Grundstückswahl und Grundstückskauf

Was sind die drei wichtigsten Aspekte beim Grundstückskauf? "Lage, Lage, Lage". Die alte Immobilienweisheit hat bis heute nicht ihre Gültigkeit verloren. Die Lage eines Grundstücks ist nicht veränderbar: Umfeld, Bevölkerungsstruktur, Einkaufsmöglichkeiten, Straßen- oder Fluglärm liegen nicht in der Hand des Käufers. Sparsamkeit beim Grundstückskauf zahlt sich also in Bezug auf die Lage des Grundstücks nicht aus. Was unterscheidet ganz konkret eine gute von einer weniger guten Lage, worauf sollte ein potentieller Grundstückskäufer achten?

• Man sollte das Grundstück zu verschiedenen Tages- und Nachtzeiten und wenn möglich sogar Jahreszeiten besichtigen und sich mit potentiellen künftigen Nachbarn unterhalten. Wie beurteilen sie die Wohnumgebung und Wohnqualität?

• Wie ist das Wohnumfeld, welche Einrichtungen bietet die Gemeinde/Stadt, zum Beispiel Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeit und Erholung, öffentlicher Nahverkehr? Wie weit ist der Weg zur Arbeit?

• Welche Merkmale weisen das Grundstück und seine Umgebung auf? Die Präferenzen sind unterschiedlich: besteht die Nachbarschaft aus jungen Familien mit Kindern oder wohnen hier eher kinderlose Berufstätige bzw. ältere Paare, deren Kinder längst aus dem Haus sind? Wichtig ist auch die Frage, ob das Haus auf dem Grundstück möglichst windgeschützt und unverschattet liegt und sich die Bebauung nach Süden ausrichten lässt, um möglichst viel Sonnenenergie nutzen zu können.

• Ist auf dem Grundstück genügend Platz, um auch ein eingeschossiges Gebäude zu errichten, bei dem sich alle Räume auf einer Ebene befinden? Diesen Aspekt sollten nicht nur ältere Bauwillige berücksichtigen. Im Alter ist man für jede Treppe dankbar, die man nicht benutzen muss.

• Entsprechen die tatsächlichen und rechtlichen Bebauungsmöglichkeiten den eigenen Vorstellungen?

• Sind im Grundbuch und im Baulastenverzeichnis Belastungen des Grundstücks eingetragen?

• Welche Störungen sind zu erwarten, zum Beispiel durch Industrie, Gewerbe, landwirtschaftliche Betriebe, Straßen, Bahnschienen, Fluglärm oder eine klimatisch ungünstige Lage?

• Bestehen Planungen, die zu Belästigungen führen können? Wer in ein frisch erschlossenes Baugebiet ziehen möchte, muss einige Jahre lang mit Bauverkehr und Baulärm leben können. Flächennutzungspläne verschaffen Klarheit darüber, ob in der Nähe des Wunschgrundstücks Straßenbaumaßnahmen oder auch ein Gewerbegebiet geplant sind oder wie die weitere Wohnsiedlungsentwicklung vorgesehen ist.

• Wie ist die Erschließung: Straße, Wasser, Abwasserbeseitigung?

• Wie ist der Markt- oder Verkehrswert des Grundstücks?

Bestehen Zweifel, ob es sich bei einem Grundstück um Bauland handelt (z. B. Ortsrandlage oder Außenbereich) oder ob die eigenen Vorstellungen mit bestehenden Bauvorschriften in Einklang zu bringen sind, sollten diese vor dem Erwerb bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geklärt werden. Bei einer Lage des Grundstücks außerhalb eines Bebauungsplangebiets kann es sich empfehlen, eine schriftliche Bauvoranfrage zu stellen.
Wenn das richtige Grundstück gefunden ist, muss der Erwerb des Grundstücks notariell beurkundet werden. Mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages ist man aber noch nicht Grundstückseigentümer, sondern hat gegen den Verkäufer lediglich einen Anspruch auf Übereignung. Eigentümer wird man erst, sobald die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist.

Achtung vor unliebsamen und teuren Überraschungen im Boden: wie ist die Tragfähigkeit, wie hoch steht das Grundwasser? Ist der Boden felsig oder gibt es evtl. Altlasten? Achtung, Nebenkosten: Bei jedem Grundstückskauf kommen neben den reinen Grundstückskosten noch Nebenkosten dazu. Dies sind die Grunderwerbssteuer, die Notariats- und Grundbuchkosten, die Vermessungsgebühren und unter Umständen die Maklerprovision.

