Das Baurecht
Das Baurecht im Überblick
Das öffentliche Baurecht besteht aus zwei Teilbereichen, dem Bauplanungsrecht (Bundesgesetzgebung) und dem landesrechtlichen Bauordnungsrecht.
Mit dem Bauplanungsrecht regelt der Bund die grundsätzlichen Möglichkeiten einer Bebauung im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Baunutzungsverordnung (BauNVO).
Im Bauordnungsrecht werden Detailregelungen definiert, die in der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO) zusammengefasst sind. Die Regelungen betreffen bautechnische Anforderungen an die Bauvorhaben und befassen sich mit der Abwehr von Gefahren, die von der Errichtung und Nutzung baulicher Anlagen ausgehen. Dazu bestimmt das Bauordnungsrecht die Lage, Zugänglichkeit und die Freiflächengestaltung auf dem Baugrundstück sowie die bauliche Ausführung. Neben Vorschriften zu sicherheitstechnischen Anforderungen (z. B. Brandschutz) enthält es auch Hygiene- und städtebauliche Vorschriften. Dazu gehören auch Regelungen zum Baugenehmigungsverfahren und zur Bauaufsicht.
Im Bauplanungsrecht ist die sogenannte "Bauleitplanung" der Gemeinden geregelt, die die Bauleitpläne in eigener Verantwortung aufzustellen haben. Hier wird festgelegt, wie ein Grundstück bebaut werden darf.
Flächennutzungsplan (F-Plan)
Im Flächennutzungsplan werden grundsätzliche Aussagen zur beabsichtigten ortsbaulichen und städtebaulichen Entwicklung der vier Verbandsgemeinden, der Stadt Wittlich bzw. der Gemeinde Morbach getroffen. Ändern sich Planungsvorgaben und -bedingungen, muss der Flächennutzungsplan an die neuen Entwicklungen angepasst werden.
Im Flächennutzungsplan kann unter anderem Folgendes dargestellt werden: Bauflächen (Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen, Sonderbauflächen), Gemeinbedarfsflächen (für Schulen, kulturelle Einrichtungen, Kirchen, etc.), Wasserflächen, Grünflächen, überörtliche Verkehrsflächen, Flächen für die Landwirtschaft und Wald, Ausgleichsflächen für Eingriffe in Natur und Landschaft etc.
Der Flächennutzungsplan allein schafft noch kein Baurecht. Er ist jedoch die Voraussetzung zur Aufstellung von Bebauungsplänen, die aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln sind und konkret Baurecht schaffen. Soll in einem Bebauungsplan für ein genau abgegrenztes Gebiet eine andere Nutzung vorgesehen werden als im Flächennutzungsplan dargestellt ist, muss grundsätzlich der Flächennutzungsplan geändert werden.
Bebauungsplan (B-Plan)
Die Aufstellung der Bebauungspläne obliegt den Ortsgemeinden und Städten im Rahmen der verfassungsmäßig garantierten "Planungshoheit". Bebauungspläne sollen aufgestellt werden, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung auf dem Gebiet der jeweiligen Ortsgemeinde/Stadt erforderlich ist. Im Baugesetzbuch ist genau geregelt, wie das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes (ebenso wie beim Flächennutzungsplan) unter Beteiligung der Bürger und betroffener Fachbehörden abzuwickeln ist. Mit der öffentlichen Bekanntmachung werden die Bebauungspläne rechtskräftig, sie stellen dann geltendes Ortsrecht dar. Bebauungspläne, die nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt sind, bedürfen vor der Bekanntmachung einer Genehmigung durch die Kreisverwaltung.
Im Gegensatz zum Flächennutzungsplan wird durch den Bebauungsplan subjektives Recht auf Bauen geschaffen. Werden die Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten, hat der Bauherr/die Bauherrin einen Rechtsanspruch auf Genehmigung des Bauvorhabens.
