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Sonstige Bauvorschriften / Besonderheiten

EnEV und EEWärmeG
Bei einer Baumaßnahme sind die einschlägigen Rechtsvorschriften hierzu:
  • Erneuerbare-Energieen-Wärmegesetz (EEWärmeG)
  • Energieeinspargesetz (EnEG)
  • Energieeinsparverordnung (EnEV)
einzuhalten. Es erfolgt im Genehmigungsverfahren keine Überprüfung durch die Bauaufsichtsbehörde. Nach Abschluss der Baumaßnahme hat der Bauherr aber innerhalb von 3 Monaten einen qualifizierten Nachweis der Erfüllung der Anforderungen aus dem EEWärmeG der Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Im Stichprobenverfahren wird hier durch die Bauaufsichtsbehörde jeder 50. Nachweis kontrolliert.

Erschließung
Ein Grundstück muss für seine Bebaubarkeit erschlossen sein, d.h. es muss an das öffentliche Straßennetz durch eine (rechtlich für den Zweck nutzbare) Zufahrt angeschlossen sein. Daneben muss ein Anschluss an Ver- und Entsorgungsleitungen (Wasser, Gas, Strom, Telefon, Abwasser) vorhanden sein. Gasanschluss und Abwasseranschluss ist nicht in allen Fällen notwendig, da es alternative Möglichkeiten wie Gas-/Öllieferungen und Tank sowie Kleinkläranlagen gibt.

Eine verkehrliche Erschließung hinterliegender Grundstücke lässt sich auch durch Geh-/Fahr-/Leitungsrechte (Grundbuch) oder Überwegungsbaulast (Baulastenkataster) über das vordere Grundstück sicherstellen.

Achtung: eine bestehende Grundstückszufahrt bedeutet noch keine gesicherte Erschließung, denn diese Zufahrt muss auch straßenrechtlich für den Zweck zugelassen sein.

Baulasten
Neben den dinglichen Belastungen eines Grundstückes im Grundbuch (privatrechtliche Vorgänge wie z. B. Überwegungsrechte, Wohnrechte etc), können Grundstücke auch durch öffentlich-rechtliche Verfahren belastet werden. Die Verpflichtung ist freiwillig und kann von der Bauaufsichtsbehörde nicht eingefordert werden.

Typische Fälle, die eine Baulast erforderlich machen, sind Bauvorhaben, die auf einem Grundstück errichtet werden sollen, das wegemäßig nicht "erschlossen" ist, also nicht direkt an einer öffentlichen Straße liegt. Hier ist der Zugang bzw. die Zufahrt über ein anderes Grundstück durch eine Baulast zu sichern. Weiterhin können z. B. Abstandflächen und notwendige PKW-Stellplätze Gegenstand einer Baulast sein, wenn sie von dem Bauherren nicht auf dem eigenen Grundstück nachgewiesen werden können. Des Weiteren können mehrere Grundstücke durch eine Baulast zu einem Baugrundstück vereinigt werden, um eine Bebaubarkeit zu ermöglichen. Auch können sonstige öffentlich-rechtliche Verpflichtungen Gegenstand einer Baulast sein, wie zum Beispiel Altenteiler-Baulast, Rückbauverpflichtungen, Festsetzung eines Betriebsleiterwohnhauses in Gewerbegebieten etc.

Nicht zu verwechseln mit der Baulast ist die Grunddienstbarkeit, die im Grundbuch des Amtsgerichtes eingetragen ist. Die Eintragung einer Baulast setzt einen Lageplan mit Darstellung der einzutragenden Baulastfläche voraus. Dieser Lageplan muss in der Regel entweder vom Kataster und Vermessungsamt oder von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur angefertigt werden (amtlicher Lageplan). Mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis, das bei der Bauaufsichtsbehörde geführt wird, wird die Baulast wirksam und gilt auch gegenüber den Rechtsnachfolgern des Erklärenden. Es kann ein Antrag auf Löschung einer Baulast gestellt werden, wenn der Baulastgrund weggefallen ist.

Es empfiehlt sich, bei einem Grundstückskauf auch das Baulastenkataster beim Landkreis Friesland einzusehen. Hierauf sollte bei einem notariellen Kaufvertrag geachtet werden, da ein Notar das Baulastenkataster nicht zwingend einsehen muss.

