus einleiten.
Wie können Sie die Zusammenarbeit mit der Stadt Aschaffenburg erfolgreich gestalten? Dazu erhalten Sie auf den folgenden Seiten Tipps und Hinweise. Sie dienen als Wegweiser und zeigen die rechtlichen und verwaltungstechnischen Bedingungen auf, die bei einem Bauprojekt zu beachten sind. Um die Übersicht und Verständlichkeit zu erhalten, sind die Informationen relativ knapp gehalten und gehen nicht auf jedes Detail ein.
Tipp: Für eine individuelle Bauberatung stehen die verschiedensten Fachleute zur Verfügung, wobei an erster Stelle sicherlich die Person eines qualifizierten Planfertigers, meist ein Architekt, zu nennen ist; jedem Bauherrn ist zu empfehlen, möglichst frühzeitig auf dessen Sachkunde zuzugreifen. Auch die Fachleute im Stadtplanungsamt und im Bauordnungsamt der Stadt Aschaffenburg können wertvolle Hinweise und Ratschläge geben.
Rechte und Pflichten des Bauherrn
In Deutschland wird das Eigentum durch Art. 14 des Grundgesetzes gewährleistet. Dies erfasst auch die sogenannte Baufreiheit, d. h. das Recht des Eigentümers, sein Grundstück - so wie er möchte - zu bebauen. Allerdings werden Inhalte und Schranken der Baufreiheit erst durch den Gesetzgeber näher geregelt, der die mit einem Bauprojekt verbundenen Vor- und Nachteile für alle Beteiligten zu einem sachgerechten Ausgleich bringen will - für den Bauherrn, die Nachbarn und die Allgemeinheit. Denn "Eigentum verpflichtet - sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen".
Die gesetzlichen Bestimmungen lassen sich für Sie als Bauherr auf zwei Grundaspekte reduzieren:
Vor dem Beginn einer Baumaßnahme ist in vielen Fällen ein behördliches Genehmigungs- oder Anzeigeverfahren durchzuführen. Auf diese Weise sollen frühzeitig mögliche Hindernisse erkannt und bereinigt werden.
Zum anderen müssen Sie Ihr Bauprojekt mit den inhaltlichen Forderungen der Gesetze in Einklang bringen.
2. Die wichtigsten rechtlichen Anforderungen an Bauvorhaben
Die Frage nach der Bebaubarkeit des Grundstückes ist für den Bauherrn ein zentrales Thema. Ob und wie das Grundstück bebaubar ist, wird zwar bei größeren Bauvorhaben in einem Baugenehmigungsverfahren geprüft. Der Bauherr sollte aber, um Überraschungen zu vermeiden, bereits vor dem Grunderwerb oder vor Erstellung der Bauantragsunterlagen für sich die wesentlichsten Gesichtspunkte geklärt haben.
Die rechtliche Zulässigkeit eines konkreten Bauvorhabens ist zudem nur die eine Frage. Die persönliche Vorstellung ist die andere. Darüber hinaus sind noch weitere, ebenso wichtige Fragen zu klären:
Welche Lage und welchen Zuschnitt hat das Baugrundstück, um die eigenen Bedürfnisse befriedigen zu können? Gibt es besondere Klimaeinflüsse? Wie ist die Beschaffenheit des Bodens?
Wie ist die bauliche und soziologische Struktur in der Nachbarschaft?
Bestehen in der unmittelbaren oder weiteren Umgebung Nutzungen, die das eigene Wohlbefinden beeinträchtigen können (z. B. verkehrsreiche Straßen, Gaststätten, Gewerbebetriebe)?
Welche Infrastruktur bietet die Wohngegend, um die Geschäfte des täglichen Bedarfs wege- und zeitsparend erledigen zu können?
Welche Bildungs-, Freizeit- und kulturelle Einrichtungen werden in der Nähe angeboten?
In welcher Entfernung sind weitere Angebote und wie können sie erreicht werden?
2.1 Inwieweit ist das vorgesehene Grundstück überhaupt bebaubar und in welcher Weise darf darauf gebaut werden?
Die grundsätzliche Bebaubarkeit eines Grundstückes bemisst sich nach dem Bauplanungsrecht. Die wichtigsten Regelungen finden Sie in den §§ 29 ff. des Baugesetzbuches (BauGB).
Hinzu kommen die Bauleitpläne - das sind Flächennutzungsplan und Bebauungspläne - der Stadt Aschaffenburg, die im Stadtplanungsamt der Stadtverwaltung von jedermann eingesehen werden können.
2.1.1 Der Flächennutzungsplan - die Grundlage der gemeindlichen Entwicklungspolitik
Das Instrument, um die städtebauliche Entwicklung des gesamten Stadtgebietes zu strukturieren, ist der Flächennutzungsplan. In diesem Plan wird festgelegt, in welchen Bereichen sich in Zukunft Wohn- oder Gewerbebauten bzw. Strukturen mit Misch- oder Sondernutzungen ansiedeln sollen. Der Flächennutzungsplan vermittelt aber auch einen guten Überblick über die verschiedensten Fachplanungen anderer Behörden (Straßenbau, Landschaftsschutz, Überschwemmungsgebiete etc.). Er hat im Allgemeinen noch keine unmittelbaren Rechtswirkungen nach außen, sondern ist Planungsrichtlinie für die darauf aufbauenden Planungen der Stadt.
Wichtig: Wenn also im Flächennutzungsplan ein Grundstück künftig für eine Bebauung vorgesehen ist, bedeutet dies noch nicht, dass diese Fläche auch jetzt schon ein "baureifes" Grundstück ist. Bei einer Fortschreibung des Flächennutzungsplanes könnte für diese Fläche wieder eine Nutzung vorgesehen werden, die keine Bebauung mehr zulässt.
Tipp: Erkundigen Sie sich im Stadtplanungsamt über den aktuellen Flächennutzungsplan. Einen Einblick über die Inhalte gibt der nachfolgende Auszug aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Aschaffenburg.
2.1.2 Der Bebauungsplan als rechtsverbindlicher Bauleitplan (§ 30 BauGB)
Erst in einem Bebauungsplan wird die Bebaubarkeit von Grundstücken rechtsverbindlich geregelt. Dieser wird von der Stadt Aschaffenburg als Satzung für einen Teilbereich des Stadtgebietes beschlossen. Zumeist handelt es sich um einen "qualifizierten" Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1 BauGB), der zumindest Festsetzungen enthält über
die Art der baulichen Nutzung. So dient z. B. ein "allgemeines Wohngebiet" vorwiegend dem Wohnen (§ 4 der Baunutzungsverordnung - BauNVO)
das Maß der baulichen Nutzung (§ 16 BauNVO). Durch Festsetzungen u. a. über die zulässige Grundfläche oder die Höhenentwicklung der baulichen Anlagen wird die Dimensionierung der Baukörper beeinflusst. Damit werden ausreichende Freiflächen auf den Baugrundstücken oder eine angemessene Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes erreicht.
die überbaubaren Grundstücksflächen (§ 23 BauNVO). Mit der Festlegung von Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen wird Einfluss auf die Positionierung der Hauptanlagen auf dem Grundstück und damit auf die Gestaltung des Stadtbildes genommen. Nebenanlagen können unter bestimmten Voraussetzungen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen werden.