Der Bebauungsplan kann festsetzen, welche Nutzungen in einem Gebiet zulässig sind (z. B. Wohngebiet, Mischgebiet, Dorfgebiet, Gewerbegebiet etc.). Auch kann die Gemeinde die Flächen, die überbaut bzw. nicht überbaut werden dürfen, die Zahl der zulässigen Geschosse, die Gebäudehöhe etc. festsetzen. Der Bebauungsplan kann bis ins Detail auch das Erscheinungsbild der Gebäude im Baugebiet regeln, wie z. B. das Material und die Farbe der Dacheindeckung, die Dachausbildung und -neigung, Fenster- und Gaubenformate etc.
Der unbeplante Innenbereich
Liegt das zur Bebauung vorgesehene Grundstück außerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (Innenbereich), so regeln sich die Art und das Maß der baulichen Nutzung nach § 34 BauGB.
Im Innenbereich ist ein Vorhaben unter folgenden Voraussetzungen zulässig:
Liegt das Grundstück im Außenbereich, d. h. außerhalb des Geltungsbereiches eines rechtskräftigen Bebauungsplanes oder einer anderen Satzung und damit außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles, ist eine Bebauung grundsätzlich nicht zulässig. Der Außenbereich ist grundsätzlich von baulichen Anlagen und wesensfremden Nutzungen freizuhalten.
In § 35 BauGB sind die eng begrenzten Ausnahmen für ein Bauen im Außenbereich geregelt, wobei es sich im Wesentlichen um sog. "privilegierte" Nutzungen, z. B. der Land- und Forstwirtschaft, handelt.
Baulasten
Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Last auf dem Bau- oder Nachbargrundstück. Sie wird durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde und mit Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam. Mit einer Baulast können öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem das Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernommen werden, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben.
Die Baulasterklärung bedarf der Schriftform. Die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder von ihr anerkannt werden. Die Baulast geht nur durch schriftlichen, im Baulastenverzeichnis zu vermerkenden Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter. Das Baulastenverzeichnis wird vom Bauaufsichtsamt geführt und kann dort eingesehen werden.
Beispiele für das regelmäßige Eintragen von Baulasten:
Das öffentliche Baurecht besteht aus zwei Teilbereichen, dem Bauplanungsrecht (Bundesgesetzgebung) und dem landesrechtlichen Bauordnungsrecht.
Mit dem Bauplanungsrecht regelt der Bund die grundsätzlichen Möglichkeiten einer Bebauung im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Baunutzungsverordnung (BauNVO).
Im Bauordnungsrecht werden Detailregelungen definiert, die in der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO) zusammengefasst sind. Die Regelungen betreffen bautechnische Anforderungen an die Bauvorhaben und befassen sich mit der Abwehr von Gefahren, die von der Errichtung und Nutzung baulicher Anlagen ausgehen. Dazu bestimmt das Bauordnungsrecht die Lage, Zugänglichkeit und die Freiflächengestaltung auf dem Baugrundstück sowie die bauliche Ausführung. Neben Vorschriften zu sicherheitstechnischen Anforderungen (z. B. Brandschutz) enthält es auch Hygiene- und städtebauliche Vorschriften. Dazu gehören auch Regelungen zum Baugenehmigungsverfahren und zur Bauaufsicht.
Im Bauplanungsrecht ist die sogenannte "Bauleitplanung" der Gemeinden geregelt, die die Bauleitpläne in eigener Verantwortung aufzustellen haben. Hier wird festgelegt, wie ein Grundstück bebaut werden darf.
Flächennutzungsplan (F-Plan)
Im Flächennutzungsplan werden grundsätzliche Aussagen zur beabsichtigten ortsbaulichen und städtebaulichen Entwicklung der vier Verbandsgemeinden, der Stadt Wittlich bzw. der Gemeinde Morbach getroffen. Ändern sich Planungsvorgaben und -bedingungen, muss der Flächennutzungsplan an die neuen Entwicklungen angepasst werden.
Im Flächennutzungsplan kann unter anderem Folgendes dargestellt werden: Bauflächen (Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen, Sonderbauflächen), Gemeinbedarfsflächen (für Schulen, kulturelle Einrichtungen, Kirchen, etc.), Wasserflächen, Grünflächen, überörtliche Verkehrsflächen, Flächen für die Landwirtschaft und Wald, Ausgleichsflächen für Eingriffe in Natur und Landschaft etc.
