Neubau oder Kauf
Wer sich dafür entschließt, in ein Eigenheim zu investieren, steht vor der Überlegung: Bauen oder Kaufen? Diese Frage ist von vielen Faktoren abhängig wie z. B. Lage, Raumbedarf, Alter des Hauses, aber auch Alter der Bauherren, Sanierungsbedarf, Denkmalschutz, Wärmedämmung, Zeit, Kosten etc. Die Entscheidung muss jeder Bauherr für sich selbst treffen.
Folgende baurechtliche Überlegungen sind dabei zu beachten:
Abbruch / Teilabbruch / Sanierung
Ein Abbruch eines Gebäudes ist nach heutigem Baurecht (§ 60 (2) Nr. 4 NBauO) in den meisten Fällen weder anzeige- noch genehmigungspflichtig. Lediglich der Abbruch von Hochhäusern oder Teilabbrüche sind der Bauaufsichtsbehörde vorher anzuzeigen. Achtung: denkmalgeschützte Gebäude dürfen nicht abgebrochen werden. Bei alten Gebäuden im Zweifel die Denkmalbehörde fragen.
Zu beachten ist aber, dass bei Abbruch auch der Bestandschutz des Gebäudes erlischt und ein Neubau oder ein Wiederaufbau an gleicher Stelle nicht immer zulässig ist. Im Außenbereich kann als Extremfall ein Abbruch dazu führen, dass gar kein Gebäude mehr zulässig sein kann! Vor einem Abbruch sollte man sich daher die beabsichtigte anschließende Baumaßnahme genau überlegen und ggfs. mit der Bauaufsichtsbehörde vorher besprechen. In manchen Fällen ist eine vorhergehende Baugenehmigung für den Wiederaufbau/Neubau erforderlich.
Eine Gebäudesanierung ist grds. baugenehmigungsfrei. Achtung: bei denkmalgeschützten Gebäuden muss auch die baugenehmigungsfreie Sanierung denkmalrechtlich genehmigt werden. Wenn die tragende Gebäudestruktur saniert wird, kann eine als Sanierung begonnene Maßnahme schnell zu einem baugenehmigungspflichtigen Neubau werden. Im Zweifel Sanierungsarbeiten sofort einstellen, Gebäude absichern und bei der Bauaufsichtsbehörde nachfragen bzw. Außentermin vereinbaren, sonst können Stilllegung und ein Ordnungswidrigkeitsverfahren drohen.
Ausbau/Anbau
Bei fertiggestellten Wohngebäuden ist ein Ausbau des Dachgeschosses sowie Änderung der Wände und Decken in Sonstigen Geschossen nach Ziff. 12 und 13 der Anlage zu § 60 (1) NBauO verfahrensfrei zulässig. Auch dürfen Öffnungen für Fenster und Türen in fertiggestellten Wohngebäuden hergestellt oder geschlossen und Fenster und Türen ausgetauscht werden. Eine Innen-, Hohlraum- oder Außenwanddämmung darf ebenso angebracht werden wie eine Neueindeckung des Daches vorgenommen werden. Achtung: auch hier sind trotz baurechtlicher Verfahrensfreiheit denkmalrechtliche Genehmigungen in geschützten Gebäuden erforderlich.
Der Einbau neuer Dachflächenfenster ist verfahrensfrei zulässig. Neue Dachgauben dagegen müssen bauaufsichtlich genehmigt werden.
Folgende baurechtliche Überlegungen sind dabei zu beachten:
Abbruch / Teilabbruch / Sanierung
Ein Abbruch eines Gebäudes ist nach heutigem Baurecht (§ 60 (2) Nr. 4 NBauO) in den meisten Fällen weder anzeige- noch genehmigungspflichtig. Lediglich der Abbruch von Hochhäusern oder Teilabbrüche sind der Bauaufsichtsbehörde vorher anzuzeigen. Achtung: denkmalgeschützte Gebäude dürfen nicht abgebrochen werden. Bei alten Gebäuden im Zweifel die Denkmalbehörde fragen.
Zu beachten ist aber, dass bei Abbruch auch der Bestandschutz des Gebäudes erlischt und ein Neubau oder ein Wiederaufbau an gleicher Stelle nicht immer zulässig ist. Im Außenbereich kann als Extremfall ein Abbruch dazu führen, dass gar kein Gebäude mehr zulässig sein kann! Vor einem Abbruch sollte man sich daher die beabsichtigte anschließende Baumaßnahme genau überlegen und ggfs. mit der Bauaufsichtsbehörde vorher besprechen. In manchen Fällen ist eine vorhergehende Baugenehmigung für den Wiederaufbau/Neubau erforderlich.
Eine Gebäudesanierung ist grds. baugenehmigungsfrei. Achtung: bei denkmalgeschützten Gebäuden muss auch die baugenehmigungsfreie Sanierung denkmalrechtlich genehmigt werden. Wenn die tragende Gebäudestruktur saniert wird, kann eine als Sanierung begonnene Maßnahme schnell zu einem baugenehmigungspflichtigen Neubau werden. Im Zweifel Sanierungsarbeiten sofort einstellen, Gebäude absichern und bei der Bauaufsichtsbehörde nachfragen bzw. Außentermin vereinbaren, sonst können Stilllegung und ein Ordnungswidrigkeitsverfahren drohen.
Ausbau/Anbau
Bei fertiggestellten Wohngebäuden ist ein Ausbau des Dachgeschosses sowie Änderung der Wände und Decken in Sonstigen Geschossen nach Ziff. 12 und 13 der Anlage zu § 60 (1) NBauO verfahrensfrei zulässig. Auch dürfen Öffnungen für Fenster und Türen in fertiggestellten Wohngebäuden hergestellt oder geschlossen und Fenster und Türen ausgetauscht werden. Eine Innen-, Hohlraum- oder Außenwanddämmung darf ebenso angebracht werden wie eine Neueindeckung des Daches vorgenommen werden. Achtung: auch hier sind trotz baurechtlicher Verfahrensfreiheit denkmalrechtliche Genehmigungen in geschützten Gebäuden erforderlich.
Der Einbau neuer Dachflächenfenster ist verfahrensfrei zulässig. Neue Dachgauben dagegen müssen bauaufsichtlich genehmigt werden.
Der Bebauungsplan