Generalunternehmer, Fertighausfirma oder Architekt

Beim Bau eines Fertighauses interessiert die Frage nach einem Architekten nicht. Vorgeplante Fertighäuser und schlüsselfertig hergestellte Massivhäuser aus einem Programm gibt es in vielen Varianten und Preisklassen. Generalunternehmer sollten das gesamte Haus in einem vereinbarten Zeitrahmen zu einem festen Preis übergeben. Vor der Beauftragung sollte man genau prüfen, wie die Fachkompetenz des Unternehmens ist, und entsprechende Sicherheiten vereinbaren.
Von besonders günstigen Preisen sollte man sich nicht täuschen lassen. Möglicherweise fehlen bei diesen Angeboten wichtige Details, die Ausstattung ist von minderer Qualität oder geringfügige Änderungswünsche führen zu höheren Kosten. Jedes Detail muss daher vertraglich festgelegt sein, von der Qualität der zu verwendenden Baustoffe bis hin zu Zahl und Machart der Lichtschalter - sonst sind Ärger und Enttäuschung vorprogrammiert. Im Zweifel sollte ein unabhängiger Bauleiter eingeschaltet werden, der strikt im Bauherreninteresse arbeitet.

Inwieweit man sich die Bauplanung und Bauleitung bei einem Haus in herkömmlicher Bauweise selbst zutrauen kann, hängt vom persönlichen Sachverstand und nicht zuletzt von der eigenen Nervenstärke und Belastbarkeit ab. Bestimmte Aufgaben können aber nicht ohne einen Baufachmann erledigt werden, wie z. B. die Anfertigung der Pläne zur Baugenehmigung.
Die Bauaufsichtsbehörde ist gesetzlich verpflichtet, nur Pläne von bauvorlageberechtigten Personen (z. B. Architekten, Bauingenieure) anzuerkennen.

Ein objektiver Berater für die vielen entstehenden Fragen im Verlauf des Bauvorhabens ist von großem Nutzen. Es spricht daher vieles dafür, von vornherein einen Fachmann (Architekt oder Bauingenieur) hinzuzuziehen. Dieser übernimmt neben der Planung auf Wunsch auch die Bauüberwachung und wahrt so die Interessen des Bauherrn gegenüber den ausführenden Handwerkern. Er ist für Planung, Bau- und Entwässerungsantrag, Kostenkalkulation, Auswahl und Einsatz der Firmen verantwortlich. Für die Behebung von Baumängeln und Unstimmigkeiten sollte der Architekt ebenfalls sorgen. Ein wirklich guter Architekt holt dabei sein Honorar durch Einsparung bei den Baukosten und Vermeidung von Fehlern wieder heraus. Kontakt zu Architekten stellt die Architektenkammer gerne her: www.diearchitekten.org. Ein gängiger Weg ist es auch, bei Häusern, die einem gefallen, die Besitzer nach dem planenden Architekten und ihren Erfahrungen zu befragen.
Wenn alle, aber wirklich alle Fragen über die für das gewählte Grundstück bestehenden Bauvorschriften geklärt sind und grundsätzliche Angaben über Höhenlagen der Straße und Kanäle vorliegen, kann man in die eigentliche Planung einsteigen. Jetzt kommen die eigenen Vorstellungen ins Spiel: Wieviel Wohnraum wird von den Bewohnern des Hauses benötigt, wie soll das Haus auf dem Grundstück ausgerichtet sein, welche Bauweise wird bevorzugt?

Wenn das Konzept steht, kann der Architekt mit der Planung beginnen, Leistungsverzeichnisse erstellen und eine erste Einschätzung zu den Gesamtkosten abgeben.

Baukosten im Rahmen halten

Damit aus dem Traum vom Eigenheim wegen aus dem Ruder laufender Kosten kein Albtraum wird, sollte gut und sorgfältig geplant und auf die Kosten geachtet werden. Beachtet man einige einfache Regeln, lässt sich viel Geld sparen.

• Halten Sie den Grundriss des Hauses einfach. Beachten Sie bitte: Erker und jeder Winkel erhöhen durch die größere Oberfläche die Bau- und Betriebskosten. Auch durch die Wahl eines einfacheren Dachtyps wie Sattel- oder Pultdach kann man einen fünfstelligen Betrag sparen. Je kompakter die Bauweise, desto günstiger das Haus.

• Sparen Sie Energiekosten, indem Sie die Wohnräume in Richtung Süden ausrichten, damit Sie von der längeren Sonneneinstrahlung profitieren. Wenig beheizte Räume wie Küche oder Bad können an der Nordseite liegen.