Der Flächennutzungsplan allein schafft noch kein Baurecht. Er ist jedoch die Voraussetzung zur Aufstellung von Bebauungsplänen, die aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln sind und konkret Baurecht schaffen. Soll in einem Bebauungsplan für ein genau abgegrenztes Gebiet eine andere Nutzung vorgesehen werden als im Flächennutzungsplan dargestellt ist, muss grundsätzlich der Flächennutzungsplan geändert werden.
Bebauungsplan (B-Plan)
Die Aufstellung der Bebauungspläne obliegt den Ortsgemeinden und Städten im Rahmen der verfassungsmäßig garantierten "Planungshoheit". Bebauungspläne sollen aufgestellt werden, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung auf dem Gebiet der jeweiligen Ortsgemeinde/Stadt erforderlich ist. Im Baugesetzbuch ist genau geregelt, wie das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes (ebenso wie beim Flächennutzungsplan) unter Beteiligung der Bürger und betroffener Fachbehörden abzuwickeln ist. Mit der öffentlichen Bekanntmachung werden die Bebauungspläne rechtskräftig, sie stellen dann geltendes Ortsrecht dar. Bebauungspläne, die nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt sind, bedürfen vor der Bekanntmachung einer Genehmigung durch die Kreisverwaltung.
Im Gegensatz zum Flächennutzungsplan wird durch den Bebauungsplan subjektives Recht auf Bauen geschaffen. Werden die Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten, hat der Bauherr/die Bauherrin einen Rechtsanspruch auf Genehmigung des Bauvorhabens.
Der Bebauungsplan kann festsetzen, welche Nutzungen in einem Gebiet zulässig sind (z. B. Wohngebiet, Mischgebiet, Dorfgebiet, Gewerbegebiet etc.). Auch kann die Gemeinde die Flächen, die überbaut bzw. nicht überbaut werden dürfen, die Zahl der zulässigen Geschosse, die Gebäudehöhe etc. festsetzen. Der Bebauungsplan kann bis ins Detail auch das Erscheinungsbild der Gebäude im Baugebiet regeln, wie z. B. das Material und die Farbe der Dacheindeckung, die Dachausbildung und -neigung, Fenster- und Gaubenformate etc.
Der unbeplante Innenbereich
Liegt das zur Bebauung vorgesehene Grundstück außerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (Innenbereich), so regeln sich die Art und das Maß der baulichen Nutzung nach § 34 BauGB.
Im Innenbereich ist ein Vorhaben unter folgenden Voraussetzungen zulässig:
- es fügt sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung ein,
- die Erschließung ist gesichert,
- die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben,
- das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
Liegt das Grundstück im Außenbereich, d. h. außerhalb des Geltungsbereiches eines rechtskräftigen Bebauungsplanes oder einer anderen Satzung und damit außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles, ist eine Bebauung grundsätzlich nicht zulässig. Der Außenbereich ist grundsätzlich von baulichen Anlagen und wesensfremden Nutzungen freizuhalten.
In § 35 BauGB sind die eng begrenzten Ausnahmen für ein Bauen im Außenbereich geregelt, wobei es sich im Wesentlichen um sog. "privilegierte" Nutzungen, z. B. der Land- und Forstwirtschaft, handelt.
Baulasten
Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Last auf dem Bau- oder Nachbargrundstück. Sie wird durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde und mit Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam. Mit einer Baulast können öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem das Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernommen werden, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben.
Die Baulasterklärung bedarf der Schriftform. Die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder von ihr anerkannt werden. Die Baulast geht nur durch schriftlichen, im Baulastenverzeichnis zu vermerkenden Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter. Das Baulastenverzeichnis wird vom Bauaufsichtsamt geführt und kann dort eingesehen werden.
Beispiele für das regelmäßige Eintragen von Baulasten:
- Sicherung einer Zufahrt zu einem Grundstück über ein Nachbargrundstück
- Abstandsflächen von Gebäuden, die auf dem Nachbargrundstück liegen und nicht überbaut werden dürfen
- notwendige Stellplätze, die nicht auf dem Baugrundstück nachgewiesen werden können
- Sicherung von Leitungsrechten
- Zusammenfassen von Grundstücken bei Überbauungen
Ansprechpartner in der Kreisverwaltung