örtliche Verkehrsflächen, um vor allem die straßenmäßige Erschließung der Baugrundstücke sicherzustellen.
Ein Beispiel eines Bebauungsplanes vermittelt der nachfolgende Auszug aus einem Bebauungsplan, der aus dem Plan samt seinen Planzeichen und zusätzlich aus textlichen Festsetzungen besteht.
Tipp: Es ist jedem Bauherrn zu empfehlen, sich über die Inhalte eines geltenden Bebauungsplanes genauestens zu informieren und das Projekt daran auszurichten. Unter bestimmten Voraussetzungen kann dann sogar ein Baugenehmigungsverfahren entfallen (vgl. Abschnitt 3.2).
2.1.3 Das Baugrundstück im Innenbereich
(§ 34 BauGB)
Wenn das Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, für den kein Bebauungsplan existiert, muss sich das Bauvorhaben an der vorhandenen Bebauung ausrichten.
Innenbereich liegt vor, wenn eine Baufläche innerhalb der aufeinander folgenden Bebauung des Siedlungsbereiches liegt. Am Ortsrand ergeben sich oft Zweifelsfälle, die einzeln betrachtet werden müssen.
Welches sind die wichtigsten Zulässigkeitskriterien im Innenbereich?
Eine Grundstücksfläche im Innenbereich ist grundsätzlich bebaubar, sofern ihre Erschließung gesichert ist. Welche Nutzungen zulässig sind und in welchem Ausmaß gebaut werden darf sowie die genaue Positionierung des Vorhabens auf dem Grundstück - das richtet sich nach der Eigenart der näheren Umgebung. Im Gegensatz zur Situation bei einem Bebauungsplan, der die Regeln für die städtebauliche Entwicklung in seinem Bereich erst festlegt, besteht im Innenbereich durch die vorhandene Bebauung bereits ein ablesbares Ortsbild. In dieses muss sich eine hinzu kommende Bebauung einfügen.
Schwierigkeiten entstehen im Innenbereich oftmals dadurch, dass historisch gewachsene Bebauungsstrukturen aufeinanderprallen, die weniger homogen und damit konfliktanfällig sind. Dies zeigt sich z. B. dann, wenn bestehende gewerbliche Nutzungen wegen betriebswirtschaftlicher Anforderungen erweitert werden sollen und dies mit dem Ruhebedürfnis einer umgebenden Wohnnutzung konkurriert. Es ist dann die Aufgabe des Baugenehmigungsverfahrens, kollidierende Interessen auszugleichen und eine sachgerechte Weiterentwicklung sicherzustellen.
2.1.4 Das Baugrundstück im Außenbereich
(§ 35 BauGB)
Im Außenbereich ist eine Bebauung im Regelfall nicht möglich. "Außenbereich" bedeutet: Die Baufläche liegt weder im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 1 BauGB) noch innerhalb des Bebauungszusammenhanges eines Ortsteils (§ 34 BauGB). Nach dem Willen des Gesetzgebers sollen die Außenbereichsflächen von einer Bebauung weitgehend freigehalten werden. Menschen benötigen schließlich nicht nur Siedlungsflächen, sie wünschen sich auch Räume zur Erholung in einer von Bebauung freien Natur. Aber auch Flora und Fauna benötigen Rückzugsflächen, auf denen sie sich ungestört entwickeln können. Für alle Flächen im Außenbereich hat die Stadt Aschaffenburg einen Landschaftsplan festgestellt, der nähere Informationen zum Landschafts- und Naturschutz für jedes Grundstück enthält. Die Stadt Aschaffenburg will insbesondere in den durch den Landschaftsplan festgelegten Schwerpunktgebieten der Landschaftspflege eine Entwicklung von Natur und Landschaft voranbringen.
Die Hürden für eine Baugenehmigung im Außenbereich sind deshalb sehr hoch. Bedeutsam ist zunächst: Ist das Bauvorhaben als vom Gesetzgeber "privilegiertes Vorhaben" (§ 35 Abs. 1 BauGB) oder nur als "sonstiges Vorhaben" (§ 35 Abs. 2 BauGB) einzuordnen? Privilegiert zu behandeln sind in diesem Sinne hauptsächlich Baumaßnahmen der Landwirtschaft. Entscheidend ist jedoch, inwieweit das Bauprojekt öffentliche Belange beeinträchtigt. Zu den schützenswerten öffentlichen Belangen gehören zum Beispiel gegenläufige Entwicklungsvorstellungen im Flächennutzungsplan oder Landschaftsplan. Auch die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege oder andere in § 35 Abs. 3 BauGB genannte Gründe des Allgemeinwohls können im Außenbereich eine Bebauung nicht zulassen. Hinzu kommt, dass der Bauherr für sein Projekt eine ausreichende Erschließung nachweisen muss.
Tipp: Es ist immer notwendig, sich vor dem Erwerb eines Grundstückes im Außenbereich oder vor der Erstellung umfangreicher Bauantragsunterlagen im Stadtplanungsamt oder Bauordnungsamt beraten zu lassen.
2.2 Welche sicherheitsrechtlichen Gesichtspunkte sind zu beachten?
Im Bauordnungsrecht stehen sicherheitsrechtliche Anforderungen an das Bauwerk selbst im Vordergrund. Es ergänzt die Anforderungen des Bauplanungsrechtes, wo es vorrangig um die städtebauliche Einbettung einer baulichen Anlage in die Umgebung geht. Bei einfacher gelagerten Bauvorhaben ist die Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde stark eingeschränkt.
Wichtig: Alle sicherheitsrechtlichen Gesichtspunkte, z. B. die Anforderungen an die Standsicherheit der Gebäude oder des Brandschutzes sowie die Einhaltung der Abstandsflächen, liegen in der Eigenverantwortung des Bauherrn, seines Planfertigers und der ausführenden Unternehmen.
2.2.1 Einzuhaltende Abstandsflächen
Ziel der Abstandsflächen ist es, auf den Baugrundstücken Freiflächen zu gewährleisten, um durch eine aufgelockerte Bebauung eine angemessene Belichtung, Belüftung und Besonnung sicherzustellen. Die freizuhaltenden Flächen sorgen für ein sozialverträgliches Wohnen und sichern auch einen ausreichenden Abstand zum Nachbarn. Außerdem werden dadurch auch Räume für Nebenanlagen, wie Sitzplätze und Kinderspielplätze im Freien, geschaffen.