Altakteneinsicht in Bauarchiv des Landkreises Friesland
Die Baugenehmigungsunterlagen zu einer baulichen Anlage sind vom Bauherrn und den Rechtsnachfolgern dauerhaft aufzubewahren und jeweils weiterzugeben. Wenn diese Baugenehmigungsunterlagen abhanden gekommen sein sollten, besteht die Möglichkeit, in das Bauakten-Archiv des Landkreises Friesland Einsicht zu nehmen. Einsichtsberechtigt ist der Eigentümer und der entsprechend Bevollmächtigte sowie im Rahmen des Nachbarschutzes der berechtigte Nachbar eingeschränkt für die ihn berührenden Unterlagen. Die Einsichtnahme ist kostenpflichtig und schriftlich unter Angabe aller (bekannten) Grundstücksdaten sowie evtl. Baujahr und damaligem Bauherrn zu beantragen. Ein Antrags-Vordruck sowie eine Musterbevollmächtigung kann unter bauen@friesland.de angefordert werden.

Im Bauakten-Archiv sind Bauakten seit Gründung des Landkreises Friesland 1939 vorhanden. Flurstückszuschnitte und damit Flurstücksbezeichnungen, Straßennamen und Hausnummern können im Laufe der Zeit geändert oder nach Baugenehmigung erstmalig zugeteilt worden sein. Es kann also vorkommen, dass unter aktueller postalischen Adresse oder aktuellem Flurstück keine Bauakte auffindbar ist. Dann müssen historische Daten ermittelt werden. Insofern kann es hilfreich sein, jedwede Daten zu dem Bauobjekt mit anzugeben.

Trotz intensiver Recherche kann es vorkommen, dass zu einem Gebäude oder Anbau keine Bauzeichnungen gefunden werden. Meist sind die Gebäude zu alt. Bei An- und Umbauten nach 1960 kann man aber dann davon ausgehen, dass diese ohne Baugenehmigung ausgeführt wurden. Der Ist-Zustand wird meist geduldet, bleibt aber formell baurechtswidrig. Bei baulichen Veränderungen müssen auch die bislang ungenehmigten Baumaßnahmen nachgenehmigt werden.

Nachbarzustimmung
In früheren Bauordnungen war es ausreichend, bei Baumaßnahmen, die den erforderlichen Grenzabstand nicht einhalten oder das Nachbargrundstück in anderer Weise beeinträchtigen, dass der Nachbar seine Zustimmung auf den Bauantragsunterlagen durch Unterschrift bestätigt. Diese Zustimmung kann nicht zurückgenommen werden und gilt auch für die Rechtsnachfolger. Derartige Belastungen durch Nachbarzustimmung sind in keinem Kataster vermerkt, sondern ausschließlich in dem Baugenehmigungsverfahren. Bei einem Grundstückskaufvertrag sollte man sich daher vom Verkäufer schriftlich bestätigen lassen, dass er keinerlei Zustimmungen erteilt hat oder welche Zustimmungen erteilt worden sind. Wichtig ist auch, ob für bauliche Anlagen auf dem Grundstück evtl. ein Nachbar die Zustimmung erteilt hat. Diese Zustimmungen werden heute nur noch in Ausnahmefällen angewendet; Abweichungen vom geltenden Baurecht sind heute über Baulast-Eintragungen abzusichern.

Abgrenzung von Terrassenüberdachungen und Wintergärten
Terrassenüberdachungen mit nicht mehr als 30 m² Grundfläche und mit nicht mehr als 3,0 m Tiefe sind unter Ziff. 1.8 im Anhang zu § 60 NBauO in die Verfahrensfreien Baumaßnahmen aufgenommen. In letzter Zeit sind durch die Anlagenbauer neuen Wortschöpfung eines sog. "Sommergartens" oder "Gartenwohnzimmer" etc. kreiert worden. Damit sollte zum Ausdruck gebracht werden, dass es im Gegenteil zu dem klassischen Wintergarten (= Wohnraumerweiterung) hier um eine Terrassenüberdachung mit Windschutz handelt, die mit entsprechenden Abmaßen noch in die verfahrensfreien Baumaßnahmen einzuordnen seien.

Der "Sommergarten" besteht zumeist aus einer Terrassenüberdachung und rundherum oder nur seitenweise bis in die Dachspitze geschlossenen transparenten Elementen (meist ohne Rahmen), die jedoch so beweglich sind, dass durch Falten oder Schieben eine fast vollständige Öffnung erreicht werden kann.