• Schon 120 bis 130 m² Wohnfläche können für einen Vier-Personen-Haushalt ausreichen. Jeder zusätzliche Quadratmeter kostet etwa 1.500 Euro mehr.

• Planen Sie auch die Innenaufteilung schnörkellos und verschenken Sie keine unnötige Fläche an Hausflure. Wer nichttragende Innenwände aus Gipskarton verwendet, ist auch in Zukunft flexibel und kann den Grundriss des Hauses kostengünstig verändern, wenn sich die Wohnanforderungen durch z. B. durch Auszug der Kinder ändern.

• Auf den Keller zu verzichten lohnt sich; der Hausbau ohne Unterkellerung kostet zwischen 20.000 bis 25.000 Euro weniger.

• Die Lage des Grundstücks hat einen großen Einfluss auf den Kaufpreis. Bauplätze am Stadtrand sind meist günstiger zu haben als in zentraleren Lagen. Dabei müssen zwar eventuell längere Fahrtzeiten zum Arbeitsplatz, zur Schule oder zum Supermarkt eingeplant werden, aber man spart mehrere zehntausend Euro.

• Kaufen Sie kein überdimensioniertes Grundstück. Auch auf einer kleineren Fläche lässt sich mit einem optimalen Grundriss gut wohnen. Schon 500 m² Grundstücksfläche gelten bei einem freistehenden Einfamilienhaus als ausreichende Größe.

• Alle Wasser- und Elektroleitungen sollten möglichst zentral im Haus verlegt werden, um unnötig lange Leitungswege zu vermeiden. Bei der Hauselektronik ist weniger mehr: je komplizierter die Technik, desto störungsanfälliger.

• Sparen Sie nicht am Rohbau, an der Wärmedämmung und an der Heizungstechnik. Investitionen in eine energiesparende Gebäudeisolierung unabhängig von den gesetzlichen Regelungen und durchdachte Beheizung durch regenerative Energien lohnt sich angesichts stetig steigender Energiekosten bereits mittelfristig.

• Das größte Sparpotential bietet der Innenausbau. Das Preisspektrum bei Bodenbelägen, Tapeten, Küchen- und Sanitärausstattung, Lichtschaltern etc. ist enorm groß. Auch in einem schlicht und zeitlos ausgestatteten Eigenheim lässt es sich glücklich leben, ganz besonders dann, wenn man sich finanziell nicht übernommen hat.

Die Baufinanzierung

Die wenigsten Durchschnittsbürger sind in der Lage, alle für den Bau eines Hauses anfallenden Kosten aus Erspartem zu finanzieren. Eine Baufinanzierung von der Stange gibt es dabei nicht. Bevor man mit der Suche nach der passenden Finanzierung beginnt, muss ein klarer Überblick über das vorhandene Eigenkapital vorliegen und eine gewisse Klarheit über die Familienplanung bestehen. Dazu gehört auch eine Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben, um genau zu ermitteln, welcher monatliche Betrag für die Hausfinanzierung ausgegeben werden kann. Je höher das Eigenkapital, desto niedriger ist die Zinsbelastung und desto günstiger bieten Banken ihre Baukredite an. Mit Eigenleistungen (z. B. beim Innenausbau des Hauses) kann der Kreditbedarf ebenfalls gesenkt werden.

Im Idealfall können mindestens 20 Prozent aller anfallenden Kosten für das Bauvorhaben (hierbei bitte auch an Nebenkosten, Steuern und Gebühren denken) mit vorhandenem Eigenkapital finanziert werden. Je weniger Eigenkapital vorhanden ist, desto risikoreicher und teurer wird die Finanzierung. Eine Vollfinanzierung ist nur dann geeignet, wenn der Kreditnehmer über ein hohes und auch auf lange Sicht gesichertes Einkommen verfügt.

Baudarlehen vom Staat sind in der Regel günstiger als Bankkredite und sollten unbedingt in Anspruch genommen werden. Die staatliche KfW-Förderbank (KfW) vergibt, z. B. mit dem Programm "Energieeffizient Bauen", günstige Darlehen für den Bau eines energieeffizienten Hauses. KfW-Kredite werden einkommensunabhängig erteilt.

Günstig kann es sein, das Bankdarlehen mit der KfW-Förderung zu kombinieren. Es gibt Banken, die den KfW-Kredit wie Eigenkapital behandeln. Sinkt so der Anteil der zu finanzierenden Summe unter 60 Prozent des gesamten Immobilienwerts, kann man Bankdarlehen zu besonders guten Zinskonditionen erhalten.

Im übrigen verweisen wir auf die Informationen zur Bauförderung durch die Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz auf der Seite "Förderprogramme und Zuschüsse"