Abstandsflächen sind vor den Außenwänden eines Gebäudes oder anderen Anlagen, die in gleichartiger Weise Schatten verursachen, erforderlich; sie sind grundsätzlich vor allen Seiten eines Gebäudes einzuhalten. Die Tiefe der Abstandsfläche richtet sich nach der Höhe der Außenwand. Inwieweit die Höhe von Dächern oder Giebeln noch hinzugerechnet werden muss, hängt von der vorgesehenen Dachneigung ab. Die ermittelte Abstandsfläche muss auf dem eigenen Grundstück oder bis maximal zur Hälfte der Breite von öffentlichen Verkehrsflächen auf diesen liegen. Allerdings kann der Nachbar schriftlich gegenüber der Bauaufsichtsbehörde erklären, die Abstandsfläche auf seinem Grundstück zu übernehmen. Dies wird aber selten der Fall sein, da es die baulichen Möglichkeiten auf diesem Grundstück einschränkt. Denn die Abstandsflächen dürfen sich nicht überdecken; nur so können sie ihren Zweck erfüllen.
Tipp: Die Abstandsflächen sollten Sie nicht erst bei der Planung eines konkreten Gebäudes, sondern bereits beim Kauf eines Grundstückes in die Überlegungen einbeziehen. Es könnte nämlich sein, dass ein Grundstück bereits mit der Übernahme von Abstandsflächen zu Gunsten eines Nachbarn vorbelastet ist.
2.2.2 Die Baugestaltung
Das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes ist die Visitenkarte des Bauherrn. Heute ist das Angebot an Baumaterialien in den unterschiedlichsten Stilformen und technischen Ausführungen unüberschaubar. So wird es für den Bauherrn immer schwieriger, das Bauwerk in einer gestalterisch ansprechenden Weise zu planen und angepasst in die Umgebung einzugliedern. Nicht selten überwiegen reine Zweckmäßigkeitsüberlegungen oder das Bedürfnis, aktuellen Trends gerecht zu werden. Der wesentliche Gesichtspunkt, Neubauten harmonisch zu gestalten, tritt in den Hintergrund.
Deshalb fordert Art. 8 der Bayerischen Bauordnung (BayBO), dass bauliche Anlagen nach Form, Maßstab, Verhältnis der Baumassen und Bauteile zueinander, Werkstoff und Farbe so zu gestalten sind, dass es zu keiner "Verunstaltung" des Orts- und Landschaftsbildes führt. Speziellere Anforderungen können sich aber aus den Festsetzungen eines Bebauungsplanes ergeben (Art. 81 BayBO). Hier wird z. B. die Dachform bzw. -eindeckung oder die Gestaltung der Fassade näher geregelt um zu erreichen, dass sich der Bauherr den örtlichen Gegebenheiten und Bautraditionen anpasst.
In den Fällen, in denen das Bauprojekt das Erscheinungsbild eines Baudenkmals berührt, kann zusätzlich eine Erlaubnis nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz erforderlich sein, um die gestalterische Qualität eines Bauvorhabens zu regeln.
Wichtig: Man sollte sich immer vor Augen halten: Ein gestalterisch gelungenes Bauwerk dient nicht nur der Zufriedenheit des Bauherrn und dem Wert des Objektes, auch die Nachbarn und die Allgemeinheit freuen sich über "schönes Bauen" in ihrer Umgebung. Sparen Sie deshalb nicht an der falschen Stelle.
Tipp: Für eine ansprechende Gestaltung, sollten Sie als Bauherr auf die Sachkunde eines erfahrenen Entwurfsverfassers zurückgreifen, der es versteht, eine der individuellen Situation entsprechende und überzeugende gestalterische Lösung zu präsentieren.
2.2.3 Anzahl und Größe der Stellplätze
Die Stellplatzvorschriften wollen den von einer Nutzung hervorgerufenen Parkplatzbedarf auf dem privaten Baugrundstück unterbringen, damit die öffentlichen Straßen und Parkplätze weiterhin uneingeschränkt der Allgemeinheit zur Verfügung stehen.
Deshalb verlangt Art. 47 BayBO: Für den durch die Errichtung oder Änderung einer baulichen Anlage zusätzlich entstehenden Bedarf sind Stellplätze in ausreichender Zahl und Größe herzustellen. Wie viele Stellplätze im konkreten Einzelfall erforderlich sind, entscheidet das Bauordnungsamt nach der städtischen Stellplatzsatzung (www.aschaffenburg.de / Bürger in Aschaffenburg / Gewerbe, Sicherheit und Recht / Stadtrecht / 6 Bauwesen / 60.4). Die Stellplätze sind grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück herzustellen. Ihre Errichtung ist auch auf einem geeigneten Grundstück in der Nähe möglich, wenn dessen Benutzung für diesen Zweck gegenüber der Stadt Aschaffenburg durch eine Grunddienstbarkeit rechtlich gesichert ist.
Wichtig: Art. 47 BayBO und die Stellplatzsatzung regeln nur die Zahl und das Aussehen der Stellplätze. Wo die erforderlichen Stellplätze auf dem Grundstück selbst errichtet werden können oder müssen, ist eine Frage des Bauplanungsrechtes.
Ist die Herstellung der erforderlichen Stellplätze auf einem Privatgrundstück wegen fehlender geeigneter Flächen oder entgegen stehender Vorschriften nicht möglich, kann der Bauherr mit Zustimmung der Stadt Aschaffenburg im Rahmen der städtischen Stellplatzsatzung seiner Stellplatzpflicht auch dadurch gerecht werden, dass er einen angemessenen Ablösebetrag zahlt, der für die Schaffung oder Unterhaltung anderer Stellplätze oder zu Gunsten des öffentlichen Personennahverkehrs verwendet wird. Im Innenstadtbereich gibt es auch Regelungen, die die Herstellung von Stellplätzen begrenzen.
3. Die Baugenehmigungspflicht eines Bauvorhabens (Art. 55 sBayBO)
Jede Baumaßnahme bedarf nach Art. 55 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) grundsätzlich einer Baugenehmigung - egal, ob es sich um die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung einer baulichen Anlage handelt. Bauliche Anlagen sind alle aus Baustoffen bestehende ortsfeste Anlagen, auch "Kleinvorhaben" wie Carports, Gerätehütten, Zäune und auch Werbeanlagen, Stellplätze für Kraftfahrzeuge und Lagerplätze. Jeder Bauherr muss deshalb zunächst prüfen, ob und gegebenenfalls welches Genehmigungsverfahren erforderlich ist. Dabei gilt der Grundsatz, je einfacher ein Bauvorhaben ist, umso geringer sind die Anforderungen. Das Gesetz unterscheidet zwischen vier Situationen:
Vollständig verfahrensfreie Bauvorhaben (Nr. 3.1)
das Genehmigungsfreistellungsverfahren (Nr. 3.2),
das Baugenehmigungsverfahren (Nr. 4),
Besondere Verfahren (Nr. 5).