Im Gegensatz zum Wintergarten haben diese Sommergärten oftmals nur Punktfundamente und ansonsten den bestehenden Terrassenboden (Pflaster oder Holzdeckwerk), die Elemente sind nicht dicht schließend und es gibt keine Heizungsanlage.

In den Kommentierungen wird diese bauliche Ausgestaltung oftmals auch als "kalter Wintergarten" bezeichnet. Auf jeden Fall wird hierdurch auch zusätzlicher Wohnraum geschaffen und ein Sommergarten fällt nicht unter die verfahrensfreien Terrassenüberdachungen!

Nach dem Gesetzeswortlaut besteht eine Terrassenüberdachung nur aus einem Dach und entsprechendem Stützwerk; oftmals auch direkt an der Hauswand angebracht/angelehnt

Mit einer Wohnraumerweiterungsfunktion, also wenn ein direkter Austritt aus dem Haus in die Terrassenüberdachung möglich ist, wird die Terrassenüberdachung nicht als Nebenanlage betrachtet, so dass damit 3 m Grenzabstand (auch bei verfahrensfreien Baumaßnahmen) zu halten ist. Eine Überdachung als selbständige Nebenanlage (losgelöst vom Haus oder kein direkter Austritt vom Haus in den überdachten Bereich) dürfte auch an einer Grenze gebaut werden (Grenzbebauungsregelung beachten).

Seitenelemente führen regelmäßig zu einem (kalten) Wintergarten und sind nicht mehr von der verfahrensfreien Terrassenüberdachung gedeckt. Einzige Ausnahme bildet die Verbindung einer Terrassenüberdachung mit einer Einfriedung, die nach Ziff. 6.1 der Anlage zu § 60 NBauO bis 2,0 m Höhe ebenfalls eine verfahrensfreie Baumaßnahme darstellt. Einfriedungen sind nicht an Grundstücksgrenzen gebunden und können somit als Sicht-/Windschutz überall auf dem Grundstück errichtet werden, so auch an den Außenkanten der Terrassenüberdachung.

Diese Einfriedungen können dabei aus diversen Materialien, also auch transparentem Material, bestehen und auch mobil sein. 2,0 m ist jedoch die absolute Höhenbegrenzung.

Wenn auch nur eine Seite mehr als 2,0 m hoch geschlossen werden soll, ist ein Bauantrag erforderlich.

Ferienwohnungen
Ferienwohnungen zählten seit jeher zu den Beherbergungsbetrieben und waren somit in den meisten Baugebieten regelmäßig oder auch nur ausnahmsweise zulässig. Mit den Urteilen des Niedersächsischen Oberverwaltungsgericht vom 18.09.2014 (1 KN 123/12) und dem OVG Mecklenburg-Vorpommern vom 19.02.2014 (3 L 212/12) sind Ferienwohnungen eine eigenständig typisierte Nutzungsform, weil ihnen wesentliche Elemente einer Beherbergung fehlen aber auch keine allgemeine Wohnnutzung darstellen. Ferienwohnungen sind als Nutzungsart in keiner der bislang geltenden BauNVO aufgeführt und in der Folge nur noch in speziellen Sondergebieten "Ferienwohnungen" und sonst keinem Baugebiet zulässig.

Dies hat den Gesetzgeber dazu bewogen, die BauNVO in der Art. 2 des Gesetzes vom 4.5.2017 (BGBl. I 1057) mit einem § 13 a zu ergänzen und Ferienwohnungen als Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind (Ferienwohnungen), in der Regel den nicht störenden Gewerbebetrieben zuzuordnen. Damit sind Ferienwohnungen überall dort wieder zumindest ausnahmsweise zulässig, wo die BauNVO von 1990 anzuwenden ist.
In allen Baugebieten vor 1990 sind neue Ferienwohnungen weiterhin nicht mehr zulässig und die bestehenden (genehmigten) Ferienwohnungen genießen Bestandschutz. Vor einem Kauf einer Ferienwohnung oder Nutzungsänderung einer Eigentumswohnung in eine Ferienwohnung sollte in älteren Baugebieten unbedingt geprüft werden, ob die Ferienwohnung auch genehmigt ist, denn mitunter darf auch eine bislang ausgeübte aber ungenehmigte Ferienwohnnutzung nicht fortgeführt werden.