3.1 Vollständig verfahrensfreie Bauvorhaben (Art. 57 BayBO)
Bei vielen kleineren, in der Sache an sich unproblematischen Baumaßnahmen wird völlig auf ein förmliches Baugenehmigungsverfahren verzichtet. Art. 57 BayBO führt eine lange Liste genehmigungsfreier Bauvorhaben auf, z. B. die "Errichtung eines Gebäudes mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 75 m³, außer im Außenbereich".
Wichtig: Art. 57 BayBO befreit aber nur von der Durchführung eines förmlichen Genehmigungsverfahrens, jedoch nicht von der Einhaltung der inhaltlichen Anforderungen des Baurechts und anderen Rechtsvorschriften. Bei einem verfahrensfreien Bauvorhaben muss der Bauherr deshalb selbst dafür sorgen, dass seine Anlage die geltenden Vorschriften, z. B. die Festsetzungen eines Bebauungsplanes über die Situierung von Baukörpern oder die der Abstandsflächen und des baulichen Brandschutzes, einhält. Erforderlichenfalls kann von diesen Vorschriften außerhalb des Baugenehmigungsverfahrens eine sogenannte "isolierte" Befreiung oder Abweichung mit einem Formular beantragt werden.
Tipp: Damit es im Nachhinein nicht zu unliebsamen Überraschungen kommt, empfiehlt sich daher auch bei verfahrensfreien Baumaßnahmen nicht nur eine vorherige Abstimmung mit den Vorstellungen des Nachbarn sondern auch mit dem Bauordnungsamt, das Auskunft über bestehende gesetzliche Anforderungen geben kann. Verzichten Sie als Bauherr auf diese Vorsichtsmaßnahmen und errichten Ihre Anlage "versehentlich" im Widerspruch zum geltenden Recht, gehen Sie das Risiko ein, die Anlage wieder ganz oder teilweise beseitigen zu müssen.
3.2 Das Genehmigungsfreistellungsverfahren (Art. 58 BayBO)
3.2.1 Allgemeines
Eine besondere Variante der Baugenehmigungsfreiheit stellt das Genehmigungsfreistellungsverfahren für bauliche Anlagen - außer für Sonderbauten - dar.
Beispiel für diese Möglichkeit: Die Errichtung eines typischen Ein- oder Zweifamilienhauses. Damit dieses Bauvorhaben (einschließlich etwaiger Nebengebäude wie z. B. Garagen) die Vorteile der Genehmigungsfreistellung in Anspruch nehmen kann, müssen vor allem folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
Das Projekt muss im Geltungsbereich eines "qualifizierten" Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 1 BauGB) liegen (vgl. Abschnitt 2.1.2).
Der Bauherr muss sich bei der Ausführung seines Wohnhauses an alle Festsetzungen des Bebauungsplanes und auch an sonstige örtliche Bauvorschriften halten, ohne dass eine Ausnahme, Befreiung oder Abweichung erforderlich wird. Die Baumaßnahme muss die geltenden Bestimmungen also genau einhalten.
Die Erschließung muss gesichert sein. Dazu zählen neben einer ausreichenden straßenmäßigen Anbindung auch die Versorgung mit Trinkwasser, Strom und Wärme sowie die Entsorgung der Abwässer.
Die Stadt Aschaffenburg kann innerhalb eines Monats nach Eingang der Antragsunterlagen ohne weitere Begründung die Durchführung eines Baugenehmigungsverfahrens verlangen.
3.2.2 Ablauf des Freistellungsverfahrens
Auch in einem Genehmigungsfreistellungsverfahren sind die gleichen Bauunterlagen einzureichen wie beim Baugenehmigungsverfahren. Der Bauherr muss spätestens mit der Vorlage der Unterlagen bei der Stadtverwaltung - Bauordnungsamt - die Eigentümer der benachbarten Grundstücke von dem Bauvorhaben benachrichtigen. Für die Form der Benachrichtigung gibt es keine verbindlichen Vorgaben, sodass der Bauherr jede Art der Information (mündliches Gespräch, Brief etc.) wählen kann. Eine erteilte Nachbarunterschrift gilt auch hier als Zustimmung!
Nach Ablauf der Monatsfrist darf der Bauherr mit den Bauarbeiten beginnen. Dies gilt auch dann, wenn die Stadt Aschaffenburg schon vor Ablauf der Frist mitgeteilt hat, dass kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Dann reicht das Bauordnungsamt einen Plansatz an den Bauherrn zurück, ein Plansatz ist für das Hausaktenarchiv bestimmt.
Soweit ein Baugenehmigungsverfahren verlangt wird, hat der Bauherr bei der Einreichung seiner Unterlagen bereits erklärt, ob eine Rückgabe der Antragsunterlagen erfolgen oder ob ein Baugenehmigungsverfahren weitergeführt werden soll. Im letztgenannten Fall muss der Bauherr die für ein Baugenehmigungsverfahren noch fehlenden Bauvorlagen nachreichen und die Nachbarn förmlich nach den Kriterien des Art. 66 BayBO beteiligen (vgl. Abschnitt 4.1.2).
Wichtig: Die Stadt Aschaffenburg ist zu einer detaillierten Prüfung der eingereichten Unterlagen nicht verpflichtet. Wenn sie dazu keine besondere Veranlassung sieht, kann man ihr kein Fehlverhalten vorwerfen, wenn die Bauvorlagen mangelhaft sind.
Auch bei diesem Verfahren müssen die verschiedenen technischen Nachweise von einer dafür geeigneten Person erstellt sein (Standsicherheit, Schall-, Wärme- und Brandschutz). Ebenso sind der Baubeginn eine Woche und der Nutzungsbeginn zwei Wochen vorher dem Bauordnungsamt anzuzeigen, damit dieses im Rahmen seines Ermessens Baukontrollen durchführen kann.
Wichtig: Gerade im Bereich der Genehmigungsfreistellung gilt das Prinzip der Eigenverantwortung des Bauherrn (vgl. Abschnitt 3.1)! Es findet deshalb regelmäßig keine vorherige Prüfung über die Einhaltung der inhaltlichen Anforderungen des Baurechtes statt. Besonders das Nichteinhalten der Abstandsflächen kann teure Korrekturen nach sich ziehen und eine nachträgliche Planänderung den Bestandsschutz entfallen lassen.
3.2.3 Rechtsbehelfe der Nachbarn beim Freistellungsverfahren
Die Besonderheit einer Genehmigungsfreistellung besteht darin, dass der Bauherr mit den Bauarbeiten beginnen kann, ohne dass ein Baugenehmigungsbescheid vorliegt, gegen den ein Nachbar förmlich vorgehen könnte.
Ein Nachbar hat zu einer Baumaßnahme dennoch verschiedene Möglichkeiten, das Vorhaben zu verhindern, wenn er Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Vorhabens an sich bzw. an einer bauplangemäßen Ausführung hat. Er kann
beim Bauordnungsamt beantragen, dass dieses gegen ein illegales Bauvorhaben einschreitet. Dieses entscheidet nach pflichtgemäßem Ermessen, ob und gegebenenfalls welche Maßnahmen (z. B. Einstellung der Bauarbeiten oder gar Baubeseitigung) zu veranlassen sind,
beim Verwaltungsgericht Würzburg eine einstweilige Anordnung beantragen mit der Begründung, dass er durch die Verwirklichung der Baumaßnahme in seinen Rechten verletzt wird,
vor dem Amtsgericht oder Landgericht Aschaffenburg wegen Verletzung einer ihn privatrechtlich schützenden Rechtsvorschrift vorgehen.
(Art. 59, Art. 60 BayBO)
Soweit eine Baumaßnahme nicht unter die verfahrensmäßig erleichterten Projekte des Art. 57 oder Art. 58 BayBO fällt, ist sie baugenehmigungspflichtig. Folglich muss der Bauherr eine Baugenehmigung beantragen.
Das Gesetz unterscheidet zwischen einem vereinfachten und einem normalen Baugenehmigungsverfahren, letzteres ist nur noch für die sogenannten "Sonderbauten" vorgesehen. Im vereinfachten Verfahren werden nur die besonders wichtigen Genehmigungsvoraussetzungen geprüft (Art. 60 BayBO). Bei Sonderbauten ist die behördliche Kontrolle wesentlich aufwändiger. Sonderbauten sind nach Art. 2 Absatz 4 BayBO bauliche Anlagen oder Räume, deren Art oder Nutzung besondere Anforderungen an die Sicherheit, insbesondere die Statik und den Brandschutz, stellen. Das sind beispielsweise große Einkaufsmärkte, Versammlungsräume, aber auch Gaststätten mit mehr als 40 Plätzen. Bei Sonderbauten sind im Interesse der Bausicherheit zusätzliche Unterlagen erforderlich, an die sehr unterschiedliche Anforderungen gestellt werden. Die Genehmigung von Sonderbauten wird deshalb im Rahmen dieser allgemein informierenden Internet-Präsentation nicht dargestellt. Notwendig sind ein sachkundiger Entwurfsverfasser und eine umfassende Bauberatung.
4.1 Der Ablauf des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens
Die folgenden Hinweise skizzieren den Ablauf des Verwaltungsverfahrens für die Errichtung eines Bauvorhabens im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 1 BauGB). Es wird unterstellt, dass das Bauvorhaben zum Teil den Festsetzungen des Bebauungsplanes widerspricht und deshalb ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO durchzuführen ist. Werden alle Vorgaben des Bebauungsplanes eingehalten, kommt das Genehmigungsfreistellungsverfahren (Art. 58 BayBO) in Frage (Abschnitt 3.2).
Wichtig: Das Modell gibt einen guten Überblick über die wichtigsten Dinge, auf die ein Bauherr achten muss, und kann auch auf andere baurechtliche Entscheidungsverfahren übertragen werden.
Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren auf einen Blick:
Projektplanung durch den Bauherrn / Entwurfsverfasser (= Bauantrag)
Beteiligung der Nachbarn (Unterschriften = Rechtssicherheit)
Einreichung aller Bauunterlagen mit dem Bauantragsformular beim Bauordnungsamt
Beurteilung des Projekts durch Stadtplanungsamt und Bauordnungsamt
Bei Bedarf Einbindung von weiteren Fachstellen
Entscheidung über den Bauantrag durch das Bauordnungsamt
Erteilung der Baugenehmigung (= Baufreigabe)
Für die Einleitung des Baugenehmigungsverfahrens ist zwingend ein schriftlicher Bauantrag mit dem amtlichen Formular erforderlich. Dieses Formular erhalten Sie beim Bauordnungsamt der Stadt Aschaffenburg, bei Planfertigern oder kostenfrei zum Herunterladen und Ausdrucken im Internet auf der Homepage der Stadt Aschaffenburg (www.aschaffenburg.de / Formulare / Planen und Bauen)
Bauvorlagen und Bauvorlageberechtigung:
Zusätzlich zum Bauantrag müssen so genannte Bauvorlagen (z. B. Baupläne, bautechnische Nachweise) erstellt und eingereicht werden. Die Bauvorlagen werden aus den Vorstellungen und Wünschen des Bauherrn von einem bauvorlageberechtigten Planfertiger entwickelt. Sie zeigen Größe und Ausmaß der baulichen Anlage, ihre technische Konstruktion und äußere Gestaltung sowie die Raumverteilung innerhalb von Gebäuden. Weiter auch, wie das Bauvorhaben in die bestehende Umgebung integriert werden soll. Die Bauvorlagen sind also das entscheidende Medium, um allen am Bau Beteiligten schnell und exakt projektorientierte Informationen zu geben - den Nachbarn, der Stadtverwaltung und den Fachstellen. Aus den Bauvorlagen werden auch die Werkpläne für die Ausführung der Baumaßnahme entwickelt.
Wichtig: Bauvorlagen für die Errichtung und Änderung eines Gebäudes müssen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser (Art. 61 BayBO) unterschrieben werden. Die Hinzuziehung eines Architekten oder Ingenieurs bzw. bei bestimmten kleineren Bauvorhaben auch eines Bautechnikers oder Handwerksmeisters des Bau- und Zimmererfachs für die Entwicklung der Bauvorlagen kostet zunächst Geld. Dieser Aufwand lohnt sich aber: Er sorgt für konstruktive und gestalterische Qualität in der Projektplanung und vermeidet Nachteile und höhere Kosten bei der Bauausführung und dem Bauunterhalt. Die Anforderungen des Gesetzgebers an die Qualität des Entwurfsverfassers dienen daher dem Schutz des Bauherrn vor Fehlplanungen und unwirtschaftlichen Bauvorhaben.
Tipp: Sichern Sie sich unbedingt und sehr frühzeitig das fachliche Know-how eines guten und erfahrenen Entwurfsverfassers. Diese sinnvolle Investition zahlt sich auf Dauer immer aus!
Umfang, Inhalt und Zahl der einzureichenden Bauvorlagen hängen von den Erfordernissen des konkreten Bauvorhabens ab. Im Regelfall werden u. a. benötigt:
ein amtlicher Lageplan - nicht älter als 6 Monate - im Maßstab 1 : 1000, der die Zusammenhänge auf dem Baugrundstück und in der Umgebung darstellt, und einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit den zu beteiligenden Nachbarn. Diese Unterlagen können Sie vom Staatlichen Vermessungsamt Aschaffenburg, Stengerstraße 2, Telefon 06021/35770, anfordern.
ein weiterer amtlicher Lageplan mit einer Darstellung der geplanten Bebauung,
Bauzeichnungen im Maßstab 1 : 100, die u. a. die Lage der baulichen Anlagen auf dem Grundstück und die Grundrisse aller Geschosse samt den vorgesehenen Nutzungen dokumentieren sowie Schnitte durch das Gebäude und Ansichten enthalten,
eine Baubeschreibung, in der nähere Informationen zum Bauwerk enthalten sind, so auch die Baukosten zur Ermittlung der Baugenehmigungsgebühren,
Pläne und Angaben über die Grundstücksentwässerung mit dem Antrag auf Zulassung der Grundstücksentwässerungsanlage nach der städtischen Entwässerungssatzung (siehe Kapitel "Informationen zur Grundstücksentwässerungsanlage")
Wichtig: Der Bauantrag samt den Bauvorlagen ist grundsätzlich in zweifacher Fertigung bei der Stadt Aschaffenburg - Bauordnungsamt - einzureichen: Einen Plansatz "Doppel" erhält der Bauherr zurück, ein Plansatz "Original" verbleibt bei den Hausakten der Stadt Aschaffenburg.
4.1.2 Die Beteiligung der Nachbarn
Ein Bauprojekt wirkt sich in der Regel auch auf die umgebenden Grundstücke und damit auf die Rechtspositionen der Nachbarn aus. Deshalb verpflichtet Art. 66 BayBO den Bauherrn vor Einreichung des Bauantrages "den Eigentümern der benachbarten Grundstücke den Lageplan und die Bauzeichnungen zur Unterschrift vorzulegen". Der Gesetzgeber will damit schon im Vorfeld des eigentlichen Verwaltungsverfahrens gegensätzliche Interessen aufdecken und eventuell bestehende Konfliktsituationen soweit wie möglich bereinigen.
In diesen Gesprächen ist eine offene und ehrliche Informationspolitik seitens des Bauherrn ratsam. So erhalten Sie frühzeitig Hinweise über die Haltung der Nachbarn und damit auf die Wahrscheinlichkeit etwaiger Klageverfahren. Man sollte auch daran denken, dass voraussichtlich auch der Nachbar einmal bauen wird und einem dann selbst an einer umfassenden Aufklärung und Berücksichtigung eigener Interessen gelegen ist. Bauen ist keine Einbahnstraße!
Wer ist Nachbar? Als erstes ist zu prüfen, welche Grundstücke gegenüber dem Baugrundstück überhaupt "benachbart" sind. Dies sind an sich alle Grundstücke, die durch das Vorhaben in ihren öffentlich-rechtlich geschützten Belangen berührt werden können. Derartige Rechtspositionen sind z. B. der Anspruch des Nachbarn auf Einhaltung des Baugebietscharakters oder Anforderungen des Abstandsflächenrechts. Bei einem normalen Bauvorhaben werden deshalb regelmäßig die unmittelbar angrenzenden Grundstücke zu berücksichtigen sein. Auch der so genannte "Punktnachbar", an dem man nur an einer Grundstücksecke angrenzt, ist zu beteiligen. Im Einzelfall müssen aber auch solche Grundstücke in das Verfahren einbezogen werden, die nur durch einen schmalen Grundstücksstreifen oder einen Weg vom Baugrundstück getrennt sind. Bei größeren Bauvorhaben, insbesondere mit einer Tiefgaragenausfahrt oder gewerblichen Nutzung, kann der Kreis der zu Beteiligenden noch größer gezogen werden.
Tipp: Ziehen Sie den Kreis der Beteiligten lieber etwas größer als ihn zu klein zu wählen. Dies festigt zum einen das Vertrauensverhältnis zu den Nachbarn, ein Mehraufwand sorgt aber auch für mehr Rechtssicherheit. Denn die erteilte Nachbarunterschrift gilt als Zustimmung zu Ihrem Bauvorhaben, sodass eine spätere Klage eines Nachbarn gegen den Baugenehmigungsbescheid keinen Erfolg haben wird.
Wichtig: Wegen dieser Rechtsfolge ist es auch enorm wichtig, alle Personen, die Eigentümer eines benachbarten Grundstückes sind oder eigentumsähnliche Rechtspositionen an diesem Grundstück haben (z. B. Erbbauberechtigte oder Personen, die an dem benachbarten Grundstück ein Geh- und Fahrtrecht geltend machen können), über das Bauvorhaben zu informieren und auf den Unterlagen unterschreiben zu lassen. Sind beispielsweise Ehegatten Eigentümer des Nachbargrundstückes, müssen beide auf den Unterlagen unterschrieben haben, um die gewünschte Rechtssicherheit zu erhalten. Mieter und Pächter müssen nicht unterschreiben - etwaige Rechtspositionen dieser Personen werden nach dem Gesetz vom Grundstückseigentümer wahrgenommen. Zur Pflege eines guten nachbarschaftlichen Verhältnisses empfiehlt es sich dennoch, auch Mieter und Pächter in einer geeigneten Form über die Veränderungen und die kommende Baustelle zu informieren.
Im Regelfall ergeben sich die berechtigten Personen aus dem vom Staatlichen Vermessungsamt hergestellten Auszug aus dem Liegenschaftskataster. Dieses Verzeichnis enthält die Namen und Anschriften der Eigentümer der benachbarten Grundstücke.
Eine umfassende Beteiligung der Nachbarschaft ist sicherlich sinnvoll und vom Gesetzgeber auch vorgesehen. Die Unterschrift des Nachbarn ist aber nicht zwingend notwendig, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Die Zulässigkeit eines Bauvorhabens richtet sich allein danach, ob ihm öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen, nicht danach, ob der Nachbar unterschrieben hat. Sollte die Unterschrift verweigert worden sein, ist dies lediglich für das Bauordnungsamt das Signal, die Situation besonders sorgfältig zu prüfen. Kommen die Behörden zu dem Ergebnis, dass nachbarliche Interessen und sonstige Vorschriften durch das Bauprojekt tatsächlich nicht verletzt werden, wird die Baugenehmigung dennoch erteilt. Der Nachbar, der nicht zugestimmt hat, erhält dann eine Ausfertigung des Genehmigungsbescheides zugestellt und kann dann gegen diese Entscheidung innerhalb eines Monats Klage erheben. Lässt der Nachbar diese Frist untätig verstreichen, wird die Baugenehmigung bestandskräftig. Das früher vorgesehene Widerspruchsverfahren ist seit 01.07.2007 entfallen.
Welche Folgen es hat, wenn der Nachbar gegen den Baugenehmigungsbescheid klagt, zeigt Abschnitt 4.1.5.1.2.
4.1.3 Die Einreichung des Bauantrages
Der Bauantrag ist nach Art. 64 BayBO bei der Stadt Aschaffenburg - Bauordnungsamt - einzureichen, die die Bauantragsunterlagen sichtet und eine Vorprüfung vornimmt.
Die Beteiligung des Stadtplanungsamtes stellt sicher, dass das Bauvorhaben mit den städtebaulichen Vorstellungen in Einklang steht - schließlich hat die Stadt Aschaffenburg die Planungshoheit in ihrem Hoheitsgebiet! Die Stadt Aschaffenburg ist eine kreisfreie Stadt und damit sowohl Gemeinde im Sinne des Bauplanungsrechtes als auch Bauaufsichtsbehörde im Sinne des Bauordnungsrechtes. Damit erübrigt sich die bei den Landratsämtern erforderliche formelle Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens, womit eine erhebliche Zeitersparnis erreicht wird.
Bei Bauvorhaben größeren Ausmaßes oder größerer Auswirkungen ist oft der Beschluss des Umwelt- und Verwaltungssenates des Stadtrates erforderlich, dessen Vorbereitung und Durchführung natürlich zusätzlich Zeit kostet.
4.1.4 Die Bearbeitung des Bauantrages durch das Bauordnungsamt
Das Bauvorhaben wird zunächst auf die Frage überprüft, welche öffentlich-rechtlichen Schutzgüter möglicherweise beeinträchtigt werden. Bei einem einfacher strukturierten Bauvorhaben, wie der Errichtung eines Einfamilienhauses im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, werden die meisten Fragen sofort abschließend beurteilt werden können. Einer schnellen Entscheidung steht damit nichts im Wege. Stets ist jedoch eine planungsrechtliche Stellungnahme erforderlich.
Häufig wird im Rahmen dieser Prüfung festgestellt, dass die Bauantragsunterlagen nicht vollständig oder sachgerecht erstellt worden sind. Dann müssen die Mitarbeiter um die Ergänzung der Unterlagen bitten. Achtung: Wenn die dabei verlangten Fristen nicht eingehalten werden, gilt der Bauantrag als zurückgenommen (Art. 65 Abs. 2 BayBO) und das Verfahren ist kraft Gesetzes beendet.
Tipp: Durch sorgfältig erstellte Antragsunterlagen können Sie solch lästige und an sich überflüssige Verzögerungen im Verfahren von vornherein verhindern. Auch in kleinen Dingen macht sich hier die Erfahrung eines fachkundigen Entwurfsverfassers bezahlt.
Bei umfangreichen oder komplizierten Bauprojekten kann sich die Entscheidung über die Genehmigungsfähigkeit durchaus auch einmal hinziehen. Hier kann häufig ohne die Sachkompetenz von Fachleuten keine fundierte Beurteilung erfolgen. Komplexe Fragen, u. a. zu den Belangen des Immissionsschutzes, des Naturschutzes oder der Erschließung, sind zu beantworten, bevor eine fundierte Entscheidung getroffen werden kann. Schließlich gilt es, einen sachgerechten Ausgleich zwischen den Interessen des Bauherrn und den Belangen der Nachbarschaft bzw. der Allgemeinheit herbeizuführen. Die Einbindung dieser Fachstellen kostet Zeit, vor allem wenn noch Ortseinsichten zur Erstellung fachtechnischer Gutachten erforderlich sind.
Wichtig: Die Stadt Aschaffenburg - Bauordnungsamt - ist bemüht, genehmigungsfähige Bauvorhaben mit vollständigen Bauvorlagen so schnell wie möglich zu genehmigen.
4.1.5 Die Entscheidung über den Antrag
4.1.5.1 Die Erteilung der Baugenehmigung
Wenn das Bauvorhaben allen maßgeblichen Vorschriften entspricht, wird die beantragte Baugenehmigung an den Bauherrn erteilt. Die Nachbarn, die dem Bauvorhaben nicht zugestimmt haben oder deren Einwendungen nicht berücksichtigt wurden, erhalten eine Ausfertigung des Bescheides, um eventuell Klage zum Verwaltungsgericht erheben zu können.
4.1.5.1.1 Der sofortige Baubeginn
Die Erteilung der Baugenehmigung bedeutet für den Bauherrn die Freigabe seines Bauprojektes durch die Behörden, sodass er nach der schriftlichen Anzeige des Baubeginns beim Bauordnungsamt mit den Bauarbeiten beginnen kann. Die Baubeginnsanzeige, deren Form gesetzlich vorgeschrieben ist, liegt der Baugenehmigung als Anlage bei. In der Praxis sind aber vor dem eigentlichen Baubeginn noch weitere Dinge, sicherlich einige Zeit in Anspruch nehmen, zu beachten.
So muss der Bauherr die anstehenden Bauarbeiten organisieren und in der Regel einen Unternehmer beauftragen. Dafür müssen Werkpläne auf der Basis der Eingabepläne im Baugenehmigungsverfahren erstellt werden. Hinzu kommen noch die bautechnischen Nachweise z. B. über Standsicherheit, vorbeugenden Brandschutz, Wärme- und Schallschutz. Diese Nachweise müssen beim vereinfachten Baugenehmigungsverfahren zwar nicht in Form einer Bauvorlage dem Bauantrag beigefügt, aber vor Baubeginn von dafür geeigneten Fachleuten erstellt sein. Für deren ordnungsgemäße Erstellung trägt der Bauherr die Verantwortung. Bei schwierigen Bodenverhältnisssen ist ggf. auch ein geologisches Gutachten zur Geignetheit des Baugrundes und dem Grundwasserstand zu beauftragen.
4.1.5.1.2 Die Nachbarklage
Nach Ablauf der Klagefrist von einem Monat ist auch geklärt, ob ein Nachbar gegen den Baugenehmigungsbescheid Klage erhoben hat. Ist dies der Fall, kann für den Bauherrn eine nervenaufreibende Situation entstehen, wenn er möglichst schnell mit den Bauarbeiten beginnen möchte. Zwar hat die Nachbarklage keine "aufschiebende Wirkung", das heißt, der Bauherr dürfte die erteilte Baugenehmigung durchaus nutzen und mit den Bauarbeiten beginnen (§ 212 a BauGB). Doch muss sich der Bauherr darüber im Klaren sein, dass er bis zu einer endgültigen Entscheidung auf eigenes Risiko agieren wird.
Der Nachbar seinerseits muss sich mit dieser grundsätzlichen Vorfahrt für das Bauvorhaben nicht abfinden. Er kann ergänzend zu seiner Klage noch zusätzliche Anträge beim Verwaltungsgericht stellen, um einen vorläufigen Baustopp zu erwirken. Einem solchen Antrag wird in der Regel stattgegeben, wenn nachträglich Zweifel an der Rechtmäßigkeit der erteilten Baugenehmigung auftauchen und zu befürchten ist, dass nachbarliche Interessen durch eine schnelle Bauausführung verletzt werden könnten. Gegen einen Baustopp könnte sich nun wiederum der Bauherr wenden und die "sofortige Vollziehung der Baugenehmigung" durch das Verwaltungsgericht erwirken.
Tipp: Das ganze Hin und Her kann erheblich an den Nerven zehren. Sichern Sie sich deshalb in einer derartigen Situation unbedingt Beistand durch einen sachkundigen Rechtsanwalt. Denn zu den nervlichen Belastungen durch das Streitverfahren kommen noch die Anforderungen, die mit der gleichzeitigen Koordination und Überwachung der Bauarbeiten verbunden sind.
4.1.5.1.3 Die Bauüberwachung
Die Bauaufsichtsbehörden sind berechtigt, den Bau zu überwachen (Art. 77 BayBO). Damit soll sichergestellt werden, dass das Bauprojekt nur entsprechend den genehmigten Bauplänen errichtet wird, etwaige Auflagen im Baugenehmigungsbescheid tatsächlich umgesetzt oder weitere Pflichten des Bauherrn bei der Ausführung der Bauarbeiten erfüllt werden (z. B. die Erstellung der bautechnischen Nachweise oder die Gewährleistung sicherer Baustelleneinrichtungen). Zu diesem Zweck obliegen dem Bauherrn auch gewisse Anzeigepflichten: Zum Beispiel ist der Baubeginn genehmigungspflichtiger Bauvorhaben bzw. die Wiederaufnahme der Bauarbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als sechs Monaten eine Woche vorher der Bauaufsichtsbehörde schriftlich mitzuteilen. Weiter muss die Aufnahme der Nutzung nicht verfahrensfreier Projekte zwei Wochen vorher angezeigt werden.
Der Bauherr hat auch dafür zu sorgen, dass vor Baubeginn die Grundfläche der baulichen Anlage abgesteckt und ihre Höhenlage exakt festgelegt wird. Die Genauigkeit dieses Schnurgerüsts ist unter anderem. bedeutsam für die Frage, ob die Abstandsflächen gegenüber den benachbarten Grundstücken eingehalten werden.
Wichtig: Die hier aufgeführten Pflichten des Bauherrn sind nur beispielhaft und nicht abschließend. Einzelheiten dazu erfahren Sie aus den Unterlagen zum Baugenehmigungsbescheid. Der Pflichtenkatalog ist sehr umfangreich. Er dient vor allem dazu, nicht nur bei der Planung, sondern auch bei der Verwirklichung eines Bauvorhabens hohe Qualitätsstandards zu gewährleisten. Kommt der Bauherr diesen Verpflichtungen nicht nach, muss er mit einer Baueinstellung, dem teilweisen oder völligen Rückbau und gegebenenfalls mit einem Bußgeldverfahren rechnen.
4.1.5.2 Der Ablehnungsbescheid
Falls der Bauantrag abgelehnt werden muss, werden dem Bauherren in der Regel vorab die Gründe mitgeteilt. Wenn keine Rücknahme des Bauantrages erfolgt, ergeht ein Ablehnungsbescheid. Dann stehen dem Bauherrn grundsätzlich zwei Wege offen:
Wenn er an seinem Bauvorhaben in der bisherigen Planungskonzeption festhalten möchte, muss er gegen den Ablehnungsbescheid innerhalb eines Monats Klage beim zuständigen Verwaltungsgericht in Würzburg erheben. Das Klageverfahren ist allerdings mit Kosten verbunden, in der Regel muss ein Kostenvorschuss an das Gericht gezahlt werden.
Alternativ sollte der Bauherr deshalb darüber nachdenken, ob durch eine Umplanung Genehmigungshindernisse beseitigt werden können. Oft liegt es nur an kleinen Veränderungen.
Wichtig: Zwar ist bei einer Klageabweisung der Instanzenzug vor den Verwaltungsgerichten noch nicht beendet, doch sollte der Bauherr spätestens jetzt darüber nachdenken, wie hoch seine Erfolgsaussichten in der Sache noch sind. In einer solchen Situation sind bislang nicht unerhebliche Kosten entstanden und es verrinnt die Zeit, ohne dass mit der Umsetzung der Baupläne begonnen werden kann.
5. Sonderverfahren Teilbaugenehmigung, Antrag auf Vorbescheid und Werbeanlagen
5.1 Teilbaugenehmigung (Art. 70 BayBO)
Die Bayerische Bauordnung sieht weiter bei einem bereits beantragten Baugenehmigungsverfahren vor, schon vor Bescheidserteilung eine Teilbaugenehmigung u. a. für den Baugrubenaushub zu beantragen, um schnellstmöglich mit den Bauarbeiten beginnen zu können (Art. 70 BayBO).
5.2 Antrag auf Bauvorbescheid (Art. 71 BayBO)
In besonderen Einzelfällen sieht das Gesetz auch ein Sonderverfahren vor. In der Praxis besonders sinnvoll: Die Beantragung eines Bauvorbescheides (Art. 71 BayBO), um vor Einreichung eines detaillierten Bauantrages nur einzelne Fragen verbindlich klären zu lassen (z. B. die grundsätzliche Möglichkeit einer Befreiung von einzelnen Vorschriften des Bebauungsplanes oder von Abweichungen der Abstandflächen). Der Bauherr kann auf diesem Wege Gewissheit in Bezug auf einzelne Zweifelsfragen erlangen, ohne gleich ein aufwändiges Baugenehmigungsverfahren durchlaufen zu müssen. Bei einem Antrag auf Vorbescheid sind z. B. nur die für die Beurteilung der gestellten Frage notwendigen Bauvorlagen erforderlich. Ein Vorbescheidsverfahren kann damit Kosten, Arbeit und Zeit sparen. Erhält der Bauherr einen positiven Vorbescheid, so kann während seiner Geltungsdauer von vier Jahren ein späterer Bauantrag nicht mehr aus den Gründen abgelehnt werden, die im Vorbescheidsverfahren zu Gunsten des Bauvorhabens entschieden worden sind. Auf Antrag kann die Geltungsdauer von vier Jahren wiederholt um jeweils zwei Jahre verlängert werden, wenn dies vor Fristablauf schriftlich beantragt wird und sich die Rechtslage nicht nachteilig verändert hat.
5.3 Werbeanlagen
Für Werbeanlagen ist im Regelfall ein eigenes Baugenehmigungsverfahren entsprechend den allgemeinen Regelungen durchzuführen. Die Genehmigungsfähigkeit von Werbeanlagen richtet sich im Wesentlichen nach der städtischen Werbeanlagensatzung unter www.aschaffenburg.de / Bürger in Aschaffenburg / Planen und Bauen / Infos für Bauherren und Hausbesitzer/Werbeanlagen. Je nach Größe der Werbeanlagen können an die vorzulegenden Planunterlagen geringere Anforderungen gestellt werden. Eine Checkliste kann im Internet heruntergeladen werden (www.aschaffenburg.de / Formulare / Planen und Bauen). Der Antrag ist ebenfalls beim Bauordnungsamt - Antragsannahmestelle - einzureichen, die auch die notwendigen Auskünfte erteilt und das Verfahren durchführt.
Vorwort von Oberbürgermeister Klaus Herzog
